Wenn am 30.12.2018 eine Mieterhöhung einging, bis wann greift die Sonderkündigung?
Ja, zwar xmal gelesen aber nicht schlauer. Verstehe hier die Möglichkeit kündigen also bis Ende Februar zum Endè April?
Cu Mirle
Ja genau so bis Ende Februar zum Ende April. Und da du kündigst ist die Erhöhung für die Restlaufzeit des Vertrages unwirksam.
Behördendeutsch
(1) 1Macht der Vermieter eine Mieterhöhung nach § 558 oder § 559 geltend, so kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. 2Kündigt der Mieter, so tritt die Mieterhöhung nicht ein.
Also Mieterhöhung eingegangen am 30.12. nun haste 2 Monate Zeit = Jan. und Febr.,um zu kündigen, also kündigste bis Ende Februar zum 30.04. 2019, das wäre der im Gesetz genannte übernächste Monat.
Mach das per Einwurfeinschreiben! ramses90
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Eine Alternative wäre, mit dem Vermieter, sofern gesprächsbereit, am Telefon eine geringere Mieterhöhung auszuhandeln. Das Suchen nach einem neuen Mieter ist immer ein Risiko und ein zuverlässiger Altmieter ist viel wert.
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ja, nun richtig verstanden, allerdings machte mich gerade ein Nachbar auf folgendes aufmerksam:
„Wir bitten Sie, bla, bla …, die die beigelegte Zustimmungserklärung bis zum 01.02.2019 unterschrieben zukommen zu lassen“. Laut Nachbar muss es bis 28. Februar lauten, da die Mieterhöhung mit 30.12.2018 datiert war …, hat er Recht mit ungültig?
@Gerold bei manchen Erbengemeinschaften leuchten mehr die Eurozeichen in den Augen …
Da hat der Nachbar recht. Der Mieter hat bis zu 2 Monate nach Eingang des Mieterhöhungverlangens das Recht sich dies zu überlegen. § 558b BGB. ramses90
Tach,
eine Bitte ist eine Bitte.
Deine Pflicht zu Zustimmung begründet sich auf §558b Abs.2 BGB:
Soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmt, kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen. 2Die Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden.
Zugang des Schreibens: 30.12.18
Erster Monat danach: Januar 19
Zweiter Monat danach: Februar 19.
Der Februar läuft mit dem 28.02.19 ab.
Wurde die Mieterhöhung denn plausibel begründet?
Es ist also der 28.02.19, bis zu dem du wissen musst: Kündigen, zustimmen oder nicht zustimmen.
Wenn du kündigst, dann wohnst du die beiden Monate danach übrigens noch zur alten Miethöhe.
muss glaube ich noch etwas anmerken, erste Vorankündigung zur Mieterhöhung erfolgte mündlich vor dem Haus - man wisse noch nicht genau. Dann schriftlich im Briefkasten - formlos - unterzeichnet von 1 Person. Das es sich um eine Erbengemeinschaft handelt erfuhr ich erst durch eine Aushand des Schornsteinfegers - gerichtet an die Erbengemeinschaft - zwecks Kehrterminankündigung.
Nach meiner Reklamation kam nun die 2. Fassung, unterzeichnet von allen Personen der Erbengemeinschaft.
Zu „eine Bitte ist eine Bitte“ … „Wir bitten Sie, bla, bla …, die die beigelegte Zustimmungserklärung bis zum 01.02.2019 unterschrieben zukommen zu lassen“ heist es weiter: „Sollten Sie sich nicht melden, wird Ihr Schweigen als Ablehnung gewertet und rechtliche Schritte nach sich ziehen“. Hoppla, was hab ich verbrochen?
Dann steht noch: Des weiteren bestätigen wir dass künftige Schreiben auch mit nur einer Unterschrift unsererseits gültig sind".
Für mich stellen sich noch immer Fragen,
a) Ist das Schreiben Mieterhöhung insoweit gültig auch wenn die Aufforderung fälschlicherweise mit zum 01.02.19 anstelle 28.02.19 angegeben ist?
b) muss eine Ablehnung meinerseits schriftlich erfolgen, oder reicht ein mündliches nein?
c) sind künftige Schreiben mit nur einer Unterschrift anstelle aller Personen der Erbengemeinschaft gültig?
Cu Mirle
Ab diesem Zeitpunkt tickt die (Fristen)Uhr gem. § 558 b BGB, es sei denn, man gibt freiwillig seine Position auf. (Mündliche Ankündigungen oder nicht von allen Vermietern unterzeichnete Mieterhöhungserklärungen sind wirkungslos.) Also bitte ab diesem Zeitpunkt anfangen zu rechnen.
Wie wurde die Mieterhöhung denn begründet? Ist diese Begründung plausibel (also nachvollziehbar für Dich)?
Fehlt die Begründung, dann brauchst Du gar nichts zu tun (es sei denn, Du hast eine Staffelmiete vereinbart, aber dann macht ein Mieterhöhungsverlangen keinen Sinn)
Nicht gültig ist es, wenn der Termin der Mieterhöhung zu früh wäre.
Eine Bitte, schon vor der gesetzlichen Frist eine Zustimmung zu schicken, ist egal.
Schicke die Zustimmung bis zum 28.02.19 oder lass es.
Wobei:
Da erst dieses Schreiben gültig ist, können sich die Fristen ja verschoben haben!
Dieses Schreiben ist allerdings auch dann ungültig, wenn die Mieterhöhung nicht begründet wird oder wenn die Begründung falsch ist.
Das ist richtig. Wenn nicht zugestimmt wird, kann auf Erteilung der Zustimmung geklagt werden.
Man könnte den Satz „künftige Schreiben sind mit einer Unterschrift gültig“ als allumfassende Vollmacht der Erbengemeinschaft an jedes einzelne Mietglied dieser Gemeinschaft werten. Ich glaube aber nicht, dass da so einfach möglich ist.
Die Mieterhöhung lautet:
„Mieterhöhung nach § 558 BGB zur Wohnung UG XXXWeg NrX.
Wie Sie an der Anlage (2) erkennen können, liegt die neue Miete damit rund 11 % unter dem Ortsdurchschnitt.“
In der Anlage sind:
1 Maisonette Wohnung mit 4 Zimmer, Kaltmiete 7,31Euro qm;
1 Wohnung mit 3 Zimmer, 90 qm, Kaltmiete 8,88 Euro qm;
1 Wohnung mit 3 Zimmer, 75 qm, Kaltmiete 8,27 Euro qm.
als Vergleichsmieten angegeben.
Meine Wohnung hat nur 2 Zi, liegt im UG, also Keller und hat 65 qm Wohnfläche, gemäß altem Mietvertrag 540 Euro Warmmiete (Neu soll: Kaltmiete 470 Euro + Nebenkosten 130 Euro), wobei das Wohnzimmer mit einem Kaminofen beheizt wird (Zentralheizung Öl ist aber vorhanden), Holz wird gestellt.
Meiner Meinung nach hinkt der Vergleich, da eben schon größenmäßig nicht vergleichbar.
Und, im gleichen Haus wurde kürzlich eine weitere Wohnung mit 2,5 zi., 83 qm, Kaltmiete 530 Euro + 150 Euro Nebenkosten vermietet, also kalt weniger für meine Wohnung - habe das Inserat kopiert. (Insgesamt hat das Haus 3 Wohnungen, letzgenannte ist die Obere, mittlere Wohnung wird nicht vermietet, dann meine im UG).
Ich denke ich werde zunächst ablehnen, und es auf Erteilung der Zustimmung ankommen lassen, im schlimmsten Falle muss ich die höhere Miete dann akzeptieren, kann dann immer noch nach was anderem schauen. Eine Kündigung wegen der Ablehnung kann soweit ich weis nicht ausgesprochen werden …
Cu Mirle
Hoppla,
da passt ja gleich mehrfach was nicht.
Zuerst halte auch ich die Vergleichswohnungen nicht für vergleichbar.
Zusätzlich soll aus einer Warmmiete nun eine Kaltmiete zzgl. Betriebskosten werden.
Es mag überraschen, aber sowas darf der Vermieter einseitig durchsetzen!
§556a BGB:
(1) Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.
(2) Haben die Vertragsparteien etwas anderes vereinbart, kann der Vermieter durch Erklärung in Textform bestimmen, dass die Betriebskosten zukünftig abweichend von der getroffenen Vereinbarung ganz oder teilweise nach einem Maßstab umgelegt werden dürfen, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der erfassten unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Die Erklärung ist nur vor Beginn eines Abrechnungszeitraums zulässig. Sind die Kosten bislang in der Miete enthalten, so ist diese entsprechend herabzusetzen.
(3) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 2 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Was nun zu prüfen ist:
Werden denn nun die Betriebskosten ganz oder teilweise nach Verbrauch oder Verursachung umgelegt?
Stehen die Maßstäbe, nach denen zukünftig berechnet werden soll, in dem Schreiben?
Wann wurde das Schreiben zugestellt (damit meine ich die Zustellung des von allen Vertragspartnern unterschriebenen Briefs)?
Beginnt die Abrechnungsperiode am 01.01. jeden Jahres?
Als ich einzog (Mietvertrag vom 01.03.2016) lautete es warm inkl. aller Nebenkosten, so also auch Strom und Wasser, mit der Auflage alle Wohnräume mit zur Verfügung gestelltem Holz zu heizen, jede Wohnung hat entsprechend auch einen Ofen (Verstorbener Vermieter hatte auch einen Holzhandel). Ich war der dritte Mieter (3 Wohnungen hat das Haus), alle waren zufrieden also auch der verstorbene Vermieter welcher mehr Wert auf ordentliche und saubere Mieter als auf hohe Mieten legte - starb leider schon mit 56.
Die mittlere Wohnung - ist auch die größte - steht seit seinem Tod nun leer und wird von einem der Erben wohl nur als Büro o.ä. …, das ist der momentane Stand.
„Werden denn nun die Betriebskosten ganz oder teilweise nach Verbrauch oder Verursachung umgelegt?“: Nein.
„Stehen die Maßstäbe, nach denen zukünftig berechnet werden soll, in dem Schreiben?“: Nein.
„Wann wurde das Schreiben zugestellt (damit meine ich die Zustellung des von allen Vertragspartnern unterschriebenen Briefs)?“: Wurde datiert am 30.12.2018 formlos im Briefkasten vorgefunden.
„Beginnt die Abrechnungsperiode am 01.01. jeden Jahres?“: So etwas gibt es nicht, seit meinem Einzug hatte ich mntl. die Vereinbarte Miete von 540 Euro überwiesen, gab nichts anderes was zu berechnen war.
Cu Mirle
Nachtrag, es gibt auch nur einen einzigen Zähler welcher den Strom des ganzen Gebäudes erfasst …
Nach diesen Informationen muss ich sagen, dass die Vermieter mehr als du einen Anwalt benötigen.
Ja, man könnte dir sagen:
Ab sofort werden Betriebskosten nicht pauschal abgerechnet, sondern nach erfasstem Verbrauch oder erfassten Verursachung abgerechnet. Ja, man müsste die Warmmiete um den Betrag dessen, was vorher pauschaliert war, mindern.
In so ein Schreiben gehören dann also die Maßstäbe herein, nach denen man zukünftig die Kosten abrechnen will.
Wenn diese fundamental wichtigen Informationen fehlen, dann frage ich mich: Was denke die sich eigentlich?
Vermutlich nichts.
Gerade auch dann, wenn eine Wohnung nicht für Wohnzwecke genutzt wird, ist das nicht so einfach.
Wurde im alten Vertrag nur die Warmmiete genannt oder wurde dieser Betrag aufgeteilt? Etwa so:
„Ihre Miete beträgt 410€ zuzüglich einer Pauschale in Höhe von 130€ für Betriebskosten, dies entspricht einer Warmmiete von 540€.“
Eine Antwort darauf könnte dann etwa so lauten:
Ihre Mieterhöhung von 410€ auf 470€ lehne ich ab, da die von Ihnen genannten Vergleichswohnungen unpassend sind. Ich bewohne eine Souterrain / Kellerwohnung mit 65m² Wohnfläche, die genannten Wohnung passen weder von der Wohnfläche noch von der baulichen Lage.
Zur Neuregelung der Betriebskosten benötige ich von Ihnen noch weitere Informationen. Nach welchen Maßstäben sollen die Betriebskosten umgelegt werden? Welche Betriebskosten gedenken Sie zu berechnen? Wie lautet der Abrechnungszeitraum? Wann werden Sie die Wärme-, Strom- und Wasserzähler einbauen lassen?
Andererseits: Warum solltest du denen Nachhilfe im Mietrecht geben?
Lass den Wisch „Mieterhöhung“ unkommentiert.
Dann müssen die Vermieter tätig werden und dich auf Zustimmung verklagen.
Auf Grund der vorliegenden Informationen halte ich es für wahrscheinlich, dass die Erbengemeinschaft zunächst einen Anwalt aufsuchen wird, dieser wird dann den Kopf schütteln und irgendwann in den nächsten Monaten wirst du eine korrekt begründete Mieterhöhung im Briefkasten vorfinden, mit passenden Vergleichswohnungen.
Vermutlich wird der Anwalt der Erbengemeinschaft auch mal erklären, wie man in Wirklichkeit von einer Betriebskostenpauschale zu einer verbrauchs- und verursacherorientierten Betriebskostenumlage wechselt - und dass das nicht so einfach ist (gemischt benutzte Immobilie).
Du hast in der Zwischenzeit alle Zeit der Welt, mal eine Mieterberatung der Verbraucherzentralen aufzusuchen, oder besser noch: Denk über den Beitritt in einen Mieterverein nach.
… mehr steht nicht drin zur Gesamtmiete - bisher hats ja immer so gepasst.
Danke auch mal allen die mir hier Infos geliefert haben, beruhigt doch schon etwas, nur wer rechnet mit knapp 71 noch mit solchen Angelegenheiten.
Cu Mirle
Zur Gesamtmiete steht da leider gar nichts.
Da steht eine Grundmiete drin, das ist die Kaltmiete. Schwarz auf weiß rechtssicher festgehalten.
Und da steht, dass du Betriebskosten zu zahlen hast.
Dann wurde vergessen, eine Vorauszahlung der Nebenkosten zu vereinbaren.
Dieser Vordruck wurde komplett falsch ausgefüllt, ist dir das klar?
Würde man davon ausgehen, dass das, was hier steht, auch Gültigkeit hat, dann hast du ein großes Problem.
Du hast ganz offensichtlich nie diese Betriebskosten bezahlt. Nur gut, dass du auch nie eine Abrechnung bekommen hast.
Die Abrechnung für 2018 kann dein Vermieter noch erstellen, sich auf den Vertrag berufen und die Kosten einfordern.
So, zum Glück gibt es sowas wie die Anfechtbarkeit wegen Irrtums. Da nie Betriebskosten eingefordert wurden, nue abgerechnet wurde und keine Vorauszahlung im Vertrag steht, wird man im Streitfall wohl davon ausgehen, dass man hier tatsächlich eine Warmmiete vereinbaren wollte und sich nur ganz heftig beim Ausfüllen des Vordrucks vertan hat. Zudem hat man sich wohl die ganzen Jahre auch konkludent zu dem verhalten, was man vereinbaren wollte (und nicht zu dem, was hier theoretisch vertraglich vereinbart war).
Das Ganze wird ja immer komplizierter - bitte gehe zu einer professionellen Beratung für Mietrechtsfragen.