Mietminderung wg. nicht schließender Hauseingangstür

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Liebe/-r Experte/-in,

unsere Hausgemeinschaft möchte eine Mietminderung avisieren bzw. geltend machen, da seit längerem unsere Hauseingangstür aufgrund mangelhaften Fußbodens (die Platten heben sich) blockiert und zweitweilig nicht mehr schließt.

Zunächst hatten wir das Problem nur im Winter, nun aber leider auch bei sommerlichen Temperaturen.

Mal abgesehen davon, daß Unbefugte, wie auch Tiere aus der Nachbarschaft ungehindert ins Haus können, entsteht ein heftiger unangenehmer Durchzug, der sich leider auch auf die Nebenkosten auswirkt.

Die Vermieterin ist bereits mehrfach informiert, hat sich jedoch bisher nicht gerührt.

Nun möchten wir noch EIN Mal den Mangel offiziell zur Kenntnis geben und um zeitnahe Beseitigung bitten bzw. andernfalls eine entsprechende Mietminderung anzeigen.

Unsere Frage:

Wieviel Prozent Minderung wären diesbezüglich angemessen in Abzug zu bringen??

Für Ihren Rat haben Sie schon jetzt vielen Dank!

Mit freundlichem Gruß
Ute-S.Stummeyer

#2

Hallo Ute,

es gibt verschiedene Urteile, nach denen eine Minderung von 5 % der Bruttowarmmiete angemessen ist, wenn sich die Haustür nicht schließen läßt. Wenn ihr das alle gemeinsam geltend macht, sollte es den Vermieter bewegen, endlich etwas zu unternehmen. Wenn nicht, müßt ihr die Ersatzvornahme durchführen. Dazu müßt ihr unter Fristsetzung die Mangelbeseitigung fordern, danach die Reparatur selbst beauftragen und dann die Kosten mit der nächsten Miete verrechnen.

Näheres findest du hier:

http://www.wohnungsanwalt.de/Wohnungsanwalt/Miete/Mi…

Schöne Grüße aus dem sonnigen Berlin

Stefan Pfeiffer

#3

Hallo, liebe Ute,

die Mietminderung ergibt sich nach § 536 ff. BGB. Diese Paragrafen kannst du dir unter www.dejure.org im Internet anschauen.

Habe dir einige Urteile aus der Entscheidungssammlung der Mietminderungs-Tabelle Börsinghaus, aus dem Verlag C.H.Beck ausgesucht. Dies ist das neuste derzeit auf dem Markt und wird auch von den Gerichten benutzt.

Zu bemerken von meiner Seite ist, dass die Mietminderung von der Bruttomiete berechnet wird. Dies hat der Bundesgerichtshof in einer Entscheidung der letzten Jahre so beschlossen.

Sollten sich noch Fragen ergeben, stehe ich dir gerne zu Auskünften zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen
Willi

0 % Schwergängig schließende Hauseingangstür
LG Berlin, 31. Okt.2006, 63 S 186/06 Fundstelle, GE 2007, 367
Urteilstext:
Das schwergängige Schließen der Hauseingangstür stellt vorliegend keinen Mangel im Sinne von § 536 BGB dar. Sich hieraus ergebende konkrete Nach¬teile, wie etwa das Übernachten von Fremden im Hausflur oder ein übermäßi¬ges Auskühlen des Treppenhauses o. Ä. haben die Beklagten nicht dargetan. Al¬lein die abstrakte Gefahr begründet einen Minderungsanspruch nicht. Sie beeinträchtigt die Gebrauchstauglichkeit der von den Beklagten gemieteten Wohnung allenfalls unerheblich (…).

5 % Haustür nicht verschließbar
AG Köln, 28. Okt. 1976, 153 C 3204/76 Fundstelle: WUM 1978, 126
Urteilstext:
Durch die Nichtverschließbarkeit der Haustür wird die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache beeinträchtigt. Nach § 17 MV (Hausordnung) ist zum Schutze der Mieterrechte und Vermieterrechte das Haus im allgemeinen in der Zeit von 20.00 Uhr abends bis 7.00 Uhr morgens verschlossen zu halten. Die Nichtver¬schließbarkeit der Haustür erleichtert es Unbefugten, in das Haus einzudrin¬gen. Die Beklagten dürfen den Mietzins jedoch nur in dem Umfange herabset¬zen, um den der objektive Gebrauchswert gesunken ist (§§ 472, 473 BGB). Bei der Berechnung des Betrages ist lediglich der Mietzins, nicht aber der durch Hinzurechnung von Vorschüssen auf Heizkosten etc ermittelte Endbetrag zu-grundezulegen. Im vorliegenden Falle kann die Haustür zwar geschlossen, aber nicht abgeschlossen werden. Wird die Haustür geschlossen gehalten, so sind Unbefugte an einem Betreten des Hauses weitgehend gehindert. Das Verschlie¬ßen der Haustür bietet nur eine zusätzliche Sicherung gegen Einbruch. Die Er¬höhung des Einbruchsrisikos beeinträchtigt den objektiven Gebrauchswert der Mietsache nicht in dem von den Beklagten behaupteten Umfange. Erfahrungs¬gemäß werden Diebstähle aus Miethäusern verhältnismäßig selten durch Auf¬bruch der Haustür ausgeführt. In der Regel werden erst die Wohnungstüren aufgebrochen, nachdem sich der Täter in das Haus eingeschlichen hat. Das Ge¬richt hält wegen der Gebrauchsbeeinträchtigung, die hier zu beurteilen ist, ei-ne Minderung des Mietzinses um monatlich 5%, dh 11,05 DM für angemessen.

5% Haustür knallt beim Zufallen gegen das Schließblech
LG Berlin, 20. Nov. 1980, 61 S 200/80 Fundstelle: GE 1981, 673

5 % Undichte Türen und hierdurch entehende Zugluft
OLG Düsseldorf, 23. März 1989, 10 U 160/97 Fundstelle DWW 2000, 122
Urteilstext:
Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Senats fest, dass fünf Außentüren undicht waren und hierdurch Zugluft in die ange¬mieteten Räumlichkeiten eindringen konnte.
(Anmerkung der Verfasserin: Minderung bezieht sich auf die Nettomiete ohne Kelleranteil)

#4

Hallo Ute,

das ist immer eine Einzelfallentscheidung. Es kommt darauf an, wie stark sie beeinträchtigt sind. Grundsätzlich berechtigt sie eine deftekte Haustür zu einer Mietminderung von ca. 3 % (Urteil AG Berlin-Neukölln, aus MM 1988, S. 151) bis 5 % (AG Köln, Az. 153 C 3204/76, aus WM 1978, S. 126).

Die Bewohner des EG/Parterre dürften vermutlich auch mehr beeinträchtigt sein, als Mieter im DG.

#5

Hallo aus Bernburg,

ja falls sich Vermieter quer stellen ist eine max. 5%ige Mietminderung angemessen. Die gilt lt OLG Hamm für nicht schließbare Haustüren (vor und Hinterhaustür) wie für fehlende Briefkästen. Ich empfehle Vermieter muit 14-tägiger Fristsetzung, schriftlich mit Einschreiben-Rückschein (nur dieser ist gerichtsverwertbar und gerichtlich akzeptiertes Beleg), zur sofortigen Instandsetzung aufzufordern.

LG aus Bernburg
P.S.
Eine Mietminderung ist zwangsläufig an eine Fristsetzung gebunden. Fehlt diese ist die Mietminderung rechtswidrig und erreicht diese die Höhe von zwei Monatsmieten - rechtl. Grundlage fristloser Kündigungen.

#6

Hallo Ute,

die Höhe ist grundsätzlich frei festzustellen. Ich würde für diesen Mangel 15% zum Ansatz bringen. Entweder lässt sich die Vermieterin darauf ein oder sie widerspricht dieser Höhe. Aber realistisch sind zwischen 10 und 15%.
LG Chris

#7

Hallo,

ich denke, die minimale Mietminderung von wenigen Euro, die hier möglich wäre, steht in keinem Verhältnis zum hinterher angespannten Verhältnis zum Vermieter.

Wie teuer wäre denn die Behebung des Schadens? Vielleicht wäre es besser, wenn Sie den Vermieter nochmals zur Beseitigung des Mangels auffordern und ihm gleichzeitig mitteilen, dass Sie für den Fall, dass er den Mangel nicht beseitigt, eine Ersatzvornahme durchführen werden. Sie könnten dann selbst ein Handwerksunternehmen beauftragen und dann die Kosten beim Vermieter holen. Wichtig hierbei ist, dass Sie eine angemessene Frist setzen und die Ersatzvornahme ankündigen, wenn die Frist ergebnislos verstreicht. Wichtig ist auch zu wissen, dass Sie zunächst in Vorlage treten müssen und die Kosten des Handwerkers zahlen, sie haben dann allerdings einen Rückforderungsanspruch gegenüber ihrem Vermieter.

Alles Gute und ein schönes Wochenende.

#8

Sehr geehrte Frau Stummeyer, leider konnte ich Ihre Anfrage noch nicht beantworten, da ich bis gestern abend unverhofft in stationärer Behandlung war. Sollten Sie noch Intersse an einer Antwort haben, teilen Sie mir das bitte kurz mit.

Danke für Ihr Verständnis.
MfG Waldi 64

#9

Hallo,
grundsätzlich steht den Mietern das Recht einer Mietminderung zu; diese muss aber jeder für sich einzeln an den Vermieter richten! Als Hausgemeinschaft geht das nicht.
Zeigen Sie den Mangel an und fordern mit Fristsetzung, hier max. 14 Tage, die Abstellung. Die Mietminderung kann ab dem ersten Meldezeitpunkt berechnet werden!
Falls Sie die Miete noch voll zahlen, dann erklären Sie schriftlich den Rückforderungsvorbehalt. Ansonste ziehen sie die Mietminderung ab, nach meiner Einschätzung 3 - 5 % der Nettomiete. Einem Mieter wird bei gerichtlicher Auseinandersetzung nachgesehen, falls er etwas zu hoch gemindert hat, also keine Angst.
Bitte die Form beachten und immer schriftlich. Auch eine Beweisssicherung ist vonnöten.

#10

Hallo Bume,

bitte entschuldigt die späte Antwort.

Die Höhe einer Mietminderung ist immer sehr schwer zu bemessen. Und da es sich um einen Mangel für die ganze Hausgemeinschaft handelt noch viel schwerer.

Nach meinen Erfahrung und Dafürhalten befinde ich eine Mietminderung in Höhe von 5-10 % der Nettomiete für angebracht.

Eine andere Vorgehensweise: Ihr mahnt bei der Vermieterin noch einmal den Mangel an, mit Fristsetzung zur Behebung innerhalb einer angemessenen Zeit (die Rechtsprechung meint ca. 14 Tage), ansonsten lasst ihr den Mangel beheben (dass muss aber auch im Brief so stehen), die Kosten könnt ihr dann mit der Kaltmiete verrechnen.

Im Brief könnte das ungefähr so stehen:

Letztmalig mahnen wir nun die Unebenheit der Platten vor der Hauseingangstür an. Hierdurch kommt es nicht nur zu unangenehmem Durchzug im ganzen Haus, sondern auch vermehrt zu ungetenen Gästen tierischer und menschlicher Natur. Hierdurch fühlen wir uns stark beunruhigt, da auch ein Einbrecher ungehindert ins Haus gelangen kann. Wir setzen Ihnen nunmehr eine letzte Frist bis zum 31.07. zur Behebung des v.g. Mangels. Nach fruchtlosem Verstreichen der o.g. Frist machen wir von unserem Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch nach § 536a BGB Gebrauch und demgemäß den Mangel beseitigen lassen und die uns entstandenen Kosten mit unseren Mietzahlungen verrechnen.

Schönen Gruß
Lendzy

#11

Hallo Ute-S.,

Mietminderungen wegen Wohnungsmängeln beschäftigen die Gerichte häufig und die Urteile sind je nach Schwere und individuellen Beeinträchtigungen/Empfindungen sehr unterschiedlich.
Ähnlich gelagerte Präzedenzfälle lagen bei einer Mietminderung von maximal 5%. Klemmende Haustürschlösser oder schadhafte Stufen im Eingangsbereich wurden z.B. gänzlich abgewiesen.

Ich würde daher so vorgehen:
(1) Den Vermieter schriftlich (Einschreiben) auf die Mängel letztmalig hinweisen (… ‚dass der vertragsgemäße Gebrauch des Mietgegenstandes dadurch wesentlich beeinträchtigt ist‘) und ihm eine angemessene Frist von nicht weniger als 2 Wochen setzen.
(2) Eine ‚angemessene Mietminderung‘ von 5% androhen, falls die Mängel bis zu dem gesetzten Termin nicht vollständig behoben sind.
(3) Die Mietzahlung im nächsten Monat um 5% kürzen, ohne weitere Diskussion mit dem Vermieter.

Ich gehe davon aus, dass Sie damit Erfolg haben werden.
Mit freundlichen Grüßen

walser