Mietrecht

[Esmiralder]

Liebe/-r Experte/-in,

Dach undicht, Fenster undicht usw…
Hallo! Ich habe folgende Probleme mit unserer Dachgeschosswohnung (mit Dachschrägen, über uns Dachboden):

• das Dach ist nicht isoliert, hauptsächlich dadurch kühlt die Wohnung nachts auf 8-10 Grad runter
• die Dachschrägenfenster in der Abstellkammer und vor allem im Bad sind undicht (kalter Luftzug deutlich merkbar)
• die Dachbodenluke ist nicht isoliert dadurch kalter Luftzug von oben in den Flur rein (haben ein Katze und können daher nicht ständig alle Türen schliessen, sondern nur anlehnen)
• das Dach ist schon mindestens 35 Jahre alt und vor allen Dingen undicht: Schnee-Einbruch auf dem Dachboden vor 2 Tagen, festgestellt als der Schnee taute und das Tauwasser in den Flur tropfte und feuchte Stelle an Wohnzimmerdecke entstand. Habe schon ein feuchte Stelle im Wohnzimmer, kleine Schimmelflecken bilden sich schon (((

Laut Aussage der vom Vermieter beauftragten Dachfirma ist da mit Flickschustern nicht wirklich etwas zu erreichen, es müßte das Dach neu gedeckt, isoliert und neue Dachschrägenfenster eingesetzt werden.

Was für Möglichkeiten & Rechte habe ich? Mietminderung? Wie hoch ungefähr? Muss er das Dach neu decken und isolieren (alle paar Wochen was neues am Dach) oder kann er weiter „flicken“ lassen? Bin für jede Hilfe dankbar…!

Ich habe schon von anderen Mietern gehört, die das Problem auch haben. Die Baugenossenschaft vertröstet einen, dass man mehr lüften soll und mehr heizen muss. Aber das mache ich schon. Hab Angst vor der Heizkostenabrechnung, wer soll das den bezahlen??? Denken die denn nicht an ihre Mieter? Und ich lüfte mind. 3 mal am Tag, stoßlüften für 2-3 Mnuten, so wie es in dem Heft der Baugenossenschaft heißt!!! Könnte sogar ein Videotagebuch als beweiß führen. Oder ist die einzige Möglichkeit, dass ich umziehe???

Mit freundlichen Grüßen
Esmiralder

[meister58]

messen Sie regelmäßig Temperatur und Luftfeuchtigkeit, schreiben >Sie darüber ein Tagebuch. Setzen Sie dann dem Vermieter eine Frist mit Nachfrist zur Mängelbeseitigung. Mindern Sie die Miete. Wenn Sie einen Raum nicht nutzen können, 100 % der Raummiete, sonst anzeilig. Machen Sie Schadenersatz wegen erhöhten Heizkosten beim Vermieter geltend.

[Waldi64_a269eb]

Hallo, Ihre Fragen sind nicht so leicht zu beantworten, weil einfach zu viele Probleme anstehen. Hier eröffnet sich die Frage, warum Sie in diese Wohhnung eingezogen sind. „Meine“ Mieter erkundigen sich meistens im Vorfeld (bei den ehem.Mietern), was für Erfahrungen sie gemacht haben. Dann ist die Frage, wie alt ist das Haus. Bei einem alten Haus weiß man, dass die Isolation NIE so ist, wie bei einem Neu erbauten, einfach weil die Möglichkeiten damals nicht gegeben waren.
Versuchen Sie, dort auszuziehen mit der Begründung der angegebenen Mängel kündigen, damit Sie die 3-monatige Kündigungdfrist umgehen. Eine Mietminderung läßt sich aus der Mietminderungsliste im Internet sehen. Die Berechnung der einzelnen Prozent müssen Sie dann jedoch auf das jeweilige Zimmer (m²) und den einzelenen Schäden darin errechnen. Sie können nicht z.B. Schimmel auf die gesamte Wohnfläche Mietmindern, wenn er nur in einem Raum ist usw.
Ein frohes Weihnachtsfest und eine erfolgreiche Verhandlung wünscht Ihnen
Waldi64

[Willi_Lautenschl_ger]

Hallo Esmeralder,
füge dir eine Aufstellung über die Möglichen Mietminderungs % in der du alle Fälle die du benennst mit den Mietmindrungs% aufgelistet.

Sofern eine Anzahl von Minderungspostionen vorhanden sind, kannst du sie addieren.

Solten sich noch ergänzende fragen ergeben, melde dich nochmals.

Mit freundlichen grüßen

Willi

Mietminderungstabelle

Nachfolgend sind einige Entscheidungen der Gerichte zu Mietminderungsquoten aufgeführt. Bitte beachten Sie, daß diese Angaben lediglich Anhaltspunkte bieten können, da jeweils eine Einzelfallentscheidung getroffen wurde und neu zu treffen ist.

Nutzung
Thema Minderung Urteil
Mitbenutzung des Trockenbodens entzogen 0 - 2,5 % -
offener Kamin im Wohnzimmer nicht benutzbar 5 % -
Mitbenutzung der Waschküche entzogen 10 % -
Wohnzimmer unbenutzbar 10 % -
Nutzungseinschränkung durch weniger m² nach Modernisierung 10 % -
Abstellfläche statt vereinbartem abschließbarem Keller 10 % -
Badewanne:Einschränkung der Gebrauchsmöglichkeit der Badewanne durch eine neue Hausordnung auf wenige Stunden in der Woche (Freitag von 18.00 bis 22.00 Uhr und Samstag von 15.00 bis 22.00 Uhr) ist dem Fehlen einer Badewanne gleich zusetzen 24 % AG Helmstedt, Urteil vom 10.02.1987
3C 672/86,
WM 1989, S. 564 = ZMR 1988, S. 67
Badewanne (Unbenutzbarkeit) 20 % AG Goslar, Urteil vom 18.09. 1973 8 C 716/72, WM 1974, S. 53
Badewanne (unzumutbar aufgeraute) 3 % AG Gronau, WM 1991, S. 262
Badewanne (verkleinert) Auch wenn bei einer Badewanne ein Acryleinsatz eingebaut wird und dadurch die Badewanne um ca. 20cm verkleinert wird, ist sie immer noch zu Zwecken der Körperpflege nutzbar 0 % AG Dortmund, Urteil vom 22.02.1989 – 136 C 732/88, WM 1989, S. 172
Badewannenabfluss (defekter) 3 % AG Schöneberg, GE 1991, S. 527
Aufzug defekt
Mietminderungshöhe abhängig von der Geschosslage.
Bei ausgefallenem Aufzug kann Mieter im 5. Stock um 7,5 % mindern 7,5 % AG Bremen, Urteil vom 04.12.1986 – 10 C 300/86, WM 1987, S. 383
Balkon unbenutzbar wegen herumstreunender Katzen, die von Nachbarn angelockt werden 15 % AG Bonn, Urteil vom 27.11.1985 – 5 C 175/85, NJW 1986, S. 1114 = WM 1986, S. 212
Balkon wegen Reparaturbedürftigkeit nicht benutzbar 3 % LG Berlin, MM 1986, S.327
Bordell im gleichen Haus 30 % AG Charlottenburg, MM 1988, S. 367
Briefkasten fehlt, Postzustellung deswegen unmöglich. 3 % AG Hamburg, Urteil vom 23.07.1974 – 40 C 305/73, WM 1976, S. 53
Briefkasten zu klein - Zustellung von Zeitschriften und DIN A4 Umschlägen macht Probleme 0,5 % LG Berlin, MM 1990, S. 261
Feuchtigkeit, Wasser
Thema Minderung Urteil
Wasserrohre, die Blei enthalten,
solange Wasser der TrinkwasserVO entspricht keine -

Wasserfleck auf Parkett (¼ m²) bis 10 DM -

Fenster bei Schlagregen undicht, Flecken im Fenster-
bereich in Schlaf- und Wohnzimmer 5 % -
Durchfeuchtete Zimmerdecke 8 % des Mietanteils für diesen Raum -
Flecke, Risse, geringe Feuchtigkeitsschäden in Neubau 10 % -

leichte Feuchtigkeitsschäden 10 % -
Stockflecken wegen Feuchtigkeit an Wänden 15 % -
Feuchtigkeit in Wohnung 20 % -
Wasserschäden an Wohnzimmerdecke 25 % -

Feuchtigkeit und überdurchschnittliche Bodenkälte 30 % -

Teilüberschwemmung der Wohnung mit Abwässern
wegen vom Vermieter nicht beseitigten Fehlern
im Abflusssystem 38 % -
Abwasser der überliegenden Wohnung fließt beim
darunterliegenden Wohnungsinhaber in dessen Toilette 20 % AG Berlin - Neukölln, 8 C 473/81
Badewannenabfluss (defekter) 3 % AG Schöneberg, GE 1991, S. 527
Bleigehalt im Wasser (überhöhter) Bleigehalt im Wasser zwischen 126 und 176 Mikrogramm / Liter 10 % AG Hamburg, Urteil vom 15. 09. 1989 – 44 C 2614/88, WM 1990, S. 383
Bleigehalt im Wasser (überhöhter) - Überhöhter Bleigehalt im Wasser in Büro- und Lagerräumen; Messungen: 0,075, 0,18, 0,23 mg/l; Grenzwert der Trinkwasserverordnung: 0,04 mg/l- Bleifreiheit des Wassers wird erst erreicht, wenn das Wasser 30 bis 60 Sekunden geflossen ist 5 % 1.
OLG Köln, Urteil vom 30.04.1991
22 U 277/90, NJW 1992, S.51 = ZMR 1992, S. 155
2.
AG Hamburg, Urteil vom 18.08.1993
40a C 1476/92, WM 1993, S. 736
Bleigehalt im Wasser Geringfügige Grenzwertüberschreitungen vom 79 und 58 Mikrogramm rechtfertigen keinen Anspruch des Mieters auf Austausch der Bleirohre. Eine gelegentliche Überschreitung der Grenzwerte ist ungefährlich und stellt daher nur einen nicht relevanten unerheblichen Mangel der Mietsache dar. Der Mieter hat in einem solchen Fall keinen Anspruch auf Austausch der Bleirohre. 0 % LG Berlin, DWW 1987, S. 130
LG Frankfurt, Urteil vom 04.10.1988 – 2/11 S 18/88, WM 1990, S, 384 = ZMR 1990
Doppelfenster (undichte) Doppelfenster (undichte) wegen eindringender Feuchtigkeit beschlagen. 6 % AG Köln, Urteil vom 11.07.1979 – 152 C 1013/78, WM 1981, S. 283
Durchfeuchtung der Außenwände und Rattenbefall 100 % AG Potsdam, Urteil vom 15.06.1995 – 26 C 533/93, WM 1995, S. 534
Durchfeuchtung (starke) der Wohnung 93 % AG Berlin – Tempelhof / Kreuzberg, Az. 6 C 328/84
Durchfeuchtungen (erhebliche) mit Schimmelbefall Durchfeuchtung und Schimmelpilzbefall von Küche, Wohn- und Schlafzimmer 80 % LG Berlin, Az. 65 S 205/89, GE 1991, S. 625
Durchfeuchtung der Zimmerdecke 8 % LG Hamburg, Urteil vom 07.07.1972 – Az. 11 S 86/71
Durchfeuchtung eines Abstellraums 7 % AG Lüneburg, Urteil vom 20.11.1979 – 11 C 189/79
Fenster (undicht) Durch undichte Fenster und daraus resultierende Feuchtigkeit ist eine Küchenwand z.T. schwarz geworden. Minderung des Mietzinses wegen Zugluft 20 % LG Berlin, Urteil vom 20.05.1994 63 S 39/94, WM 1994, S. 464
LG Hannover, Urteil vom 27.09.1978,
ZMR 1979, S. 47
LG Kassel, Urteil vom 30.07.1987
1 S 274/84, WM 1988, S. 108
Fenster (blinde Doppelfenster Blinde Doppelfenster infolge von Feuchtigkeit 10% LG Darmstadt, Urteil vom 04.04.1984
7 S 397/83, WM 1985, S. 260
Fenster (luftdurchlässig und schwer schließbar) 10% AG Münster, Urteil vom 20.07.1982
3 C 20/82, WM 1982, S.254
Feuchtigkeits- und Schimmelbefall in acht Räumen eines Einfamilienhauses wegen undichten Daches 20% AG Hamburg, Urteil vom 09.01.1979 – 42 C 634/76, WM 1979, S. 103
Feuchtigkeit/ Schimmelbildung Küchenwand ist wegen undichter Fenster und daraus resultierender Feuchtigkeit z.T. schwarz geworden 20% LG Hannover, Urteil vom 27.09.1978 – 11 S 188/78, ZMR 1979, S. 47
Schimmelbefall in Wohn-, Schlaf- und Badezimmer 20% LG Osnabrück, WM 1989, S. 370
Neubaufeuchte mit Schimmelbildung; ohne bes. Vereinbarung gehört es nicht zu den Vertragspflichten des Mieters, durch übermäßiges Lüften und kostenaufwendiges Heizen eine feuchte Wohnung zum Austrocknen zu bringen 20% AG Bad Schwartau, Urteil vom 03.11.1987, WM 1988, S.55
Feuchtigkeitsschäden in Wohn- und Schlafzimmer 20% AG Köln, Urteil vom 23.05.1973 – 152 C 195/73, WM 1974, S. 241
Feuchtigkeit (erhebliche) und Nässe in der angemieteten Wohnung Durchfeuchtung eines Teppichbodens, Tropfwasser durch eine Zimmerdecke berechtigen zu einer Minderung von mind. 50% 50% AG Leverkusen, Urteil vom 18.04.1979 – 23 C 471/76, WM 1980, S. 163
Feuchtigkeitsschäden Einer mit Thermotapeten ausgestatteten Wohnung bei gewöhnlichen Heiz- und Lüftungsverhalten 25% LG Aachen, Urteil vom 12.07.1990 – 2 S 114/90, WM 1991, S. 89
Durchfeuchtung der Fensterfront und eines Teils der Decke 25% AG Düren, Urteil vom 01.03.1990- 3 C 450/89, WM 1991, S. 89
Feuchte Stellen und leichter Schimmelbelag in der Küche 25% AG Berlin, GE 1984, S. 183VG Berlin, GE 1983, S. 767
Feuchtigkeitsschäden im Wohnzimmer 10% LG Hamburg, Urteil vom 02.03.1976 – 11 S 161/75, WM 1976, S. 205 = ZMR 1977, S. 305 = ZMR 1977, S. 332
Feuchtigkeitsschäden im Schlafzimmer 10% LG Osnabrück, Urteil vom 02.02.1983 – 1 S 523/82
Feuchtigkeit im Keller 10% AG Bad Bramstedt, Urteil vom 20.07.1989 – 5 C 44/89, WM 1990, S. 71

Feuchtigkeit in der Küche 10% AG Hannover, 415 C 1021/82
70x80cm großer Feuchtigkeitsfleck bei sich ablösenden Anstrich und Wasserrändern 10% AG Lahnstein, Urteil vom 11.10.1976 – 2 C 477/76, WM 1977, S.227
Feuchtigkeitsschäden im Wohnzimmer 10% AG Ravensburg, Urteil vom 12.03.1975 – 5 C 676/74, WM 1976, S. 9
Feuchtigkeit Feuchtigkeitsflecken an der Küchendecke Feuchtigkeit im Keller Feuchtigkeit im Kellerraum 5 % LG München I, Urteil vom 22.05.1985 – 31 S 17040/84LG München I, Urteil vom 30.11.1983 – 15 S 10974/83AG Düren, Urteil vom 16.12.1981 – 8 C 465/8, WM 1983, S. 30
Feuchtigkeit Restliche Durchfeuchtungen, die von einer inzwischen behobenen Dachundichtigkeit herrühren 2% LG Hannover, Urteil vom 15.04.1994 – 9 S 211/93, WM 1994 – S.463
Feuchtigkeit Ein Minderungsrecht besteht nicht, wenn der Mieter nach Einbau von Isolierglasfenstern mit Kunststoffrahmen entgegen dem ausdrücklichen Hinweis des Fensterbauers nicht sorgfältig lüftet, sodass es wegen erhöhter Luftfeuchtigkeit zu Stockflecken kommen musste 0% LG Hannover, Urteil vom 01.12.1982, WM 1983, S. 126
Lärm
Thema Minderung Urteil
Fluglärm keine -
Lärmbelästigung durch Waschsalon im Haus 7 % -
Laute Geräusche der Heizungsanlage 5 - 10 % -
Wohnung übermäßig hellhörig 10 % -
Lärmbelästigung aus Kinderarztpraxis in Wohnung darunter 10 % -
Erheblicher (!) Kinderlärm in Mehrfamilienhaus 11 % -
Lärmbelästigung durch Mitmieter 10 - 13 % -
Belästigung durch streunende Katzen 15 % -
Lärm durch angrenzenden Kinderladen 15 - 20 % -
Lärmbelästigung wegen mangelhaftem Schallschutz 20 % -
ruhestörender Lärm durch Mitbewohner 20 % -
Taubenhaltung auf Nachbargrundstück 25 % -
Baulärm nach 17 Uhr und an Wochenenden 25 % -
Bedrohung mit Straftaten und Lärmbelästigung durch andere Mieter 25 % -
außergewöhnlich hoher Lärmpegel wegen extremem Straßenverkehr, der nicht durch Einbau schalldämmender Fenster aufgefangen wird 30 % -
immer wieder deutliche Klopfgeräusche durch Heizung im Schlafzimmer 75 % des Mietanteils
des Schlafzimmers -
Lärm durch andere Mieter wird von Vermieter nicht unterbunden 35 % -
Baulärm, Staub, Abgase usw. in unmittelbarer Nachbarschaft 20 % LG Göttingen
5 S 60/85
NJW 1986, S. 1112 = WM 1986, S. 114
Baulärm, von Nachbargrundstück ausgehend, länger andauernd 3 % AG Tiergarten,
GE 1991, S. 579
Fluglärm Wer in die Nähe eines Flughafens zieht, ist nicht zur Mietminderung berechtigt, wenn die Schallschutzvorschriften beachtet wurden 0% LG Berlin, GE 1981, S. 391

Lärmbelästigung durch Bauarbeiten Umfangreiche Bau- und Sanierungsarbeiten im Haus und Ausbau des Dachgeschosses 60 % AG Hamburg, Urteil vom 16.01.1987 - 44 C 1605/86, WM 1987, S. 272
Lärmbelästigung durch Bauarbeiten Umfangreiche Bauarbeiten über einen Zeitraum von mind. 3 Monaten rechtfertigen eine Minderung des Netto Kaltmietbetrages in Höhe von ca. 50 % 50 % AG Weißwasser, Urteil vom 18.04.1994 – 3 C 0701/93, WM 1994, S. 601
Lärmbelästigung durch Mitmieter Lautstarke Musik durch eine Wohngemeinschaft im selben Haus 50 % AG Braunschweig, Urteil vom 03.08.1989 – 113 C 168/89 (9), WM 1990, S. 147
Lärmbelästigung durch Gaststätte (bis 1 Uhr nachts) 37 % AG Rheine, Urteil vom 31.10.1984 – 14 C 420/84, WM 1985, S. 260
Lärmbelästigung durch Bauarbeiten 30 % AG Hamburg, WM 9/91, VII
Lärmbelästigung mit erheblicher Störung der Nachtruhe Diskothek mit einem Schallpegel von über 86 dB 30 % AG Köln, Urteil vom 11.08.1977 – 155 C 5035/77, WM 1978,S. 173 = ZMR 1978, S. 27
Lärmbelästigung durch eine Imbissbude 28 % AG Rheine, Urteil vom 30.10.1984, WM 1985, S. 260
Lärmbelästigung durch Bauarbeiten Übermäßiger Baulärm in einem Neubaugebiet 25 %
LG Darmstadt, Urteil vom 03.05.1982 – 39 C 1706/81, WM 1984, S. 245
Lärmbelästigung durch Bauarbeiten Über 6 Monate hinweg 22 % LG Hannover, Urteil vom 28.05.1986 – 1 S 46/86, WM 1986, S. 311
Lärmbelästigung durch eine Imbissbude erhebliche Lärmbelästigung durch einen
Nachbarn Lärmbelästigung durch eine Schuhmacherwerkstatt im Hause sehr häufiges lautstarkes Feiern bis spät in die Nacht an den Wochenenden durch einen anderen Mieter Lärmbelästigung durch
Bauarbeiten, auch wenn der Mieter arbeitstäglich abwesend ist, Ständige nächtliche Lärmbelästigung durch andere Mieter Die Nachtruhe störender Lärm, der durch ein Billard – Café verursacht wird; auch wenn der Mieter dem Lärm nur bei geöffnetem Fenster ausgesetzt ist Geräuschbelästigung durch defekte Maschinen; 54 – 60dB bei einem zulässigen Grenzwert von 35dB 20 % AG
Braunschweig, Urteil vom 26.05.1981 – 12 C 88/81, WM 1982, S. U 16AG Chemnitz, Urteil vom 29.06.1993 – 4 C 1080/93, WM 1994, S. 68 und Vergleich vor dem LG Chemnitz, Protokoll der Sitzung vom 07.10.1993 – 6 S 3680/93, WM 1994, S. 68AG Gelsenkirchen, Urteil vom 22.12.1975 – 3 C 29/75, WM 1978, S.66 = ZMR 1978, S. 238= NJW – RR 1988, S.1041 = WM 1988, S. 348AG Regensburg, Urteil vom 16.04.1991 – 4 C 275/91, WM 1992, S. 476AG Kerpen, Urteil vom 14.09.1993 – 3 C 181/83, WM 1987, S. 272AG Köln, Urteil vom 17.02.1989 – 201 C 581/88, WM 1991, S. 545AG Köln, Urteil vom 13.05.1976 – 154 C 557/74, WM 1983, S. 126AG Lünen, Urteil vom 16.12.1987 – 14 C 182/86, DWW 1988, S. 283
Lärmbelästigung durch angrenzenden Kindergarten 15 % AG Hamburg, Urteil vom 27.07.1973 – 41 C 6/73, WM 1975, S. 209
Lärmbelästigung durch Bauarbeiten Wenn sich die Wohnung nicht in einer guten Wohnlage befindet 15 % LG Siegen, Urteil vom 09.11.1989, WM 1990, S. 17
Lärm (übermäßiger) durch eine Gaststätte im Haus 11 % LG Köln, Urteil vom 09.12.1986 – 12 S 127/86, WM 1987, S. 272
Lärmbelästigung Fluglärm und fehlende Isolierverglasung 10 % LG Kiel, Urteil vom 08.01.1979
1 S 144/78,
WM 1979, S. 128
Lärm (nächtlicher) durch Schließen von Garagentoren 10 % LG Berlin, MM 1986, S. 294
Lärmstörung aus einem Ladenlokal, indem Schallplatten und CDs verkauft werden, in die darüberliegende Wohnung 10 % AG Köln,
Urteil vom 22.07.1992
207 C 164/91,
WM 1994, S. 200
Gaststättenlärm, auch wenn der Mieter bei Einzug bereits wusste, dass sich in dem Haus eine Gaststätte befindet 10 % AG Braunschweig, Urteil vom 29.06.1989,
WM 1990, S. 148

Kinderarztpraxis, die unterhalb der Mietwohnung liegt (Lärmbelastung durch) 10 % AG Bad Schwartau, Urteil vom 20.11.1975 – C 291/45, WM 1976, S. 259 = ZMR 1978, S. 266
Waschsalon im Haus, Lärmbelästigung 7 % AG Hamburg, Urteil vom 24.01.1975 – 43 C 268/74, WM 1976, S. 151
Nachbarn
Normales Wohnverhalten in der Nachbarwohnung ist hinzunehmen (auch normale Festlichkeiten) 0 % AG Bremen, WM 1957, S. 185
Spielplatz
Von einem Spielplatz in der Wohnanlage ausgehende Geräusche spielender Kinder und Jugendlicher sind hinzunehmen und mindern nicht die Miete 0 % AG Aachen, Urteil vom 21.11.1986 – 14 C 318/86, WM 1987, S. 83AG Köln, Urteil vom 13.01.1993 – 220 C 275/92, WM 1993, S. 606
Tiefgarage
Mieter, der in über Tiefgarageneinfahrt liegende Wohnung zieht, muss mit Geräuschbelästigung rechnen 0 % AG Bonn, Urteil vom 20.10.1989 – 8 C 191/89, WM 1990, S. 71
Innenstadtlage Der mit einer Innenstadtlage verbundene Umweltlärm ist kein Mangel der Wohnung 0 % LG Hannover, Urteil vom 15.04.1994 – 9 S 211/93, WM 1994, S. 463

Heizung
Thema Minderung Urteil
Heizung unterdimensioniert 5 - 10 % -
Laute Geräusche der Heizungsanlage 5 - 10 % -
Heizung 20% unter vertragsgemässer Leistung 7,5 % -
kein Warmwasser für 1 Monat 10 % -
Offenliegende Heizungsrohre nach Heizungseinbau 10 % -
Heizleistung unzureichend wg. Schornsteinmängeln; Rauchentwicklung 10 % -
keine Heizung im Schlafzimmer im Winter 20 % -
überdimensionierte, mit erheblichem Energieverlust arbeitende Heizung 10 - 15 % -
Heizung max. 17 - 18° 15 - 20 % -
keine Heizung für 1/3 des Oktobers 25 % -
max. 15 ° im Wohnzimmer 30 % -
gar keine Heizung im Winter bis 100 % -
Heizkessel (überdimensionierter) Verursacht ungenutzten Energiemehrverbrauch von 60 % 10 % OLG Düsseldorf, Urteil vom 04.12.1986 – 10 U 109/82, WM 1984, S. 54
Heizkörper (unterdimensionierte, die eine Erwärmung der Mieträume auf 20°C nicht erlauben) 5 % Ag Münster, Urteil vom 05.04.1987 – 28 C 330/86, WM 1987, S. 382 = WM 1988, S. 109
Heizungsausfall (totaler) im Winter Totaler Heizungsausfall von September bis Februar Totaler Heizungsausfall im Herbst und Winter 100 % LG Berlin, WM 1993, S. 185LG Hamburg, Urteil vom 15.05.1975, WM 1976, S. 10
Heizungsausfall (totaler) 75 % 1249/74, WM; 1978, S. 189AG Oldenburg, Az. 19 C 559/77 VII LG Berlin, Urteil vom 10.01.1992 - 64 S 291/91 ZMR 1992, S. 302
Heizungsausfall (totaler) im Winter Ausfall der Heizung vom 15.12.1985 bis zum 28.902.1986Heizungsausfall im Sommer bei Außentemperaturen von 13 –17,5 °C 50 % LG Berlin, MM 9/83, S. 16LG Bonn, Urteil vom 02.11.1981 – 6 S 396/81, WM 1982, S. 170LG Kassel, Beschluss vom 24.02.1987 – 1 T 17/87 und 1 S 26/87, WM 1987, S. 271Ag Berlin – Tempelhof/Kreuzberg, GE 1985, S.1033 AG Waldbröl, WM 1981, S. U 8
Heizungsausfall bzw. unzureichende Beheizung Temperaturen in der Wohnung von nur 15°C 30 % LG Düsseldorf, Urteil vom 17.05.1973 – 12 S 382/73, WM 1973, S. 187
Heizungsausfall bzw. unzureichende Beheizung Raumtemperatur von 15°C Heizungsausfall an 20 Tagen im Oktober bei Außentemperaturen von 9,5°C Heizungsausfall an 20 Tagen im Oktober bei Außentemperaturen von 2°C 25 % AG Berlin –Neukölln, Az. 10 C 557/84AG Hamburg, Urteil vom 22.03.1973 – 46 C 191/72, WM 1973, S. 210Ag Waldbröl, Urteil vom 18.07.1980 – 3 C 396/80, WM 1980, S. 206
Heizung (unzureichende Beheizung) 20 % VG Berlin, GE 1983, S. 767
Fehlende Heizungsmöglichkeit in der Küche 20 % LG Hannover, Urteil vom 19.12.1978, WM 1980, S. 130
Schlafzimmer kann wegen Rohrbruchs am Heizkörper im Februar nicht beheizt werden 20 % AG Bad Segeberg, Urteil vom 29.09.1976 – 12 C 35/76, WM 197, S. 227
Raumtemperatur unter 20°C Heizungsausfall im Oktober 20 % AG Berlin - Spandau, Az. 3 C 209/81
Raumtemperatur von 16 - 18°C 20 % AG Köln, Urteil vom 06.12.1976 - 152 C
Raumtemperatur von 18°C 20 %
Heizungsausfall (vollständiger) Raumtemperatur von 15°C 15 % AG Berlin – Tempelhof, GE 1985, S. 1033AG Berlin – Schöneberg, Az. 2 C 454/85
Heizleistung (schlechte) Raumtemperaturen von 17-18°C 13 % AG Berlin – Schöneberg, MM 1981, S.51
Heizung Lautes Knacken und Rauschen 10 % LG Hannover, Urteil vom 15.04.1994 – 9 S 211/93, W, 1994, S. 463
Lautes knack Geräusche eines Gas-Raumheizung. In den Monaten Dezember bis März 10 % AG Hamburg, Urteil vom 08.01.1987 – 49 S 836/86, WM 1987, S. 271
Heizleistung (schlechte) Aufgrund von Schornsteinmängeln 10 % AG Rendsburg, Urteil vom 28.05.1974, WM 1975, S. 122
Heizung Lautes Knacken und Rauschen Im Monat April 5 % AG Hamburg, Urteil vom 08.01.1987 – 49 C 836/86, WM 1987, S. 271
Heizung (Ausfall) Ausfall der Heizungsanlagen in den Sommermonaten 0 % LG Wiesbaden, Beschluss vom 29.09.1989 – 8 S 135/98, WM 1990, S. 71
Heizung (fehlende) Die fehlende Heizmöglichkeit in der Küche der Wohnung stellt für sich allein noch kein Mangel der Mietsache dar. 0 % LG Berlin, Beschluss vom 05.06.1989 – 61 S 189/89, MDR 1990, S. 56 = WM 1990, S. 16 = ZMR 1990, S. 58
Klopfgeräusche in der Zentralheizung 17 % LG Darmstadt, Urteil vom 25.10.1978 – 7 S 131/78, WM 1980, S. 52
Knack Geräusche - Rhythmisch wiederkehrende knack Geräusche der Heizung, die die Benutzung des Schlafzimmers unzumutbar machen. 75 % LG Mannheim, Urteil vom 23.11.1977 – 4 S 95/77, ZMR 1978, S. 84
sonstige Mängel
Drogenscene in Umgebung des Wohnhauses
entstanden ohne konkrete Beeinträchtigung
in der Wohnung keine
Unterbringung von Asylbewerbern in Nachbarschaft keine
zu wenig Müllgefässe und Haustür nicht abschliessbar 10 DM
fehlender anzulegender Spielplatz + Sandkiste 5 %
Treppenhausverschmutzung + Geräusch- und
Geruchsbelästigung durch Lüftungsanlage 10 % (hier: nur der Kaltmiete)
erhebliche Mängel am Treppenhaus + mangelhafte
Müllbeseitigung 10 %
Störungen durch Tiefgaragenzufahrt 10 %
Fensterläden entfernt 10 %
Dusche geht nicht 17 %
Bedrohung mit Straftaten und Lärmbelästigung
durch andere Mieter 25 %
Fernseh- / Rundfunkantenne defekt 50 % der Rundfunkgebühren
Küche und WC unbenutzbar, auch wenn
Ersatzräume in Nachbarhaus genutzt werden können 50 %
Totalumbau der Wohnung 100 % während Umbauphase, auch trotz Weiterbenutzung
Badezimmerfliesen (verschiedenfarbige) 5 % LG Kleve, Urteil vom 05.02. 1991
6 S 285/90, WM 1991, S.261
Veränderungen im Baumbestand eines Grundstücks muss der Mieter grundsätzlich hinnehmen 0% AG Gronau, Urteil vom 21.02.1991
3 C 288/ 90, Wm 1991, S. 262
Bordell im gleichen Haus 30 % AG Charlottenburg, MM 1988, S. 367

Bauordnungsrechtliche Unzulässigkeit Eine Mietsache, die behördlich nicht abgenommen ist, weil sie den Bauordnungsvorschriften nicht entsprach, ist mit einem Sachmangel behaftet. Der Mieter ist in einem solchen Fall ohne weitere Vorankündigung zur Mietminderung berechtigt. 33% BGH, NJW 1963, S. 804
Bauordnungswidriger Zustand Der Mieter kann bereits dann die Miete mindern, wenn er sich durch eine Androhung des Bauordnungsamtes auf die Zwangsräumung einrichten muss. Dem Mieter ist nicht zumutbar, einen langwierigen Rechtsstreit gegen das Bauordnungsamt wegen einer fehlenden Baugenehmigung für seine Mietwohnung zu führen. 50 % LG Mönchengladbach, Urteil vom 15.11.1991 – 2 S 528/90, ZMR 1992, S. 304
Discomusik aus einer Gaststätte Sechsmal im Monat bis 3.00 Uhr morgens 15 % AG Bonn, WM 1990, S. 497
Dusche Dusche funktioniert nicht 16 % AG Köln, Urteil vom 28.11.1986 – 221 C 85/86, WM 1987, S. 271
Einrüstung eines Gebäudes Verhängung mit Planen wegen Bauarbeiten 15 % AG Hamburg, Urteil vom 24.08.1995 – 38 C 483/95, WM 1996, S. 30
Elektrizität (totaler Ausfall) 100 % AG Neukölln, MM 1988, S. 151
Fäkalienaustritt aus WC und Badewanne Wegen defekter Installation (Abflussstau) 38 % AG Groß-Gerau, Urteil vom 19.07.1979, WM 1980, S. 128
Fäkalienrückfluss in der Toilette 5 % AG Schöneberg, GE 1991, S. 527
Fenster (unverschließbar) Der Zustand eines Fensters, durch das ungehindert in ein Haus eingedrungen werden kann, rechtfertigt eine Minderung von 10% 10% AG Bergisch Gladbach, Urteil vom 14.12.1977 – 16 C 696/76, WM 1980, S. 17
Fenster (undichte) Mit geringen Nässeschäden im Fensterbereich 5% LG Berlin, Urteil vom 18.03.1982 – 61 S 437/81, GE 1982, S. 527 = MDR 1982, S. 671 = WM 1982, S. 184
Fenster sind im Sommer im schlechten Zustand und deshalb luftdurchlässig und schwer verschließbar 5% AG Kassel, Urteil vom 14.07.1993 – 802 C 2502/92, WM 1993, S. 607
Blind, feuchtigkeitsbeschlagene Isolierglasscheiben rechtfertigen eine Mietminderung von 5 % je Fenster
AG Münster, Urteil vom 20.07.1982 – 3 C 20/82, WM 1982, S. 254
Fenster Trübung einer Isolierglasscheibe im Wohnzimmer 1% AG Miesbach, Urteil vom 30.10. 1984 – 3 C 585/84, WM 1985, S. 260
Fensterläden, Entfernung 10 % AG Friedberg (Hessen), Urteil vom 01.08.1975 – C 117/75, WM 1977, S. 139 = ZMR 1978, S. 50
Fensterscheibe Trübung einer Isolierglasscheibe in der Küche 0,5% AG Miesbach, Urteil vom 30.01.1984 – 3 C 585/84, WM S. 260
Fernsehempfang (schlechter) 10% AG Schöneberg, GE 1988, S. 361
Fernsehempfang (schlechter) Ist entgegen dem Zustand bei Anmietung der Empfang ortsüblicher ausländischer Fernsehsender in der Mietwohnung aus vom Vermieter zu vertretenden Gründen nicht mehr möglich, so stellt das einen erheblichen Mangel dar 0% AG Hamburg, Urteil vom 22.06.1988 – 40b C 2213/87, WM 1990, S. 70
Formaldehydkonzentration (überhöhte) In Schlaf- und Kinderzimmer berechtigt zu einer Mietminderung von 56% und zur fristlosen Kündigung 56% AG Köln, Urteil vom 30.09.1986 – 217 C 346/86, NJW – RR 1987, S. 972 = VuR 1987, S. 40 = WM 1987, S. 120 (0,13 – 0,2mg/m)LG München I, Urteil vom 26.09.1990 – 31 S 20071/89, NJW – RR 1991, S. 975 = VuR 1991, S. 251 = WM 1991, S. 584
Formaldehyd Wenn die Belastung einer Mietwohnung mit Formaldehyd den vom Bundesgesundheitsamt festgesetzten Grenzwert übersteigt, ist der Mieter berechtigt das Mietverhältnis fristlos zu kündigen und die Miete rückwirkend um 50% zu kürzen (bei einer Formaldehyd- Belastung zwischen 0,13 und 0,21 ppm) 50% AG Mettmann, Urteil vom 13.02. 1990 – 21 C 202/88, VuR 1990, S. 208
Garage Die innen und außen noch verputzt werden muss und deren Decke von unten notdürftig abgestützt werden muss. Außerdem fehlt noch eine Trennwand zu der anschließenden Doppelgarage 66% AG Hanau, Urteil vom 12.12.1978 – 32 C 69/78, WM 1980, S. 85
Garagentor (defekt) Der Defekt des Tores einer Sammelgarage mindert nicht die Nutzungsmöglichkeit des Stellplatzes 0% AG Kassel, Urteil vom 15.12.1988 – 801 C 4534/88, WM 1989, S. 171
Gartenbepflanzung Erforderliche Umgestaltungen der Gartenbepflanzung (hier: Kürzung der Hecke im Vorgarten) bewirken keinen Mangel der Mietsache. 0 % Ag Hamburg, Urteil vom 10.07.1995 – 49 C 1977/94, WM 1995, S. 652
Gartentürbeschläge (rostige) Rostige Gartentürbeschläge stellen keinen erheblichen Mangel dar. 0 % LG München I; Urteil vom 30.11.1983 – 15 S 10974/83
Gegensprechanlage Eine nicht funktionstüchtige Gegensprechanlage mindert den Gebrauchswert der im 4. Obergeschoss des Hauses gelegenen Wohnung nicht unerheblich. 5 %6 % LG Berlin, GE 1992, S. 159AG Aachen, Urteil vom 10.08.1989 – 80 C 220/89, WM 1989, S. 509
Gegensprechanlage (defekt) 1 % AG Schöneberg, GE 1991, S. 527
Gerüche Von einer Pizzabäckerei im Nachbarhaus 15 % AG Köln, Urteil vom 19.09.1989 – 208 C 246/89, WM 1990, S. 338
Gestank (bestialischer) Der von einer Nachbarwohnung herrührt, weil der Nachbar ein Frettchen hält. 33 % AG Köln, Urteil vom 27.09.1988 – 201 C 457/87, WM 1989, S. 234
Hausbeleuchtung (defekt) Wenn die Hausbeleuchtung nicht funktioniert, kann der Mieter die Miete um 1 % mindern. 1 % AG Schöneberg, GE 1991, S. 527
Hausmusik Persönliche Überempfindlichkeit gegen Hausmusik von Nachbarn in einem Mehrfamilienhaus rechtfertigt keine Mietminderung wegen Mangelhaftigkeit der Mietsache, solange die Nachbarn nicht in den Ruhezeiten spielen und beim Musizieren nicht unnötig über die Zimmerlautstärke hinausgehen. 0 % AG Münster, Urteil vom 05.07.1991 – 4 C 83/91, WM 1991, S. 545
Haustür (defekt) 3 % Ag Neukölln , MM 1988, S. 151
Hellhörigkeit Eines Teils der Räume der Wohnung 10 % AG Lüdinghausen, Urteil vom 31.10.1979 – 4 C 132/78, WM 1980, S. 52
Herd und Backofen (unbenutzbar) 3 % AG München, Urteil vom 21.05.1985 – 23 C 8930/84
Hochhausanlage (ungepflegter Zustand) Treppenaufgänge und Flure, Eingangstür und Feuerschutztüren und Fahrstuhlinnenraum sind total verdreckt. Filzstiftzeichnungen und andere farbliche Schmierereien mit Sprüchen obszönen und nationalistischen Inhalts wurden nicht nachhaltig entfernt, teilweise überhaupt nicht beseitigt. Hundekot lag teilweise tagelang im Treppenhaus, Einfüllschächte der Müllschlucker wurden nicht sorgfältig gereinigt und die gelegentlichen Verunreinigungen der Fahrstuhlkabinen mit Kot wurden nicht umgehend beseitigt. Eine Seitenwand des Fahrstuhls war eingetreten. Die Gleitleiste für die Fahrstuhlinnentür war nie gereinigt worden. Der Sandspielplatz für die Kleinkinder war nicht mit frischem Sand versehen und der Hunde- und Katzenkot ist daraus nicht regelmäßig entfernt worden… 5 % AG Kiel, Urteil vom 19.09.1990 – 7 C 56/90, WM 1991, S. 343
Isolierung (mangelhafte) Die Tatsache, dass eine Mietwohnung aufgrund ihrer wärmetechnischen Beschaffenheit verhältnismäßig hohe Heizkosten verursacht, ist für sich allein genommen nicht als Sachmangel anzusehen. 0 % LG Hamburg, Urteil vom 05.05.1988 – 7 S 166/87, DWW 1988, S. 348 = NJW – RR 1988, S. 907 = WM 1988, S. 350 = ZMR 1989, S. 63
Kamin (offener) Der nicht benutzbar ist 5 % LH Karlsruhe, Urteil vom 10.07.1987 – 9 S 66/87, WM 1987, S. 382
Keller Anstelle eines vereinbarten abgeschlossenen Kellerraums wurde dem Mieter nur eine Abstellfläche zur Verfügung gestellt. 10 % LG Hamburg, Urteil vom 14.11.1974 – 7 S 64/74
Keller Feuchtigkeit der zur Wohnung gehörenden Kellerräume 10 % AG Bad Bramstedt, Urteil vom 20.07.1989- 5 C 44/89 , WM 1990, S. 71
Keller (Beleuchtung ) Ein Kellerraum, bei dem die Beleuchtung fehlt , bei dem aber Licht von außen hereinkommt, stellt nur einen unerheblichen Mangel dar. 0 % AG Pinneberg, Urteil vom 15.03.1979 – 45 C 521/78, WM 1980, S. 68
Kinderlärm (übermäßiger) Frühmorgens und spätabends durch kinderreiche Mitmieter 11 % LG Köln, Urteil vom 24.11.1970 – 12 S 389/70, WM 1971, S. 96
Kinderlärm Üblicher Kinderlärm berechtigt nicht zur Mietminderung 0 % AG Aachen, Urteil vom 18.07.1974 – 15 C 152/74, WM 1975, S.38 AG Bergisch Gladbach, Urteil vom 18.05.1982 – 26 C 14/82, WM 1983, S. 236AG Hannover, Urteil vom 30.05.1984 – 523 C 4320/84, WM 1987, S. 218
Kochgerüche Haushaltsübliche Kochgerüche müssen auch im Treppenhaus geduldet werden 0 % AG Hamburg – Harburg, Urteil vom 21.09.1992 – 643 C 230/92, WM 1993, S. 39
Küche und Toilette unbenutzbar 50 % LG Berlin, MM 10/1983, S. 14
Küchenherd defekt 5 % LG Berlin, Az. 61, S 171/80, GE 1981, S. 673
Lagerung von Baumaterial Die teilweise Belegung eines Wohngrundstücks mit Baumaterial stellt einen Mangel des Mietobjekts dar, der den Mieter zur Minderung des Mietzinses in Höhe von 10 % berechtigt. 10 % AG Bad Segeberg, Urteil vom 21.11.1991 – 17 C 122/91, WM 1992, S. 477
Mäuse und Kakerlaken (monatelanger Befall) Mäuse tummeln sich in der Küche und hinterlasen ihre Exkremente in Kochtöpfen und Geschirr 10 % AG Bad Säckingen, Urteil vom 30.03.1976 – C 368/75, WM 1986, S. 113AG Bonn, Urteil vom 08.02.1985 – 6 C 277/84 WM 1986, S. 113AG Rendsburg, Urteil vom 04.03.1988 – 3 C 551/87, WM 1989, S. 284
Müllschlucker (dauernd defekt) 2,5 % AG Hamburg, Urteil vom 01.08.1979 – 48 C 1464/79, WM 1981, S. U 13
Müllschlucker (stillgelegter) 0 % AG Hamburg, Urteil vom 31.01.1984 – 37a C 344/83, WM 1985, S. 260
Neubaufeuchte Die übliche Neubaufeuchtigkeit ist kein Mangel; der Mieter muss der Neubaufeuchtigkeit durch lüften begegnen und die Möbel von den Wänden abrücken 0 % AG Langen, Urteil vom 09.06.1982 – 3 C 293/81, WM 1982, S. 226
Nitratgehalt im Wasser Ist gesundheitsgefährlich überhöhtNitratgehalt liegt um 236 % über dem Grenzwert nach der Trinkwasserverordnung 30 % AG Brühl, Urteil vom 07.03.1990 – 2b C 831/89, WM 1990, S. 382
Nitratgehalt (gesundheitsgefährlicher) 10 % AG Osnabrück, Urteil vom 11.05.1987 – 14 C 33/87, NJW – RR 1987, S. 971 = WM 1989, S. 12 = ZMR 1987, S, 342
Parkplatz Nachhaltige Behinderung in der Nutzung eines Kfz- Einstellplatzes durch ständiges verkehrswidriges Parken Dritter 100 % LG Köln, Urteil vom 19.12.1974 – 1 S 211/74, MDR 1976,S. 44 = WM 1976, S, 29 = ZMR 1977, S. 25 = ZMR 1977, S., 154
Perchlorethylen, austretendes Aus einer im Erdgeschoss befindliche Textilreinigung, das zu trockener Haut, Halsbeschwerden, trockenem Rachenraum, Schwindelgefühl, Augenbrennen und Kopfschmerzen führt 50 % LG Hannover, Urteil vom 25.04.1990 – 11 S 358/89, NJW – RR 1990, S. 972 = WM 1990, S. 337
Perchlorethylen Eine Belastung der Raumluft mit 0,1mg/m³ Perchlorethylen stellt keinen Minderungsgrund dar 0 % AG Hamburg, Urteil vom 29.11.1988, WM 1989, S. 368
Pkw- Stellplatz Wird entgegen der Zusage bei Anmietung der Neubauwohnung dem Mieter kein Pkw- Stellplatz am Haus zur Verfügung gestellt, sondern lediglich ein allgemein zugänglicher Parkplatz ca. 400 bis 500m vom Haus entfernt eingerichtet, so ist eine Mietminderung von 10 % gerechtfertigt 10 % AG Köln, Urteil vom 09.01.1989 – 213 C 295/86, WM 1990, S. 146
Prostitution im gleichen Haus 25 % AG Münster, Az. 5 C 62/87
Prostitution im gleichen Haus 22% AG Regensburg, Urteil vom 20.06.1990 – 3 C 1121/90 und 3 C 1146/90, WM 1990, S. 386
Rostiges Leitungswasser Wegen der Beschaffenheit der Hauswasserleitung 10% LG Braunschweig, Urteil vom 13.05.1988, WM 1990, S. 145LG Köln, Urteil vom 25.03 1986 – 12 S 488/85, WM 1987, S. 122AG Dortmund, Urteil vom 06.06.1990 – 126 C 799/90, WM 1990, S.425AG Köln, Urteil vom 27.02.1980 – 211 (154) C 3195/79, WM 1982, S.226AG Berlin- Spandau, MM 1988, S.152
Sandkasten Wenn kein Sandkasten für die Kinder vorhanden ist oder der vorhandene Sandkasten verwahrlost ist, kann der Mieter die Miete mindern. Wenn bei einem Mehrfamilienhaus ein Kindersandkasten fehlt. Der Sandspielplatz für die Kleinkinder war nicht mit frischem Sand versehen und der Hund- und Katzenkot ist daraus nicht regelmäßig entfernt worden… 5% LG Freiburg, Urteil vom 18.02.1975 – 9 S 197/74, ZMR 1976, S. 210AG Kiel, Urteil vom 19.09.1990, WM 1991, S. 343
Schimmelpilz Beruht die unstreitige Schimmelpilzbildung in den Mieträumen zu 65% auf baulich bedingten Mängeln der Mietsache, so kann die Miete um 14 % gemindert werden 14 % LG Bonn, Urteil vom 03.12.1990 –6 S 76/90, ZMR 1991, S. 300
Schimmel- oder sog. Spakflecken An der Außenwand eines Abstellraumes 10% AG Steinfurt, Urteil vom 11.08.1977 – 3 C 230/77, WM 1977, S.256
Schimmelbildung Und Geruchsentwicklung, auch wenn der Mieter die Schäden mit beeinflusst hat 10 % LG Hannover, Urteil vom 27.07.1982 – 11 S 322/ 81, WM 1982, S. 183
Schimmelbildung Schränke müssen von der Wand abgerückt werden 10% LG Hamburg, Urteil vom 10.04.1984 – 16 S 211/83, WM 1985, S. 21
Schimmelpilzbildung Abgetrocknete Schimmelpilzbildung und drei gebrochene Fliesen im Hauswirtschaftsraum, ein 2,80 m langer Mauerriss in der Küche sowie eine defekte Fliese neben der Duscharmatur rechtfertigen eine Mietminderung von insgesamt 2 % monatlich, wenn es sich um eine Wohnung mit ausgesprochen hohem Mietpreis handelt. Bei solchen Wohnungen rechtfertigen auch kleinere Mängel ohne Gebrauchsbeeinträchtigung eine Mietminderung 2 % AG Münster, Urteil vom 18.10.1995 – 48 C 493/94, WM 1995, S. 704
Schimmel Spak- oder Stockflecken in der Mietwohnung sind Fehler der Mietsache. Eine Mietminderung ist aber ausgeschlossen, wenn die Mieter selbst die Feuchtigkeitserscheinungen als Folge fehlerhaften Heizens und Lüftens zu vertreten haben. 0 % LG Lüneburg, Urteil vom 08.01.1987 – 6 S 320/85, ZMR 1987, S. 336
Silberfischchen Wenn in der Wohnung Silberfischchen auftreten (20-25 Stück), kann der Mieter die Miete um 20% mindern. 20 % AG Lahnstein, WM 1988, S. 55
Spinnen Das Auftreten von Spinnen bei Parterrewohnungen ist unumgänglich und nicht abhängig von dem zusatnd des Gartens und kann in keinem Fall als erheblicher Mangel i. S. d. § 537 BGB betrachtet werden. 0 % AG Köln, Urteil vom 26.11.1992 – 215 C 335/92, WM 1993, S. 670
Tanzschule Vibrationen, Schallgeräusche und rhythmisches Klatschen von einer über der Wohnung liegenden Tanzschule 20 % AG Köln, Urteil vom 16.07.1987 – 208 C 545/86, WM 1988, S, 56
Taubenhaltung Auf dem Nachbargrundstück (mehrere 100 Tauben) 25 % AG Dortmund, Urteil vom 14.09.1979 – 121 C 151/79, WM 1980, S. 6
Taubenhaltung des Vermieters 20 % AG Lüdinghausen, Urteil vom 02.10.1964 – 4 C 126/64, WM 1965, S. 169
Tauben / Balkon Verunreinigungen des Balkons durch nistende Tauben 5 % AG Hamburg, WM 1988, S. 121
Teppichboden Der sich in der Diele, im Schlaf- und Kinderzimmer vom Boden abgelöst hat. In Folge der Ablösung war das Begehen der Wohnung erschwert und es bestand Gefahr für die Gesundheit der in der Wohnung befindlichen Personen durch Stolpern. 4,65 % AG Köln, Urteil vom 30.01.1987- 221 C 294/86, WM 1988, S. 108
Terrasse Wenn der Mieter eine 20 qm große Terrasse, die von der Wohnung aus zugänglich ist und deshalb mangels anderweitiger Vereinbarungen im Mietvertrags als mitvermietet anzusehen ist, nicht benutzen kann, ist er berechtigt, die Miete um 15 % zu mindern. 15 % AG Eschweiler, Urteil vom 19.05.1994 – 5 C 114/94, WM 1994, S. 427
Tiefgaragenzufahrt Störungen der Tiefgaragenzufahrt 10 % AG Osnabrück, Urteil vom 03.06.86, WM 1986, 334
Toilette Einzige Toilette nicht mehr nutzbar 80 % LG Berlin, MM 1988, 213
Tiergestank aus Nachbarwohnung wegen nicht artgerechter Tierhaltung 10 % AG Bergisch-Gladbach, AZ 23 C 280/90
Toilette Wenn die einzige Toilette nicht benutzbar ist, kann der Mieter die Miete um 80% mindern. 80% LG Berlin, MM 1988, S.213.
Toilette Wenn die zweite zur Wohnung gehörende Toilette vom Vermieter abgeschlossen ist, kann der Mieter die Miete um 7% mindern. 7% AG Nidda, Urteil vom 28.01.1983 - 1 C 600/82, WM 1983, S.236
Toilettenbelüftung(defekte) 5% AG Köln, Urteil vom 24.01.1978 – 152 C 3198/77, WM 1980, S.124
Toilettenspülung (unzureichende) Wenn der Wasserdruck der Toilettenspülung unzureichend ist, kann der Mieter die Miete um 15% mindern. 15% AG Münster, Urteil vom 19.01.1993 – C 133/92, WM 1993, S.124
Trittschallgeräusche 5% LG Hannover, Urteil vom 15.04.1994 – 9 S 211/93, WM 1994, S. 463 (Trittschallgeräusche in einem Altbau)
Trockenboden (nicht mehr nutzbar) 2,5% LG Hannover, Urteil vom 15.11.1956 – 7 S 196/56, ZMR 1957, S.193
Türbeschläge (einfache) Auch die Verwendung einfacher Beschläge anstelle von Sicherheitsbeschlägen stellt keine erheblichen Mängel dar. 0% LG Freiburg, Urteil vom 16.06.1983 – C 389/82, WM 1988, S.263
Überschwemmungsschaden am Teppichboden mit unerträglichem Gestank 80% AG Friedberg / Hessen, Urteil vom 06.07.1983 – C 389/82, WM 1984, S.198
Unbewohnbarkeit (totale) der Wohnung wegen Neubaus und Neugestaltung. 100% Ag Köln, Urteil vom 25.02.1976 – 54 C 596/74, ZMR 1980, S.87
Undichtigkeit aller Fenster Einer Wohnung und die damit verbundene Feuchtigkeit. 50% AG Leverkusen, Urteil vom 25.09.1980 – C 215/80
Warmwasserversorgung (fehlende) und Entzug des Kellers 30% AG Darmstadt, Urteil vom 03.12.1981 – C 3374/81, WM 1983, S.151.
Warmwasserversorgung (Ausfall) 10% LG Berlin, WM 1955, S.134.AG Münster, WM 1981, S. U 22
Warmwasser Ein erheblicher Mangel liegt nicht vor, wenn das Warmwasser nur 40 bzw. 43 Grad Celsius beträgt. 0% LG. Hamburg, Urteil vom 13.07.1978 – 7 S 66/78, WM 1978, S.242
Waschküchenbenutzung (Vorenthaltung) 5% AG Köln, Urteil vom 23.09.1982 – 210 C 25/82, WM 1983, S.122. AG Koblenz, Urteil vom 17.10.1978 – 13 C 198/78, WM 1980, S.112. (5-10%)AG Osnabrück, Urteil vom 06.05.1988 – 44 C 57/88, WM 1990, S. 147 (Entzug von Gemeinschaftswaschmaschine und- trockner).
Waschplan Vermieter verändert einseitig den Waschplan zu ungunsten des Mieters. 10% AG Brühl, Urteil vom 25.07.1974, WM 1975, S.145.
Wasser tropft durch die Zimmerdecke Mangel durch Naturkatastrophe (Schneesturm) hervorgerufen 30% AG Kiel, Urteil vom 26.06.1980 – C 9/80, S.235
WC- Abfluss verstopft Von 15 Steckdosen funktionieren nur 3, außerdem kann die Post nicht ordnungemäß zugestellt werden. 50% Ag Hamburg, Urteil vom 23.07.1974 – C 305/73, WM 1976, S.53
Wildtauben Beeinträchtigung der Mietsache durch Wildtauben rechtfertigen keine Mietminderung, wenn dem Vermieter keine Abhilfe möglich ist. 0% LG Kleve, Urteil vom 28.01.1986 – 3 S 117/85, NJW-RR 1986, S.1344 = 1986, 333
Wohnflächengröße Eine Minderung wegen geringerer Wohnfläche als vereinbart kommt nur dann in Betracht, wenn die Wohnungsgröße dem Mieter ausdrücklich zugesichert wurde. 0%
Wohnungsklingel (defekt) 0% AG Neukölln, MM 1988, S. 151
Wohnungstür (fehlende) 15% LG Düsseldorf, Urteil vom 17.05.1973 – 12 S 382/72, WM 1973, S.187.
Wohnzimmer unbenutzbar Wegen Einsturzgefahr der Zimmerdecke infolge eines Wasserschadens 30% AG Bochum, Urteil vom 28.11.1978 – 5 C 668/78, WM 1979, S.74.
Zugluft Mangelhafte Fensterdichtungen 20% LG Kassel, Urteil vom 30.07.1987 – 1 S 274/84, WM 1988, S. 108.
Zugluft Wegen fehlerhaft installierter Gasetagenheizung. 10% AG Rüsselsheim, DWW 1991, S.147.
Weitere Minderungsquoten findet man in der Mietminderungsliste von Thieler / Vetter (Alexandra Verlag, Weilheim).

Achtung:

Es ist empfehlenswert, eine Minderung nur bis zu einem Betrag von weniger als 2 Monatsmieten einzubehalten.

Wird ungerechtfertigt ein Betrag von 2 Monatsmieten oder mehr einbehalten, ist der Vermieter zur Kündigung berechtigt. Man sollte daher ab diesem Betrag die Miete wieder voll bezahlen, um kein Kündigungsrisiko einzugehen und in der Höhe des Minderungsbetrags die Miete ausdrücklich nur unter Vorbehalt bezahlen.

Alle Informationen ohne Gewähr.

Wichtiges zur Mietminderung

Mietminderung - Dichtung und Wahrheit
Dieser Beitrag mit beiden Anhängen wurde erstmals im April / Mai 1997
in der Zeitschrift „Bauen und Wohnen“ veröffentlicht .

Um den Begriff der Mietminderung ranken sich oft mehr oder weniger diffuse Vorstellungen. Man hat einmal gehört, daß so etwas möglich ist, aber wie es genau funktioniert, ist weit gehend unbekannt. Unter anderem ist das Missverständnis weit verbreitet, Mietminderung müsste man einen Monat zuvor „anmelden“.
Das ist zwar „fast“ richtig, aber der Unterschied zwischen „fast“ und „ganz“ kann zuweilen gut einige tausend EURO betragen.
Die einmonatige Anmeldungsfrist gibt es zwar, aber sie betrifft nur Schadensersatzansprüche des Mieters für Schäden aus einem Mangel der Mietsache gem. §§ 538, 552 a BGB.
Mietminderung ist dagegen das Recht des Mieters, die Miete in Anbetracht von Mängeln der Mietsache herabzusetzen, um ein Gleichgewicht zwischen Mietwert der Mietsache und der zu leistenden Mietzahlung wiederherzustellen.
Dieses Recht tritt gemäß § 537 BGB kraft Gesetzes ein. Daher muss weder der Mieter eine Minderung anmelden, noch muss der Vermieter sich damit einverstanden erklären. Allerdings muss der Mieter dem Vermieter den Mangel anzeigen und gem. § 539 BGB rechtzeitig erklären, daß er diesen Mangel nicht akzeptiert, da er sonst Gefahr läuft, sein Minderungsrecht zu verlieren. Außerdem darf der Mieter mit seinem Minderungsanspruch nicht zu lange warten - hat der Mangel bereits längere Zeit bestanden, so kann das Minderungsrecht verwirkt sein.
So gibt es einige
Voraussetzungen und Regeln,

die man für den Umgang mit der Mietminderung beachten sollte:

1. Sofortige Mängelmeldung an Vermieter

2. Unabhängig von Verschulden des Vermieters

3. Keine Gründe für Minderungsausschluss

4. Vermieter unterlässt Mängelbeseitigung

5. Mietminderzahlung unter Berufung auf Mangel

6. Höhe der Minderung Minderungstabelle

7. Der Mieter sollte den Mangel unverzüglich dem Vermieter mitteilen und die Miete von da an unter Vorbehalt zahlen.
   Zwar genügt es in der Regel, daß der Mangel dem Vermieter bekannt war. Der Mieter sollte dennoch sicherheitshalber den Mangel dem Vermieter anzeigen. Um Beweisschwierigkeiten vorzubeugen, sollte dies schriftlich geschehen.
   In jedem Fall muss der Mieter deutlich machen, daß er die Mietsache in dem mangelbehafteten Zustand nicht als vertragsgemäß akzeptiert.
   Dies ist etwas anderes, als „die Mietminderung“ anzukündigen.
   Angezeigt werden sollte daher :

8. der Mangel,

9. daß die Mietsache nicht vertragsgemäß ist, sowie

10. daß ein vorgenommener Einbehalt von der Miete (= die Minderung) wegen gerade dieses Mangels gemacht wird.

Wenn der Mieter nicht sofort Miete einbehalten will, ist er gut beraten, von der Anzeige des Mangels an die Miete unter Vorbehalt zu zahlen.
Zwar ist die Mietminderung an keine Frist gebunden, und kann daher auch noch nachträglich und für bereits bezahlte Miete geltend gemacht werden. Die langfristige Weiterzahlung der kompletten Miete ohne Vorbehalt kann jedoch einen Rückforderungsausschluss begründen: die Rechtsprechung sieht in diesem Verhalten des Mieters einen Rechtsverzicht auf die Minderung.

2. Minderung ist verschuldensunabhängig.
   Es bedarf keines Verschuldens / keiner Verursachung hinsichtlich Mangel oder Gebrauchsbeeinträchtigung durch den Vermieter.
   Das bedeutet, daß auch Beeinträchtigungen, die außerhalb des Einflussbereichs des Vermieters liegen, wie z. B. Baulärm auf dem Nachbargrundstück, oder durch andere Mieter im Haus verursachte Störungen zur Mietminderung berechtigen.

3. Die Minderung darf nicht ausgeschlossen sein.
   Ein Ausschluss oder eine Begrenzung der Mietminderung kann sich zum Beispiel aus einem der folgenden Umstände ergeben:
   • Der Mieter hat den Mangel selbst verschuldet
   • Der Mieter hat die Beseitigung des Mangels verhindert oder verzögert
   • Der Vermieter konnte den Mangel nur deswegen nicht beseitigen, weil der Mieter ihn entgegen § 545 BGB nicht angezeigt hat
   • Der Mieter kannte den Mangel bei Vertragsabschluss, oder hat ihn grob fahrlässig nicht wahrgenommen (§ 539 BGB)
   • der Mieter hat in Kenntnis des eingetretenen Mangels die Miete vorbehaltlos über längere Zeit weiterbezahlt
   • Der Mieter hat im Mietvertrag wirksam die Mängelbeseitigungspflichten übernommen. Dies ist auch für Wohnraummietverhältnisse zulässig.
   • Dagegen ist bei sogenannte Gewährleistungsausschlüssen zu differenzieren:
   Vertragliche Gewährleistungsausschlüsse sind lediglich für Gewerbemietverhältnisse zulässig.
   Für Wohnraummietverhältnisse sind alle Vereinbarungen, die die Geltendmachung des Minderungsrechts ausschließen oder beeinträchtigen, unzulässig.

Auf andere Umstände kommt es dagegen regelmäßig nicht an. Insbesondere ist ohne Einfluss, ob und wie der Mieter die Mietsache nutzt. Der Vermieter kann daher nicht einwenden, der Mieter habe die mangelhafte Mietsache ohnehin nicht benutzt. Schliesslich steht es dem Mieter frei, mit der von ihm gemieteten Sache zu tun was er will - sie zu nutzen oder nicht.

4. Der Vermieter muss die unverzügliche Beseitigung des Mangels unterlassen haben.
   Dabei kommt es nicht darauf an, ob der Mangel überhaupt behebbar ist. Selbst Mängel, die objektiv unbehebbar sind, berechtigen zur Minderung.
   So können auch Modernisierungsarbeiten an den Mieträumen, zu deren Duldung der Mieter nach § 541 b BGB evtl. verpflichtet ist, zur Minderung berechtigen, soweit sich aus ihnen eine Beeinträchtigung des Wohnwerts ergibt.

5. Der Mieter muss sich auf die Mietminderung berufen, wenn er die Miete mindert.
   Eine einfach vorgenommene Kürzung der Mietzahlung ohne Hinweis auf den Zusammenhang mit der Gebrauchsbeeinträchtigung genügt daher nicht.
   Dies bedeutet allerdings ebenfalls nicht, daß der Mieter die Minderung einen Monat zuvor (oder überhaupt) anmelden müsste. Er muss lediglich bei der Minderung dem Vermieter anzeigen, daß diese aufgrund einer Gebrauchsminderung der Mietsache vorgenommen wird.
   Der Unterschied zur vorherigen „Anmeldung“ wird ganz besonders deutlich, wenn man sich daran erinnert, daß Mietminderung auch noch nachträglich, also für bereits gezahlte Miete, geltend gemacht werden kann.
   Man sollte allerdings vorsichtig damit sein, eine Rückforderung aus Mietminderung mit der nächsten zu zahlenden Miete aufzurechnen. Es können mietvertraglich vereinbarte Aufrechnungsverbote entgegenstehen. Inwieweit diese wirksam sind, ist allerdings im Einzelfall nachzuprüfen

6. Minderungshöhe
   Die Berechnung der Minderungsquote ist einigermaßen kompliziert. Die Rechtsprechung hat zwar hierfür eine Formel entwickelt. Diese lautet:
   Das Verhältnis:
   Gebrauchstauglichkeit mangelhafter Sache
   Gebrauchstauglichkeit vertragsgemäßer Sache

entspricht dem Verhältnis:
Minderungsquote
vereinbarte Miete

Die Berechnung der „Gebrauchstauglichkeitsbeeinträchtigung“ wird jedoch noch von etlichen weiteren Faktoren beeinflusst. So wird neben dem Mangel selbst unter anderem die Größe der beeinträchtigten Raume im Verhältnis zum Rest der Wohnung berücksichtigt. Da aber nicht jeder Raum der Wohnung den gleichen Wohnwert hat, werden hier wiederum weitere Abstufungen vorgenommen. Der Wohnwert der verschiedenen Räume vermindert sich in folgender Rangfolge:
• Wohnräume
• Schlafzimmer
• Kinderzimmer
• Küche
• Bad
• Flur / Abstellraum

Letztendlich ist der Einzelfall ausschlaggebend.
Da mit so komplexen Berechnungen kaum jemand etwas anfangen kann, werden häufig Tabellen über bisherige Entscheidungen der Gerichte herangezogen, wie bestimmte Mängel anzusetzen sind. Diese Tabellen haben jedoch den Nachteil, daß viele Faktoren des Einzelfalls unberücksichtigt bleiben. Sie können daher nicht mehr als Anhaltspunkte bieten.

Alle Informationen ohne Gewähr.

[Willi_Lautenschl_ger]

Hallo Esmiralder
ergänzung der Mietminderungstabelle.
Willi

Autor: Rechtsanwalt Torsten Sonneborn - 03.01.2007
Mietrechtliche Konsequenzen von Feuchtigkeitsschäden im Wohnbereich
I. Einführung
Wasser ist ein wichtiges Lebenselement. Ohne Wasser wäre unser Leben schlicht undenkbar. In manchen Bereichen kann es unser Leben allerdings auch stark ein-schränken. So kann im Wohnbereich eine hohe Feuchtigkeit die Bausubstanz nach-haltig gefährden und die vertragsgemäße Nutzbarkeit der Mietsache wegen ästhetischer und praktischer Beeinträchtigungen stark einschränken oder sogar ganz aufheben. Siedeln sich mit der Feuchtigkeit auf einem geeigneten Nährboden auch Schimmelpilze an, so kann dies zudem zu einer gesundheitlichen Gefährdung der Bewohner führen.

Wegen dieser Auswirkungen sind Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung immer öfter Gegen-stand von Mieterbeschwerden. In der gerichtlichen Praxis nehmen deshalb Streitigkeiten, in denen Feuchtigkeit zumindest mittelbar eine Rolle spielen, stetig zu. Der folgende Beitrag befasst sich mit den juristischen Auswirkungen von Feuchtigkeitsschäden aus Mieter- und Vermietersicht.
II. Sachmangel
Feuchtigkeitsschäden sind mietrechtlich nur dann von Bedeutung, wenn sie einen Sachmangel darstellen. Unter einem Sachmangel versteht man die für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Ist-Zustandes der Mietsache von dem individuellvertraglich geschuldeten Soll-Zustand. Der Soll-Zustand unterliegt regel-mäßig der Dispositionsfreiheit der Parteien.
Wird beispielsweise laut Mietvertrag eine „in allen Räumen durchfeuchtete Wohnung“ angemietet, ohne dass Reparaturen vereinbart worden sind, so ist der schlechte Zustand des Mietobjekts im Zweifel vom Mieter als vertragsgemäßer Zu-stand hinzunehmen. Fehlt eine ausdrückliche vertragliche Vereinbarung, wird der vom Vermieter geschuldete Zustand des Mietobjekts durch den vereinbarten Nutzungszweck bestimmt. Dies hat zur Konsequenz, dass bei zu Wohnzwecken an-gemieteten Räumen das Auftreten von Feuchtigkeitserscheinungen grundsätzlich als Sachmangel zu bewerten ist. Etwas anderes kann gelten bei Anmietung von Räum-lichkeiten in einem älteren Haus, dessen Wärmedämmung und Feuchtigkeits-abdichtung objektiv erkennbar nicht dem heutigen Standard entspricht, etwa weil einzelne Räume gar nicht beheizbar und somit von vorne herein nicht als Schlaf-zimmer geeignet sind.
III. Ursachen
Die Ursachen für Feuchtigkeitsschäden können sowohl im Bauwerk als auch im Be-nutzerverhalten der Mieter begründet sein.

1. Mängel im Bauwerk
   Mängel im Bauwerk sind regelmäßig vom Vermieter zu vertreten. Derartige Mängel können naturgemäß auf unterschiedlichste Gründe zurückzuführen sein.
   a) bauphysikalische Mängel
   Unter den bauphysikalischen Mängeln versteht man solche Mängel, deren Ursache bereits bei Errichtung oder Umbau eines Gebäudes wegen eines Verstoßes gegen physikalische Regeln gesetzt wird, z.B. im Bereich des Wärme- und Feuchteschutzes. Bei einem Verstoß gegen die „anerkannten Regeln der Technik“ wird ein solcher Mangel regelmäßig vorliegen, weil diese Regeln letztlich auf physikalischen Grund-sätzen beruhen.
   Eine der wohl am häufigsten auftretenden bauphysikalischen Mängel ist die Wärmebrücke, die umgangssprachlich auch oft als „Kältebrücke“ bezeichnet wird, was aber physikalisch unzutreffend ist. Wärmebrücken entstehen gemeinhin dort, wo die Wärme rascher als an der übrigen Wand nach außen gelangt. Somit ist jede Außenecke grundsätzlich eine geometrische Wärmebrücke. Dies kann aber auch am Übergang vom Fensterrahmen zur Wand oder an größeren Flächen an der Außen-wand der Fall sein. An der entsprechenden Stelle kondensiert die in der Raumluft enthaltene Luftfeuchtigkeit in besonders starken Maß, so dass es dort zu einer ver-stärkten Ansammlung von Kondenswasser kommt.
   Dieses Problem tritt sehr häufig nach dem Einbau von Energiesparfenstern auf, wenn die alten Bauteile mit der geringeren Wärmedämmung (≈ Wände) mit den neuen Bauteilen (≈ Fenster) nicht mehr zusammenpassen. Hier ist allein der Ver-mieter verpflichtet, Abhilfe zu schaffen, sei es durch eine wirksamere Isolierung der Außenwände oder durch eine Zwangsbelüftung (» Lüftungsschlitze an den Fenstern). Insoweit kann sich der Vermieter nicht darauf berufen, dass das Gebäude den gängigen DIN-Normen entspricht.
   b) defekte Bausubstanz
   Ein Defekt an der Bausubstanz muss nicht auf einen Verstoß gegen bauphysikalische Regeln beruhen und ist infolgedessen im Zeitpunkt der Errichtung oder des Umbau eines Gebäudes oft noch nicht zwingend vorprogrammiert.
   Ein derartiger Defekt kann auf eine altersbedingte Materialermüdung (poröse Sperrschicht) oder eine externe Schadensursache (Sturmschaden) zurückzuführen sein.
   Im Falle einer defekten Bausubstanz dringt Feuchtigkeit hauptsächlich von außen ein, z.B. durch Risse, Undichtigkeiten an den Fenstern, verstopfte Dachrinnen oder Überläufe, defekte Dachrandausbildungen bei Flachdächern, undichte Terrassen-anschlüsse, fehlende Dachziegel oder schadhafte Außenwandverkleidungen.
   c) Neubaufeuchte
   Es ist in erster Linie auf die moderne Bauweise zurückzuführen, dass Neubauten heutzutage viel langsamer austrocknen. Bis der sog. „normal-trockene-Zustand“ er-reicht ist, macht es die restliche Neubaufeuchte erforderlich, dass verstärkt geheizt wird.
   Die Neubaufeuchte erweist sich deshalb als problematisch, weil neu erstellte Miet-wohnungen so zügig wie möglich vermietet werden sollen, damit maximale Ein-nahmen erzielt werden. In der Praxis ist genau aus diesem Grund vermehrt festzu-stellen, dass der Fußbodenestrich nicht mehr rechtzeitig austrocknen konnte und sich alsbald hinter den Sockelleisten Schimmelpilze ansiedeln. Ein solcher Mangel liegt dann im Verantwortungsbereich des Vermieters.
2. fehlerhaftes Wohnverhalten
   Die Ursache für die Entstehung von Feuchtigkeitsschäden kann aber auch im Wohn-verhalten der Mieter begründet sein. Besonders gerne wird dies von Vermietern be-hauptet. Allerdings zeigt die gutachterliche Praxis, dass Schimmelpilzbildungen mehrheitlich als eine Folge von konstruktiven Baumängeln im Bereich der Gebäude-hülle entstehen und somit gerade nicht auf ein fehlerhaftes Wohnverhalten der Mieter basieren. Die folgenden Fallgruppen haben sich als besonders bedeutsam erwiesen:
   a) falsches Lüften
   Gerade in Neubauten und sanierten Gebäuden kommt falsches Lüften als Ursache von Feuchtigkeitsschäden in Betracht. Als wir noch undichte Fenster hatten, fand ein natürlicher Luftwechsel zwischen Innen- und Außenluft statt. Je nach dem Ausmaß der Undichtigkeiten vollzog sich fast unmerklich eine ständige Lufterneuerung in den Räumen. Heute verhindern moderne Gummidichtungen in Fenstern wie Türen eine unfreiwillige Lüftung. Die modernen Gebäude sind sprichwörtlich „dichter“ als früher. Ohne eine ausreichende Lüftung kann daher die vorhandene Raumfeuchtig-keit nicht entweichen. Diese entsteht nicht nur durch Kochen, Waschen, Baden oder Duschen, sondern auch durch normale menschliche Ausdünstungen (Atem, Schweiß).
   Ein Haushalt mit vier Personen gibt im Durchschnitt pro Tag bis maximal 12 Liter Wasser an die Raumluft ab. Lüften ist die einzige effektive Maßnahme, um diese Feuchtigkeit aus der Wohnung zu bekommen und damit Feuchtigkeitsschäden zu vermeiden.
   Als Grundregel für richtiges Lüften gilt: Oft - kurz - kräftig. Es empfiehlt sich, das ganze Luftvolumen des Wohnbereiches mehrfach täglich auszutauschen. Langan-dauerndes Lüften ist nicht ratsam, denn dadurch werden die inneren Bauteilober-flächen abgekühlt. Der damit verbundene Wärmeverlust führt zu erhöhten Heiz-kosten. Auch besteht die Gefahr, dass sich auf den abgekühlten Oberflächen die Feuchtigkeit aus der Raumluft niederschlägt. Um einen intensiven Luftaustausch zu bewirken, sollte das Fenster weit geöffnet werden (Stoßlüftung), möglichst so, dass kurzfristig für „Durchzug“ gesorgt wird (Querlüftung). Angekippte Fenster sollten hingegen vermieden werden, denn dies führt in der kalten Jahreszeit schnell zu einem Auskühlen der Fensterleibungen. Bei Schlagregen können außerdem große Wassermengen in die Wohnräume gelangen. Es sprechen demnach viele Nachteile gegen eine Dauerlüftung mit gekippten Fenstern. Diese Lüftungsform ist aus energetischen Gründen - wenn überhaupt - nur außerhalb der Heizperiode anzu-wenden.
   b) unzureichendes Heizen
   Kalte Luft kann weniger Wasser aufnehmen als erwärmte Luft. Um im Wege des Lüftens viel Feuchtigkeit aus der Wohnung befördern zu können, muss die Luft somit ausreichend warm sein. Feuchtigkeitsschäden können infolgedessen auch auf ein unzureichendes Heizen zurückzuführen sein. Empfehlenswert sind Temperaturen um 20 Grad Celsius - im Bad und Wohnzimmer etwas mehr und im Schlafzimmer etwas weniger.
   Die Räume sollten immer direkt beheizt werden, d.h. es sollte vermieden werden, z.B. das Schlafzimmer durch überströmende Luft aus dem Wohnzimmer mitzu-heizen. Dieses „Überschlagenlassen“ führt nur dazu, dass sich in dem nicht direkt beheizten Raum Feuchtigkeit niederschlägt. Bei Abwesenheit oder nachts kann die Temperatur etwas herabgesenkt werden. Allerdings sollte die Heizung auch bei längerer Abwesenheit nicht ganz abgedreht werden, denn es ist teurer, ausgekühlte Räume wieder aufzuheizen, als die Heizung auf niedriger Stufe laufen zu lassen.
   c) schadensträchtige Möblierung
   Durch eine ungünstige Möblierung kann die Zirkulation beheizter Raumluft ver-hindert und damit die Entstehung von Feuchtigkeitsschäden begünstigt werden. So können insbesondere passgenau eingebaute Möbel, Schränke und Vorhänge, die sich ganz dicht an der Außenwand befinden, den idealen Nährboden für einen Schimmelpilzbefall bieten, so dass es grundsätzlich empfehlenswert ist, zwischen den Möbeln und der Außenwand immer einen gewissen Mindestabstand einzu-halten, um eine ausreichende Luftzirkulation zu gewährleisten.
   d) Beispiele aus der Rechtsprechung
   An das Wohnverhalten der Mieter werden in der Rechtsprechung teilweise unter-schiedliche und widersprüchliche Anforderungen gestellt. Einig sind sich die Gerichte allenfalls darin, dass das Schrägstellen der Fenster (Kipplüftung) nicht genügt, da dabei kein nennenswerter Luftaustausch stattfindet. Ansonsten werden von den Instanzgerichten gerade im Hinblick auf die Zumutbarkeit eines ganz bestimmten Wohnverhaltens mannigfaltige Ansichten vertreten:
   Nach einer Ansicht ist dem Mieter ein zweimaliges Stoßlüften pro Tag von je 30 Minuten Dauer bei voll aufgedrehter Heizung zumutbar. Nach anderer Auffassung ist hingegen sogar ein dreimaliger Luftaustausch täglich, und zwar erstmals am frühen Morgen, letztmals am späten Abend vertragsgemäß und daher zumutbar. Andere Gerichte gehen wiederum so weit, dass sie meinen, eine Wohnungslüftung im Abstand von 34 Stunden sei nicht zumutbar. Die herrschende Meinung in der Rechtsprechung tendiert wohl dahin, ein zweimaliges Lüften am Tag für zumutbar zu erachten.
   Was das Heizen betrifft, ist nach einer Auffassung der Mieter einer Wohnung, die in einem älteren Haus gelegen ist, nicht ohne weiteres verpflichtet, Schimmelpilz-bildung durch einen erhöhten Heizansatz auszugleichen. Eine derartige Ver-pflichtung wird indes nach anderer Auffassung bejaht. Hingegen besteht in der Rechtsprechung eine gewisse Einigkeit in dem Punkt, dass es einem Mieter nicht zu-zumuten ist, sämtliche Räume bis auf 22° C zu beheizen, weil die übliche Temperatur nur 18-20° C betrage.
   Hinsichtlich der Möblierung wird vertreten, dass es dem Mieter nicht vorzuwerfen ist, dass er einen bodenbündigen Schrank unmittelbar vor der Wand aufstellt. Andere Gerichte sind wiederum der Meinung, dass der Mieter seine Wohnung nur so nutzen darf, dass Feuchtigkeitsschäden nicht auftreten können. Ist das Aufstellen von Möbeln mit geschlossenem Sockel hiernach an der Außenwand nicht möglich, so müsse der Mieter dies unterlassen. In diesem Sinne wird auch die Ansicht ver-treten, dass in einer mit isolierenden Fenstern ausgestatteten Wohnung der Mieter dafür sorgen muss, dass die feuchte Innenluft durch häufiges kräftiges Durchlüften abgeführt wird und insbesondere größere Möbelstücke nicht unmittelbar an den Außenwänden stehen.
   IV. Beweislast
   Kommt es im Zusammenhang mit Feuchtigkeitsschäden in Mietwohnungen zu Streitigkeiten, so sind die gegenseitig erhobenen Vorwürfe fast immer identisch. Während der Mieter stets behauptet, dass bauseitige Ursachen vorliegen, pocht der Vermieter meist gebetsmühlenartig auf ein unzureichendes Heizen oder Lüften. Im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung stellt sich dann die Frage der Beweis-last. Im Anschluss an einen grundlegenden Rechtsentscheid des OLG Karlsruhe hat sich mittlerweile als fester Bestandteil der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs und nahezu aller Instanzgerichte die Sphärentheorie durchgesetzt, wonach jede Partei grundsätzlich für die in ihrer Risikosphäre liegenden Umstände beweispflichtig ist. Hiernach gelten folgende Grundsatzregeln:
3. Beweispflicht des Mieters
   Zuerst hat der Mieter zu beweisen, dass überhaupt ein Mangel vorliegt. In An-betracht zumeist sichtbarer Stock- und Schimmelflecken ist dies regelmäßig un-problematisch und wird daher auch von Seiten des Vermieters nur selten bestritten.
4. Beweispflicht des Vermieters
   Der Vermieter hat sodann im Wege eines Negativbeweises aufzuzeigen, dass die Mietsache frei von Baumängeln ist und der Zustand der Fenster und Türen sowie der der Heizungsanlage keinen Einfluss auf die Mängel ausübt. Der Vermieter muss also die Möglichkeit einer aus seinem Pflichtenkreis stammenden Schadensursache aus-räumen.
5. Entlastungsbeweis des Mieters
   Soweit der Vermieter seiner vorstehenden Beweispflicht nachkommt, hat sich nun der Mieter umfassend hinsichtlich Verursachung und Verschulden zu entlasten, d.h. er muss beweisen, dass die Feuchtigkeitsschäden und die gegebenenfalls daraus resultierende Schimmelbildung nicht durch ein fehlerhaftes Wohnverhalten ver-ursacht wurden. Der Mieter muss demzufolge darlegen und beweisen, wie er ge-heizt und gelüftet hat, und dass sein Wohnverhalten sowie die Art der Möblierung nicht schadensursächlich waren.
6. gerichtliche Praxis
   Um eine Ursachenfindung im Sinne Sphärentheorie herbeizuführen, bestellen die Gerichte bauphysikalisch und bautechnisch ausgebildete Sachverständige, also zu-meist Bauingenieure und Architekten, die speziell auf dem Gebiet des Feuchte-schutzes ausgebildet sind.
   Mit einer bloßen Inaugenscheinnahme des Schadensbildes ist es in den aller meisten Fällen nicht getan. Deshalb erfolgt in aller Regel in einem zweiten Ortstermin eine baukonstruktive Öffnung der Gebäudehülle unter Hinzuziehung einer handwerklichen Hilfskraft. Erst wenn an der Gebäudehülle (auch) keine Defekte festgestellt werden, ist gemäß der Sphärentheorie vom Sachverständigen zu unter-suchen, ob ein fehlerhaftes Wohnverhalten als Schadensursache in Betracht kommt. Derartige Untersuchungen können sehr zeitraubend und demgemäß für die Parteien eines Rechtsstreits - je nach dem wer verliert - auch mit ganz erheblichen Kosten verbunden sein.
   Trotz dieses Kosteneinsatzes und der heute bestehenden technischen Möglichkeiten führen Beweisaufnahmen in seltenen Fällen unglücklicherweise nicht zu genauen Ergebnissen im Sinne einer eindeutigen „Schuldzuweisung“. Am häufigsten treten in der gerichtlichen Praxis folgende Problemfälle auf:
   a) Mitverschulden
   Ergibt die Beweisaufnahme zum einen, dass Mietsache nicht frei von Mängeln ist, wird aber auch festgestellt, dass die Mieter durch sein Wohnverhalten zur Ent-stehung des Feuchtigkeitsschadens (mit-) beigetragen hat, so stellt sich die Frage, wie das Mitverschulden des Mieters rechtlich zu bewerten ist.
   Nach einer Ansicht kommt es auf ein Mitverschulden des Mieters nicht mehr an, wenn dem Vermieter der Negativbeweis nicht gelingt. In der Rechtsprechung wurden hingegen verschiedentlich Minderungsbeträge wegen Mitverschuldens der Mieter gekürzt. In den drei zitierten Urteilen wurde die Kürzung der Minderungs-beträge kurzerhand damit begründet, dass die Schäden durch ein besseres Heizen und Lüften hätten vermieden werden können.
   Dies ist allerdings zu kurz gedacht. Mi Verschuldensfälle sind regelmäßig vergleich-bar mit der Konstellation, in der durch den nachträglichen Einbau von Isolierglas-fenstern in ein älteres Baugefüge eine Anpassung des Heiz- und Lüftungsverhaltens erforderlich wird. In diesen Fällen sind sich die Gerichte mittlerweile darüber einig, dass es Aufgabe des Vermieters ist, den Mieter zum richtigen Heizen und Lüften wohnungsspezifisch einzuweisen, da von dem Mieter nicht verlangt werden kann, nach dem Prinzip „try and error“ den rechten Weg zur Vermeidung von Feuchtig-keitsschäden zu finden.

Dementsprechend erscheint es nur recht und billig, wenn man von demjenigen Vermieter, der wissentlich ein baulich mangelhaftes Mietobjekt vermietet, verlangt, dass er seine Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses darüber aufklärt, durch welches Wohnverhalten die bauseitigen Schwachstellen ausgeglichen werden können. Kommt der Vermieter dieser Pflicht nicht nach, verbietet sich eine Kürzung der Minderungsbeträge.
b) non liquet
Der Begriff „non liquet“ kommt ursprünglich aus dem römischen Gerichtsverfahren und heißt so viel wie „es ist nicht klar“. Auch heute wird im Verfahrensrecht bei Be-weisproblemen mit „non liquet“ eine Situation bezeichnet, in der weder der Tat-sachenvortrag der einen noch der anderen Seiten bewiesen werden kann.
Gelingt dem Vermieter der Entlastungsbeweis nicht und liegen keine Erkenntnisse über ein falsches Wohnverhalten des Mieters vor, so ist nach einer Ansicht eine Schadensaufteilung vorzunehmen. Ein solches Ergebnis ist allerdings mit der Sphärentheorie nicht in Einklang zu bringen, so dass der Vermieter jedenfalls in Minderungsfällen bei einem „non liquet“ die Minderung (deren Angemessenheit zur Höhe unterstellt) akzeptieren muss.
V. Rechte des Mieters
Liegen Feuchtigkeitsschäden vor, die vom Vermieter zu vertreten sind, stehen dem Mieter eine Reihe von Rechten zu, die teilweise auch kumulativ geltend gemacht werden können. Hier eine kurze Übersicht:

1. Mietzinsminderung
   Beim Auftreten eines Feuchtigkeitsschadens ist der Mieter gemäß § 536c Abs. 1 S. 1 BGB zur unverzüglichen Mängelanzeige verpflichtet. Erst wenn der Mieter diese Pflicht erfüllt hat, steht ihm das in § 536 BGB geregelte Recht zur Mietzinsminderung zu. Es empfiehlt sich daher, den Mangel mit eingeschriebenen Brief zu melden, um in einem sich möglicherweise anschließenden Rechtsstreit einem Beweis in Händen zu halten. Über die Mängelanzeige hinaus bedarf es keiner besonderen Ankündigung, so dass die Minderung gleich mit der nächsten Mietzinszahlung vorgenommen werden kann. Die Höhe der Mietzinszahlung richtet sich stets danach, wie sehr der Wohnwert beeinträchtigt ist, d.h. die Miete darf nur entsprechend der Wohnwertminderung herabgesetzt werden. Wenn ein einzelnes Zimmer gar nicht mehr zu Wohnzwecken genutzt werden kann, so kann die Miete also lediglich um den Teil gekürzt werden, der für dieses Zimmer an Miete zu zahlen ist.
   Im Zweifel ist dieser Betrag nach dem Verhältnis der Wohnflächen zu ermitteln. Bei-spielsfall: Wird das Esszimmer, das 10 % der gesamten Wohnfläche ausmacht, in-folge eines Wasserschadens zu Wohnzwecken unbrauchbar, so kann für die Dauer dieser Beeinträchtigung die Miete auch nur um 10 % gekürzt werden. Etwas anderes gilt allerdings dann, wenn sich im Bereich des Feuchtigkeitsschadens Schimmel bildet und dadurch auch in die Luft der übrigen Räume gesundheitsschädliche Schimmelpilzsporen geraten, die den Wohnwert dieser Räume entsprechend herab-setzen.
   Die Rechtsprechung der Instanzgerichte zur Höhe der Mietzinsminderung bei Vor-liegen von Feuchtigkeitsschäden ist sehr uneinheitlich. Es überrascht deshalb nicht, dass verschiedene Gerichte bei gleich gelagerten Sachverhalten völlig unterschied-liche Minderungsquoten für angemessen erachtet haben.
2. Zurückbehaltungsrecht
   Solange die Mietsache mangelhaft ist, kann der Mieter neben oder anstelle der Minderung ein Zurückbehaltungsrecht (§ 320 BGB) an der Miete ausüben, indem er bis zur Beseitigung des Mangels die Miete ganz oder zum Teil einbehält. Anders als die Mietzinsminderung befreit das Zurückbehaltungsrecht aus § 320 BGB jedoch nicht endgültig von der Zahlungspflicht, sondern begründet nur ein vorläufiges Recht zur Leistungsverweigerung.
   In der Praxis erweist sich die Ausübung des Zurückhaltungsrechts oftmals als ein probates Druckmittel zur Durchsetzung des Anspruchs auf Mangelbeseitigung, denn der Vermieter sieht sich in dieser Situation meist schon aus finanziellen Gründen gehalten, die verlangten Arbeiten durchführen zu lassen, um im Anschluss daran wieder ungekürzte Mieteinnahmen zu erzielen. Der Vermieter kann sodann auch die Nachzahlung des einbehaltenen Betrages verlangen, denn im Zeitpunkt der fach-gerechten Mangelbeseitigung erlischt automatisch das Zurückbehaltungsrecht. Das Zurückbehaltungsrecht erlischt ferner, wenn das Mietverhältnis beendet oder der Mieter ausgezogen ist, weil der Mieter dann an der Erfüllung des Mietvertrages und der Beseitigung des Mangels naturgemäß kein Interesse mehr hat.
   Kriterien zur Beurteilung des Umfangs der zurückzubehaltenden Beträge sind die Schwere der Mängel, die Dauer der Beeinträchtigung und die Höhe der schon ge-minderten Miete. Aus Gründen der Vorsicht sollte ein Einbehalt auf „Null“ allenfalls bei äußerst gravierenden Mängeln zugelassen werden. Die Rechtsprechung tendiert mittlerweile dazu, dass sich der monatlich zurückbehaltene Betrag an der Minderungsquote zu orientieren habe (etwa das drei- bis fünffache dieses Betrages).
3. Mangelbeseitigungsanspruch
   Der Vermieter hat nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB die Mietsache während der Mietzeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Jedenfalls bei der Vermietung zu Wohnzwecken folgt daraus die Pflicht des Vermieters zur Beseitigung von Feuchtig-keitsschäden einschließlich aller aufgetretenen Folgeschäden. Kommt der Vermieter der Aufforderung, einen angezeigten Mangel innerhalb angemessener Frist zu be-seitigen, nicht nach, so kann der betroffene Mieter den Mangelbeseitigungs-anspruch mit gerichtlicher Hilfe durchsetzen. Die Art und Weise der Mängelbe-seitigung kann dem Vermieter dabei nicht vorgeschrieben werden, da der Vermieter dem Mieter lediglich eine fachgerechte Beseitigung des Mangels schuldet, nicht aber eine ganz bestimmte Form der Sanierung.
4. Selbstbeseitigungsrecht
   Der Mieter kann den Feuchtigkeitsschaden auch selbst beseitigen und vom Ver-mieter den Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn der Vermieter mit der Beseitigung in Verzug ist (§ 636a Abs. 2 Nr. 1 BGB) oder die umgehende Be-seitigung zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestandes der Mietwohnung notwendig ist (§ 536a Abs.1 Nr. 2 BGB).
   a) Verzug
   Der Mieter kommt unter den allgemeinen Voraussetzungen des § 286 BGB dann in Verzug, wenn eine auf Beseitigung des Mangels gerichtete Mahnung des Mieters erfolglos geblieben ist. Um ihrer Warnfunktion gerecht zu werden, muss die Mahnung eindeutig von einer bloßen Mängelanzeige zu unterscheiden sein und klar erkennen lassen, dass und welcher Mangel beseitigt werden soll. Sobald sich der Vermieter hiernach in Verzug befindet, ist der Mieter berechtigt, den Feuchtigkeits-schaden zu beseitigen und anschließend Aufwendungsersatz zu verlangen. Will der Mieter nicht finanziell in Vorleistung treten, kann er vom Vermieter auch die Zahlung eines Vorschusses in Höhe der voraussichtlichen Kosten der Mängelbe-seitigung verlangen, über den er nach Abschluss der Arbeiten abzurechnen hat.
   b) Notmaßnahmen
   Notmaßnahmen, die zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Miet-sache notwendig sind, begründen einen Aufwendungsersatzanspruch des Mieters, ohne dass sich der Vermieter in Verzug befunden haben muss.
   Die sofortige Abhilfe muss geboten sein, um erhebliche Mängel zu vermeiden. Dies wird zu bejahen sein bei einem Rohrbruch, einem nächtlichen Heizungsausfall, akute Brand- oder Frostgefahr oder die Gefahr eines Wasserschadens infolge eines un-dichten Daches. Auf die Erreichbarkeit des Vermieters kommt es dabei grundsätzlich nicht an.
5. Schadensersatzanspruch
   Neben der Mietminderung kann der Mieter nach § 536a Abs. 1 BGB in drei Fällen Schadensersatz verlangen:

• der Mangel ist bei Vertragsabschluss bereits vorhanden,
• der Mangel entsteht später wegen eines vom Vermieter zu vertretenden Um-standes,
• der Vermieter kommt mit der Beseitigung des Mangels in Verzug.
  a) bei Vertragsabschluss vorhandener Mangel
  Für Mängel, die bereits im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses vorliegen, haftet der Vermieter gemäß § 536a Abs. 1 1. Fall BGB, auch ohne Verschulden (Garantie-haftung).
  Der Mangel muss noch nicht in Erscheinung getreten sein. Auch latent anfängliche Mängel, z.B. ein bei Vertragsabschluss noch verborgener Baumangel, können des-halb eine Garantiehaftung des Vermieters begründen. Im Bereich der Feuchtigkeits-schäden ist dies von großer Bedeutung, denn derartige Schäden treten - ins-besondere in Form der Schimmelpilzbildung - erst geraume Zeit nach Vertragsbeginn auf (z.B. im ersten Winter nach Mietbeginn). Hier reicht es aus, wenn der Mieter nachweisen kann, dass die Ursache des Feuchtigkeitsschadens (z.B. eine Wärmebrücke) bereits bei Vertragsabschluss vorlag.
  Die Haftung des Vermieters kann wegen Mitverschuldens nach § 254 Abs. 1 BGB entfallen, wenn der Mieter den Schaden überwiegend selbst verschuldet hat. Dies wird im Bereich der Feuchtigkeit beispielsweise dann anzunehmen sein, wenn der Mieter über einen längeren Zeitraum Antiquitäten in feuchten Räumen lagert.
  Nach der ständigen Rechtsprechung kann die Garantiehaftung des Mieters auch bei Wohnraummietverträgen formularmäßig ausgeschlossen werden. Eine Schadens-ersatzpflicht des Vermieters kommt dann lediglich unter den nachfolgenden unter b) und c) näher dargestellten Voraussetzungen in Betracht.
  b) nach Vertragsabschluss entstandener Mangel
  Nach § 536a Abs. 1 2. Fall BGB kann der Mieter wegen eines nach Vertragsabschluss entstandenen Schadens nur Schadensersatz verlangen, wenn der Vermieter den Mangel auch zu vertreten hat (Verschuldenshaftung).
  Da das Verschulden nach § 280 Abs. 1 S. 2 BGB vermutet wird, muss sich der Ver-mieter exkulpieren. Gemäß der oben diskutierten Sphärentheorie sollte man daher meinen, dass der Vermieter im Falle einer auf § 536a Abs. 1 2. Fall BGB gestützten Schadensersatzklage den unter IV.3. erläuterten Entlastungsbeweis führen muss, um eine Klageabweisung zu erreichen. Tatsächlich neigen die Instanzgerichte zuweilen jedoch dazu, einen Vermieter, dem der Entlastungsbeweis misslang, nur dann zu verurteilen, wenn auch eine objektive Pflichtverletzung vorliegt (z.B. unsachgemäß geplante und ausgeführte Bauarbeiten).
  Vor dem Hintergrund dieser Rechtsprechung kann dem klagenden Mieter nur ge-raten werden, dem Gericht Anhaltspunkte dafür mitzuteilen, dass der Vermieter seine Instandhaltungspflicht schuldhaft verletzt hat. Zu dieser Pflicht gehört es, regelmäßig den zugänglichen Bereich der Mietsache auf ihre vertragsgemäße Be-schaffenheit zu kontrollieren.
  Wissenswert ist in diesem Zusammenhang letztlich, dass sich der Vermieter nach § 278 BGB das Verschulden seiner Erfüllungsgehilfen zurechnen lassen muss, und zwar auch dann, wenn diese Arbeiten außerhalb des Mietobjekts vornehmen (z.B. Platzregenschaden infolge eines fehlerhaften Umbaus durch den vom Vermieter beauftragten Dachdecker).
  c) Verzugs des Vermieters mit der Mangelbeseitigung
  Kommt der Vermieter mit der Beseitigung des Sachmangels in Verzug, so ist er dem Mieter nach § 536a Abs. 1 3. Fall BGB zum Ersatz des daraus resultierenden Schadens verpflichtet.
  Um den Vermieter in Verzug zu setzen, bedarf es einer auf Mängelbeseitigung ge-richteten Mahnung des Mieters. Die bloße Mängelanzeige gemäß § 536c Abs. 1 S. 1 BGB genügt nicht. Die Mahnung ist nicht formgebunden. Zu Beweiszwecken empfiehlt es sich allerdings, die Mahnung möglichst schriftlich zu verfassen und dem Vermieter darin eine angemessene Frist zur Beseitigung des Mangels zu setzen. Nach Ablauf der Frist ist der Vermieter gegenüber dem Mieter verschuldensunabhängig zum Schadensersatz verpflichtet.

6. Schmerzensgeldanspruch
   Im Zusammenhang mit Feuchtigkeitsschäden sind vertragliche Schmerzensgeld-ansprüche des Mieters gemäß § 536a Abs. 1 BGB i.V.m. § 253 Abs. 2 BGB hauptsächlich in den Fällen zu prüfen, in denen es wegen Schimmelpilzbefall zu Gesundheitsbeeinträchtigungen kommt. Auf diesen speziellen Themenkomplex wird nachfolgend unter VII.5.b) noch näher eingegangen.
7. Kündigungsrecht
   Gemäß § 543 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB kann der Mieter das Mietverhältnis wegen eines Mangels auch fristlos kündigen, soweit dieser Mangel nicht nur mit geringfügigen Einschränkungen des Mietgebrauchs verbunden ist. Die Kündigungs-erklärung muss auf jeden Fall schriftlich erfolgen (§ 568 BGB) und ist grundsätzlich erst zulässig, wenn eine dem Vermieter gesetzte (angemessene) Frist zur Abhilfe erfolglos abgelaufen ist (§ 543 Abs. 3 S. 1 BGB). Eine Fristsetzung ist entbehrlich, wenn sie offensichtlich keinen Erfolg verspricht. Dies ist regelmäßig dann der Fall, wenn der Vermieter eine Beseitigung des Mangels ernsthaft und endgültig ver-weigert hat.
   In der Praxis wird von Mietern oftmals übersehen, dass das Kündigungsrecht er-lischt, wenn es nicht in angemessener Zeit ausgeübt wird. In der Rechtsprechung wird hierzu zum Teil die Ansicht vertreten, dass das Kündigungsrecht bereits zwei Monate nach Ablauf der Mangelbeseitigungsfrist erlischt. Nach anderer -wohl zu-treffenden -Auffassung hängt die Länge der Ausschlussfrist von den Umständen des Einzelfall ab. Es wird ferner vertreten, dem Mieter ein längerer Überlegungszeitraum zu gewähren, wenn der Mangel zwischen den Parteien über Jahre streitig war.
   VI. Rechte des Vermieters
   Werden vom Mieter Feuchtigkeitsschäden angezeigt, so kann der Vermieter beim Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen folgende Rechte geltend machen:
8. Schadensersatz
   Nach § 280 Abs. 1 S. 1 BGB kann der Vermieter vom Mieter Schadensersatz ver-langen, wenn der Mieter im Zusammenhang mit der Entstehung des Feuchtigkeits-schadens eine vertragliche Pflicht verletzt hat und dies zu vertreten hat. Die Frage des Vertretenmüssen wird, wie bereits oben unter III.2.d) erläutert, in der Recht-sprechung der Instanzgerichte sehr unterschiedlich gehandhabt, insbesondere wenn es darum geht, inwieweit der Vermieter zu weit reichenden Belehrungen des Mieters über dessen Lüftungsverhalten verpflichtet ist.
9. Kündigung
   Nach § 543 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch verletzt, dass er das Mietobjekt durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet.
   Dabei ist zu beachten, dass den Mieter eine doppelte Sorgfaltspflicht trifft. Zum einen ist der Mieter nach § 536c Abs. 1 BGB zur Anzeige des Mangels verpflichtet. Zum anderen trifft ihn eine allgemeine Obhutspflicht, die es im Einzelfall erforderlich macht, dass er die Wohnung im Rahmen des Zumutbaren so beheizt, dass keine Schäden eintreten können bzw. das Ausmaß der Schäden begrenzt wird. Erfüllt der Mieter die ihm obliegenden Anzeige- und Obhuts-pflicht trotz entsprechender Ab-mahnungen nicht und wird die Mietsache dadurch erheblich gefährdet, was man beim Auftreten von starken Feuchtigkeitsschäden regelmäßig zu bejahen hat, so sind die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung gegeben.
   VII. Schimmelpilzbildung
   Einen Sonderfall im Bereich der Feuchtigkeitsschäden stellt der Schimmelpilzbefall dar, weil er oftmals mit hygienischen und gesundheitlichen Problemen verbunden ist. Auf die damit verbundenen Besonderheiten soll nachfolgend eingegangen werden.
10. Was ist Schimmelpilz?
    Schimmelpilz im Wohnbereich gab es schon lange vor der Erfindung von dicht schließenden, doppelt- oder dreifach verglasten Energiesparfenstern. Diese Plage findet bereits im alten Testament Erwähnung. Im Dritten Buch Moses (Kapitel 14, Verse 33-57) findet man sogar präzise bautechnische Sanierungsratschläge, deren Durchführung nicht nur die Beauftragung eines Bauunternehmers sondern auch die Hinzuziehung eines Priesters erfordert.
    Aber was ist Schimmel? Schimmel ist ein Pilz, der in die Tiefe gehend Wände oder andere Materialien besiedelt und sich durch den Abbau organischer Substanzen er-nährt. Die in der hiesigen Raumluft am häufigsten vorkommenden Pilzgattungen sind Alternaria, Aspergillus, Cladosporium, Penicillium und Wallemia.
    Der Schimmelpilz besteht aus Sporen, dem Myzel und dem Fruchtkörper. Sporen dienen der ungeschlechtlichen Vermehrung und sind sozusagen die „Samen“ des Schimmelpilzes und befinden sich in einer bestimmten Konzentration praktisch immer in der Luft, also auch in einem mängelfreien Mietobjekt. Unter dem Myzel versteht man den im Nährkörper lebenden Vegetationskörper eines Pilzes, welcher aus fadenförmigen Zellreihen besteht. Das Myzel ist das eigentlich schädigende „Zentrum“ einer Pilzkultur, weil es durch das Ausscheiden von Enzymen für eine physische Zerstörung des Nährbodens sorgt. An dem Fruchtkörper werden die Sporen gebildet, er dient also der weiteren „Samenproduktion“.
11. Ursachen
    Die Ursachen für die Entstehung von Schimmelpilz in Wohnräumen können -wie bei allen Formen von Feuchtigkeitsschäden - im Bauwerk oder aber im Wohnverhalten begründet sein, d.h. eine undichte Außenwandverkleidung oder eine Wärmebrücke kann ebenso für den Schimmelpilzbefall verantwortlich sein wie ein mangelhaftes Lüftungsverhalten des Mieters. Voraussetzung für das Wachstum ist stets eine er-höhte Feuchtigkeitsmenge in der Raumluft und das Vorhandensein geeigneter Nährböden wie z.B. Raufasertapeten, Rigipsplatten, Pappe oder gepresste Hart-faserplatten. Die in jeder Raumluft vorhandenen Pilzsporen finden dann ideale Lebensbedingungen vor, so dass sie sich festsetzen und vermehren können. Auch in einem völlig ausgetrockneten Untergrund kann ein Pilzmyzel mehrere Jahrzehnte überleben. Die Produktion von Sporen und Fruchtkörpern beginnt, sobald wieder Kontakt mit einer ausreichenden Feuchtigkeitsmenge besteht.
12. Folgen
    Optische Folgen der Schimmelpilzbildung sind in erster Linie Stockflecken, also modrige grauschwarze Flecken, die durch Sporen hervorgerufen werden. Schimmelpilze können aber auch Auswirkungen auf die Gesundheit haben, weil sie insbesondere gefährliche Allergien auslösen können. Der einem Schimmelpilz aus-gesetzte Mieter kann ferner durch die ständige Aufnahme von Keimen entzündliche Krankheiten in den Atemwegsorganen erleiden.
13. Sanierung
    Eine Beseitigung des Schimmelpilzes ist erst nach Klärung der Ursachen sinnvoll, da sonst ein neuerlicher Befall vorprogrammiert ist. Als kurzfristige Maßnahme empfiehlt sich die Desinfizierung mit hochprozentigem Alkohohl verbunden mit ge-zieltem Lüften und Heizen der betroffenen Räume. Grundvoraussetzung für den Erfolg langfristiger Maßnahmen ist die Beseitigung der Ursachen, d.h. bauseitige Schäden sind zu beheben und die Mieter darüber aufzuklären, wie zukünftig ein er-neuter Schimmelpilzbefall zu vermeiden ist.
14. rechtliche Konsequenzen
    Der Schimmelpilzbefall stellt einen Sachmangel im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB dar. Ist der im Wohnraum auftretende Schimmelbefall vom Vermieter zu vertreten, so hat der hiervon betroffene Mieter die oben in Abschnitt V. näher beschriebenen Rechte. Bei einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit besteht überdies ein Sonderkündigungsrecht (§ 569 Abs.1 BGB). Hat sich diese Gesundheitsgefahr im Einzelfall realisiert, etwa weil es zu einer durch den Schimmelpilzbefall hervor-gerufenen Atemwegserkrankung des Mieters gekommen ist, so kann auch ein Schmerzensgeldanspruch gemäß § 536 a Abs. 1 BGB i.V.m. § 253 Abs. 2 BGB gegen den Vermieter geltend gemacht werden.
    a) außerordentliche Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung
    Das in § 569 Abs. 1 BGB geregelte Kündigungsrecht verlangt nicht, dass der Mieter bereits infolge der Schimmelpilzbildung erkrankt ist. Nach dem insoweit eindeutigen Wortlaut des Gesetzes kann vielmehr schon bei einer „erheblichen Gefährdung der Gesundheit“ gekündigt werden. Wird bei Gericht über die Wirksamkeit einer solchen Kündigung gestritten, so muss der Mieter darlegen und beweisen, dass von dem Schimmelpilz tatsächlich eine erhebliche Gesundheitsgefährdung ausging. Dieser Nachweis ist nicht leicht zu erbringen. Auch wenn die Belastung der Raumluft mit Schimmelpilzsporen immer eine potentielle Gefahr für die Gesundheit bedeutet, reicht es im Prozess nicht aus, dass der Mieter lediglich auf das bloße Vorhandensein des Schimmelpilzbefalls hinweist.
    Auch ein (fach-) ärztliches Attest, welches ohne eine Laboruntersuchung erstellt wurde, ist als Beweismittel untauglich. Der Mieter muss vielmehr dokumentieren, dass in der Wohnung festgestellte Schimmelpilze tatsächlich Gifte bilden sind und dass sich daher humantoxische, also für den Menschen gefährliche Giftstoffe in der Raumluft befinden. Dies erfordert eine Laboranalyse der Pilzproben und eine fach-männische Raumluftuntersuchung. Dem kündigungswilligen Mieter kann demzufolge nur angeraten werden, rechtzeitig unter Zuhilfenahme eines spezialisierten Fachlabors gerichtlich verwertbare Feststellungen zu treffen. Die damit verbundenen Kosten hat der Vermieter zu ersetzen, wenn die Laborunter-suchungen tatsächlich eine erhebliche Gesundheitsgefährdung bestätigen. Von der Verwendung kostengünstiger „Do-It-Yourself Schimmeltests“ ist eher abzuraten, da diese Tests nur einen ersten Überblick über die Schimmelpilzbelastung liefern.
    b) Schmerzensgeldanspruch
    Um erfolgreich Schmerzensgeldansprüche gegen den Vermieter geltend machen zu können, muss der Mieter nachweisen, dass sich infolge der Schimmelpilzbelastung humantoxische Stoffe in der Raumluft gebildet haben und es (nur) deshalb zu der Erkrankung gekommen ist. Der bloße Nachweis von Schimmelpilzgiften (Myko-toxine) in der Raumluft reicht hierzu nicht aus, da jeder Mensch auf Schimmelpilz-sporen anderes reagiert und es somit nicht zwangsläufig zu Erkrankungen kommen muss. Eine lückenlose Kausalität zwischen einer Schimmelpilzbelastung und den klinisch erkannten Symptomen des Patienten wird nur dann angenommen, wenn folgende Beweiskette aufgestellt werden kann:
    An Bauteilen innerhalb des Wohnbereiches muss ein Schimmelpilzbewuchs nach-gewiesen sein. Erforderlich ist hierfür die Entnahme einer Probe auf einem ge-eigneten Nährboden mit anschließender Laboruntersuchung. Von dem körperlich erkannten Schimmelpilz müssen sich so viele Sporen in der Raumluft befinden, dass über die Inhalation medizinisch relevanter Kontakt mit den Schleimhäuten statt-finden kann. Dies ist i.d.R. dann der Fall, wenn Werte von ca. 100 KBE/m3 über einer unbelasteten Außenluft gemessen werden und in der kälteren Jahreszeit (September bis März) Werte von ungefähr 250 KBE/m3 überschritten werden. Die Maßeinheit KBE/m3 bedeutet „Koloniebildende Einheiten pro Kubikmeter“ und ist eine Maßzahl für die Menge der auf einem Nährmedium gewachsenen Keime pro Kubikmeter Luft. Mit Hilfe eines Bluttests müssen sich für den im Wohnbereich lokalisierten Schimmelpilz im Blut des Patienten Allergene nachweisen lassen (Allergie-Antikörpernachweis).Der Patient muss typische klinische Symptome einer allergischen Erkrankung aufweisen, z.B. einen allergischen Schnupfen, eine Binde-hautentzündung oder Bronchialasthma (dauernd oder oft wiederkehrend er-schwerte bzw. pfeifende Ausatmung). Wenn die wohnungsspezifischen Schimmelpilzbelastungsvoraussetzungen mit den klinischen Symptomen des Patienten auf diese Weise in Einklang gebracht worden sind, gilt der Nachweis der Kausalität als erbracht. Der infolge des Schimmelpilzbefalls erkrankten Mieter kann dann vertragliche Schmerzensgeldansprüche gegen den Vermieter geltend machen. Die Höhe der in Betracht kommenden Schmerzensgeldbeträge ist ebenso unter-schiedlich wir die durch Schimmelpilz ausgelösten Krankheitsbilder: Kopfschmerzen, Schwindelgefühle, Übelkeit, Konzentrationsschwächen, Müdigkeit, Störung der unteren Atemwege (Bronchitis, Asthma, chronischer Reizhusten), Hautreizungen, Augenbeschwerden, konstitutionellen Beschwerden (Grippegefühl, Muskel-schmerzen, allgemeines Unwohlsein), Veränderung des weißen Blutbildes, Nasen-bluten und sogar Lungenbluten, Störung der Immunabwehr oder (äußerst selten) entzündliche und blutende Lungenerkrankungen. Im Einzelfall kann es sogar zu Todesfällen kommen, ganz besonders beim Auftreten des Schimmelpilzes Stachybotrys Chartarum. In der Öffentlichkeit bekannt wurde dieser Pilz durch die sog. „Cleveland Babies“, von denen ein Baby nachweislich auf Grund einer Ver-giftung mit diesem Schimmelpilz verstarb.
    VIII. Prozessuales
    Wenn man bedenkt, welche Fülle von Rechten insbesondere dem Mieter beim Auf-treten von Feuchtigkeitsschäden zustehen, so liegt es auf der Hand, dass die gericht-liche Durchsetzung dieser Rechte manigfaltige Formen annehmen kann:

• Klage des Mieters auf Mängelbeseitigung und/oder Aufwendungsersatz,
• Klage des Mieters auf Vorschusszahlung für Mangelbeseitigungsaufwand,
• Klage des Mieters auf Schadensersatz wegen eines Sachmangels,
• Klage des Mieters auf Rückzahlung infolge von Minderung zuviel gezahlter Miete,
• Klage des Vermieters auf Schadensersatz wegen Obhutspflichtverletzung,
• Klage des Vermieters auf Räumung nach vorangegangener Kündigung.
  Eine jeweils vollumfängliche Darstellung der einzelnen Klagearten würde zweifels-ohne den Rahmen dieses Beitrages sprengen. Statt dessen soll an dieser Stelle nur auf zwei Verfahrensvarianten eingegangen werden, die besonders geeignet sind, das Risiko einer Ausweitung der Streitigkeiten zwischen den Mietvertragsparteien zu minimieren, weil sie für eine möglichst frühzeitige Klärung der Sach- und Rechtslage sorgen.

1. Selbständiges Beweissicherungsverfahren
   Seit dem 01.04.1991 ist in den §§ 485 ff. ZPO das selbständige Beweisverfahren geregelt, welches das frühere Beweissicherungsverfahren abgelöst hat. Die Bedeutung des Verfahrens liegt darin, schnell und ohne großen Aufwand Tatsachen festzustellen zu lassen. Es trägt in erheblichen Maße dazu bei, streitige Verfahren zu vermeiden. Sollte es doch dazu kommen, können die Feststellungen des Beweis-verfahrens von demselben Gericht verwertet werden.
   Insbesondere bei der Feststellung von Feuchtigkeitsschäden im Bereich von Miet-wohnungen ist ein selbständiges Beweissicherungsverfahren von großem Wert. Oftmals hilft ein solches Verfahren nämlich, einen umfangreichen Hauptsache-prozess zu vermeiden. Ist beispielsweise erst einmal durch einen gerichtlich be-stellten Bausachverständigen das Vorhandensein von Feuchtigkeitsschäden und die Verantwortlichkeit hierfür festgestellt, dann wird der in dem Gerichtsgutachten als gewährleistungspflichtig Dargestellte schon sehr gute Gründe haben müssen, um seiner - gutachterlich festgestellten - Mängelbeseitigungspflicht nicht freiwillig nach-zukommen.
   Das selbständige Beweissicherungsverfahren wird stets durch eine Antragsschrift eingeleitet. Zuständig für das Beweisverfahren ist immer das Gericht, bei dem auch der Hauptprozess zu führen wäre. In Wohnraumstreitigkeiten ist gemäß § 29a ZPO i.V.m. § 23 Nr. 2 a GVG das Amtsgericht örtlich und sachlich zuständig, in dessen Be-zirk sich die Räume befinden.
   Die im Rahmen der Antragsschrift vorzutragenden Tatsachen sind von den Parteien glaubhaft zu machen, was durch Vorlage von Urkunden bzw. eidesstattlichen Ver-sicherungen meist problemlos zu bewerkstelligen ist.
   Entscheidend für einen sinnvollen Verlauf eines Beweisverfahrens ist die Auswahl eines kompetenten Sachverständigen. Dieser wird grundsätzlich vom Gericht aus-gewählt. Zweckmäßigerweise sollte hier aber versucht werden, zwischen den Parteien vorab eine Einigung auf einen in der Sachfrage tatsächlich kompetenten Sachverständigen zu erzielen.
   Dabei sollte man sich um die Benennung einer fachkundigen Person bemühen, die sowohl unparteiisch, als auch in der Lage ist, aufgetretene Meinungsverschieden-heiten in der Sache verbindlich zu klären.
   Bevor der Gutachter vom Gericht mit den Ermittlungen beauftragt wird, hat das Ge-richt dem Antragsgegner rechtliches Gehör zu gewähren. Man kann also als An-tragsgegner innerhalb der vom Gericht gesetzten Frist zu Fragen der Zulässigkeit des Verfahrens oder des Beweisthemas an sich Stellung nehmen.
   Als Antragsgegner eines Beweisverfahrens hat man ebenfalls die Möglichkeit, mittels eigener Beweisanträge oder ergänzender Fragen auf das selbständige Be-weisverfahren unmittelbar einzuwirken oder auch das Beweisthema zu erweitern. Beachten sollte man dabei jedoch auf Antragsgegnerseite, dass man vom Gericht möglicherweise mit Kosten belastet wird, wenn man durch das Stellen von Anträgen selbst eine aktive Rolle in dem Verfahren übernimmt.
   Nach Durchführung der Beweisaufnahme, die vor Ort in den streitgegenständlichen Räumen stattzufinden hat, fertigt der Sachverständige ein schriftliches Gutachten an und übermittelt dieses an das Gericht, welches Abschriften an die Verfahrenbeteiligten weiterleitet. Werden im Anschluss daran, keine sachlichen Einwendungen vorgetragen, die eine Ergänzung des Gutachtens erforderlich machen könnten, so ist das Verfahren beendet.
   Das Gericht trifft grundsätzlich keine Kostenentscheidung. Nach Beendigung des Beweisverfahrens kann das Gericht aber auf Antrag des Antragsgegners dem An-tragsteller eine Frist zu Klagerhebung setzen. Wird diese versäumt, kann das Gericht auf Antrag dem Antragsteller die dem Gegner erwachsenen Kosten auferlegen (§ 494 a ZPO). Kommt es indes zu einem Hauptsacheprozess, so gehören die Kosten des selbständigen Beweisverfahrens zu den Kosten des Hauptverfahrens und werden von der dort getroffenen Kostenentscheidung mit umfasst. Kommt ein Kostentitel auf einem der vorgenannten Wege nicht zustande, kann allenfalls ein materiell-rechtlicher Erstattungsanspruch in Erwägung gezogen werden.
   Die Verwertung des Beweisergebnisses im Hauptverfahren ist in § 493 ZPO geregelt. Den Parteien ist es nicht freigestellt, das ihnen evtl. nachteilige Ergebnis des selbständigen Beweisverfahrens in Hauptprozess einzuführen oder nicht. Beruft sich eine Partei auf Tatsachen, über die Beweis erhoben worden ist, so erfolgt die Ver-wertung des Beweisergebnisses im Hauptprozess von Amts wegen.
2. Klage auf Feststellung der Minderungsberechtigung
   In Fällen, bei denen dauernde Feuchtigkeitsschäden vorliegen, welche der Ver-mieter aufgrund baulicher Umstände nicht beseitigen kann bzw. eine Mängelbe-seitigung wegen der Höhe der damit verbundenen Kosten unzumutbar ist, scheidet ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters nach § 242 BGB meist aus. In solchen Fällen kann das monate- bis jahrelange Mindern der Miete sehr gefährlich sein, wenn sich die Parteien über die Höhe der Minderungsquote nicht einigen können.
   Beispiel:
   Nimmt der Mieter eine zu hohe Minderungsquote an (35 % statt angemessener 15 %), so ist bei einer Bruttomiete in Höhe von 560,00 EUR bereits nach 10 Monaten ein kündigungs-relevanter Mietrückstand gegeben, d.h. der Vermieter wäre be-rechtigt, gemäß § 543 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 b BGB außerordentlich fristlos zu kündigen.
   Um in einer derartigen Situation möglichst frühzeitig für Rechtsklarheit zu sorgen, kann der betroffene Mieter Klage auf Feststellung der Minderungsberechtigung er-heben. deren Wert sich entsprechend der Minderungsquote nach dem 3,5-fachen Jahresbetrag der Minderung bemisst. Wegen der Rechtskraftwirkung des Urteils muss klar sein, welche Monate genau betroffen sind.
   Ein entsprechender Klageantrag wäre also wie folgt zu formulieren:
   „Es wird festgestellt, dass der Kläger berechtigt ist, die Bruttomiete ab dem … um … % zu mindern.“
   Worauf sich die Mietzinsminderung erstreckt, war lange streitig. In seiner Ent-scheidung vom 06.04.2005 hat der BGH inzwischen jedoch klargestellt, dass die Be-messungsgrundlage die Bruttomiete (Mietzins einschließlich aller Nebenkosten) ist, und zwar unabhängig davon, ob die Nebenkosten als Pauschale oder Vorauszahlung geschuldet werden. Deshalb muss in dem Klageantrag also von der Bruttomiete die Rede sein, obwohl weitläufig noch immer die Ansicht grassiert, zu mindern sei ledig-lich die Nettokaltmiete ohne den Betriebskostenanteil.
   Zusätze im Klageantrag wie etwa die Angabe der Wohnung mit genauer Anschrift sind in der Regel überflüssig. Nur in Ausnahmefällen, etwa wenn der Mieter im selben Mietshaus zwei Wohnungen gemietet hat, empfiehlt sich auch eine nähere Konkretisierung im Klageantrag.
   IX. Fazit
   Trotz oder gerade wegen der modernen Bauweise ist heute durchschnittlich in jeder fünften Wohnung ein Schimmelpilzbefall feststellbar. Das Thema wird die Jurisprudenz also auch weiterhin in zunehmenden Maße beschäftigen, nicht zuletzt weil viele Mieter den finanziellen Zwang verspüren, im Bereich der Heizkosten zu sparen. Gemäß dem Motto „Präventives Verhalten im Umgang mit dem Mietobjekt ist nutzbringender als der streitbefangene Gang zum Gericht“ kann nur allen Ver-mietern geraten werden, ihren Mietern bereits bei Abschluss des Mietvertrages konkrete und leicht verständliche Hinweise zu vernünftigem Heizen und Lüften zu erteilen, und zwar in Form von Broschüren, die unter anderem auch im Internet (Beispiel: www.umweltbundesamt.de/uba-info-medien/index.htm) erhältlich sind und deren Empfang durch den Mieter schriftlich bestätigt werden sollte. Daneben ist von Seiten des Vermieters selbstverständlich dafür Sorge zu tragen, dass der bau-liche Zustand der Immobilie fortwährend kontrolliert und etwaig auftretende Schäden frühzeitig instand gesetzt werden. Kommt es dann gleichwohl zu Feuchtig-keitsschäden, so kann den betroffenen Mietern und Vermietern wegen der dar-gestellten Beweisproblematik nur nahe gelegt werden, so früh wie möglich einen auf dem Gebiet des Mietrechts erfahrenen Rechtsanwalt und gegebenenfalls zusätzlich einen geeigneten Sachverständigen hinzuzuziehen.

[Anonym_ff165ca93102]

Hallo,
eine Sanierung oder Modernisierung kann man nicht verlangen. Diese Situation des ungedämmten Daches ist der vertragsgemäße Zustand, wie bei Vertragsbeginn.
Aber die Mängel wegen eindringender Nässe usw. muss man nicht hinnehmen und muss deshalb, den Vermieter auffordern(schriftlich!, diese abzustellen mit einer Frist von max. 14 Tagen. Eine Mietminderung ist immer dann zulässig und sinnvoll, wenn Schäden in der Wohnung auftreten. Der Vermieter muss diese Schäden beseitigen und den ursprünglichen Zustand wieder herstellen auf seine Kosten !!
Wenn der Vermieter saniert, kann er eine Mieterhöhung fordern, aber die eingesparten Reparaturkosten muss er von den Sanierungskosten abziehen, bitte kontrollieren.
Gruß suver

[FlxEx09_281926]

Liebe Esmiralder,

grundsätzlich gilt, dass die Wohnung tagsüber bis 20grad Celsius beheizt werden kann. Wenn die Temperaturen auf 8-10 Grad sinken können Sie die Miete um rund 25% mindern.
Für Durchfeuchtung und Schimmelpilz gilt, dass bei einer erhebliche Durchfeuchtung und Schimmelpilzbefall von Küche, Wohn- und Schlafzimmer eine Minderung von 80% geltend gemacht werden kann. LG Berlin, Az. 65 S 205/89, GE 91, 625

Bzgl. der Heizung würde ich Ihnen raten nochmals auf der Internetseite http://www.hanhoerster.de/html/mietminderung_heizung… nach zu sehen.

Mehr als 25% würde ich aber derzeit nicht mindern, da alles andere Kostenproduziert und wahrscheinlich eingeklagt werden muss. Minderung auf Grund unzureichender Beheizung, Schimmel aufgrund eines defekten Daches.

Ich drücke Ihnen die Daumen.
Guten Rutsch Ihr Exp.

=====
Aus rechtlichen Gründen ist eine konkrete Rechts- und Steuerberatung bei wer-weiss-was nicht erlaubt. Entsprechende Anfragen werden von unseren Moderatoren gelöscht.

Erlaubt ist die Behandlung abstrakter Fragen.
Bitte stelle deshalb keine Fragen zu persönlichen Fällen (in ich-Form).

Ausführliche Informationen unter http://www.wer-weiss-was.de/app/faqs/3/1129

[apfjur_28175e]

Hallo Esmiralder,
der Vermieter ist verpflichtet, die Mietsache in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten (instandzuhalten). Hierzu gehört selbstverständlich auch das Dach des Hauses. Sobald Mängel an der Wohnung bzw. dem Haus auftreten, die die Nutzbarkeit der Wohnung nicht nur unerheblich beeinträchtigen, stehen Ihnen als Mieter folgende Rechte zu:

• Beseitigung der vorhandenen Mängel - wenn es nicht anders geht muss der Vermieter das Dach neu decken lassen,
• Mietminderung vom Zeitpunkt des Auftrittes des Mangels bis zur Beseitigung.
  Diese Rechte bestehen nur dann nicht, wenn Ihnen als Mieter die Mängel bereits bei Abschluss des Mietvertrages bekannt waren.
  Wie hoch die Mietminderung ausfallen kann bestimmt sich nach dem Maß der Beeinträchtigung der Wohnungsnutzung. Hierfür gibt es keine Vorgaben, sondern maximal Richtwerte. Über den Daumen gepeilt würde ich 20 bis 30 % der Netto-Kalt-Miete schätzen.
  Eine Briefvorlage zur Geltendmachung der Mietminderung finden Sie z.B. hier: http://bestform24.de/Product.aspx?product=96.
  Gruß
  apfjur
  http://www.kostenlose-rechtsauskunft.de