Liebe/-r Experte/-in,
kurze Beschreibung der akt. Situation: wohne seit Mai in der Wohnung, die nun seit November zuerst in der Speisekammer, dann im Schlafzimmer Schimmelbefall aufweist. Vermieter hat in der Speisek. Schimmel mit Spiritus abgewaschen - Schimmel war zwei Wochen später wieder da. Mittlerweile hatte ich erfahren, dass schon mindestens drei Vormieter (über ca. 10 Jahre)deswegen ausgezogen sind und der Vermieter mit dem letzten Mieter vor mir im Rechtsstreit liegt. Ende November habe ich den Schimmelbefall schriftl. angezeigt und für Dezember die Miete um 20% gesenkt, da nicht abzusehen ist, dass sich hier kurzfristig etwas ändert (Keller ist feucht, Hausflur zeigt Schimmelflecken in allen drei Etagen). Habe dann vor ein paar Tagen (nachdem ich seit ca. 2 Monaten aus besagten Gründen in der Wohnstube geschlafen habe) auch dort ca. 40cm hoch Schimmel hinter der Couch entdeckt, Vermieter gezeigt, der kurz darauf für drei Wochen zu seiner Montage aufgebrochen ist, mir noch einen Brief dagelassen hat, dass die Mietminderung nicht berechtigt ist, da er erst im Dezember (auf Grund seiner Montage) davon erfahren hat und er die Möglichkeit dies zu entfernen haben möchte. Außerdem schiebt er es auf Nicht-Heizen/-Lüften.
Er kommt erst am 17.01.11 zurück, in der Woche seiner Anwesenheit ist nichts passiert. Meine Kinder sind allergisch vorbelastet und einer reagiert über die Lunge auf Schimmelpilze (per Antikörpertest nachgewiesen). Kann ich selbst eine Firma beauftragen, den Schimmel zu entfernen. Kann ich auch die Wohnfläche abrechnen, die für uns nicht mehr nutzbar ist (z.B. Schlafzimmer - nasse Wand, riecht nach Putz & schimmelt) oder ist das mit den 20% abgegolten, egal in wieviel Räumen es schimmelt? Weiterhin würde ich gern einen Experten haben, der ein Gutachten erstellt - kann das mit der Miete verrechnet werden, da es ja Kosten sind, die ich ohne die Vorgeschichte nicht hätte)?
Wäre sehr dankbar für ein paar Antworten.
Mit freundlichen Grüßen
Morris
Hallo am Silvesterabend,
fand eben mehr zufällig diesen „Hilferuf“ kurz vorm Jahreswechsel und da ich hier gerne Bedürftigen Leuten helfe, hier mein Mietrechtsrat:
Zeitweilige Nutzer fremden Eigentumes (das sind Mieter), haben in Deutschland Mietzahlungspflicht und keine Narrenfreiheit. Und das ist gut so! Jegliche Minderung der vermieteten Wohnfläche, ob diese subjektiv nutzbar ist oder nicht kommt wie Spekulationen über frühere Mietminderungsgründe vorheriger Mieter, nicht in Betracht.
Bedenkt man, dass dieses Jahr der Winter sehr früh begann und es im November schon richtig kalt war, sind die Argumente des Vermieters durchaus nachvollziehbar.
Eine 20%ige Unterschlagung der vertraglich vereinbarten Miete, ist ein klarer Vertragsbruch und berechtigt bei erreichen in der Summe von zwei Monatsmieten die fristlose Kündigung bei selbstverständlicher Nachzahlung der Unterschlagenen Mietzahlungspflicht!
Mietminderung liegt nach geltendem Recht NICHT vor, da dafür jegliche rechtliche Voraussetzungen, wie:
- sofortige (möglichst gerichtsverwertbar, Einschreiben-Rückschein) Information des Vermieters, damit dieser die Möglichkeit hat Schäden zu beseitigen und
- eine angemessene Fristsetzung zur Mängelbeseitigung,
fehlen!
Erst nach verstreichen der angemessenen Frist ohne das angefangen wurde den Schaden zu beheben ist eine Mietminderung rechtlich möglich. Diese darf immer nur von der Grundmiete erfolgen und muss angemessen sein.
Schimmel wird von Fachfirmen mit Chlor wirksam beseitigt und erfordert mehrstündige Lüftung. Sollte nachweislich (z.B. durch das Gesundheits- oder Bauamt) eine Gesundheitsgefährdung vorhanden sein, kann es zur Baupolizeilichen Sperrung der Wohnung kommen.
Ansonsten gilt, wer Schaden verursacht muss diesen bezahlen und wer etwas in Auftrag gibt natürlich auch.
Verrechnungen sind nur im gegenseitigen Einvernehmen und niemals willkürlich rechtswirksam!
Hochachtungsvoll
Hallo Morris,
zuerst einmal noch ein gesundes neues Jahr.
Der Schimmel in Deiner Wohnung ist scheinbar sehr stark ausgeprägt. Für Dich ist es nicht relevant, dass Dein Vermieter auf Montage war und daher erst später auf Deine Mängelanzeige reagieren konnte. Er müsste dann dafür sorgen, dass ihn derartige Nachrichten durch Andere (z.B. Ehefrau) zugetragen werden.
Deine Minderung ist daher richtig und wenn er bisher noch nichts gemacht hat und Du den Schimmel bei Deiner ersten Mängelanzeige klar zugeordnet hast, dann kannst Du erneut eine Mängelanzeige machen und die neubefallenen Zimmer hinzuziehen. Da auch diese Räume nicht mehr voll nutzbar sind, kannst Du auch hierfür (je nach Grad des Befalls) Mietminderung geltend machen.
Wenn Du ein Gutachten machen lässt, hilft Dir dies im Falle eines Rechtsstreits. Die Kosten hierfür kannst Du dann auch nur vor Gericht geltend machen und nicht von der Miete mindern.
Mein Tip: Schnellstens ausziehen!!!
LG Chris
Offensichtlich wurden Sie von Vermieter arglistig getäuscht, sonst hätten Sie die Wohnung wohl nicht genommen. Sie sollten das nicht alleine durchziehn, sondern einen Anwalt nehmen.
Hallo.
Wenn Sie einen Sachverständigen beauftragen, müssen Sie die Kosten tragen. Eine Verrechnung mit dem Mietzins scheidet aus und kann im Extremfall eine Kündigung nach sich ziehen.
Wenn bereits andere Vormieter diese Probleme hatten, kann davon ausgegangen werden, dass der Schimmelbefall auf die bauliche Substanz zurückzuführen ist. Dann wird sich ihr Problem nicht von heute auf morgen beseitigen lassen. Sie sollten gerade dann, wenn ihre Kinder gefährdet sind, schnellstens nach einer neuen Wohnung Ausschau halten. Eine Mietminderung im Sinne einer günstigeren Wohnung bringt ihnen auf Dauer nichts, wenn ihre Kinder und sie selbst permanent der gesundheitlichen Belastung ausgesetzt sind.
Lfd. Nr. Quote Bemes- sungs- grundl. Titelzeile Gericht, Datum, Aktenzeichen Fundstelle
Urteilstext:
Bei dem von der Klägerin vermieteten Gebäude handelt es sich um ein Rent-nerwohnheim. Die Beklagten waren zum Zeitpunkt des Einbaus der neuen Fenster über 70 Jahre alt. Die damalige Vermieterin, die Gemeinde A., konnte nicht ohne weiteres davon ausgehen, daß die Beklagten die notwendigen An-strengungen unternehmen könnten, selbst zu ermitteln, wie sie ihr künftiges Wohnverhalten gestalten müßten. Es konnte insbesondere nicht davon ausge-gangen werden, daß sie Anlaß hatten, nunmehr ihr Wohnverhalten ändern zu müssen, weil sich die bauphysikalischen Gegebenheiten durch den Einbau der neuen Fenster geändert hatten.
1018 50% Erhebliche Feuchtigkeit in der Wohnung (Durchfeuch- tung eines Teppichbodens, Tropfwasser durch Zimmer- decke) AG Lever- kusen,
18. Apr. 1979, 23 C 471/76 WuM
1980, 163
1019 50% Nicht funktionsfähige Steck- dosen, ein verstopfter WC- Abfluss und die Postzustel- lung funktioniert nicht AG Hamburg, 23. Juli 1974, 40 C 305/73 WuM
1976, 53
1020 50% Feuchtigkeits- und Schiur- melpilzbildung in mehreren Zimmern; Undichte Fenster AG Pasewalk, 1. Okt. 1992, 7 C 94/92 WuM
1992, 683
Lfd. Nr. Quote Bemes- sungs- grundl. Titelzeile Gericht, Datum, Aktenzeichen Fundstelle
1020 50% Feuchtigkeits- und Schiur- melpilzbildung in mehreren Zimmern; Undichte Fenster AG Pasewalk, 1. Okt. 1992, 7 C 94/92 WuM
1992, 683
Urteilstext:
Die vorhandenen Mängel werden dort auf die bauphysikalischen Schwach¬punkte der in Anwendung gekommenen Großplattenbauweise vom Typ P- Halle zurückgeführt. Soweit der Gutachter erwähnt, daß ein öfteres Lüften zu einer Besserung führen könne, handelt es sich dabei lediglich um einen Vor-schlag zur Abminderung der eingetretenen Schäden, nicht um eine Feststellung zur Verursachung. Der Gutachter stellt ausdrücklich fest, daß auch öfteres Lüf¬ten, selbst im Zusammenhang mit einer wesentlich verbesserten Heizanlage durch Wiedererrichtung der bauseitig vorgesehenen Ofenheizung nicht zu ei¬ner vollständigen Beseitigung des Mangels führen könne. Daraus läßt sich ohne weiteres der Umkehrschluß ziehen, daß falsches Lüftungsverhalten auch nicht im wesentlichen Maße zur Verursachung des Mangels beigetragen haben kann. Das Gutachten enthält auch keine Feststellung darüber, daß vorliegend über¬haupt unzureichend gelüftet wird, da eine Verpflichtung des Mieters zur Lüf¬tung der Wohnung nur im üblichen Rahmen erforderlich ist. Übermäßiges Lüften, wie es dem Vorschlag des Gutachters entsprechen mag, kann von dem Mieter nicht verlangt werden.
1021 50% K Erhebliche Putzschäden, die eine vollständige Erneuerung der Bausubstanz erforderlich machen würden; Erhebliche Durchfeuchtung der Trenn-wand zwischen Badezimmer und Schlafzimmer LG Berlin,
28. Feb. 1991, 64 T 19/91 GE 1991, 573
338
Lfd. Nr. Quote Bemes- sungs- grundl. Titelzeile Gericht, Datum, Aktenzeichen Fundstelle
1022 50% Feuchtigkeit im Bespre- chungszimmer OLG Köln,
11. Dez. 2001, 22 U 301/99 GuT 2002, 45
Urteilstext:
Angesichts der nachvollziehbaren und überzeugenden Feststellungen der Sach
verständigen (…) waren die Mieträume insgesamt in einem eigentlich unbe
nutzbaren Zustand. Wie insbesondere der Sachverständige (…) ausgeführt hat,
schlug dem Besucher bereits beim Betreten der Kanzlei ein beißender, unange
nehmer Geruch entgegen (…); die Wände waren nicht nur im hinteren Be
sprechungszimmer, sondern auch im Sekretariat teilweise mit Schimmel und
Stockflecken behaftet (…); die Luftfeuchtigkeit war deutlich erhöht, ein länge
rer Aufenthalt insbesondere im hinteren Besprechungszimmer daher und auf
grund des Geruchs nur schwer erträglich, wie beide Sachverständige festgestellt
haben. Dabei kann dahinstehen, ob der Geruch und die Schimmelbildung tat
sächlich mit einer Gesundheitsgefahr verbunden waren, wie der Beklagte be
hauptet hat. Es genügt nämlich das naheliegende und ohne weiteres nachvoll
ziehbare Empfinden für jeden dort Arbeitenden und für Besucher, dies könne
der Fall sein. Daß der Beklagte und seine Sekretärin die Mieträume in dieser
Zeit überhaupt -teilweise — nutzten, kann angesichts der gravierenden Beein
trächtigungen nur als notgedrungene Duldung mangels anderer Möglichkeiten
zum Betrieb der Kanzlei gewertet werden. Die tatsächliche Nutzungsbeein
trächtigung beschränkte sich jedenfalls nicht nur auf die beiden feuchten
Räume selbst, sondern betraf die gesamten Kanzleiräume. Sie ist daher höher
anzusetzen, als der Anteil der Größe der unmittelbar durch die Feuchtigkeit be
troffene 1 Räume im Verhältnis zur Gesamtmietfläche.
1023 50% Minderung für die Austrock- LG Dresden, ZMR
nungszeit nach einem Was- serschaden in einer Einzim- inerwohnung 17. Dez. 2002, 4 S 0152/02 2003, 840
1024 50% K Erhebliche Durchfeuchtung LG Berlin, GE 1991,
der Trennwand zwischen Ba- dezimmer und Schlafzimmer; 28. Feb. 1991, 64 T 19/91 573
Erhebliche Putzschäden, die eine vollständige Erneuerung der Bausubstanz erforderlich machen würden
1025 50% B Schimmelbefall in einer Wohnung über eine Tiefgarage AG Krefeld,
12. Juni 2007, 12 C 301/06
Urteilstext:
Der Sachverständige hat festgestellt, dass die Wände der Wohnung sämtlich un
gedämmt auf der Decke der Tiefgarage aufliegen (Beton). Hierdurch entsteht
eine Wärmebrücke, die zur Auskühlung der Wände führt. Damit ist bei nor
malem Beheizen und Belüften mit Auftreten von Kondensationsfeuchte und
dem damit verbundenen Schimmelpilzbefall zu rechnen. Dies stellt einen Man
gel der Wohnung dar, der im Hinblick (…) unstreitig aufgetretenen Schimmel
Pilzbefall die Klägerin zu einer Minderung von mindestens 50 % der Bruttomiete berechtigt
Hallo Morris,
ich habe etwas umfangreich den Komplex der der Rechte und Pflichten des Vermieters und Mieters beschrieben. Damit sollte es möglich sein, all Deine Fragen kompetent zu werten. Da ich davon ausgehe, dass Deine Beanstandungen berechtigt sind, habe ich in der Mietminderungstabelle, Entscheidungssammlung in Tabellenform, Börstinghaus, C. H. Beck Verlag, 2009 nachgesehen, in welcher Höhe Du die Miete mindern könntest.
Füge einige Urteile bei, die ich aus dem vorgenannten Band gescannt habe. Es gibt auch Urteile, in denen die Miete 100 % gemindert werden kann, dann muss die Woh-nung aber annähernd vollkommen nicht mehr genutzt werden können oder akute Ge-sundheitsgefahr bestehen.
Hoffe Dir/Euch damit ein wenig weitergeholfen zu haben. Wünsche Euch in 2011 vor allem Gesundheit, Erfolg und ein harmonischer Verlauf das ganze Jahr hindurch.
Mit freundlichen Grüßen
Willi
Feuchtigkeitsschäden und Darlegungs- und Beweislast BGB §§ 535 Abs. 1 Satz 2, § 536 Mietminderung
Feuchtigkeitsschäden stellen einen vom Vermieter zu beseitigenden Mietmangel i. S. der §§ 535 Abs. 1 Satz 2, 536 BGB dar. Dieser Mangel im Sinne einer Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Mietgebrauchs ist dem Vermieter nur dann nicht zuzurechnen, wenn er vom Mieter selbst zu vertreten ist. Den Vermieter trifft in diesem Zusammenhang die volle Beweislast dafür, dass die Feuchtigkeitserscheinungen nicht aufgrund von außen eindringender oder im Mauerwerk aufsteigender Feuchtigkeit verursacht wurden. Außerdem hat der Vermieter – wenn auch nur bezogen auf den Stand der Technik zur Bauzeit – darzulegen und nachzuweisen, dass das Gebäude frei von wärmetechnischen Baumängeln ist und hieran gemessen keine aus dem Rahmen fallenden Beheizungs- und Belüftungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, um Feuchtigkeitsschäden zu vermeiden (vgl. LG Hamburg, Urteil vom 10. 4. 2003 – 307 S 151/02 –).
Feuchtigkeitsschäden gehören zu den häufigsten Wohnungsmängeln. Sie können in Wohnungen durch eindringendes Wasser aufgrund schadhafter oder unzureichend isolierter Außenwände und Dächer, durch undichte Rohrleitungen, aber auch durch Kondenswasserbildung an den Innenseiten der Hausaußenwände bei unzureichender Wärmedämmung sowie durch Kältebrücken auftreten und führen vor allem in der kälteren Jahreszeit oft zu Schimmelbildung an Decken, Wänden oder um Fenster herum. Neben der optischen Beeinträchtigung kann von den Sporen des Schimmelpilzes auch eine erhebliche Gesundheitsgefährdung ausgehen.
Feuchtigkeitsschäden und Schimmelbildung und die Frage, wer oder was für deren Entstehen verantwortlich ist, führt oft zum Streit zwischen Mieter/innen und Vermietern. Die Mieter/innen wollen die Miete mindern, weil die Wohnung mangelhaft ist, die Vermieter wollen kündigen, weil die Mieter/innen die Wohnung durch unzureichendes Lüftungsverhalten verkommen lassen.
Erster Schritt: Mängelanzeige
Wenn Feuchtigkeitsschäden und/oder Schimmel in der Wohnung auftreten, müssen die Mieter/innen dies umgehend dem Vermieter anzeigen. Die Mängelanzeige (§ 536 c BGB) ist eine wesentliche Voraussetzung für die Durchsetzung aller weiteren Rechte, wie Mängelbeseitigung, Mietminderung, außerordentliche Kündigung und Gel-tendmachung weitergehender Schadensersatzansprüche.
Mietrechtlich betrachtet ist Schimmel in der Wohnung ein Mangel und kann zur Minde-rung der Miete oder auch zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen.
Das Recht zur Minderung der Miete und zur Kündigung des Mietverhältnisses besteht nicht, wenn die Mieter/innen den Schaden, z. B. durch falsches Lüftungsverhalten, selbst verursacht haben. An das Heiz- und Lüftungsverhalten der Mieter/innen werden zum Teil sehr unterschiedliche Anforderungen gestellt. Einig sind sich die Gerichte jedoch darin, dass das Schräg stellen der Fenster (Kipplüftung) nicht genügt, da dabei kein nennenswerter Luftaustausch stattfindet. Es reiche jedoch, morgens und abends 20 bis 30 Minuten alle Fenster weit zu öffnen, was bei Frost durchaus schon eine Herausforderung darstellen kann. Es kann zwar von den Mietern, so das LG Berlin (- 12 O 567/88 -), grundsätzlich nicht verlangt werden, ihre Heizungs- und Belüftungsgewohnheiten allein nach den wärmetechnischen Gegebenheiten der Mietwohnung einzurichten und die Mieter/innen schulden auch keine besondere „Klimapflege“ für ihre Wohnungen, meinte das LG Hamburg (- 11 S 341/86 -), jedoch sei es nötig, in „zumutbarem“ Umfang zu lüften. Über die Auslegung, was „zumutbar“ ist, wird allerdings häufig gestritten. Das OLG Frankfurt (- 19 U 7/99 -) beispielsweise ist der Auffassung, zwei- bis dreimaliges Querlüften für jeweils zehn Minuten am Tag sei ausreichend, sofern die Wohnung richtig beheizt würde. So meinte z. B. auch das LG Hamburg (- 16 S 122/87 -), dass einer berufstätigen Mutter ein mehr als zweimaliges Lüften am Tag nicht zuzumuten sei. Auch das Lüften im Abstand von drei bis vier Stunden wurde als unzumutbar befunden (- AG Bochum - 63 C 265/82 -).
Kommt es nach dem Einbau neuer Fenster zu Schimmelbildung, weil Mieter/innen ihr Heiz- oder Lüftungsverhalten nicht anpassen, ist „der Mangel voll dem Verantwortungs-bereich des Vermieters zuzuordnen, wenn er den Mieter nicht sachgerecht und präzise auf die Anforderungen im veränderten Raumklima hingewiesen hat“, entschied das LG-Gießen (63/0.
Beweislast
Wenig Streit wird es darum geben, dass ein Mangel tatsächlich vorhanden ist. Dies ist in der Regel bei sichtbaren Stock- und Schimmelflecken kaum zu bestreiten. Wer trägt nun aber die Beweislast dafür, wer den Mangel zu vertreten hat?
Bestehen konkrete Anhaltspunkte dafür, dass der Schimmel durch aus dem Verantwor-tungsbereich des Vermieters herrührenden Mängeln z. B. durch Baumängel, Fassaden- oder Putzschäden, mangelhafte Dachisolierung, Schäden an der Dacheindeckung, ungenügende Wärmedämmung oder von Kältebrücken herrührt, muss sich der Vermieter zunächst entlasten. Gelingt dem Vermieter nicht, diesen Nachweis zweifelsfrei zu erbringen, muss er beweisen, dass der Schimmel durch unzureichendes Wohn- und Lüftungsverhalten der Mieter/innen entstanden ist (z. B. LG Berlin - 64 S 320/99 -). Auch der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass dann, wenn strittig ist, „ob Baumängel oder falsches Mieterverhalten Ursache für die Feuchtigkeitsschäden sind, der Vermieter beweisen muss, dass die Ursache nicht in seinem Pflichtbereich liegt, sondern aus dem Mieterbereich kommt.“
Hat der Vermieter den Nachweis erbracht, dass keinerlei konkrete Anhaltspunkte für aus seinem Verantwortungsbereich herrührende Mängel vorliegen und ist davon auszugehen, dass die Schadensursache in dem durch die Benutzung der Wohnung abgegrenzten räumlich-gegenständlichen Bereich liegt, müssen sich die Mieter/innen dahin gehend entlasten, dass sie die Feuchtigkeitsschäden und die daraus resultierende Schimmelbildung nicht durch vertragswidriges Verhalten, wie unzureichende Beheizung und Lüftung verursacht haben (OLG Karlsruhe - 3 RE Miet. 6/84 -). Auch die Art der Möblierung kann Schimmelbildung begünstigen und ist bei der Beurteilung der Ursache zu berücksichtigen. Möbel sollen an Außenwände mindestens 5 cm Abstand haben, damit sie ordentlich hinterlüftet werden.
Wenn durch Feuchtigkeitsbildung, Stock- oder Schimmelflecken in euerer Wohnung festgestellt werden, sollte man sich in einer Beratungsstelle (Verbraucherzentrale) beraten lassen.
• Wenn möglich, bereits während des Entstehens von Feuchtigkeit (z. B. beim Kochen oder Wäschewaschen) die Türen zu anderen Räumen schließen und ausrei-chend lüften. Umso gründlicher lüften, wenn dies erst hinterher möglich ist (z. B. im Bad). Im Badezimmer besteht Schimmelgefahr, wenn nach Benutzung die Heizung heruntergefahren und nicht genügend gelüftet wird.
• Die Türen zu unbeheizten Räumen sollten geschlossen bleiben, weil sonst wärmere und damit feuchtere Luft in die kühleren Räume eindringt und die Feuchtigkeit dort kondensiert.
• Auch wenn man „kalt“ schlafen möchte, sollte das Schlafzimmer tagsüber (ca. 16 bis 18°C) geheizt werden, damit die Raumluft genügend Feuchtigkeit aufnehmen kann.
• Es ist ratsam, mindestens viermal am Tag die Fenster offen stehen zu lassen, am besten mit Durchzug quer durch die Wohnung lüften. Bei Minustemperaturen gelten fünf bis zehn Minuten als ausreichend, im Sommer sollte länger gelüftet werden.
• Ständige Kippstellung der Fensterflügel kann im ungünstigsten Fall in der kalten Jahreszeit den Bereich um die Fenster so stark auskühlen, dass Kondensatfeuchte ent-steht.
• Nach Möglichkeit keine Wäsche in der Wohnung trocknen. Lässt sich dies nicht vermeiden, sollte dieses Nutzungsverhalten aber unbedingt, wie auch häufiges Kochen und die Ausstattung der Wohnräume mit vielen Zimmerpflanzen, mit Aquarien oder Zimmerbrunnen etc. bei dem Maß der Lüftung berücksichtigt werden.
• In Räumen, die nur zeitweise (z. B. am Wochenende oder am Abend) genutzt werden, muss nach dem Aufheizen stärker gelüftet werden als in einem ständig beheiz-ten Raum, weil die Oberflächen noch kalt sind und hier Feuchtigkeit kondensieren kann.
• Je kälter es draußen ist, desto besser werden die Räume durch Lüftung entfeuchtet. Im Sommer gilt für Keller und kühle Nebenräume: Am besten nachts lüften, dann ist die Außenluftfeuchte am geringsten.
• Auf zusätzliche Luft Befeuchter wie z. B. Verdunster am Heizkörper sollte verzichtet werden.
Weitere Vorbeugungsmaßnahmen gegen Schimmelbildung
• Schränke sollten mindestens im Abstand der Scheuerleisten, besser noch mit fünf Zentimeter Abstand an die Wände gestellt werden. Ist der Wärmeschutz von angrenzenden Wänden unzureichend, sollten diese besser frei bleiben, um die Luftzirkulation nicht zu behindern. Allerdings kann von den Mieter/innen nicht verlangt werden, dass sie auf das Aufstellen von Möbeln an den Außenwänden gänzlich verzichten, es genügt daher, wenn ein ausreichender Abstand eingehalten wird. Vorhänge und großformatige Bilder sollten aber an kalten Außenwänden möglichst nicht angebracht werden.
• Bei immunschwachen Menschen oder bei nachgewiesenen Allergien sollten auch Streuquellen von Schimmelpilzen reduziert werden. Dazu zählen Haustiere (auch Vögel), Müllbehälter (insbesondere für organische Abfälle) und Topfpflanzenerde (insbesondere auf Fensterbänken über der Heizung).
Lfd. Nr. Quote Bemes- sungs- grundl. Titelzeile Gericht, Datum, Ak-tenzeichen Fundstelle
Urteilstext:
Bei dem von der Klägerin vermieteten Gebäude handelt es sich um ein Rent-nerwohnheim. Die Beklagten waren zum Zeitpunkt des Einbaus der neuen Fenster über 70 Jahre alt. Die damalige Vermieterin, die Gemeinde A., konnte nicht ohne weiteres davon ausgehen, daß die Beklagten die notwendigen An-strengungen unternehmen könnten, selbst zu ermitteln, wie sie ihr künftiges Wohnverhalten gestalten müßten. Es konnte insbesondere nicht davon ausge-gangen werden, daß sie Anlaß hatten, nunmehr ihr Wohnverhalten ändern zu müssen, weil sich die bauphysikalischen Gegebenheiten durch den Einbau der neuen Fenster geändert hatten.
1018 50% Erhebliche Feuchtigkeit in der Wohnung (Durchfeuch- tung eines Teppichbodens, Tropfwasser durch Zimmer- decke) AG Lever- kusen,
18. Apr. 1979, 23 C 471/76 WuM
1980, 163
1019 50% Nicht funktionsfähige Steck- dosen, ein verstopfter WC- Abfluss und die Postzustel- lung funktioniert nicht AG Hamburg, 23. Juli 1974, 40 C 305/73 WuM
1976, 53
1020 50% Feuchtigkeits- und Schiur- melpilzbildung in mehreren Zimmern; Undichte Fenster AG Pasewalk, 1. Okt. 1992, 7 C 94/92 WuM
1992, 683
Lfd. Nr. Quote Bemes- sungs- grundl. Titelzeile Gericht, Datum, Ak-tenzeichen Fundstelle
1020 50% Feuchtigkeits- und Schiur- melpilzbildung in mehreren Zimmern; Undichte Fenster AG Pasewalk, 1. Okt. 1992, 7 C 94/92 WuM
1992, 683
Urteilstext:
Die vorhandenen Mängel werden dort auf die bauphysikalischen Schwach¬punkte der in Anwendung gekommenen Großplattenbauweise vom Typ P- Halle zurückgeführt. Soweit der Gutachter erwähnt, daß ein öfteres Lüften zu einer Besserung führen könne, handelt es sich dabei lediglich um einen Vor-schlag zur Abminderung der eingetretenen Schäden, nicht um eine Feststellung zur Verursachung. Der Gutachter stellt ausdrücklich fest, daß auch öfteres Lüf¬ten, selbst im Zusammenhang mit einer wesentlich verbesserten Heizanlage durch Wiedererrichtung der bauseitig vorgesehenen Ofenheizung nicht zu ei¬ner vollständigen Beseitigung des Mangels führen könne. Daraus läßt sich ohne weiteres der Umkehrschluß ziehen, daß falsches Lüftungsverhalten auch nicht im wesentlichen Maße zur Verursachung des Mangels beigetragen haben kann. Das Gutachten enthält auch keine Feststellung darüber, daß vorliegend über¬haupt unzureichend gelüftet wird, da eine Verpflichtung des Mieters zur Lüf¬tung der Wohnung nur im üblichen Rahmen erforderlich ist. Übermäßiges Lüften, wie es dem Vorschlag des Gutachters entsprechen mag, kann von dem Mieter nicht verlangt werden.
1021 50% K Erhebliche Putzschäden, die eine vollständige Erneuerung der Bausubstanz erforderlich machen würden; Erhebliche Durchfeuchtung der Trenn-wand zwischen Badezimmer und Schlafzimmer LG Berlin,
28. Feb. 1991, 64 T 19/91 GE 1991, 573
338
Lfd. Nr. Quote Bemes- sungs- grundl. Titelzeile Gericht, Datum, Ak-tenzeichen Fundstelle
1022 50% Feuchtigkeit im Bespre- chungszimmer OLG Köln,
11. Dez. 2001, 22 U 301/99 GuT 2002, 45
Urteilstext:
Angesichts der nachvollziehbaren und überzeugenden Feststellungen der Sach
verständigen (…) waren die Mieträume insgesamt in einem eigentlich unbe
nutzbaren Zustand. Wie insbesondere der Sachverständige (…) ausgeführt hat,
schlug dem Besucher bereits beim Betreten der Kanzlei ein beißender, unange
nehmer Geruch entgegen (…); die Wände waren nicht nur im hinteren Be
sprechungszimmer, sondern auch im Sekretariat teilweise mit Schimmel und
Stockflecken behaftet (…); die Luftfeuchtigkeit war deutlich erhöht, ein länge
rer Aufenthalt insbesondere im hinteren Besprechungszimmer daher und auf
grund des Geruchs nur schwer erträglich, wie beide Sachverständige festgestellt
haben. Dabei kann dahinstehen, ob der Geruch und die Schimmelbildung tat
sächlich mit einer Gesundheitsgefahr verbunden waren, wie der Beklagte be
hauptet hat. Es genügt nämlich das naheliegende und ohne weiteres nachvoll
ziehbare Empfinden für jeden dort Arbeitenden und für Besucher, dies könne
der Fall sein. Daß der Beklagte und seine Sekretärin die Mieträume in dieser
Zeit überhaupt -teilweise — nutzten, kann angesichts der gravierenden Beein
trächtigungen nur als notgedrungene Duldung mangels anderer Möglichkeiten
zum Betrieb der Kanzlei gewertet werden. Die tatsächliche Nutzungsbeein
trächtigung beschränkte sich jedenfalls nicht nur auf die beiden feuchten
Räume selbst, sondern betraf die gesamten Kanzleiräume. Sie ist daher höher
anzusetzen, als der Anteil der Größe der unmittelbar durch die Feuchtigkeit be
troffene 1 Räume im Verhältnis zur Gesamtmietfläche.
1023 50% Minderung für die Austrock- LG Dresden, ZMR
nungszeit nach einem Was- serschaden in einer Einzim- inerwohnung 17. Dez. 2002, 4 S 0152/02 2003, 840
1024 50% K Erhebliche Durchfeuchtung LG Berlin, GE 1991,
der Trennwand zwischen Ba- dezimmer und Schlafzimmer; 28. Feb. 1991, 64 T 19/91 573
Erhebliche Putzschäden, die eine vollständige Erneuerung der Bausubstanz erforderlich machen würden
1025 50% B Schimmelbefall in einer Wohnung über eine Tief-garage AG Krefeld,
12. Juni 2007, 12 C 301/06
Urteilstext:
Der Sachverständige hat festgestellt, dass die Wände der Wohnung sämtlich un
gedämmt auf der Decke der Tiefgarage aufliegen (Beton). Hierdurch entsteht
eine Wärmebrücke, die zur Auskühlung der Wände führt. Damit ist bei nor
malem Beheizen und Belüften mit Auftreten von Kondensationsfeuchte und
dem damit verbundenen Schimmelpilzbefall zu rechnen. Dies stellt einen Man
gel der Wohnung dar, der im Hinblick (…) unstreitig aufgetretenen Schimmel
Pilzbefall die Klägerin zu einer Minderung von mindestens 50 % der Bruttomiete berechtigt
Hallo Morris,
falls die genannten Räume unbewohnbar sind, kannst du die anteilige Warmmiete abziehen.
Schimmelgutachten gibt es kostengünstig bei den Verbraucherzentralen für ca. 60,00 €.
Also der Vermieter muss zeitnah reagieren (ca. 14 Tage) auch wenn er auf Montage ist. Dann kann er ja trotzdem ein Gutachten in Auftrag geben und schon mal Angebote einholen.
Du setzt dem Vermieter nun eine Frist zur Schimmelbeseitigung innerhalb von 14 Tagen, nach fruchtlosem Verstreichen der v.g. Frist behälst du dir vor, die Schäden in Eigenregie zu beseitigen und erklärst die Aufrechnung mit der Miete.
Übrigens Schimmel kann man mit Spiritus nicht töten, sondern nur oberflächlich beseitigen (genauso gut kann man den Schimmel überstreichen). Die Schimmelsporen sitzen im Putz und nur wenn dieser entfernt wird und die Ursache für den Schimmel beseitigt ist, bleibt der Schimmel dauerhaft weg.
Schon mal an eine fristlose Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung gedacht? Ich würde mit meinen Kindern keinen Tag in so einer Wohnung wohnen.
Schönen Gruß
Lendzy
Hallo,
es gibt keine Regelung, dass Sie bei Schimmelbefall 20 Prozent mindern könnten. Wenn Ihnen aufgrund des Schimmelbefalls die Nutzung der Wohnung nicht oder nur noch sehr eingeschränkt möglich ist, können Sie auch mehr mindern. Wenn der Befall ein Ausmaß erreicht hat, das gesundheitsgefährdend ist, können Sie die Miete auch komplett mindern und bis zur endgültigen Beseitigung in ein Hotel ziehen. Bei all dem tragen Sie allerdings das Risiko, das der Schimmelbefall tatsächlich vom Vermieter zu vertreten ist.
Wenn sich ihr Vermieter weigern sollte, Abhilfe zu schaffen, können Sie das selbstverständlich auch selbst in die Hand nehmen und die Kosten als Schadensersatz geltend machen. Wenn es allerdings im ganzen Haus zu Schimmelbildung kommt, stellt sich die Frage, ob es mit einer Beseitigung in Ihrer Wohnung getan ist. Möglicherweise liegt das Problem tiefer. Evtl. sollten Sie sich an das zuständige Bauamt oder das Gesundheitsamt wenden und dort eine Anzeige machen. Wenn das Gesundheitsamt eine Nutzung der Immobilie untersagt, haben Sie es auf jeden Fall amtlich, dass Sie zu 100 Prozent mindern können.
Mit freundlichen Grüßen
Philipp Spoth
Hier kann ich leider nichts genaueres sagen. Da das Problem bereits sehr schwerwiegend klingt, würde ich mich an Ihrer Stelle einmal beim Mieterschutzbund in Ihrer Stadt informieren.
Gruß
hausblick
Hallo verehrte/r User/in,
Vorbemerkung: Jegliche Kommunikation bei allen Rechtsgeschäften immer nur schriftlich tätigen (möglichst per Einschreiben + Rückschein !). Niemals in die „Telefonitis“ verfallen ! Niemals mündlich verbindliche Erklärungen abgeben ! –
Ich empfehle Ihnen in Ihrem speziellen Fall, sich auch an Ihren örtlichen/regionalen Mieterverein zu wenden.
Beste Grüße USKO
Schimmel in der Wohnung - 100 Prozent Mietminderung
Lässt sich Schimmelbildung in der Wohnung nur durch ständiges Lüften verhindern, kann der Mieter die Miete um bis zu 100 Prozent mindern.
Schimmelt es in der Wohnung, so kann der Mieter die Miete mindern.
Ist der Schimmelbefall so schlimm, dass eine normale Nutzung der Wohnung unmöglich ist, ist sogar eine Kürzung der Miete um 100 Prozent zulässig, urteilte das Amtsgericht München (Az.: 412 C 11503/09).
Im verhandelten Fall schimmelte es in allen Räumen einer erst im Jahr 2004 gebauten Wohnung. Selbst häufiges Lüften brachte keine Besserung, so dass es zum Streit zwischen Mieter und Vermieter kam.
Die Mieter forderten die Beseitigung der Mängel und eine Mietminderung um 100 Prozent. Der Vermieter vertrat die Ansicht, dass das unzureichende Heiz- und Lüftungsverhalten Grund für den Schimmelbefall sei.
Das von einem Sachverständigen beratene Gericht gab den Mietern in vollem Umfang Recht: Nur Dauerlüften könne verhindern, dass sich in der Wohnung Schimmel ausbreite. Von den Mietern könne dies jedoch nicht verlangt werden.
In ihrem derzeitigen Zustand sei die Wohnung nicht zum Wohnen geeignet, so die Richter. Deshalb sei eine Mietminderung um 100 Prozent gerechtfertigt.
Der Vermieter könne von den Mietern auch nicht verlangen, dass sie wegen der Unbewohnbarkeit der Wohnung von ihrem Recht auf eine außerordentliche Kündigung Gebrauch machen.
Fazit:
Solange der Schimmel nicht beseitigt ist, zahlen die Mieter keine Miete.
Hallo,
ich empfehle Ihnen, einen Gutachter zu beauftragen, der zum einen feststellen soll, um welche Pilzart(en) es sich handelt (gesundheitsschädlich oder nicht) und zum anderen die Ursache für den Pilzbefall herausfinden soll.
Die Kosten für das Gutachten sind allerdings zunächst von Ihnen zu tragen. Sie können je nach Ergebnis des Gutachtens später versuchen, diese Kosten vom Vermieter erstattet zu bekommen bzw. auf dem Klageweg geltend zu machen.
20 % halte ich als Mietminderung zunächst für gerechtfertigt, vorausgesetzt, der Schimmelbefall resultiert tatsächlich aus einem Mangel und ist nicht auf falsches Heiz- und Lüftungsverhalten Ihrerseits zurückzuführen.
Fordern Sie zudem Ihren Vermieter schriftlich und per Nachweis auf, die Mängel, die Sie bitte detailiert aufführen, innerhalb einer Frist von 4 Wochen zu beseitigen.
Im empfehle Ihnen dringend, sich einen rechtlichen Beistand zu nehmen.
Viele Grüße
Stefan_1962
Das klingt nach recht starkem Befall! Das solltest Du auf jeden Fall von einem Sachverständigen inspizieren lassen, weil damit nicht zu spaßen ist. Gerade in Deiner Situation - mit dem neuen Baby - würd’ ich da an Deiner Stelle kein Risiko eingehen und gegebenenfalls ausziehen. Ein neugeborenes, das in so einem Umfeld aufwächst, kann schneller und leichter an Allergien und Asthma erkranken als andere. In einem unsanierten Altbau bilden sich leicht feuchte Stellen, auch fehlende Luftzirkulation kann ein Auslöser sein. Sei kein Narr und lass das untersuchen. Nen guten Sachverständigen findest du hier: http://bit.ly/h01KZu
Wohnst Du zur Miete oder bist du Eigentümer?