Mietwohnung - Austausch des Bodenbelags durch Vermieter

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Hi,

ich wohne seit 13 Jahren in einer Wohnung, was bis vor kurzem eine Wohngemeinschaft gewesen ist und ich nun alleiniger Hauptmieter bin.

Da wir noch einen sehr alten Mietvertrag haben, welcher immer nur namentlich umgeschrieben wurde und die Wohnung in vielen Bereichen einen nicht mehr ganz „zeitgemäßen Standard“ hat.

Haben wir somit auch noch eine sehr gute Kaltmiete von ca. 6,00 € pro m² im Monat.

Zwei Zimmer sind jeweils ausgestattet mit einem Teppichboden, dessen Alter über 15 Jahre hat. In der Küche befindet sich in ein PVC-Boden der mittlerweile 20 Jahre alt ist.

Sämtliche Bodenbeläge von den Räumlichkeiten sind Bestandteil der Wohnung und Mietsache. Ich möchte diese erneuern lassen mit einer möglichsten geringen Eigenbeteiligung der Kosten.

Bei der Hausverwaltung habe einen schriftlichen Antrag auf Austausch des Bodenbelags gemäß § 535 Abs. 1 BGB gestellt. Im Kontext das der Vermieter dazu verpflichtet ist, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Da die Nutzungsdauer von Bodenbelägen naturgemäß begrenzt, und es ist notwendig, dass nach einer gewissen Zeit eine Abnutzung eintritt, die den ursprünglichen Zustand beeinträchtigt.

Vor ein paar Tagen waren die Hausverwaltung und der Vermieter zur Vor-Ort Begutachtung bei mir zu Hause gewesen. Diese hatten sich in meinen Räumlichkeiten umgeschaut und waren der ersten festen mündlichen Meinung gewesen, dass diese nicht komplett ausgetauscht und erneuert werden auf Kosten des Vermieters. Gerade nicht wenn wir von einer monatlichen Kaltmiete von 6 € pro m² sprechen. Mit dem § 535 Abs. 1 BGB konnte nichts angefangen werden und es gäbe keinen Anspruch dafür. Die Hausverwaltung bzw. der Vermieter wären schon bereit die Bodenbeläge auszutauschen. Allerdings müssten die Kosten auf mich als Mieter umgelegt werden in Form einer Mieterhöhung. Ein Angebot und Vorschlag soll ich die kommenden Tage von der Hauverwaltung bzw. dem Vermieter erhalten.

  • Wie ist Eure persönliche Einschätzung bis jetzt zum o.g. Fall und Stand?

  • Darf der Vermieter die Kosten zum Austausch des Bodenbelags auf mich umlegen in Form einer Mieterhöhung der monatlichen Kaltmiete?

  • In welchem Rahmen darf er, dass tun, gibt es dafür Unter-, Obergrenzen oder ist dies ein reiner Ermessensspielraum, den er selbst festlegen kann?

  • Sollte der Vermieter die o.g. Probleme nicht beheben, darf ich dann eine angemessene Mietminderung vornehmen im Einklang mit meinem Recht auf eine angemessene Wohnnutzung gemäß § 536 BGB.

Besten Dank

#2

Hallo,

niemand hier weiß, wie der Teppich aussieht und wie er bei Bezug aussah. Das Landgericht Berlin hat sich mal zu der wagemutigen Aussage verstiegen, dass es keinem Zweifel unterliegen kann, dass ein als 18 Jahre alter Teppichboden abgewohnt und daher auszutauschen ist sowie bei einem Teppichboden von einer maximalen Lebensdauer von 10 Jahren auszugehen ist.

Das ist ein typischer Fall von lebensfremder Rechtsprechung. Kein Wohnungseigentümer lässt nach zehn oder 18 Jahren seinen Teppich austauschen, wenn er die fragliche Wohnung selbst bewohnt. Nicht allein der Kosten des Teppichs wegen, sondern wegen des damit verbundenen Aufwandes. Als Mieter und Justiz davon auszugehen, dass a) sich die Abnutzung und Nutzbarkeit rein nach Jahren bemisst und b) der Vermieter die Kosten für den Austausch (d.h. inkl. Abbau der Möbel, Entfernung und Entsorgung des Alteppichs, Verlegung des neuen Teppichs) aufkommt, kann ich persönlich nur als abenteuerlich bezeichnen.

Das soll Dich natürlich nicht davon abhalten, den Klageweg auf Basis des vorgenannten Urteils (LG Berlin vom 7.3.2018 – 64 S 184/17) zu beschreiten. Dennoch möchte ich mit der Anmerkung schließen, dass meine Eltern ihre Wohnung, die seinerzeit zugegebenermaßen auf hohem Niveau ausgestattet wurde, was auch die Insolvenz des Bauträgers kurz darauf zur Folge hatte, seit 1976 bewohnen und der Teppich praktisch keine erkennbare Abnutzung aufweist, wenn man von einer Fläche von einem knappen halben Quadratmeter im Wohnzimmer vor einer der Balkontüren absieht, auf die die Sonne im Hochsommer ab etwa 14 Uhr scheint.

Gruß
C.

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#3

Sicher darfste das. Die Frage ist ob sich der VM das gefallen läßt.
Der kann nicht nur die Kosten des Austauschs auf Dich umlegen, der kann auch sofort die Miete über den bei Euch geltenden Mietspiegel anpassen, ohne dass er vorher seinerseits irgenwas an Deiner Wohnung vornimmt.
Der kann Dir auch kündigen weil er da ´ne 5köpfige Flüchlingsfamilie unterbringen will denn für Dich als Einzelperson ist die Wohnung eindeutig überdimensioniert.
Und NEIN, ich bin kein Vermieter sondern Mieter!
ramses90

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#4

Du weißt, dass das Unsinn ist?

Wir sind hier nicht in Takatukaland. Gründe für die Kündigung einer Mietwohnung sind im Gesetz genannt, Unterbelegung ist in D seit mehr als 50 Jahren nicht mehr dabei.

über die Rechtslage Informierter.

#5

Du hast aber gar keinen Anspruch auf „zeitgemäße“ Ausstattung. Du hast Anspruch darauf das der vorhanden Zustand ordnungsgemäß bleibt. Übrigens hat es nichts mit „alter Mietvertrag“ oder „günstiger Kaltmiete“ zu tun.
Leider sagst Du ja gar nichts zum Zustand der Bodenbeläge, nur zum Alter. Allein das Alter sagt sehr wenig aus, es kommt ausschließlich auf den tatsächlichen Abnutzungszustand an. Hat es Schäden, Löcher,schlagt der Belag Falten, gibt’s Stolperstellen, ist beim Teppichboden der Oberbelag (Flor) abgelaufen und es guckt das Untergewebe raus, gibt es Flecken (wobei da ja ein Eigenverschulden des Mieters in Betracht kommen kann).
Und du schreibst ja selbst, bei Besichtigung, das keine Kompletterneuerung angedacht wurde, also teilweise schon ?
Also hat es dort offenbar selbst für Vermieteraugen einsichtig Schäden. Und dort hättest Du auch einen Anspruch aus dem Mietvertrag. Ohne Eigenbeteiligung natürlich, das ist allein Sache des Vermieters. Und eine Modernisierung bei Bodenbelägen ? Mag es im Einzelfall vielleicht geben

Jedenfalls ist es wohl Ansichtssache und du müsstest den vermeintlichen Anspruch rechtlich durchsetzen. Dann würde letztlich ein Gericht entscheiden, nach Vorlage von Fotos oder einem Gutachten.

MfG
duck313.

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#6

Rechtlich so isoliert betrachtet natürlich ja, aber rein faktisch ist zu erwarten, dass ein jahrelang ruhiger Vermieter, der mit einer längst überholten Miethöhe kein Problem hatte, so lange ihn der Mieter in Ruhe gelassen hat, nicht akzeptieren wird, dass er auf den Kosten für einen neuen Fußboden einfach so sitzen bleiben soll. Also wird der nächste Akt in der Geschichte der sein, dass der Vermieter schaut, was er an Mieterhöhung kurzfristig durchsetzen kann, und auch künftig da ein Auge drauf haben wird. Und für den Mieter kann dies ganz schnell bedeuten, dass er unter dem Strich über die Jahre dann deutlich mehr zahlt, als die neuen Bodenbeläge wert sind.

Bei einer extrem günstigen Miete sollte man als Mieter immer solche wahrscheinlichen Konsequenzen mit in seine Überlegungen einbeziehen. Es könnte deutlich günstiger kommen, den Vermieter darauf anzusprechen, dass man die Böden auf eigene Kosten auszutauschen möchte, und noch eine Weile von der günstigen Miete zu profitieren.

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#7

Modernisierungsmieterhöhungen sind durchaus zulässig (§ 559 Abs. 1 S. 1 BGB). Einschränkungen gelten bei Vereinbarungen über eine Indexmiete (557 Abs. 2 S. 2 BGB). Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, gehören indes nicht zu den umlagefähigen Kosten; sie sind, soweit erforderlich, durch Schätzung zu ermitteln, wobei der Abnutzungsgrad der Bauteile und Einrichtungen, die von einer modernisierenden Erneuerung erfasst werden, angemessen zu berücksichtigen ist (§ 559 Abs. 2 BGB). Der Vermieter müsste einen höherwertigen Boden verlegen, um einen Teil seiner Kosten auf die Miete umlegen zu können.

Der Vermieter darf die Jahresmiete um 8 % der umlagefähigen Kosten erhöhen (§ 559 Abs. 1 S. 1 BGB).

Da du diese Vorschrift nennst, nehme ich an, dass du sie gelesen hast. Frag dich selbst: Ist die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Zustand der Wohnung aufgehoben oder gemindert und zwar mehr als nur unerheblich?

Grundsätzlich neige ich zu der Meinung, dass du den Vermieter in die Pflicht nehmen solltest. Die Gefahr von „normalen“ Mieterhöhungen ist natürlich einzupreisen. Dazu müsste man aber erst einmal klären, in welchem Umfang Mieterhöhungen überhaupt möglich sind. Das sind, außer bei Indexmieten, grundsätzlich maximal 20 % oder sogar nur 15 % innerhalb von drei Jahren (§ 558 Abs. 3 BGB).

Kritisch sehe ich die Idee, dass du den Boden auf deine Kosten austauschst. Diese Kosten fallen dann ja ganz sicher an. Wenn du dich trotzdem auf so etwas einlassen willst, solltest du vorher eine Vereinbarung mit deinem Vermieter schließen, insbesondere zur künftigen Höhe der Miete (§ 555f Nr. 3 BGB). Ansonsten hindert den Vermieter ja nichts, sich über den neuen Boden zu freuen und trotzdem die Miete zu erhöhen, zumal die schlafenden Hunde ja nun geweckt sind.

#8

Ergänzung:

Und eine Regelung für den Fall, dass der Mietvertrag schon in wenigen Jahren endet.