Moin,
gemeinhin sind ja Immobilien, die auf einem Erbpachtgrundstück stehen, günstiger als solche auf einem eigenen Grundstück. Gibt es da ein (prozentuale) Faustregel für den Wertunterschied? Konkret geht hier um ein ca. 35 Jahre altes Reihenhaus in Vorortlage einer Großstadt (gefordert werden EUR 240T)mite einer jährlichen Erbpacht (Laufzeit noch 64 Jahre) von 1200 EUR.
Danke & Gruß
Rainer
Hi,
gemeinhin sind ja Immobilien, die auf einem Erbpachtgrundstück
stehen, günstiger als solche auf einem eigenen Grundstück.
Klar, da man ja nur das Haus, nicht aber das Grundstück kauft. Die von Dir gewünschte Faustregel kann man aber nicht aufstellen, da der Hauswert je nach Zustand stark variieren kann, der Grundstückswert hingegen relativ konstant ist.
Gibt es da ein (prozentuale) Faustregel für den
Wertunterschied? Konkret geht hier um ein ca. 35 Jahre altes
Reihenhaus in Vorortlage einer Großstadt (gefordert werden EUR
240T)mite einer jährlichen Erbpacht (Laufzeit noch 64 Jahre)
von 1200 EUR.
Das erscheint mir stark überteuert. Ein solcher Preis wäre evtl. mit entsprechendem Grundstück real, aber nur fürs Haus? Für 240 T€ stelle ich mir ein sehr gut ausgestattetes Einfamilienhaus hin.
Mal zum Vergleich: wir haben vor zwei Jahren für ein ähnlich altes Reihenhaus mit Grundstück (300m²) in einer Kleinstadt in der Nähe von Darmstadt 210 T€ bezahlt, wobei unsere Gemeinde eher am oberen Rand der Grundstückspreise im Landkreis liegt… (das unbebaute Grundstück wäre ca. 100 T€ wert)
Noch etwas: ein Haus verliert permanent an Wert, der Wert des Grundstücks steigt im Laufe der Zeit (das zweite ist natürlich nicht zwangsläufig, aber noch die Regel). Irgendwann ist es so weit, daß man als verkaufswilliger Eigentümer das Haus verschenken muß und nur den Preis für das Grundstück erhält. Noch später muß man sogar einen Abschlag auf den Grundstückspreis hinnehmen, da das Haus einen „negativen“ Wert hat (d.h. die Sanierungs- oder Renovierungskosten werden so hoch, daß Abriss und Neubau günstiger werden, der Käufer rechnet dann vom Grundstückspreis die Abrisskosten ab).
Gruß Stefan
Hallo Stefan,
danke für die rasche, ausführliche Antwort. Zu dem in Rede stehenden Haus ist vielleicht noch anzumerken, dass in den letzten vier Jahren einiges gemacht wurde (neue Gaszentralheizung mit Brenner, neue Fenster, neue Innentüren, Holzdecken, Böden, Wasserleitungen, Bad und Toilette komplett etc, Teil der Außenfassade gedämmt.). Der jetzige Besitzer macht folgende Rechnung auf: Kaufpreis vor vier Jahren EUR 173 T, angebl. seither investiert EUR 50 T zzgl. Arbeitseinsatz von rund EUR 17 T). Denke aber der Ansatz ist so nicht haltbar. Real sind imho vielleicht EUR 200 T, oder? Vergleichsobjekte sind derzeit in unmittelbarer Umgebung leider nicht zu finden.
Gruß
Rainer
Hi,
danke für die rasche, ausführliche Antwort. Zu dem in Rede
stehenden Haus ist vielleicht noch anzumerken, dass in den
letzten vier Jahren einiges gemacht wurde (neue
Gaszentralheizung mit Brenner, neue Fenster, neue Innentüren,
Holzdecken, Böden, Wasserleitungen, Bad und Toilette komplett
etc, Teil der Außenfassade gedämmt.). Der jetzige Besitzer
macht folgende Rechnung auf: Kaufpreis vor vier Jahren EUR 173
T, angebl. seither investiert EUR 50 T zzgl. Arbeitseinsatz
von rund EUR 17 T). Denke aber der Ansatz ist so nicht
haltbar. Real sind imho vielleicht EUR 200 T, oder?
Vergleichsobjekte sind derzeit in unmittelbarer Umgebung
leider nicht zu finden.
vergiß das Haus, Du wirst es derzeit wohl nicht zu einem realen Preis bekommen. Der jetzige Besitzer wurde vor vier Jahren wohl schon kräftig über den Tisch gezogen.
Übrigens kannst Du trotzdem bestens vergleichen, da Du nur das Haus kaufst. Den Grund pachtest Du. Ob Dir der Standort einen Zuschlag ohne Gegenleistung wert ist, mußt Du selbst entscheiden.
Suche ein vergleichbares Haus (vergleichbar in Alter, Zustand und Größe) und rechne mal den Grundstückspreis aus dem geforderten Kaufpreis heraus. Dazu brauchst Du halt die Quadratmeterpreise am Standort des Vergleichshauses.
Preisunterschiede in unterschiedlichen Gegenden kommen aus dem Bodenpreis, Häuserwerte sind standortunabhängig.
Wir haben für unser Haus (nur das Haus) rund 110 T€ bezahlt. Es ist eine Doppelhaushälfte (eigentlich fast Reihenhaus) mit 170 m² Wohnfläche und einer riesen Garage (14 x 4 m - perfekt zum Feiern, da auch beheizbar). Der Zustand könnte ungefähr vergleichbar mit dem von Eurem Vorbesitzer gewesen sein (vor seinen Investitionen), eher aber besser. Wintergarten und offener Kamin in eigenem Zimmer ist auch dabei.
Mach doch mal eine Gegenrechnung auf: Erkundige Dich, was ein Hausneubau kosten würde. Und dann frage ihn, mit welchen Argumenten er diesen Preis mit einem 35 Jahre alten Haus toppen möchte…
Gruß Stefan
P.S.: Sollte es trotzdem zum Kauf kommen, laß unbedingt einen Fachmann das Haus besichtigen, insbesondere im Hinblick auf die vorgenommene Wärmedämmung. Pfusch ist hier nicht unwahrscheinlich, zumal offenbar eine Menge Eigenleistung im Spiel war. Sonst ärgerst Du Dich jahrelang mit Schimmel (Kältebrücken), feuchten Wänden, schlechtem Raumklima, hohen Heizkosten etc. herrum.
Moin Moin,
ich find´s wie meine Vorredner auch ein bisschen teuer, wir haben dieses Jahr neu gebaut, auch auf Erbpacht, DHH in Massivbauweise mit 220 qm wohn/nutzfläche alles auf dem neuesten Stand und ca 2 km vor der Stadtgrenze einer bay. Grosstadt und haben dafür (allerdings ohne aussenanlagen wie Garage, Garten, Pflaster ect.) 180.000 € gezahlt
grüsse
dragonkidd
Moin,
gemeinhin sind ja Immobilien, die auf einem Erbpachtgrundstück
stehen, günstiger als solche auf einem eigenen Grundstück.
Gibt es da ein (prozentuale) Faustregel für den
Wertunterschied? Konkret geht hier um ein ca. 35 Jahre altes
Reihenhaus in Vorortlage einer Großstadt (gefordert werden EUR
240T)mite einer jährlichen Erbpacht (Laufzeit noch 64 Jahre)
von 1200 EUR.Danke & Gruß
Rainer
Rückfrage
Hallo,
Preisunterschiede in unterschiedlichen Gegenden kommen aus dem
Bodenpreis, Häuserwerte sind standortunabhängig.
Hast Du schonmal versucht, ein Haus in München, Düsseldorf oder Posemuckel zu kaufen?
Selbstverständlich ist der Wert eines Hauses auch vom Standort abhängig!
Der Preis eines Grundstücks ist ziemlich egal, wenn Du mangels Angebot keines erwerben kannst. Und er sagt auch nichts über den Wert incl. Haus aus - die Gemeinden legen oftmals den Preis fest, das hat nur ab und an was mit dem Marktwert zu tun.
Gruß
Axel
Hi,
natürlich habe ich das Ganze etwas vereinfacht dargestellt. Die Baupreise variieren je nach Gegend auch ein wenig, insofern hast Du recht.
Und selbstverständlich ist der Marktwert eines bebauten Grundstücks von sehr vielen, teilweise sehr irrationalen, Faktoren abhängig. Aber der Hauptfaktor bleibt nun mal der Standort und damit der Grundpreis.
Preisunterschiede in unterschiedlichen Gegenden kommen aus dem
Bodenpreis, Häuserwerte sind standortunabhängig.Hast Du schonmal versucht, ein Haus in München, Düsseldorf
oder Posemuckel zu kaufen?
Selbstverständlich ist der Wert eines Hauses auch vom Standort
abhängig!
Da widerspreche ich dennoch! Was macht ein Haus in München denn wertvoller als das selbe Haus in Hintertupfing?
Der Preis eines Grundstücks ist ziemlich egal, wenn Du mangels
Angebot keines erwerben kannst. Und er sagt auch nichts über
den Wert incl. Haus aus - die Gemeinden legen oftmals den
Preis fest, das hat nur ab und an was mit dem Marktwert zu
tun.
Kann es sein, daß Du mir unterstellst ich würde die amtlich festgelegten Richtpreise mit den Marktpreisen verwechseln? Oder tust Du das gerade?
Daß die von den Gemeinden festgestellten Bodenpreise nicht immer der Realität entsprechen ist doch kein Argument gegen das von mir gesagte. Und natürlich kann es einem Käufer durchaus einen Zuschlag wert sein, wenn das Haus am richtigen Standort steht.
Ich denke, als Richtschnur für jemanden der überlegt ein Erbpachthaus zu kaufen, ist das von mir gesagte durchaus brauchbar. Wenn Du anderer Meinung bist, steht es Dir frei dem Frager eine andere Antwort zu geben…
Gruß Stefan
P.S.
Hi,
ich sehe gerade, daß Du Dein Posting mit Rückfrage überschrieben hast. Da dies die einzige Frage ist, die ich finden kann, hier die Antwort:
Hast Du schonmal versucht, ein Haus in München, Düsseldorf
oder Posemuckel zu kaufen?
Nein. Aber in unterschiedlichen Gemeinden des Rhein-Main-Gebiets (bis Odenwald und Bergstraße), incl. Darmstadt.
Hallo,
Was macht ein Haus in München
denn wertvoller als das selbe Haus in Hintertupfing?
Die Nachfrage evt.?
Gruß
Axel