Hallo Expertengemeinde! Ich habe folgende Frage: Meine Mutter hat ein uraltes Häuschen, das sie von ihrer Tante vererbt bekommen hat. Dieses ist vermietet (Miete ca. 400€/Monat). Da meine Mutter schon etwas älter ist, will sie mir, um die 10-Jahresfrist bei Eintreten eines evtl. Pflegefalles zu umgehen, das Haus überschreiben. Da ich die Mieteinnahmen nicht brauche, soll sie weiterhin der Vermieter bleiben. Ist dies möglich oder spielt da das Finanzamt nicht mit? Muss der Vermieter eines Hauses auch der Eigentümer sein? Der Notar meinte, man kann auch einen Nießbrauchs-Hinweis im Grundbuch für meine Mutter eintragen. Allerdings pocht anscheinend bei Eintreten eines Pflegefalls das FA auch darauf, dieses Nießbrauchsrecht auszahlen zu lassen. Kennt sich da jemand aus?
Schöne Grüsse
Moirr
Zur Frage,
Der Vermieter muss nicht Eigentümer sein.
Das ist kein Nießbrauchs-Hinweis, sondern ein in einem Vertrag klar zu definierendes Nießbrauchrecht mit unterschiedlichen Rechten und Pflichten. Das ist ein Standard-Verfahren in entsprechenden Situationen.
Was Du an der Stelle mit dem FA und der Auszahlung dieses Rechtes im Pflegefall willst, ist mir nicht klar. Das Nießbrauchrecht sorgt ja im Pflegefall gerade dafür, dass bei Fremdnutzung Einnahmen aus dem Objekt zugunsten des ggf. Bedürftigen generiert werden können, die ganz normal als Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung zu versteuern sind. Insoweit besteht dann auch keine Notwendigkeit einer Veräußerung der Immobilie zur Deckung von Pflegekosten.
Danke für eure Hilfe 
Es ist einfach so, dass das Nießbrauchsrecht nur eingetragen werden soll, wenn es sein muß! Mit meiner Mutter habe ich kein Problem, die Miete steht ihr zu 
Sie hat ausserdem nur eine kleine Rente, muss die Mieteinnahmen bis jetzt nicht versteuern. Was mich allerdings wundert, ich war der Meinung, als Vermieter muss man immer eine Steuererklärung abgeben. Der Sachbearbeiter im Finanzamt hat ihr angeboten, eine Nichtveranlagungsbescheinigung abzugeben. Da in das uralte Haus kaum investiert wird, also auch wenig bis nichts abgesetzt werden kann, wäre dies doch optimal!
Hallo,
man kann das Haus im Sinne der „vorweggenommen Erbfolge“ („Erben mit warmer Hand“) verschenken und ein Nießbrauch-Recht eintragen lassen.
Das Haus gehört dann dir, der Mutter ist allerdings erlaubt, die Immobilie zu nutzen, also nach Belieben dort selber zu wohnen und/oder es zu vermieten (und die Mieteinnahmen zu bekommen).
Da so ein Vertrag sowieso von einem Notar beglaubigt werden muss, solltet ihr euch dort über die Einzelheiten informieren. Ich würde auch empfehlen, die steuerlichen Aspekte vorher prüfen zu lassen!
Beim Notar waren wir schon. Er war sich nicht sicher, ob das Finanzamt ein eingetragenes Nießbrauchsrecht fordert, um Vermieter zu sein. Ich muss mal das FA kontaktieren !
Es ist gang und gäbe, dass der Eigentümer eine Verwaltung beauftragt, um den ganzen Verwaltungskram zu bearbeiten. Je nach erteilter Vollmacht, kann auch die Verwaltung den Mietvertrag unterzeichnen.
Also, gerade mit dem Finanzamt telefoniert: Wenn der Vermieter nicht der Eigentümer des Hauses ist, muss ein Nießbrauchsrecht im Grundbuch eingetragen sein. Ansonsten spielt das Finanzamt nicht mit!
Ob sie die Miete als Eigentümerin oder Nießbrauchberechtigte einnimmt ist doch vollkommen egal. Wenn das Objekt ohnehin überschrieben werden soll, ist der Eintrag des Nießbrauchrechts auch kein zusätzlicher unermesslicher Aufwand. Wie schon geschrieben, ist das ein Standardverfahren, das ich hier alle paar Wochen im Rahmen entsprechender Nachlassgestaltungen mache.
nein, muss er nicht.
Der Notar hat mir das so erklärt: Wenn ich das Häuschen 10 Jahre besitze, gehört es zu 100% mir, selbst wenn bei der Mutter ein Pflegefall eintreten würde und die Kosten ihren Finanzrahmen sprengen würden. Wenn ein Nießbrauchsrecht auf das Häuschen eingetragen ist, kommt in diesem Fall das Sozialamt und sagt, dieses Recht ist z.B. pro Jahr 4000 € wert und verlangt dieses Geld dann vom (vorgezogenen) Erben, also mir.
Da hast Du offenbar etwas missverstanden/ist Dir nicht richtig erklärt worden. Das Nießbrauchrecht mindert den Wert der Immobilie, weil der Eigentümer diese ja nicht selbst nutzen kann erheblich. Wieviel, wird über die so genannte Sterbetafel berechnet, in dem man dort die statistische Lebenserwartung des Berechtigten nachschaut, und dann den Jahreswert der Nutzungen mit der statistischen Restlebensdauer multipliziert (das Ganze kann man noch mit beliebig vielen Faktoren anreichern und verkomplizieren). Das ist zunächst bei der Überschreibung insoweit günstig, als dass damit dann eben auch weniger an Wert übertragen wird, was steuerlich einen Unterschied ausmachen kann.
Wenn der Nießbrauchberechtigte sein Nießbrauchrecht im Einvernehmen mit dem Eigentümer aufgibt/geben will, dann wird das Haus in diesem Moment für den Eigentümer mehr wert. D.h. es ist angemessen, dann von Seiten des Berechtigten für diese Aufgabe einen entsprechenden Geldbetrag zu fordern. Das geht aber nicht einseitig in dem Sinne, dass der aufgebende Berechtigte einfach die Aufgabe erklärt und dann Geld verlangen kann. Vielmehr würde dies einen neuen beidseitigen Vertrag erfordern. D.h. wenn der Eigentümer dem nicht zustimmt, dann war es das.
Kommt es zu einem solchen Vertrag, dann muss man nur insoweit aufpassen, dass hierin eine neuerliche Schenkung gesehen werden kann, wenn das Nießbrauchrecht ohne Gegenleistung aufgegeben wird. Dann kann das Sozialamt binnen zehn Jahren sich das Recht auf Widerruf der Schenkung aufgrund der eingetretenen Bedürftigkeit der Schenkerin überleiten. Zudem kommt dann natürlich auch das Finanzamt wieder bzgl. Schenkungsteuer ins Spiel.
Aber warum sollte die Berechtigte das Nießbrauchrecht denn dann überhaupt aufgeben? Ihr würden ja aufgrund dieses Rechtes die erzielbaren Mieteinnahmen zustehen, die ja durchaus ein nicht unerhebliches Einkommen darstellen, und insoweit zur Deckung der Kosten für Pflege und Unterbringung herangezogen werden können. Und so lange solche Einnahmen fließen, haben weder Sozialamt noch Finanzamt hier etwas zu melden.