Nach 10 Jahren Miete für Stellplatz im Hof

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Hallo, ich habe folgendes Problem. Ich wohne seit 10 Jahren in einem Mehrparteienhaus. Hinter dem Haus befinden sich Stellplätze für die Mieter, die bislang ohne zusätzliche Kosten zur Verfügung standen. Leider steht das aber so nicht ausdrücklich im Mietvertrag.
Die Stellplätze sind nur für die Mieter des Hauses zugänglich, das der Poller mit dem Schlüssel der Schließanlage bedient wird. Das legt nahe, dass sie auch für die Mieter des Hauses gedacht sind. In einem Schreiben bezüglich einer Mieterhöhung in einem anderen Zusammenhang argumentierte der Vermieter, dass ja schliesslich anderesseits kostenlose Stellplätze zur Verfügung gestellt würden.
Nun will er, dass wir die Stellplätze mieten (25€/Monat), was wir natürlich nicht wollen. Wenn wir nicht drauf eingehen, wird er die Stellplätze fremdvermieten und das Schloss im Poller austauschen. Nun meine Fragen:
Kann der Vermieter das einfach nach 10 Jahren verlangen? Und: muss ich es dulden, dass „Fremde“ auf dem Grundstück aus- und eingehen? Nützt mir die Äußerung des Vermieters, dass und kostenfreie Stellplätze zur Verfügung stehen, in dieser Sache irgendetwas?

Ich würde mich sehr freuen, wenn mir jemand weiterhelfen könnte.
Viele Grüße
Wilbet

#2

Hallo Wilbet,
da die Stellplätze nicht Bestandteil des bestehenden Mietvertrags sind, wurde die kostenlose Nutzung der Mieter bisher vom Vermieter stillschweigend geduldet. Er hat aber jederzeit das Recht, diese Stellplätze zu vermieten. Sie sind sein Eigentum und er kann jederzeit ein Nutzungsentgeld verlangen. Die Aussage bzgl. der Mieterhöhung „dass ja schliesslich anderesseits kostenlose Stellplätze zur Verfügung gestellt würden“ ist in diesem Fall nicht hilfreich, da es eine mündliche Äußerung handelt und diese anscheinend nicht schriftlich fixiert wurde. Tut mir leid, aber trotz der 10 Miet-Jahre besteht unter diesen Voraussetzungen keine rechtliche Möglichkeit für die Mieter zur weiteren Nutzung ohne Einverständnis des Vermieters. Allerdings würde ich dann mal die Mieterhöhung püfen lassen, anbei ein interessanter link aus dem focus.
http://www.focus.de/immobilien/mieten/mietspiegel/st…

LG
Hutsch

#3

Hallo Hutsch, vielen Dank für die schnelle Antwort. Das dachte ich mir schon. Allerdings habe ich die Äußerungen bezüglich der Mieterhöhung schriftlich. Nützt mir das etwas und hast Du eine Idee, was ich tun könnte?

Viele Grüße und einen schönen Sonntagabend.
Wilbet

#4

Du solltest mal den link vom focus nutzen, da steht ganz deutlich, welche Bedingungen der Vermieter bei einer Mieterhöhung einhalten muss. Hier ein kleiner Ausschnitt:

Immobilienbesitzer können nicht einseitig eine Mieterhöhung festsetzen, sondern müssen zuvor die Zustimmung des Mieters einholen. Dabei sind sie strengen Regeln unterworfen. Regel Nummer eins: Eine Mieterhöhung muss schriftlich erfolgen, die Unterschrift des Vermieters ist nicht nötig. Allerdings muss der Name der Person, die die Mieterhöhung fordert, sowie dessen Berechtigung klar erkennbar sein. Gültig ist das Dokument nur, wenn es an alle Mieter gerichtet ist. Außerdem muss der Vermieter begründen, warum die Wohnung teurer werden soll.

Erst prüfen, dann zustimmen
Ohne die Zustimmung des Mieters kann der Vermieter die Erhöhung nicht durchsetzen. „Vermieter müssen in ihrem Mieterhöhungsschreiben klar zum Ausdruck bringen, dass der Mieter zur Zustimmung aufgefordert wird. Erweckt das Dokument den Eindruck, dass der Vermieter die Erhöhung einseitig geltend machen kann, ist sie unwirksam“, so Rechtsanwältin Wagner. Auf jeden Fall sollten Betroffene prüfen, inwieweit die Forderung des Vermieters berechtigt ist. Nach Eingang des Schreibens haben sie den restlichen Monat und die folgenden zwei Monate Zeit. Wer sich nicht sicher ist, ob die Mieterhöhung zulässig ist, kann die Zustimmung verweigern. In diesem Fall muss erst einmal nur die alte Miete weiterbezahlt werden.
Ist die Mieterhöhung des Vermieters formal in Ordnung, hat er Jahressperrfrist und Kappungsgrenze eingehalten und verlangt er nicht mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete, muss der Mieter zustimmen. Weigert er sich, kann der Vermieter die Zustimmung gerichtlich einklagen. Verurteilt das Gericht den Mieter, muss er die erhöhte Miete zahlen und trägt obendrein die Prozesskosten.

#5

Hallo Wilbet,
wenn im Mietvertrag nichts von einem Stellplatz steht, dann hast Du auch keinen Anspruch darauf. Der Vermieter kann sein Eigentum an jeden vermieten, auch an „Fremde“, die nicht im Haus wohnen.
Gruß
Udo

#6

Da er in der Vergangenheit eine Mieterhöhung mit der kostenfreien Nutzung der Stellplätze begründete, sind diese nunmehr Bestandteil der Mietsache geworden.
Diese kann er nicht anderweitig vermieten.

#7

Nun meine Fragen:
Kann der Vermieter das einfach nach 10 Jahren verlangen? Und:
muss ich es dulden, dass „Fremde“ auf dem Grundstück aus- und
eingehen? Nützt mir die Äußerung des Vermieters, dass und
kostenfreie Stellplätze zur Verfügung stehen, in dieser Sache
irgendetwas?

Hallo,

vorab: Ja, der Vermieter kann grds. auch nach 10 Jahren ankommen und eine Mietzahlung für die Stellplätze verlangen, sofern zuvor vertraglich keine entgegenstehende Regelung getroffen wurde.
Da Sie zudem nicht Eigentümer des Grundstücks sind, können sie grds. auch nichts dagegen tun, wenn „Fremde“ auf dem Grundstück - mit Erlaubnis des Eigentümers - ein- und ausgehen. Der Eigentümer hat in dem Fall das Hausrecht. Die „Fremden“ dürften natürlich nicht in die sonstigen Mieträume (in Ihre Wohnung oder Ihren Kellerraum oder einfach so ins Haus) eindringen. Aber das versteht sich ja von selbst.

Fraglich ist jedoch die Einordnung der Äußerung des Vermieters hins. der „kostenlosen Stellplätze“.
Eine mieterfreundliche Auslegung könnte ergeben, dass hierin eine Zusage zu sehen ist, dass die Stellplätze kostenlos sind (und es auch bleiben).
Man könnte die Äußerung aber auch vermieterfreundlich auslegen und sie dahingehend interpretieren, dass der Vermieter zu diesem Zeitpunkt die entgeltfreie Nutzung vorgesehen hat, sich jedoch nicht binden wollte und seine Meinung somit nachträglich ändern kann.

Ob die Äußerung im ersten Sinn als eine Art Garantie für die Kostenfreiheit zu verstehen ist, würde ich in Zweifel ziehen. Bei der Auslegung von Willenserklärungen ist schließlich immer nach dem wirklichen Willen des Erklärenden zu fragen.

Allerdings kann man diese Frage weder einfach so mit „JA“ noch mit „NEIN“ beantworten.

Ich würde Ihnen daher raten, sich in dieser Frage anwaltlichen Rat einzuholen.

Es tut mir Leid, dass ich Ihnen keine erfreulicheren Antworten geben kann, hoffe aber dennoch Ihnen weitergeholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

#8

Da im Mietvertrag sonst nichts erwähnt ist… dürfte dein Vermiter mit allen Punkten im Recht sein!

Versuch doch einfach mal mit ihm vernünftig zu reden?

R.

#9

Moin,

also grundsätzlich gilt, was im Mietvertrag niedergeschrieben wurde. Wurden keine Stellplätze erwähnt, so bestand auch kein Anspruch darauf - die bisherige Nutzung ist also ein Entgegenkommen des Vermieters gewesen.
Wenn er nun im Zusammenhang mit einer Mieterhöhung davon spricht, dass kostenlose Stellplätze für euch Mieter zur Verfügung stehen würden, so muss er diese dann auch dafür (also kostenlos) freigeben. Andernfalls hätte er schreiben müssen, dass er seine bisher entstandenen Kosten zur Gewährung der kostenlosen Stellplätze nicht mehr decken kann und nun diese Stellplätze mit den genannten 25,- €/mtl. abgedeckt werden müssen. Dies ist im Übrigen egal von wem! Bei mir zuhause „gehören“ auch 2 Garagen uns und eine einem Mitmieter des Hauses. Die anderen Garagen (die sich allesamt auch im Hinterhof des Hauses befinden) sind an Fremdleute vermietet worden, die selbstredend das Recht somit besitzen den Hof zu betreten. Dazu möchte ich noch erwähnen, dass 25,-€ mtl. normal sind. Wir bezahlen pro Garage 36,- € ca.

Ob es nun bezüglich des 10-jährigen Mietverhältnisses etwas im Bereich des Gewohnheitsrechts zu machen wäre, kann ich dir leider nicht sagen.

Hoffe, dass ich dir etwas helfen konnte und wünsche noch viel Erfolg!

Viele Grüße, TT

#10

Hallo Wibert, vielleicht liebäugeln sie mit dem Gewohnheitsrecht, dem allerdings so enge Grenzen gesetzt sind, dass es praktisch nur marginal zur Anwendung kommt. Machen wir es einmal andersherum: Der Vermieter will nun diese Plätze selbst nutzen. Sei es um eine weitere Bebauung vorzunehmen oder nur einer privaten Nutzung zuzuführen. Aufgrund mangelnder vertraglicher Voraussetzung wird er dieses können. Ergo wären die Parkplätze auch weg. Der Ansatz den ich sehe, ist einen Vertrag zu schaffen, welcher die Nutzung der Plätze schafft. Versuchen sie doch einen langfristigen Mietvertrag (keine Mieterhöhung während der Laufzeit dann möglch) auszuhandeln. Sicher kann man dann auf die 25 Euro noch Einfluss nehmen, zumal das Argument, keine Fremde auf dem Grundstück zu haben, stichhaltig ist. Viel Glück.

#11

Hallo,
Mietrecht ist nicht meine Stärke.
Es gibt ein „Gewohnheitsrecht“. Der Vermieter kann nicht einfach, wenn er wie er wohl selber schreibt, die Stellplätze kostenlos den Mietern zur Verfügung gestellt hat, diese jetzt teuer gesondert vermieten. Mein Rat ist, da sich die Rechtsprechung stets ändert, einen Anwalt „Fachanwalt für Mietrecht“ aufsuchen und eine korrekte Auskunft einfordern.

MfG
PB

#12

Herzlichen Dank für die hilfreiche Auskunft.
Wilbet