Nachfrist bei Mietende und Anschlussvermietung

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Hallo liebe Interessierte/Helfende…

Ich arbeite in einer städt. Wohnungsbaugesellschaft und habe daher häufig mit Kündigungen und direkter Vermietung zu tun. Wenn bei uns ein Mieter kündigt, vereinbaren wir dirket nach Eingang der Kündigung einen Besichtigungstermin mit dem Mieter vor Ort, um die notwendigen Schönheitsreparaturen zu vereinbaren. Dies wird auch in einem Protokoll vom Mieter durch Unterschrift bestätigt. Ein Durchschlag verbleibt beim Mieter.
Da der Besichtigungstermin sehr frühzeitig ist, haben die meisten Mieter nach meinem Besuch noch die gesamte Kündigungsfrist von 3 Monaten Zeit, die Arbeiten auszuführen.

Häufig werden bei uns Anschlussverträge geschlossen. (z.B. Mietende ist 31.01.13, Neuvermietung 01.02.13)

Nun zu meiner Frage:

Müssen wir bei nicht ausgeführten Schönheitsreparaturen IMMER zwingend eine Nachfrist setzen oder kann man die Vorabbesichtigung mit der Unterschrift des Mieters mit dem Hinweis, dass die Arbeiten bis zur Schlüsselübergabe auszuführen sind als erste Frist werten? ( mir ist klar, dass bei endgültiger Weigerung des Mieters oder durch schlüssiges Verhalten, dass der Mieter die Arbeiten nciht ausführen wird, eine Nachfrist nicht erforderlich ist, da fruchtlos)

Welche Möglichkeiten habe ich, den Mieter in Regress zu nehmen, da aufgrund der Vereinbarung ein neuer Mietvertrag geschlossen wurde. Direkte Anschlussvermietung.

Wie gleiche ich meinen „Vertragsbruch“ gegenüber dem neuen Mieter aus, da ich ihm nicht wie vereinabrt, die Whg in ordungsgemäßen Zustand übergeben kann?

Welche Erfahrungen habt ihr in dieser Sache gemacht? Ich hoffe, ihr könnt mir, auch in Bezug auf den § 281 BGB weiterhelfen.

Vielen Dank im voraus für eure Unterstützung…

#2

Hallo Freeze35,
ich würde mal den Kollegen von der Rechtsabteilung Ihrer „städt. Wohnungsbaugesellschaft“ hierzu befragen und mich ggf. hausintern weiterbilden lassen !
Hier ist kein Anwaltsforum…
MfG USKO
Verwaltungsfachwirt

#3

hallo
sry bin kein experte kann nicht helfen.

#4

Hier kann ich aus eigener unangenehmer Erfahrung antworten. Wir hatten ein Mieterin, die die Wände grasgrün und knallgeld gestrichen hatte. Rechtzeitig vor Auszug wurde ihr mitgeteilt, dass sie die Wände wieder weiß zu streichen hat. Sie meinte - kein Problem, mein Freund ist Malermeister. Im Mietvertrag steht, dass die Wohnung renoviert zu übergeben ist. Als sie eingezogen ist, übernahm sie die Wohnung von der Vormieterin mit der Aussage, „ich will schnellstmöglich einziehen, mein Mann ist Malermeister, der macht das“ Eine Renovierung durch die Vormieterin war in der kurzen Zeit nicht möglich.
Die Mieterin zog aus und hinterließ alles unrenoviert. Der Nachmieter wollte nicht in eine Wohnung mit gelben und grünen Wänden ziehen, zumal der „Malermeister“ beim Streichen auch die Decken bespritzt hatte. Wir haben die Renovierung nach Auszug selbst durchgezogen, der Nachmieter konnte erst drei Tage später einziehen, was auch einen Mietverlust bedeutete. Wir haben die Kaution einbehalten und die Arbeiten in Rechnung gestellt. Von der Mieterin keine Reaktion. Wir haben geklagt und die Klage verloren. Tut mir leid, aber so ist die Wirklichkeit. Wir hatten bei der Richterin, die als vermieterfeindlich bekannt ist, keine Chance. Die einzige MÖglichkeit bei Ihnen wäre ebenfalls, die Kaution einzubehalten und zu klagen. Aber der Erfolg ist fraglich. Von einer Berufungsklage wurde uns von unserem RA abgeraten. Die Richterin ist beim zuständigen Landesgericht bekannt und beliebt.
Bassauer

#5

Wenn der Mieter bereits mit der Kündigung, Kündigungsbestätigung oder Vorabbesichtigung in Verzug (vor der Nachfrist kommt der Verzug!) gesetzt wurde ( bis dahin sind alle Schönheitsreparaturen auszuführen…), bekommt er bei immer noch nicht ausgeführten Arbeiten entsprechend eine Nachfrist gesetzt (max. 2 Wochen). Hierin muss explizit aufgeführt sein, was zu erledigen ist. Die Leistung des Mieters nach Ablauf der Frist muss abgelehnt werden. Und es muss entweder nach § 281 BGB Schadenersatz oder die Ausführung der Arbeiten durch ein Unternehmen angekündigt werden. Den Mietausfall muss der ausziehende Mieter tragen, sowie alle daraus resultierenden Folgekosten. Der neue Mieter zahlt erst Miete, wenn der vereinbarte Zustand hergestellt ist.

#6

Hier kann ich nicht weiterhelfen.

#7

Hallo,
grundsätzlich ist ein sogenanntes „Vorabnahmeprotokoll“ für den Mieter nicht bindend. Der Gesetzgeber verpflichtet den Mieter nicht, sich an ein solches im Vorfeld erstelltes Protokoll zu halten. Dabei ist es völlig unerheblich, ob der Mieter unterschrieben hat oder nicht. Grund hierfür ist, dass in der Regel der Mieter ja nicht darauf hingewiesen wird, was passiert, wenn er sich nicht an das Protokoll und bei eventueller Nichtbehebung der darin aufgeführten Mängeln hält.
Klartext: Entscheidend ist die Kündigungsfrist. Wenn dann noch Mängel vorhanden sind, muss eine Nachfrist gesetzt werden. Man kann dem alten Mieter den Mietausfall in Rechnung stellen. Auch wenn ein Mietvertrag auf den darauf folgenden Tag abgeschlossen wurde. Wenn dann der neue Mieter Kosten wie Mobiliarunterbringung und ggf auch Hotelkosten geltend macht, so ist dass das Risiko des Vermieters. Man kann versuchen diese Kosten dem alten Mieter in Rechnung zu stellen, aber i.d.R. wird er diese wohl nicht zahlen müssen.
Hoffe ich konnte etwas helfen.

#8

hallo,

Welche Möglichkeiten habe ich, den Mieter in Regress zu
nehmen, da aufgrund der Vereinbarung ein neuer Mietvertrag
geschlossen wurde. Direkte Anschlussvermietung.

ich glaube, das ist eine fragestellung, die ein profi beantworten sollte. regress würde voraussetzen, dass diese vorabnahme rechtsverbindlich ist, und das geht nach meinem gesunden menschenverstand nicht so ohne weiteres. wie gesagt - rechtsverdreher können da vielleicht was drehen, aber ich glaub, das wird schwierig.

Wie gleiche ich meinen „Vertragsbruch“ gegenüber dem neuen
Mieter aus, da ich ihm nicht wie vereinabrt, die Whg in
ordungsgemäßen Zustand übergeben kann?

dieses risiko hat der vermieter m.e. grundsätzlich, egal ob ein handwerker nicht rechtzeitig fertig wird oder ein vormieter. ich denke, das gehört in das haftungsrisiko des vermieters. ich selbst würde deshalb wahrscheinlich auch eher versuchen diese unmittelbaren anschlussvermietungen zu vermeiden, außer wenn ich mir 100%ig sicher sein kann, dass es klappt. selbst dann übrigens, wenn die wohnung mir selbst gehörte und der mietausfall mich persönlich treffen würde. der stress, wenn es schief geht, trifft mich nämlich auch sehr persönlich. ausweg wäre vielleicht, man schreibt in den folgemietvertrag einen windelweichen übergabetermin rein oder definiert knallharte bedingungen, nach denen die übernahme der wohnung durch den nachmieter abgelehnt werden darf. z.b. „fenster fehlen“ oder „in der wand zum treppenhaus klafft ein 3qm großes loch“. kurz: nur wenn wohnung unbewohnbar ist, kann übernahme verweigert werden und ensteht schadenersatzanspruch, alles andere muss der folgemieter dulden. aber das macht natürlich kein mieter mit, und ob so eine klausel wirksam wäre, ist eine interessante fragestellung. wie gesagt, dieses problem ist recht „speziell“, nix für interessierte laien und laienhafte interessierte wie mich.
viele grüße
salomo

#9

Ein blick in Ihre Dienstanweisung wäre hier hilfreich!

#10

Hallo,
meines Wissens nach gibt es auch mittlereweile eine Möglichkeit, die Fristen verkürzt zu händeln. Aber dafür würde ich einen RA befragen.
Gruss Daylighter

#11

da kann ich leider nicht weiter helfen

#12

Sorry,
mir fehlt im Moment so ein bisschen die Zeit. Daher gibts von mir keinen Ratschlag.

Gruß

#13

Hallo,

gerne beantworte ich Ihre Frage:

Nachfristen für Schönheitsreparaturen müssen nicht gestellt werden, da die Schönheitsreparaturen normalerweise gem. Mietvertrag geregelt sind. Hier muss der Mietvertrag überprüft werden.

Zur direkten Weitervermietung. Generell ! DAS MACHT MAN NICHT ! - Für die Zukunft sollte eine Wohnung mit dem neuen Mieter „Reserviert“ werden ABER es darf KEIN Mietvertrag schon VOR ABNAHME der Wohnung vom „alten“ Mieter ausgefertigt werden. Also den neuen Mieter zur Abnahme bestellen und dann bei der Abnahme den Mietvertrag vom neuen Mieter unterschreiben lassen und Schlüssel übergeben ! Denn sonst machen SIE sich Schadensersatzpflichtig gegenüber den neuen Mieter wenn der alte Mieter nicht ausziehen sollte !

Den alten Mieter in Regress zu nehmen kann man zwar machen i.H. der monatlichen Miete aber mehr auch nicht.

Den „Vertragsbruch“ kann man ausgleichen, indem man die Kaution vom alten Mieter mit den Reparaturen verrechnet. Der neue Mieter wird sowas akzeptieren zumindest in den meisten Fällen.

§ 281 BGB vergessen und mit der Kaution verrechnen wenn die Arbeiten beim Auszug nicht gemacht worden sind. Normalerweise ist der Mieter vertraglich verplichtet diese zu machen !

Bei Fragen, eMail an [email protected]

Mit freundlichen Grüßen

M. Kray
Immobilienwirt

#14

Hallo,

habe länger darüber nachgedacht:
für diese Fragen bin ich leider nicht kompetent genug.

Das einzige, was mir einfällt zur Frage mit den Nachmietern
mir erscheint hier entscheidend, wie das Übergabeprotokoll ausfällt.
Der Nachmieter erhält die Wohnung wie besehen mit gegebenenfalls vereinbarten Nachbesserung - das ist kein Vertragsbruch. Und diese Nachbesserungszusagen können, besser sollten ja eine Frist enthalten. Mit dieser Zusage kann der Nachmieter nicht mindern.

Gruß
Elfriede

#15

Hallo.

Bei uns läuft es so ab: Nach Kündigung bzw. kurz vor Ablauf des Mietverhältnisses wird ein Termin zur Besichtigung vereinbart. Dort werden die offenen Arbeiten festgehalten mit dem Hinweis, dass diese spätestens zum Mietende durchzuführen sind. Eine erneute Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung ist nach nicht mehr erforderlich. Es reicht aus, dem Mieter eine „angemessene“ Frist zu setzen.

siehe auch hier, Punkt 4):

http://www.rae-khk.de/kanzlei/public_detail.html?nr=1

#16

Haben Sie schon einmal von engagierten Mitrbeitern gehört, die auch mal über den Tellerrand hinweg schauen? Von den zahlreichen Zuschriften bestach Ihre mit minderwertiger Qualität. Wenn meine Frage etwas für einen Anwalt ist, verstehe ich nicht, warum Sie sich angesprochen fühlen.
Vielen Dank

#17

Gruß an den Schlausch… Ansonsten: no comment…
Freeze35
*Experte* ??? seit 7.1.2013
Interessen: Mietrecht ???