Nebekostenabrechnung bei WG - pauschale?

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Hallo,
ich habe zwei Fragen bzgl Miet
Ich würde gerne meine Eigentumswohnung als WG an Studenten untervermieten.
Da die Studenten hier ausschließlich für ihre Abschlussarbeit wohnen werden, sind sie in ihrem eigenen Interesse auch nur zwischen 4 und 6 Monaten hier.
Am einfachsten wäre es, wenn ich 1.) befristete Mietverträge aufsetzte und 2.) die Nebenkosten pauschal auf die Monatsmiete umlege.

Zu 1.) So wie ich das verstanden habe, sind befristete Mietverträge nur dann zulässig, wenn es einen Grund dafür gibt. Der Grund dafür wäre in meinem Fall, dass ich meine Wohnung eventuell als Wochenend-Domizil nutzen möchte.


„Dabei reicht es, wenn er die Wohnung nur als Zweit- oder Wochenendwohnung verwenden möchte.“

Zu 2.) hierüber bin ich noch nicht weit gekommen. Ist es lediglich ein Recht des Mieters, eine Nebenkostenabrechnung zu bekommen? Oder darf ich den Mietvertrag so formulieren, dass die Nebenkosten pauschal bezahlt werden? Oder bin ich gesetzlich dazu verpflichtet, eine Nebenkostenabrechnung zu machen?

Vielen Dank

#2

Das ist keine Untervermietung, sondern eine Vermietung. Du bist schließlich der Eigentümer, nicht der Mieter.

Eventuell ist kein Grund. Der muss schon ganz konkret sein. Und auch der Termin muss konkret sein.
Wenn der Vertrag ausläuft und der Grund nicht besteht, hat der Mieter einen Anspruch auf Umwandlung des befristeten Mietvertrags in einen unbefristeten.
https://dejure.org/gesetze/BGB/575.html

Nicht alles darf pauschal abgerechnet werden. Heizkosten sind immer außen vor:

#3

Hallo,

die Befristung wirst du nicht wirksam vereinbaren können.
Es müsste eine konkrete Verwendung benannt werden:
„Befristung zum 31.07.19, weil ich dann dei Räume selber beziehen werde.“
Und das wäre ja offensichtlich - spätestens am 01.08.19, wenn der nächste Student einzieht - gelogen.

Nun könnte man denken:
Das ist doch Wohnraum für Studenten, also gilt der §549 Abs.3 BGB, (vereinfacht: in Studentenwohnheimen kein sonst üblicher Mieterschutz).
Vergiss es! Das sagt der BGH dazu (BGH, Urteil vom 13. 6. 2012 – VIII ZR 92/11)
„Es komme vielmehr entscheidend darauf an, ob Wohnraum in einem hierfür bestimmten und geeigneten Gebäude an Studenten auf der Grundlage eines institutionalisierten sozialen Förderkonzepts vermietet werde. Die Wohnungsnot der Studenten solle nach dem Willen des Gesetzgebers gerade dadurch gelindert werden, dass durch einen planmäßigen zügigen Bewohnerwechsel eine möglichst gleichmäßige Versorgung der Studentenschaft mit Wohnheimplätzen verwirklicht werde. Dieses Förderkonzept müsse sich mit hinreichender Deutlichkeit aus Rechtsnormen (z. B. § 2 Abs. 2 Studentenwerksgesetz i. V. m. der jeweiligen Satzung des Studentenwerks), entsprechender Selbstbindung (Stiftungs- oder Vereinssatzung, Gesellschaftsvertrag) oder einer konstanten tatsächlichen Übung ergeben.“

Du könntest möbliert vermieten UND (!!!) selber einen Teil der Wohnung bewohnen - das kommt aber wohl nicht in Frage. Zumal man da auch schon hörte, dass jemand einen 2m² Abstellraum „für sich“ behält und jedes Zimmer mit einer Kommode ausstattete. Gilt nicht. Man muss selber die Wohnung bewohnen und überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten.

Aber eigentlich: Was machst du dir Sorgen?
Einvernehmlich darf man einen Vertrag auch außerhalb jeglicher Kündigungsfristen beenden.
Du machst einen normalen Wohnraummietvertrag und weist den Studenten auf seine gesetzliche Kündigungsfrist hin. Du selber kannst nur mit der gesetzlichen Frist und nur unter bestimmten Bedingungen kündigen, anders lautende Formulierungen sind unwirksam. Fristgerecht vor dem beabsichtigten Auszug aus der Wohnung erinnerst du den Studenten daran, dass er spätestens bis zum TT.MM. die Kündigung einreichen müsse, da er sonst einen Monat länger da wohnen - naja, zumindest Miete bezahlen - MUSS.

Nun,
entweder der Student kündigt fristgemäß, oder eben nicht, dann darf er wohnen bleiben. Dein Nachteil: Du kannst nicht z.B. 5 Monate im Voraus nach neuen Mietern suchen, sondern erst, wenn du eine Kündigung durch den jetzigen Mieter ODER einen Aufhebungsvertrag vorliegen hast.
Mit Aufhebungsvertrag ist jederzeit eine Auflösung möglich.
Ohne Kündigung oder Aufhebung hast du halt sicher weitere 3 Monate den Studenten in der Wohnung und das Geld auf dem Konto. Nicht so schlimm, eigentlich, finde ich.

#4

Die Frage habe ich übersehen.
Du musst lediglich mindestens 50%, maximal 70% der Heizkosten nach tatsächlichem Verbrauch abrechnen, alles andere darfst du pauschal abrechnen.
Das bedeutet einen nicht unerheblichen Abrechnungsaufwand - je nach Heizungsart.
Wenn das Mehfamilienhaus eine Zentralheizung hat, dürfte das sogar regelrecht kompliziert werden, da man im Prinzip für das ganze Haus monatlich abrechnen/ablesen müsste.
Ich weiß nicht, ob es zulässig ist, aber:
Würde man an jedem Heizkörper einen Wärmemengenzähler anbringen (teuer, aufwändig), dann könnte man die Heizenergie in kWh für jedes Zimmer recht einfach ablesen. Wenn man dann an Hand der jährlichen Heizkostenabrechnung des Hauses einen Preis in €/kWh ausrechnet und dann an Hand der Einzelverbräuche umlegt, wäre das meiner Meinung eine praxisgerechte, aber vereinfachte Berechnung. Oder man nimmt die bekannten Kosten des Energieträgers, etwa 8ct/kWh für Gas, schlägt 10% für Verluste auf und berechnet daraus die 50% - 70%.
Bei einer Etagenheizung wäre es einfacher, die Kosten monatsgenau zu erfassen.

#5

Super, vielen Dank für die Antworten!

Das Thema und die Sachlage mit dem selbst bewohnen und möbeliert vermieten kenne ich. Die Sachlage finde ich als Untervermieter sehr ansprechend und eine ähnliche Lösung suche ich eben, wenn ich nicht mehr hier wohne und nur noch vermiete und nicht mehr untervermiete.
Zumal ich die Verträge (Strom, Internet) ebenfalls unverändert weiter laufen lassen wollen würde. Zum Vorteil der Kurzzeit-Mieter, sich dann nicht darum kümmern müssen.
Ich bin leider gezeichnet durch eine unglückliche Vermietung meiner Eltern. Und ich habe Sorge, dass sich ein „schlechter“ Mieter hier „einzeckt“. Mit dem befristeten Vermieten würde sich das Problem von selbst erledigen.

Dass das Thema mit den (Heiz-)Nebenkosten wirklich so problematisch sein muss? Da ich selbst bereits mehrere Jahre hier wohne und schnellwechselnd untervermiete weiß ich ziemlich gut, wie hoch die Nebenkosten ausfallen.
Wärmemengenzähler gibt es, aber den Aufwand wollte ich mir nur zu gerne sparen.
Und auf 10€ Rück- oder Nachzahlung kommt es mir nicht an, mehr wird es meiner Erfahrung nach nämlich nicht sein.
In einer anderen, alten Wohnung ohne einzelne Zähler in Wohnung oder gar Raum wurden die Nebenkosten auf die Fläche pro Wohnung und Bewhoner pro Wohnung umgelegt. Warum darf ich das hier nicht „einfach“ machen?

Und was passiert, wenn ich es trotzdem befristet Vermiete und die Nebenkosten komplett pauschal umlege?
Was - außer dass ein Mieter auf sein Recht besteht - kann mir passieren?
Denn wie gesagt: bisher habe ich als Untervermieter so gehandelt. Und damit die besten Erfahrungen gemacht.
Und die Untermieter waren ebenfalls zufrieden.

Liebe Grüße!

#6

Du folgerst aus „In einer anderen Wohnung mache ich das so…“, dass das, was du machst, überhaupt zulässig ist?
Ich befürchte, dass deine Art der Abrechnung in der anderen Wohnung nicht zulässig ist. (Sie wäre es, wenn das Gebäude maximal zwei Wohnung hat, von der du eine selber bewohnst).

Am Ende folgt doch:
Wenn man in beiderseitigem Einverständnis gegen bestehende Rechte verstößt, dann merkt es niemand, alles wird gut.
Wenn du aber einen „schlechten Mieter“ hast, dann wird er seine Heizkosten pauschal kürzen (weil sie nicht korrekt erfasst werden) und über deinen rechtswidrig befristeten Vertrag wird er sich kaputt lachen. Insofern bringt eine Befristung auch gar nichts, außer das es schön war, mal über die Träume des Vermieters gesprochen zu haben.

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#7

Ach,
noch eine Idee:
Vielleicht findet sich ja ein Ankermieter, ein Hauptmieter, der ewig da wohnt und untervermietet? Dann wärst du aus allem raus.

#8

Auch für diesen Beitrag vielen Dank!

„Du folgerst aus „In einer anderen Wohnung mache ich das so…“, dass das, was du machst, überhaupt zulässig ist?“
==> Das war nicht eindeutig. Das wurde mit mir als Mieter und den anderen 6 Wohnungen der Hausgemeinschaft damals so gemacht.

Das mit dem Ankermieter wäre prima, aber eine zuverlässige Person von jetzt auf nachher zu finden wird nicht klappen. Zumal man hier eigentlich nur kurzzeitig wohnen möchte.

Dann hoffe ich, dass es wie die letzten 5 Jahre in denen ich untervermietet habe, in gegenseitigem Einverständnis abläuft.

Vielen Dank!!

#9

Das müsste er aber schon wirklich. Und nicht die komplette Wohnung untervermieten und nur als Namensgeber, aber nie tatsächlich in Erscheinung treten.

Wäre ja eine hübsche Möglichkeit, gesetzliche Regelungen außer Kraft zu setzen.