Hallo, guinevere62
durch einen plötzlichen Rückfall meiner erkrankung an Leukämie kann ich zu meinem bedauern Deine Fragen nicht beantworten.
Mit freundlichen Grüßen
Willi
ZMR 2001 Heft: 1 Seite: 1
Von Vors. Richter am LG Harald Kinne, Berlin
Betriebskostenarten und deren Abwälzung
- Abwälzung der Betriebskosten
Der Vermieter von Räumen ist grundsätzlich verpflichtet, die auf der vermieteten Sache ruhenden Lasten selbst zu tragen (§ 546 BGB). Zu diesen auf der vermieteten Sache ruhenden Lasten gehören auch die Betriebskosten. Die Umlage von Betriebskosten auf den Mieter muß daher gesondert vereinbart werden. Die Zulässigkeit und der Umfang dieser vertraglichen Vereinbarungen für preisfreien Wohnraum wird durch §§ 4, 10 MHG, für preisgebundenen Wohnraum durch die §§ 20 ff. NMV begrenzt. § 4 MHG regelt den Rahmen, innerhalb dessen Betriebskosten, die nach § 546 BGB sonst der Vermieter zu tragen hätte, auf den Mieter umgelegt werden können. Als Betriebskosten werden insoweit die regelmäßig wiederkehrenden Kosten verstanden, die durch das Eigentum oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch laufend entstehen. § 4 MHG setzt jedoch eine klare Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter darüber voraus, ob der Mieter die Betriebskosten zu tragen hat, in welcher Form dies zu geschehen hat und ob der Vermieter bei gestiegenen Betriebskosten die Betriebskostensteigerungen an den Mieter weitergeben darf.1 Allein daraus, daß Betriebskosten notwendig für die vertragsmäßige Nutzung der Mietsache entstehen, ist kein Anscheinsbeweis dahingehend abzuleiten, daß der Mieter diese zu tragen hat.2 In einem Mietvertrag über nicht preisgebundenen Wohnraum kann eine Umlage der Betriebskosten auf den Mieter mit der formularmäßigen Regelung „Neben der Miete sind monatlich, anteilig nach der Größe der Wohnfläche die Kosten für Betriebskosten gemäß der II. Berechnungsverordnung Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 zu zahlen,“ wirksam vereinbart werden; einer zusätzlichen Erläuterung des Betriebskostenkatalogs bei Vertragsschluß oder der Beifügung eines Abdrucks der Anlage bedarf es nicht.3 Wird in dem Mietvertrag insoweit noch nicht einmal auf die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der Zweiten Berechnungsverordnung Bezug genommen, so hat der Mieter neben der vereinbarten Nettokaltmiete überhaupt keine Betriebskosten zu tragen.4 Ist in einem Wohnungsmietvertrag ein bestimmter Betrag, der auch an sich umlagefähige Betriebskosten umfaßt, als Mietentgelt vereinbart (Inklusivmiete), so ist eine Mieterhöhung nach § 4 MHG wegen gestiegener Betriebskosten im Zweifel ausgeschlossen.5 In Mietverträgen über Geschäftsräume genügt die Verweisung auf § 27 II. BV zur bestimmten Bezeichnung der von dem Mieter zu tragenden Nebenkosten auch dann, wenn dem Mietvertrag nicht der Text der Anlage 3 zu § 27 II. BV beigefügt ist.6 Für die Einhaltung der Schriftform gemäß § 566 BGB reicht es aus, daß nach der Bestimmung des Mietvertrages selbst der Mieter alle Nebenkosten trägt und diese nach Quadratmetern abzurechnen sind, soweit eine verbrauchsabhängige Abrechnung nicht möglich ist, und die Nebenkosten in dem beigefügten Schriftstück im einzelnen erläutert worden sind.7 Auch eine Gleitklausel, wonach Mehrbelastungen des Vermieters durch Erhöhung oder Neueinführung von Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen, ist in einem Gewerberaummietvertrag zulässig.8
- Umlegbare Betriebskosten
Nach dem für Wohnraummietverträge zwingenden § 27 Abs. 1 der II. BV sind Betriebskosten diejenigen Kosten, die dem Vermieter durch sein Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Wirtschaftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen oder Einrichtungen laufend entstehen. Das sind Aufwendungen des Vermieters, die mit der Nutzung der Wohnung in unmittelbarem Zusammenhang stehen (z. B. Wasserversorgung, Entwässerung, Hausreinigung, Kosten des Hausstroms, Heizung, Fahrstuhl) sowie diejenigen, die durch den Gebrauch des Grundstücks und des Gebäudes verursacht werden (z. B. öffentliche Lasten, Sach- und Haftpflichtversicherung). Welche Betriebskosten im einzelnen auf den Wohnraummieter umlegbar sind, ergibt sich aus der Anlage 3 zu § 27 der II. BV. Die Umlage anderer Kosten als der dort aufgezählten Betriebskosten auf den Wohnraummieter ist unzulässig.9 „Sonstige Betriebskosten“ i. S. von Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 II. BV können auch bei der Vermietung von Geschäftsräumen nur solche Betriebskosten sein, die bei der Vermietung von Wohnräumen ebenfalls umlagefähig sind.10 Die Umlage von Betriebskosten auf den Mieter wird durch die §§ 4, 10 MHG, für preisgebundenen Wohnraum durch die §§ 20 ff. NMV begrenzt. Der Vermieter von preisgebundenem (öffentlich geförderten) Wohnraum muß die von dem Mieter zu tragenden Betriebskosten nach Art und Höhe dem Mieter bei der Überlassung der Wohnung bekannt geben (§ 20 Abs. 1 Satz 2 NMV). Die Aufschlüsselung der auf den Mieter von preisgebundenem Wohnraum entfallenden Betriebskosten kann jedoch mit der Folge nachgeholt werden, daß für den künftigen Abrechnungszeitraum auch Nachforderungen aus der Abrechnung geltend gemacht werden können.11 Sieht der Mietvertrag über eine preisgebundene Wohnung, der nach der Änderung des § 20 NMV durch Verordnung vom 5. 4. 1984 geschlossen wurde, nicht die separate Umlegung von Betriebskosten vor, ist der Vermieter dennoch berechtigt, durch einseitige Erklärung nach § 10 WoBindG mit Wirkung für die Zukunft die Umlage von Betriebskosten vorzunehmen.12 Der Vermieter durfte nach der gesetzlichen Umstellung der Bruttokaltmiete auf eine Nettokaltmiete mit Vorschüssen (§§ 20, 25 b NMV) mit Wirkung ab dem 1. 1. 1987 die Mietzinsstruktur entsprechend durch einseitige Erklärung gemäß § 10 WoBindG umstellen.13
Zu den umlagefähigen Betriebskosten gehören nach der Anlage 3 zu § 27 II. BV folgende Kosten:
2.1 Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks
Dazu gehören im wesentlichen die Grundsteuern. Zu den Grundsteuern gehören auch Zweitwohnungssteuern. Ferner sind auch Realkirchensteuern, Deichgebühren, Sielgebühren sowie in den neuen Bundesländern die Abgeltungslast aufgrund der Hauszinssteuer14 gemäß Nr. 1 der Anlage 3 zu § 27 II. BV als Betriebskosten umlegbar. Nicht dazu gehören jedoch verrentete Anliegerbeiträge aus Erschließungs- oder Anschlußkosten, die nur Kapitalkosten sind.15 Personensteuern des Vermieters werden ebenso wenig erfaßt wie die Gewerbesteuer, selbst wenn das Grundstück Teil des Betriebsvermögens ist. Soweit die öffentlichen Lasten zu einer anderen der in der Anlage 3 aufgeführten Betriebskostenart gehören (z. B. Schornsteinreinigung, Brandversicherungsprämien), sind sie dort umzulegen.
Soweit Grundsteuern für gemischt genutzte Objekte anfallen, müssen sie nach Wohn- und Gewerberäumen aufgeteilt werden. Maßgebend ist dafür die Bemessung nach dem Grundsteuerbescheid. Ist danach das Verhältnis der Jahresrohmieten von Wohnräumen zu Geschäftsräumen maßgebend, ist nach diesem Verhältnis die Grundsteuer aufzuteilen.16 Ist dagegen eine derartige Aufteilung aus dem Grundsteuerbescheid nicht ersichtlich, so ist die Aufteilung entsprechend der Nutzfläche zulässig. Wird in einem Gewerberaummietvertrag in den ersten Jahren nach Fertigstellung Grundsteuer nur nach den Beträgen für Eigentumswohnungen umgelegt, und steht die behördliche Neufestsetzung der Grundsteuer für das Grundstück noch aus, so kann der Vermieter auch die neu festgesetzte Grundsteuer auf den Gewerberaummieter umlegen, wenn er eine Klausel mit ihm vereinbart hat, wonach Mehrbelastungen des Vermieters durch Erhöhungen oder Neueinführungen von Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen.17
Zu den Grundsteuern gehören dagegen nicht die Hypothekengewinnabgabe, die auf das Grundstück anteilig entfallende Vermögenssteuer sowie Anliegerbeiträge aller Art (Erschließungsbeiträge, Straßenausbaubeiträge usw.).
Zu den öffentlich-rechtlichen Gebühren zählen diejenigen für den Betrieb von Versorgungs- und Entsorgungsleitungen. Soweit es sich jedoch um öffentlich-rechtliche Gebühren für die Müllabfuhr, Straßenreinigung usw. handelt, werden sie nicht zu den laufenden öffentlichen Lasten i. S. der Nr. 1 der Anlage 3 zu § 27 der II. BV gerechnet, sondern zu den Kosten der Straßenreinigung und Müllabfuhr i. S. der Nr. 8 der Anlage 3 zu § 27 der II. BV.
2.2 Kosten der Wasserversorgung
a) Die Kosten des Wasserverbrauchs
Die Kosten des Wasserverbrauchs können unabhängig davon umgelegt werden, ob sie als privatrechtliches Entgelt oder als öffentlich-rechtliche Gebühr erhoben werden. Ist im Mietvertrag über ein mit Wasserzählern ausgestatteten Wohnhaus individuell vereinbart, daß der Mieter alle Nebenkosten zu tragen hat, so sind die verbrauchsabhängigen Wasser- und Abwasserkosten von dem Mieter zu tragen.18 Sie dürfen jedoch nur durch einen Verbrauch der Mieter im Rahmen des vertragsmäßigen Gebrauchs der Mietsache entstanden sein. Mehrkosten durch Modernisierungs-, Umbau- oder Instandsetzungsmaßnahmen müssen daher von den Gesamtkosten ebenso abgezogen werden wie Mehrkosten durch Defekte an einer Verbrauchsstelle (Rohrbruch, Wasserspülung). Die Mehrkosten durch Modernisierungs-, Umbau- und Instandsetzungsmaßnahmen sind durch Zwischenzähler zu erfassen; insoweit kommt eine Schätzung grundsätzlich nicht in Betracht. Hat sich bei einem Defekt ein genau zu bestimmender Fehler herausgestellt, und kann der Mehrverbrauch durch einen Sachverständigen ermittelt werden,19 so ist dieser Mehrverbrauch von den übrigen Wasserkosten abzusetzen.
b) Grundgebühren
Die Grundgebühren setzen sich zumeist aus den Vorhaltekosten des Wasserwerks und den Kosten für das Rohrnetz zusammen. Häufig werden diese mit den Zählergebühren zu einer einheitlichen Grundgebühr zusammengefaßt.
c) Zählerkosten
Zu den Kosten der Zählermiete gehören die Entgelte für solche Wasserzähler, die von dem Versorgungsunternehmen dem Vermieter gegen Gebühren zur Verfügung gestellt werden. Auch die Zählermiete der von privaten Firmen gemieteten Zähler ist umlegbar. Umlegbar sind sowohl die Kosten von Einzelzählern als auch von Zwischenzählern. Erfassen die Zähler nur den Verbrauch bestimmter Nutzergruppen (z. B. bei Vorwegerfassung des Wasserverbrauchs der Gewerbebetriebe einer gemischt genutzten Einheit), so sind die Zählerkosten nur auf diese Nutzergruppe umlegbar.
Da Wasserzähler nach Ablauf der Eichgültigkeitsfrist (für Kaltwasserzähler: sechs Jahre, für Warmwasser: fünf Jahre) neu geeicht werden müssen, fallen auch die damit entstehenden Kosten unter die Kosten der Wasserversorgung. Das sind in der Regel die Kosten, die dadurch entstehen, daß diejenigen Geräte, deren Eichgültigkeitsfrist abgelaufen ist, demontiert und nachgeeicht werden müssen und während der Zeit der Demontage Altgeräte mit geeichten Wasserzählern eingesetzt werden müssen. Sind die Kosten dafür höher als die Kosten des Austauschs von Warm- und Kaltwasserzählern, so können auch die Austauschkosten als Wasserversorgungskosten angesetzt werden.20 Unschädlich ist, daß diese Kosten jeweils in längeren Zeitabständen entstehen, da sie regelmäßig wiederkehren.
Soweit beim Leasing die Nacheichkosten in den auf den Mieter umlegbaren Leasingraten einkalkuliert sind, können sie natürlich nicht zusätzlich zu den Leasingraten auf die Mieter umgelegt werden.
d) Kosten der Berechnung und Aufteilung
Bei der verbrauchsabhängigen Abrechnung der Wasserversorgungskosten gehören zu den Kosten der Wasserversorgung auch die Leasingkosten für die für jede Wohnung eingebauten Wasserzähler, die an das Versorgungsunternehmen zu leistende Zählermiete oder Zählergebühr und die Kosten von Verbrauchserfassungsunternehmen, welche Ablesung und Berechnung des Wasserverbrauchs entgeltlich übernehmen, und zwar auch dann, wenn die Ablesung und Berechnung des auf den einzelnen Mieter entfallenden Wasserverbrauchs von dem Versorgungsunternehmen als zusätzlicher entgeltlicher Service übernommen wird.21
Der Vermieter ist, soweit nicht gesetzlich vorgeschrieben, nicht verpflichtet, in ein bestehendes Gebäude nachträglich Wasserzähler einzubauen.22 Der Vermieter braucht auch dann, wenn einzelne Mieter bereits auf eigene Kosten Wasserzähler eingebaut haben, nicht die übrigen Wohnungen im Hause ebenfalls mit Wasserzählern auszustatten.
Bei Einbau von Wasserzählern in allen Wohnungen des Hauses wird eine verbrauchsabhängige Abrechnung für zwingend gehalten. Wird der Wasserverbrauch eines Gebäudes oder einer Wirtschaftseinheit ohnehin nur durch einen einzigen Wasserzähler erfaßt, ist eine verbrauchsunabhängige Abrechnung – z. B. nach Quadratmetern –23 zulässig.
Wenn Zwischenzähler angebracht sind ist auch dann, wenn die Summe der bei den Zwischenzählern ermittelten Einzelverbrauchswerte höher ist als der von dem Hauptwasserzähler angezeigte Verbrauch, die Umlage der Wasserkosten nur nach den Werten des Hauptwasserzählers zulässig. Zeigt der Hauptwasserzähler mehr als die Summe der Einzelverbrauchswerte an, ist diese Differenz anteilig nach dem gemessenen Wasserverbrauch der einzelnen Mieter auf diese aufzuteilen.24 Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn diese Differenz auf Rohrbrüche zurückzuführen ist, deren Entstehen der Vermieter nicht verhindert hat. Soweit der Vermieter insoweit gegen seine Verpflichtung zur ordnungsgemäßen Geschäftsführung verstoßen hat, sind die Mehrkosten nicht auf die Mieter umlegbar (z. B. erhöhte Wasserkosten, weil die Dichtung von WC-Becken defekt ist).25 Auch wenn der Vermieter außerstande gewesen ist, vom Mieter erkannte Schäden an Wasserversorgungseinrichtungen zu beseitigen, weil der Mieter diese dem Vermieter nicht gemäß § 545 BGB angezeigt hat, können nicht alle Mieter dafür in Anspruch genommen werden; vielmehr können die Mehrkosten nur auf den betreffenden Mieter umgelegt werden.26
e) Hauseigene Wasserversorgungsanlage
Zu den Kosten der hauseigenen Wasserversorgungsanlage gehören die Kosten für den Betrieb eines hauseigenen Brunnens, einer Pumpanlage oder eines kleinen Wasserwerks, und zwar sowohl die Stromkosten als auch die Aufwendungen für die Wartung und die Gebühren für eine nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften notwendige Wasseruntersuchung.27
Auch die Betriebskosten für Druckerhöhungsanlagen fallen darunter, die dann notwendig werden, wenn der Wasserdruck des örtlichen Versorgungsunternehmens nicht ausreicht, um die Nutzer in den oberen Stockwerken vertragsgemäß mit Wasser zu versorgen.
f) Hauseigene Wasseraufbereitungsanlage
Zu den Kosten der hauseigenen Wasseraufbereitung gehören Kosten für Pumpen, Ansaugrohre, Filter, Ventile, Kessel, Manometer und insbesondere die Stromkosten für die Wasserpumpe sowie die Kosten für Wartung und Pflege der gesamten Anlage. Stromkosten müssen grundsätzlich durch Zwischenzähler erfaßt werden. Nur ausnahmsweise kommt eine Schätzung dieser Stromkosten dann in Betracht, wenn der Stromverbrauch durch die entsprechenden Pumpen hinlänglich genau feststellbar ist (z. B. Betriebsdauer x Verbrauch x Strompreis x 24 Stunden pro Tag).28
Zu den Kosten des Betriebs der hauseigenen Wasseraufbereitungsanlage gehören auch die Kosten der Aufbereitungsstoffe, z. B. für die Wasserenthärtung oder Trinkwasserentkeimung. Korrosionsschutzmittel sind dagegen grundsätzlich nicht umlegbar, weil sie nicht zu einer Verbesserung der Wasserqualität führen.29
Die Kosten für die Anschaffung von Wasseraufbereitungsanlagen gehören ebensowenig zu den Betriebskosten wie Reparaturkosten. Auch vorbereitende Instandhaltungskosten wie die Kosten für das regelmäßige Ausfräsen von Wasserleitungen sind nicht als Betriebskosten umlagefähig, ebensowenig die Kosten für die Beseitigung einer Rohrverstopfung.30
Auch die Kosten für das Bauwasser31 und für das Gießen der Dachbegrünung32 sind ebenso wenig umlegbar wie die Mehrkosten, die durch einen Wasserrohrbruch oder einen sonstigen Leitungsverlust verursacht werden.33
Auch die Wasserkosten für eine Tiefgarage oder für Parkplätze dürfen nicht auf alle Mieter, sondern nur auf diejenigen Mieter umgelegt werden, denen ein Stellplatz zur Verfügung steht.34
Wasserkosten für die Gartenpflege brauchen nicht unter der Position 10 der Anlage 3 zu § 27 II. BV abgerechnet zu werden, sondern können auch unter der Position 2 umgelegt werden, und zwar auch dann, wenn es sich um die Bewässerungskosten für vom Mieter nicht nutzbare Rasenflächen des Gartens handelt.35
2.3. Kosten der Entwässerung
Zu den Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung gehören zunächst die Gebühren für die Benutzung einer öffentlichen Entwässerungsanlage (Kanalgebühren, Sielgebühren), und zwar einmal die Kosten für die Entsorgung der im Haus anfallenden Abwässer, aber auch die Kosten für die Entsorgung des Oberflächenwassers, also den Abfluß des Regenwassers von der versiegelten Grundstücksfläche. Unerheblich ist, ob die Kosten für die Hausabwässer getrennt von den Kosten für die Entsorgung von Oberflächenwasser berechnet werden oder zusammen. Auch die Betriebskosten für eine hauseigene Abwasseranlage gehören dazu, wie z. B. die Kosten für ein Dreikammersystem, eine Sickergrube oder eine voll biologische Kläranlage36 einschließlich Wartungskosten und Klärschlammabfuhr. Auch die Kosten einer Entwässerungspumpe oder Hebeanlage (Strom und Wartung) sind als Entwässerungskosten umlegbar. Entwässerungspumpen können notwendig sein für hauseigene Hebeanlagen, mit denen die Abwässer auf das Abflußniveau der höheren, öffentlichen Abwasseranlage gefördert werden oder in die hauseigene Abwassersammelanlage. Auch die Stromkosten und Wartungskosten für Pumpen, die Überschwemmungen der Keller nach starken Regenfällen vermeiden sollen, sind umlegbar.37
Nicht umlegbar sind die einmaligen Kanalanschlußgebühren, sowie die Anlage-, Umbau- und Instandhaltungskosten an hauseigenen Entwässerungsanlagen, namentlich die Kosten für das Ausfräsen von Abwasserrohren und/oder die Reparatur von Schäden an der Entwässerungsanlage.
Der Vermieter muß im Rahmen der ordentlichen Geschäftsführung auch Tarifvergünstigungen wegen verringerter Entwässerungskosten (z. B. Sprengwasserabzug) in Anspruch nehmen.38 Gewährt das Entwässerungsunternehmen daher einen Rabatt für die Entwässerungskosten, wenn eine Rasen- und/oder Gartenfläche einer bestimmten Größe mit Wasser gesprengt wird, so muß der Vermieter diesen Rabatt in Anspruch nehmen. Lediglich die übrigen Kosten können als Entwässerungskosten auf die Mieter umgelegt werden.
2.4. Aufzugskosten
Umlegbar sind die Kosten des Betriebs des maschinellen Personen- oder Lastenaufzuges. Daher ist es gleichgültig, ob es sich um einen Personenaufzug handelt, mit dem auch gleichzeitig Lasten befördert werden können, oder um einen zur Personenbeförderung nicht zugelassenen Lastenaufzug.39
Die Kosten des Betriebsstromes sind durch Zwischenzähler zu ermitteln und von den übrigen Stromkosten zu trennen.
Kosten der Beaufsichtigung und Überwachung sind nur dann umlagefähig, wenn sie nach den Grundsätzen der ordnungsgemäßen Wirtschaftsführung notwendig sind. Das ist dann der Fall, wenn nach § 20 der Verordnung über die Aufzugsanlagen vom 27. 2. 198040 ein Aufzugswärter zu bestellen ist. Gemäß § 1 Abs. 2 AufzV gilt diese nur für Aufzugsanlagen, die wirtschaftlichen oder gewerblichen Zwecken dienen; der Betrieb eines Aufzuges dient aber auch dann bei einem Mehrfamilienhaus mit Mietwohnungen wirtschaftlichen Zwecken.41 Demzufolge sind auch die Kosten der Bestellung eines Aufzugswärters für ein Wohnhaus, in dem sich kein Gewerbebetrieb befindet, umlegbar. Erledigt die Aufgabe des Aufzugswärters der Hauswart, so sind die Kosten nur als Hauswartskosten gemäß Nr. 14 der Anlage 3 zu § 27 II. BV umlegbar.
Ein Aufzugswärter braucht nicht bestellt zu werden, wenn aus dem Fahrkorb eine ständig besetzte Notrufbereitschaft erreicht werden kann.42 Daher sind anstelle der Kosten des Aufzugswärters die Kosten eines Notruf-Leitsystems (Telefonsprechverbindung zur Einsatzzentrale, Gegensprechanlage zum Hauswart) umlegbar. Die Wartungs- und Betriebskosten der Notrufanlage sind umlegbar.43 Auch die Kosten der Haftpflichtversicherung der Aufzugssprech- und Signalanlage sind – jedoch lediglich als Versicherungskosten im Sinne der Nr. 13 der Anlage 3 zu § 27 der II. BV – umlegbar.44 Dies gilt ebenfalls für die Haftpflichtversicherung für den Fahrstuhl.45 Ferner sind die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit durch Haupt- und Zwischenprüfungen gemäß §§ 3, 10, 11 AufzV einschließlich der Einstellung der Aufzugsanlage durch einen Fachmann umlegbar. Dazu gehören die reinen Inspektionskosten, der Abschmierdienst, die Probefahrt, die Reinigung der Anlage (ohne Fahrstuhlkorb), Schmierstoffe, Reinigungsstoffe, Reinigungsgeräte. Werden dabei Ersatzteile ausgetauscht, so handelt es sich um Reparaturkosten, die nicht als Aufzugskosten nach Nr. 7 der Anlage 3 zu § 27 der II. BV umgelegt werden dürfen.
Besondere Probleme werfen die sog. Vollwartungsverträge oder Vollunterhaltsverträge auf, die neben der Prüfung der Betriebsbereitschaft und der Einstellung der Aufzugsanlage auch nicht umlagefähige Wartungs- und Reparaturarbeiten, wie z. B. die Beseitigung von Störungen einschließlich des Austauschs von Kleinteilen umfassen. Grundsätzlich handelt es sich bei dem Austausch von Ersatzteilen um eine Reparatur.46 Einigkeit besteht darüber, daß nicht der Gesamtbetrag der Kosten umlagefähig ist, sondern nur derjenige, der auf die Fahrstuhlkosten i. S. der Nr. 7 der Anlage 3 zu § 27 II. BV entfällt. Daher ist aus den Gesamtkosten derjenige Anteil, der auf den nicht umlegbaren Anteil für Wartungs- und Reparaturarbeiten entfällt, herauszurechnen und von diesem abzuziehen. Feste Prozentsätze für die nicht umlegbaren Reparatur- und Wartungskosten je nach der Art des Vertrages47 sind problematisch. Ein Abstellen auf die Kalkulation der Wartungsfirma48 ist ebenfalls nicht bedenkenfrei.49 Noch weniger geeignet sind bloße Schätzungen.50
Daher muß der Anteil der umlagefähigen Fahrstuhlkosten zu den nicht umlagefähigen Reparatur- und Wartungskosten aus dem Verhältnis der auf die jeweiligen Arbeiten entfallenden Arbeits- und Materialkosten ermittelt werden.51
Zu den Kosten der Reinigung der Anlage zählen die Kosten der Reinigung von Teilen und Flächen außerhalb des Fahrstuhlkorbes, also dessen Außenflächen, des Fahrstuhlschachtes, der Seile und Räder. Die Kosten der Innenreinigung des Fahrkorbes fallen dagegen unter die Kosten der Hausreinigung gemäß Nr. 9 der Anlage 3 zu § 27 der II. BV. Soweit wiederum der Hauswart den Fahrkorb des Aufzuges reinigt, sind diese Kosten lediglich als Hauswartskosten gemäß Nr. 14 der Anlage 3 zu § 27 der II. BV ansetzbar.
Der Parterremieter muß die Aufzugskosten jedenfalls dann tragen, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart worden ist; dafür reicht auch eine formularvertragliche Vereinbarung aus.52 Voraussetzung für diese Umlage der Aufzugskosten auf den Parterremieter ist jedoch immer, daß sich der Aufzug in demselben Haus befindet; daher dürfen Aufzugskosten eines Nachbargebäudes auf die Mieter eines Hauses, das selbst keinen Aufzug hat, nicht umgelegt werden.53
Die Umlage der Aufzugskosten ist kraft entsprechender Vereinbarung aber auch dann zulässig, wenn der Aufzug jeweils zwischen den einzelnen Geschossen hält; auch dann handelt es sich um eine grundsätzlich für den Mieter nutzbare Betriebsleistung.
2.5. Kosten der Straßenreinigung und Müllabfuhr
Die Kosten für die Straßenreinigung sind umlagefähig, gleichviel ob die Reinigung durch die Gemeinde, den Eigentümer oder einen von ihm beauftragten Dritten erfolgt. Die Straßenreinigung schließt auch den Winterdienst, d. h. die Beseitigung von Schnee und das Streuen bei Glätte ein.54
Auch die Kosten der Bürgersteigreinigung, die durch eine private Straßenreinigungsfirma ausgeführt wird, gehören zu den Straßenreinigungskosten. Auch die Kosten der Reinigung von Privatstraßen, der Schnee- und Eisbeseitigung, die Kosten für Granulat Sand und sonstiges Streugut gehören zu den umlegbaren Betriebskosten. Wenn der Hauswart die Schneebeseitigung übernimmt, sind die hierfür anfallenden anteiligen Lohnkosten als Hauswartskosten umlegbar, während die Kosten für die Schneebeseitigungsgeräte (Wartung, Reparatur)55 und die Kosten für die Streumittel als Straßenreinigungskosten anzusetzen sind.56
Umstritten ist, ob die Kosten für die Erstanschaffung und die Ersatzbeschaffung verbrauchter Geräte als Straßenreinigungskosten umlagefähig sind.57
Übernimmt ein Mieter die Schneebeseitigung und wird ihm dafür ein angemessener Betrag auf die Miete gutgebracht, so gehört dieser Betrag ebenfalls zu den Straßenreinigungskosten.58 Übernehmen dagegen die Mieter ohne Ausgleich die Straßenreinigung und verpflichten sie sich auch zur Beschaffung der Reinigungs- oder Streumittel auf eigene Kosten, weil dies ortsüblich ist, so entstehen keine Betriebskosten, die der Vermieter umlegen darf.
Hat der Vermieter die Schneebeseitigung den Mietern übertragen, so kann er nur aus zwingenden Gründen (z. B. der Mieter kann die Schneebeseitigung aus Krankheitsgründen nicht mehr ausführen) die entsprechenden Schneebeseitigungsarbeiten an ein gewerbliches Unternehmen übertragen.59 Diese Kosten der Schneebeseitigung können dann als Straßenreinigungskosten auf alle Mieter umgelegt werden.
Kommt der Mieter, der sich vertraglich zur Straßenreinigung verpflichtet hat, schuldhaft seiner Verpflichtung nicht nach, so kann der Vermieter ebenfalls ein Fremdunternehmen beauftragen; dessen Kosten sind jedoch nur dem betreffenden Mieter als Schadensersatz anzulasten.
Haben die Vertragsparteien bei Vertragsschluß nicht geregelt, wer die Kosten der Straßenreinigung zu tragen hat, so sind sie grundsätzlich nicht auf die Mieter umlegbar. Lediglich in Ausnahmefällen kann im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung davon ausgegangen werden, daß im Mietvertrag nicht umgelegte Betriebskosten dennoch von den Mietern zu tragen sind.60
Die Kosten für die Beseitigung von Autowracks können dagegen grundsätzlich nicht als Straßenreinigungskosten angesetzt werden, da sie nicht laufend anfallen. Selbst wenn sie regelmäßig wiederkehrend anfallen, sind sie nur dann als Betriebskosten umlegbar, wenn der Vermieter seiner Verpflichtung zur ordnungsgemäßen Wirtschaftsführung dadurch hinreichend nachgekommen ist, daß er vergeblich die Entstehung derartiger Kosten zu vermeiden versucht hat und vergeblich versucht hat, denjenigen zu ermitteln, der das Autowrack auf dem Bürgersteig oder den Außenanlagen abgestellt hat.
Zu den Müllabfuhrkosten gehören die öffentlichen Müllabfuhrgebühren, die in voller Höhe umlagefähig sind. Beschränkt sich die öffentliche Müllabfuhr auf eine bestimmte Müllart, z. B. Hausmüll, so gehören die Kosten für die nicht öffentliche Entsorgung des anderen Mülls (z. B. Glas, Pappe, Metall, Bioabfälle, Gartenabfälle etc.) ebenfalls zu den umlegbaren Betriebskosten. Ist die Aufstellung von Containern für die getrennte Müllerfassung vorgeschrieben, so gehören auch die dadurch entstehenden Mehrkosten zu den Kosten der Müllabfuhr. Im übrigen ist der Vermieter verpflichtet, die Müllabfuhrkosten durch getrennte Müllerfassung und Müllentsorgung möglichst niedrig zu halten. Ermäßigen sich z. B. die öffentlich-rechtlichen Müllabfuhrkosten dadurch, daß Container für Glas und/oder Papier aufgestellt werden, weil die Kosten der Abfuhr dieser Container günstiger sind, so muß der Vermieter im Rahmen ordnungsgemäßer Wirtschaftsführung diese Preisvergünstigung in Anspruch nehmen und an die Mieter weitergeben.
Der Vermieter muß auch im übrigen die Müllgebühren möglichst niedrig halten, in dem er das Volumen und die Anzahl der Müllgefäße an dem durchschnittlichen Bedarf ausrichtet.
Die Müllschluckerkosten können nicht als Kosten der Müllabfuhr umgelegt werden, sondern nur als sonstige Betriebskosten im Sinne der Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 der II. BV.
Die Kosten der Abfuhr von Sperrmüll können nur dann als Müllabfuhrkosten auf alle Mieter gemeinsam umgelegt werden, wenn sie trotz ordnungsgemäßer Geschäftsführung61 laufend anfallen.62 Der Vermieter muß darlegen, daß er alles ihm Zumutbare unternommen hat, um die Entstehung von Sperrmüll zu vermeiden (Hinweis an alle Mieter auf die Unzulässigkeit des Abstellens von Sperrmüll, laufende Überwachung der Kellergänge und des Müllplatzes durch den Hausmeister) und vergeblich versucht hat, den den Sperrmüll verursachenden Mieter zu ermitteln (konkrete Nachfrage bei allen Mietern). Erst wenn dann nicht feststellbar ist, welcher Mieter den Sperrmüll hinterlassen hat, sind die Kosten der Sperrmüllabfuhr als Müllabfuhrkosten auf alle Mieter umlegbar.63
Die Kosten der Abfuhr von Gewerbemüll sind gesondert zu erfassen und auf die Gewerbemieter umzulegen. Soweit der Gewerberaummieter den Gewerbemüll (z. B. aufgrund entsprechender Vereinbarung im Gewerbemietvertrag) selbst entsorgt, muß sichergestellt werden, daß dies nicht in den Behältnissen für Hausmüll geschieht. Wird Gewerbe- und Wohnungsmüll in getrennten Gefäßen eingeworfen, so sind die jeweiligen Kosten getrennt nach den Nutzergruppen umzulegen.
2.6. Kosten der Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung
Zu den Kosten der Hausreinigung gehören sowohl die Personalkosten als auch die Kosten für die Reinigungsmittel und die Wartung und Reparatur der Reinigungsgeräte. Sowohl die Kosten einer mit der Säuberung beauftragten Reinigungsfirma als auch Materialkosten des Hauswarts (Putzmittel, Scheuerlappen, Bohnermaschine) sind umlagefähig. Die für die Hausreinigung entstehenden Arbeitsentgelte des Hauswartes sind dagegen nicht als Hausreinigungskosten, sondern nur als Hauswartskosten umlegbar. Die in unregelmäßigen Abständen anfallenden Kosten der Reinigung der Fassade sind ebenso wenig als Betriebskosten umlagefähig wie die Kosten der Reinigung der Marmorverkleidung im Treppenhaus.64 Die Kosten der Fremdreinigung sind ebenso ansetzbar wie diejenigen der Reinigung durch den Hauswart oder den Eigentümer. Erfolgt jedoch die Hausreinigung nur durch ungelernte Hilfskräfte, so kann nur der für diese übliche Stundenlohn zusätzlich zu den Reinigungsmaterialien angesetzt werden.
Diejenigen Reinigungskosten, die nur für bestimmte Mieter entstehen (z. B. Reinigung der gesondert vermieteten Garagen und deren Zufahrten), können nur auf diese Mieter umlegt werden und sind daher im Wege des Vorwegabzuges aus den auf alle Wohnungsmieter umzulegenden Betriebskosten auszugliedern.
Die Reinigungskosten nach einer Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahme des Vermieters können nicht als Betriebskosten angesetzt werden, da es sich nicht um laufende Aufwendungen handelt. Auch die Kosten einer Sonderreinigung (etwa zur Beseitigung von Hundedreck, Farbschmierereien usw.) können nur dann als Betriebskosten auf alle Mieter umgelegt werden, wenn sie regelmäßig wiederkehrend anfallen, der Vermieter sie nicht vermeiden und den Verursacher nicht ermitteln konnte.
Wird die Hausreinigung durch den/die Mieter durchgeführt und erhalten diese daher eine Mietermäßigung, so ist der entsprechende Betrag ebenfalls als Hausreinigungskosten auf alle Mieter umlegbar; dies gilt auch für die von den Mietern benötigten Kosten für Werkzeuge und Reinigungsmittel.
Die Kosten der Ungezieferbekämpfung sind grundsätzlich ebenfalls umlegbar, jedoch nur, soweit es sich um regelmäßig wiederkehrende Kosten handelt.65 Die Kosten für die Beseitigung eines nur in unregelmäßigen Abständen angelegten Hornissen- oder Bienennestes sind daher nicht als Betriebskosten umlagefähig.66
Umlagefähig sind zudem lediglich die Kosten für die Ungezieferbekämpfung in den gemeinsam benutzten Gebäudeteilen, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzuges. Daher können die Kosten der Ungezieferbekämpfung in den einzelnen Wohnungen (Wanzen, Flöhe, Schaben usw.) ebensowenig als Betriebskosten auf alle Mieter umgelegt werden wie die Kosten des Kammerjägers.67
Die Formularklausel, wonach der Mieter zu beweisen hat, daß Ungezieferbefall nicht von ihm oder Personen verursacht wurde, deren Verhalten ihm zuzurechnen ist, ist unwirksam.68
Führt der Hauswart die Hausreinigung oder Ungezieferbekämpfung durch, so sind die Lohnkosten als Hauswartskosten anzusetzen; die Kosten für die Wartung und Reparatur der von dem Hauswart benötigten Arbeitsgeräte und diejenigen für Reinigungs- und/oder Ungezieferbekämpfungsmittel sind jedoch als Hausreinigungskosten anzusetzen.
2.7. Kosten der Gartenpflege
Die Pflege der gärtnerisch angelegten Flächen umfaßt namentlich das Schneiden des Rasens in wiederkehrenden Abständen, die Säuberung der Rasenflächen, eine etwaige Nachsaat schlechter Rasenstellen, die Pflege von blühenden Sträuchern, Stauden und Sommerblumen, das Freihalten der Pflanzflächen von Unkraut, die Durchführung von Baum- und Strauchschnitten und Maßnahmen der erhaltenden Baumpflege.69 Ferner gehören dazu auch das Entfernen von Pflanzen, Sträuchern und Bäumen einschließlich der Baumfällkosten, die im Rahmen einer ordentlichen Gartenpflege nicht mehr auf der gärtnerisch gestalteten Fläche belassen werden können, und ihr Ersatz durch neue Gewächse, mithin das Auswechseln von Pflanzen, Gehölzen und Bäumen.70 Auch die Erneuerungsmaßnahmen nach Sturm- oder Brandschäden fallen darunter.71 Wird dagegen ein jahrelang vernachlässigter Garten wieder hergerichtet, so sind dies keine umlegbaren Kosten der Gartenpflege, sondern Instandsetzungskosten.72 Die Kosten für das Fällen von Bäumen können auch dann nicht angesetzt werden, wenn sie deshalb fällig wurden, weil Rückschnitte in der Vergangenheit nicht fachgerecht ausgeführt worden sind.73 Die Kosten der Dachbegrünung sind nicht umlagefähig.74
Als Gartenpflegekosten sind sowohl die Personalkosten (des Gärtners, eines Unternehmens, des damit beauftragten, entlohnten Mieters, des Vermieters) als auch die Sachkosten umlagefähig. Zu den ansatzfähigen Sachkosten gehören auch die Kosten der Neuanschaffung von Gartengeräten75 sowie die Betriebs-, Wartungs- und Reparaturkosten von Gartenpflegegeräten76 ebenso wie der für die Pflege erforderlichen Materialien (Dünger, Pflanzen usw.).
Voraussetzung für die Umlage ist jedoch, daß die Fläche bereits gärtnerisch angelegt war.77 Die Kosten der späteren gärtnerischen Gestaltung der Anlage sind dagegen allenfalls als Modernisierungskosten umlegbar. Die Kosten für das Auswechseln der Pflanzen, Gehölze und Bäume sowie für die Unkrautvernichtung auf einer naturbelassenen Fläche sind nicht als Gartenpflegekosten umlegbar.78
Die Kosten des Wasserverbrauchs für den Garten werden ebenfalls als umlagefähige Gartenpflegekosten angesehen.79 Soweit die Wasserkosten für den vom Mieter nicht nutzbaren Garten nicht als Gartenpflegekosten für ansetzbar gehalten werden,80 so können sie unter Nr. 2 der Anlage 3 zu § 27 II. BV als Wasserversorgungs- und Entwässerungskosten – unter Abzug des Rabatts für Sprengwasser – angesetzt werden.
Soweit Gärten und/oder Grünflächen ausschließlich vom Vermieter oder einem Mieter allein genutzt werden, sind die dafür entstehenden Kosten nicht auf die anderen Mieter umlegbar.81
Umstritten ist, ob allein die vorteilhafte Gestaltung der Gartenanlage – der sog. " Blick ins Grüne" – ausreicht, um die Gartenpflegekosten auf den Mieter umlegen zu dürfen.82
Pflegt der Eigentümer selbst die Grünanlage, so kann er die dafür ersparten Betriebskosten – allerdings nur eingeschränkt – ansetzen. Nicht ansetzbar ist die Umsatzsteuer, die ein Dritter berechnen müßte. Im übrigen kann der volle Lohn nur für eine gleichwertige Leistung des Eigentümers – der z. B. selbst Garten- und Landschaftsbauingenieur ist – angesetzt werden. Ist der Vermieter nicht Fachmann, kann er lediglich den Stundenlohn eines Gartenhilfsarbeiters ansetzen. Führt der Hauswart die Gartenpflegearbeiten aus, sind die hierfür anfallenden Lohnkosten als Hauswartskosten anzusetzen.
Zur Pflege von Spielplätzen gehören die Überwachung und Wartung der Einfassungen und Spielgeräte, der Bänke (einschließlich des Schutzanstrichs) sowie der ausdrücklich aufgeführte turnusmäßige Austausch des Spielsandes. Die Kosten der Erneuerung von Gehwegplatten sind jedoch ebensowenig umlagefähige Kosten der Pflege von Spielplätzen83 wie die Kosten der Reparatur von Zäunen, Bänken, Spielgeräten.84
Die Kosten für die Neuanlage eines Sandkastens gehören dagegen nicht zu den Betriebskosten, können aber – ebenso wie die Erstellung einer Grünanlage – eine Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse darstellen und unter diesem Gesichtspunkt – als Modernisierungskosten – umlegbar sein.
Zu den Kosten der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten gehören diejenigen von Höfen, Müll-, Teppichklopf- oder Wäschetrocknungsplätzen, Zugängen und Zufahrten sowie dort aufgestellter Bänke, Abfallkörbe, Teppichstangen, Wäschespinnen usw. Umlegbar sind auch insoweit die Reinigungs-, Schnee- und Eisbeseitigungs- sowie Unkrautvernichtungskosten. Handelt es sich um Zufahrten, die nur von bestimmten Mietern genutzt werden dürfen wie z. B. Zufahrten zu gesondert vermieteten Park- und/oder Einstellplätzen, so dürfen die dafür entstehenden Kosten nur auf diese Mieter umgelegt werden.
2.8. Kosten der Beleuchtung
Als Kosten der Beleuchtung sind ausschließlich die Stromkosten für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam benutzten Gebäudeteile – auch der Leuchten auf dem Privatgrundstück85 – umlagefähig. Zu den Beleuchtungskosten gehören auch die Kosten für die Hausnummern- und/oder Klingeltableaubeleuchtung. Die Kosten der Beleuchtung für nur von einzelnen Mietern benutzten Räumlichkeiten (Keller, Garagen, Hobbyräume, Werkstatträume) zählen nicht zu den allgemein umlegbaren Kosten. Diese Kosten sind vielmehr durch Zwischenzähler zu ermitteln und den einzelnen Nutzern in Rechnung zu stellen.
Die Kosten für das Ein- und Ausschalten von Beleuchtungen für gemeinsam benutzte Gebäudeteile (z. B. Umschaltung auf Nachtstrom usw.) können ebenfalls als Beleuchtungskosten umgelegt werden; erfolgt die Umschaltung durch den Hauswart, so sind die dafür anfallenden anteiligen Lohnkosten als Hauswartskosten anzusetzen.
Die Kosten für den Austausch von Glühbirnen, Leuchtstoffröhren, Sicherungen sowie die Kosten für die Reparatur von defekten Beleuchtungsanlagen für gemeinsam benutzte Gebäudeteile können auf keinen Fall als Betriebskosten umgelegt werden.86 Die Kosten eines Notstromaggregats sind dagegen als Kosten der Stromversorgung umlagefähig.87
Grundsätzlich ist Umlage nach der Wohnfläche zulässig.; das gilt auch insoweit, als Stromkosten für gemeinsam mit Gewerbebetrieben benutzte Zugänge entstehen.
2.9. Kosten der Schornsteinreinigung
Die Kehrgebühren und Gebühren für die Emissionsmessung der zentralen Heizungsanlage gehören zu den grundsätzlich verbrauchsabhängig abzurechnenden Kosten der Zentralheizung und Warmwasserversorgung. Als Kosten der Schornsteinreinigung dürfen daher nur die Kehrgebühren für die Einzelöfen, Kamine, Feuerstellen der Etagenheizungen sowie Lüftungsanlagen und ähnliche Einrichtungen einschließlich der Emissionsmessung umgelegt werden. Soweit neben der Zentralheizung in einzelnen Wohnungen noch Einzelöfen verblieben sind, dürfen die Schornsteinfegerkosten für die Schornsteinzüge zu diesen Einzelöfen nur auf diejenigen Mieter umgelegt werden, die weiterhin (neben der Zentralheizung) Einzelöfen unterhalten. Auch die Kosten für Gutachten für derartige Einzeleinrichtungen (ohne Instandhaltungskosten) können berücksichtigt werden, nicht dagegen die Kosten des Ausbrennens und Ausschleuderns der Schornsteinzüge zu den Einzelöfen.
Ferner können auch die Kosten der Belüftungsprüfung bei innenliegenden Bädern umgelegt werden, wenn diese Prüfung nach der Kehrordnung zum Aufgabenbereich des Schornsteinfegers gehört. Die Kosten der Belüftungsprüfung können auf alle Wohnungen des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit umgelegt werden, ohne Unterscheidung nach Wohnungen mit innen- oder außenliegenden Bädern.
2.10. Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung
Umlagefähig sind zunächst die Kosten der Sachversicherungen für das Gebäude gegen Feuer-, Sturm- und Wasserschäden sowie der übrigen aufgeführten Sachversicherungen. Auch die Kosten anderer Sachversicherungen können umgelegt werden. Dazu zählen u. a. eine Hausbock-88 und/oder Schwammversicherung oder eine landesrechtlich vorgeschriebene Sachversicherung. Die Kosten der Versicherung, die nur für die Verwaltungsräume abgeschlossen worden ist, sind nicht als Betriebskosten ansetzbar.
Umstritten ist, ob die Kosten für die Versicherung der Aufzugssprech- und Signalanlage umlagefähig sind.89 Die Gebäudehaftpflichtversicherung, deren Kosten ebenfalls umlagefähig sind, ist die Versicherung des Hauseigentümers/Vermieters gegen Ansprüche Dritter, die durch das Gebäude (z. B. herabfallende Dachziegel) geschädigt werden (Gebäudehaftpflichtschäden). Die private Haftpflichtversicherung des Hauseigentümers/Vermieters (z. B. Versicherung gegen Schäden, die er selbst oder seine Angehörige Dritten verursachen) fällt ebensowenig darunter wie die Haftpflichtversicherung für die Hausverwaltung (z. B. gegen Schäden, die durch die Hausverwaltung bei ihrer Tätigkeit verursacht werden). Daher fällt auch nicht die Kfz-Haftpflicht für das Dienstauto der Hausverwaltung unter die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung.
Zu der Gebäudehaftpflichtversicherung gehört jedoch auch die Haftpflichtversicherung gegen Schäden, die durch eine Gemeinschaftsantenne des Hauses Dritten entstehen können (z. B. durch herabfallende Antennenteile) oder durch den Aufzug.
Zu den ausdrücklich genannten Kosten der Öltankversicherung gehören auch diejenigen der Gewässerschadensversicherung. Auch die Kosten einer Gastankversicherung dürften umlegbar sein.
Ferner sind auch die Kosten der Betriebshaftpflichtversicherung für den Fahrstuhl90 ebenso umlegbar wie die Kosten für die Haftpflicht-Versicherung der Aufzugssprech- und Signalanlage.91
Auch Kosten für neu abgeschlossene Versicherungen können als Betriebskosten umgelegt werden, soweit sie im Rahmen einer ordentlichen Geschäftsführung notwendig waren. Daher sind auch die Prämien der zum Teil nach Landesrecht vorgeschriebenen Pflichtversicherungen gegen Elementarschäden (z. B. Erdbeben oder Überschwemmung) und/oder gegen Bergschäden umlegbar.92
Die Kosten der Haftpflichtversicherungen gegen Schäden, die aus der Verletzung der Verkehrssicherungspflicht des Eigentümers/Vermieters resultieren (z. B. Verletzung der Streupflicht) sind nicht als Betriebskosten umlegbar. Ebensowenig umlagefähig sind auch die Kosten für Reparaturversicherungen93 oder Mietverlustversicherungen, eine Rechtsschutz-Versicherung und/oder die Beiträge zur gesetzlichen Unfallberufsgenossenschaft für die Hausverwaltung. Die Pflichtbeiträge zur gesetzlichen Unfallversicherung (Unfallberufsgenossenschaft), die für den Hauswart gezahlt werden, sind als Hauswartskosten umlegbar, nicht jedoch als Versicherungskosten.
Fallen in dem Gebäude oder der Wirtschaftseinheit erhöhte Versicherungskosten (z. B. für die Brandversicherung wegen einer Risikoerhöhung durch ein feuergefährliches Gewerbe oder wegen anderer Einstufung des bisherigen Wohngebäudes in eine andere Versicherungsklasse) an, so müssen die entstehenden Mehrkosten vorweg abgezogen und auf den Gewerberaummieter umgelegt werden.94
Grundsätzlich ist die Umlage sämtlicher Versicherungskosten nach der Wohn- oder Nutzfläche des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit zulässig. Handelt es sich jedoch um eine Glasbruchversicherung, so ist zumindest dann eine Umlage nach den Fensterflächen notwendig, wenn sich in dem Gebäude oder der Wirtschaftseinheit Geschäftsräume mit einer größeren Fensterfläche (z. B. Schaufenster) als derjenigen der Wohnungen befinden.95
2.11. Hauswartskosten
Die Kosten für den Hauswart sind ebenfalls nur insoweit umlagefähig, als sie ortsüblich sind und dem Gebot der Wirtschaftlichkeit entsprechen.96 Als Hauswartskosten sind nicht umlegbar diejenigen Kosten, die durch Reparaturen, Schönheitsreparaturen und/oder Verwaltungsleistungen des Hauswarts entstehen. Erst Recht sind die Kosten für sonstige Tätigkeiten des Hauswarts nicht als Betriebskosten auf die Mieter umlegbar, die allein für den privaten Zweck des Vermieters erfolgen (z. B. Reinigung der Wohnung des Vermieters).
Zu den als Betriebskosten umlagefähigen Hauswartskosten gehören:
– Verkehrssicherung:
Überwachung der Brandschutzvorschriften, Beseitigung von Stolpergefahren, Frostschutz, Bedienung des Rückstauventils bei Kanalverstopfung,
– Bedienung, Überwachung und Pflege der haustechnischen Anlagen:
Bedienung der Wasserversorgungs- und Entwässerungsanlagen, der Heizung, des Aufzuges, der Warmwasserversorgung einschließlich Reinigung der Gasetagenheizung,
– Reinigung und Pflege von Gemeinschaftsflächen:
Reinigung von Treppenhaus, Keller, Boden, Hof, Zuweg, Straßenreinigung einschließlich Schneefegen, Gartenpflege einschließlich Rasenmähen, Gehölzschnitt, Einweisung von beauftragten Fremdfirmen (für Hausreinigung, Gartenpflege, haustechnischen Kundendienst, Lieferanten),
– Wach- und Schließdienst:
für Haus- und Kellertüren, Treppenhaus-Entrauchung, periodische Rundgänge zur Abwehr von Kellereinbrüchen.
Zu den nicht als Betriebskosten umlagefähigen Hauswartskosten gehören
– Veranlassung von Instandhaltungsmaßnahmen:
Mängelmeldungen an die Verwaltung, Entgegennahme von Mängelanzeigen von seiten der Mieter, Verhandlungen über und Vergabe von Reparaturaufträgen, Einweisung und Überwachung der Handwerker, Abzeichnen der Stundenlohnzettel,
– Vornahme von (auch kleineren) Instandhaltungsmaßnahmen:
Auswechseln von Glühbirnen im Hausflur, in der Hausbeleuchtung oder im Klingeltableau,97 Reparatur von defekten Wasserinstallationen (einschließlich Dichtungsscheibe am Wasserhahn erneuern),Reinigen von Abflüssen (Badewanne, Spülbecken, Handwaschbecken), Entkalken von Mischbatterien, Ausführung von Schönheitsreparaturen und sonstigen kleineren Instandhaltungsmaßnahmen,
– Verwaltungsleistungen:
Verteilung von Mieterhöhungen und Rundschreiben an die Mieter, Mitwirkung bei der Wohnungsabnahme und Wohnungsübergabe (Besichtigung nebst Ausfüllen des Abnahme- oder Übergabeprotokolls), Führen einer Mieterliste, Auswechseln der Namensschilder an der Haus-/Wohnungstür, am Briefkasten, am Keller,98 Kassieren von Wassergeld.99Führt der Hauswart neben Hauswartstätigkeiten im engeren Sinne sonstige Tätigkeiten aus, so sind die Gesamtkosten verhältnismäßig aufzuteilen und nur die auf die Hauswartstätigkeit im engeren Sinne anfallenden Kosten als Betriebskosten ansetzbar.100
Für die Abgrenzung der umlegbaren Hauswartskosten von den nicht umlegbaren sonstigen (z.B. Reparatur- und Verwaltungs-)Kosten sind unternehmenseinheitliche Schätzwerte nicht geeignet; denn dabei bleiben die örtlichen Gegebenheiten der Wohnanlage (z. B. viel oder wenig Haustechnik, mehr oder weniger Einsatz von Fremdfirmen) unberücksichtigt. Auch regionaleinheitliche Quoten101 sind bedenklich. Vielmehr muß der in den Hauswartskosten enthaltene Anteil von umlagefähigen Hauswartskosten von demjenigen der nicht umlagefähigen (z. B. Reparatur- und Verwaltungs-)Kosten genau abgegrenzt werden.102 Dazu ist es erforderlich, entweder in dem Hauswartsdienstvertrag den auf die einzelnen Tätigkeiten (Hauswart, Reparaturen, Verwaltung, sonstige Dienstleistungen) entfallenden Zeitanteil vertraglich festzulegen oder mehrere Verträge mit getrennten Vergütungen für die unterschiedlichen Leistungen mit dem Hauswart abzuschließen. Bei Altverträgen, in denen diese Aufschlüsselung noch nicht vorgenommen worden ist, empfiehlt es sich, den Hauswart in periodischen Abständen Formulare ausfüllen zu lassen, in denen vermerkt wird, wieviel Zeit er für die reinen Hauswartstätigkeiten aufwendet und wieviel für die reinen Reparatur- und Verwaltungsleistungen. Entsprechend den aus diesen Formularen (Tagebüchern) ersichtlichen Anteilen der einzelnen Leistungen wäre dann der auf die reinen Hauswartstätigkeiten entfallende Anteil herauszurechnen und die reine Hauswartsvergütung als Betriebskosten auf die Mieter umzulegen.
Als Hauswartskosten sind die Personalkosten umlagefähig: Darunter fallen die Vergütung und die Lohnnebenkosten (Sozialbeiträge einschließlich der Arbeitgeberanteile, Beiträge zur betrieblichen Altersversorgung, Pflichtbeiträge für die Unfall-Berufsgenossenschaft, pauschale Lohnsteuerbeträge), die zusätzlichen Kosten der Krankheits- und Urlaubsvertretung103 und alle geldwerten Leistungen, die der Vermieter dem Hauswart für seine Arbeit gewährt. Dazu gehören ferner die Aufwandsentschädigung, Pauschale usw. insbesondere bei nebenamtlicher Tätigkeit. Wird auf die Vergütung die Miete für die Hauswartswohnung angerechnet, so ist auch der entsprechende Mietanteil als Vergütungsanteil des Hauswarts umlegbar, bei verringertem Mietzins die Differenz zu der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Die vom Vermieter selbst erbrachten Hauswartsleistungen dürfen ebenfalls angesetzt werden.104 Der Vermieter darf jedoch nur diejenigen Beträge ansetzen, die für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers angesetzt werden könnten, ohne die Umsatzsteuer des Fremdunternehmers (§ 27 Abs. 2 II. BV). Insoweit dürften insbesondere Abgrenzungsschwierigkeiten zu den von dem Vermieter zu erbringenden Verwaltungsleistungen bestehen.
Die auf Grund eines Hausmeisterdienstvertrages an ein Hausbetreuungsunternehmen geleistete angemessene Vergütung kann der Vermieter nur insoweit als Betriebskosten auf die Mieter umlegen, als sie zulässigerweise vereinbarte Hausmeisterleistungen betreffen;105 daher sind aus den entsprechenden Vergütungen wiederum die auf die Reparatur- und/oder Verwaltungsleistungen entfallenden Vergütungen herauszurechnen.
Der Ansatz sogenannter Gemeinkosten (anteilige Kosten für das Hausmeisterbüro, Geschäftsführung, Betriebseinrichtung, Telefon) ist nicht zulässig.
Materialkosten (z. B. Kosten für Reinigungsmittel und Reinigungsgeräte, Gartenpflegegeräte usw.) sind nicht als Hauswartskosten umlegbar, sondern müssen den anderen Betriebskostenarten zugeordnet werden.
2.12. Kosten des Betriebs der Gemeinschaftsantenne
Die Stromkosten der Verstärker für die Hausanlage der Gemeinschaftsantenne müssen grundsätzlich durch Zwischenzähler ermittelt werden. Lediglich wenn die Kosten oder Gebühren eines Zwischenzählers höher sind als die Stromkosten der Antenne, können die Kosten des Betriebsstroms der Gemeinschaftsantenne verbrauchsnah geschätzt werden, indem der
Strompreis x Anschlußwert x Betriebstage x 24 Stunden
zugrunde gelegt wird.106 Für die regelmäßige Prüfung der Antenne kann der Vermieter einen Wartungsvertrag abschließen; sofern dieser jedoch auch die Reparatur der schadhaften Teile umfaßt (sog. Vollwartungsvertrag), sind diese Kosten herauszurechnen.
Zu den Kosten der Gemeinschaftsantennenanlage gehören auch die Leasinggebühren für eine nicht zur Wirtschaftseinheit gehörende Anlage107 zuzüglich der gesondert anfallenden (nicht in der Leasinggebühr erfaßten) Stromkosten. Hier ist der gesamte Rechnungsbetrag ansetzbar ohne Unterscheidung nach Prüfungs- und Einstellungskosten einerseits und Reparaturkosten andererseits. Nicht umlegbar sind die Abschreibungen auf die Antenne, die für den preisgebundenen (öffentlich-geförderten) Sozialbau vielmehr bereits in § 25 II. BV erfaßt sind.
2.13. Kosten des Betriebs der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteilanlage
Darunter fallen die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft einschließlich der Einstellung durch einen Fachmann oder das Nutzungsentgelt für eine nicht zur Wirtschaftseinheit gehörende Antennenanlage. Zu den laufenden monatlichen Grundgebühren gehören die monatlichen Entgelte für die Breitbandanschlüsse, die an die Telekom bzw. eine Kabelservicegesellschaft von dem Vermieter zu zahlen sind. Diese Grundgebühren sind von den durch die einzelnen Mieter zu entrichtenden Rundfunk- und Fernsehgebühren zu unterscheiden, welche von der Gebühreneinzugszentrale (GEZ) für die öffentlich-rechtlichen Rundfunkanstalten erhoben werden.
Die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft einschließlich der Einstellung durch einen Fachmann oder das Nutzungsentgelt für eine nicht zur Wirtschaftseinheit gehörende Antennenanlage können nach der Wohnfläche des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit auf die Mieter umlegt werden. Die laufenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandkabelanschlüsse sind hingegen nach der Zahl der angeschlossenen Wohneinheiten nur auf diese umzulegen. Auch derjenige Mieter, der den vorhandenen Kabelan-
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schluß nicht nutzt, ist verpflichtet, die Grundgebühren zu tragen.
Bestehen Gemeinschaftsantennenanlage und Breitbandkabelanschluß nebeneinander, so haben diejenigen Mieter, die einer Entfernung der Gemeinschaftsantennenanlage widersprochen haben, die Betriebskosten für das Kabelfernsehen und die Gemeinschaftsantenne zu tragen. Die Betriebskosten für die fortbestehende Gemeinschaftsantennenanlage sind in diesem Fall nur auf diejenigen Mieter (nach der Wohnfläche) umzulegen, die noch an die Gemeinschaftsantennenanlage (neben dem Kabelfernsehen) angeschlossen sind.
2.14. Kosten des Betriebs der maschinellen Wascheinrichtung
Darunter fallen die Kosten einer allen Mietern des Hauses oder der Wirtschaftseinheit zugänglichen Wascheinrichtung, der zumindest eine Waschmaschine zur Verfügung stehen muß; ob daneben auch eine Wäscheschleuder, Trockengerät oder eine Bügelmaschine genutzt werden kann, ist unerheblich. Sind auch Wäscheschleudern, Trockengeräte und Bügelmaschinen nutzbar, so sind auch die dafür entstehenden Kosten umlegbar.
Umlagefähig sind die Kosten des Betriebsstroms der maschinellen Wascheinrichtung, auch die Kosten der Überwachung, Pflege und Reinigung. Die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung der Wascheinrichtung sind grundsätzlich unter den sonstigen Kosten der Wasserversorgung- und Entwässerung anzusetzen. Reparaturkosten sind nicht als Betriebskosten umlegbar. Die Kosten der Reinigung der Waschküche sind nicht als Kosten der maschinellen Wascheinrichtung, sondern lediglich als Kosten der Hausreinigung oder als Kosten des Hauswarts anzusetzen, falls dieser die Reinigung der Waschküche durchführt.
Die Kosten der maschinellen Wascheinrichtung dürfen nur auf die jeweiligen Benutzer dieser Einrichtung umgelegt werden, wobei dem Gebrauch Rechnung zu tragen ist (Vorauszahlungen auf den voraussichtlichen Umlegungsbetrag sind unzulässig). Daher bietet sich eine Umlage der Kosten durch Münzautomaten oder Waschbons an. Eine Abrechnungspflicht dürfte insoweit nicht bestehen. Fraglich ist, ob das Entgelt für einen Wasch-, Trocken- und Bügelvorgang auch nach den Amortisationskosten berechnet werden darf. Ist dies vertraglich vereinbart, ist das unproblematisch. Fehlt dagegen eine Vereinbarung über die Umlage der Amortisationskosten als Teil des für die Benutzung der maschinellen Wascheinrichtung zu entrichtenden Entgelts, kann der Mieter davon ausgehen, daß das Entgelt nur zur Deckung der laufenden Kosten erhoben wird.
2.15. Sonstige Betriebskosten
Sonstige Betriebskosten sind umlegbar, wenn in der Umlagevereinbarung auf die Anlage 3 zu § 27 der II. BV Bezug genommen worden ist. Sind jedoch nur einzelne Betriebskosten ohne Bezug auf die Anlage 3 im Mietvertrag aufgeführt, ist die Vereinbarung über „sonstige Betriebskosten“ zu unbestimmt. Erst recht können dann nicht andere Positionen über die „sonstigen Betriebskosten“ aufgefangen werden, die in dieser Aufzählung nicht genannt sind.
Im einzelnen kommen insbesondere Bedienungs-, Betriebs-, Strom- und Wartungskosten für die Haustechnik in Betracht, und zwar für Müllschlucker, oder Müllabsauganlagen, Müllverdichter, Abfallsortieranlagen, Abwasserreinigungsanlagen (Filterung, Neutralisation, Ölabscheider bei Garagen, Reinigung von Abflußsieben, Gullys,108 Reinigung von Abwasserrohren). Auch die Kosten für Blitzschutzanlagen einschließlich der Kosten für eine TüV-Abnahme109 sind ebenso wie die Kosten für Feuerlöscher, einschließlich Auffüllen von Löschpulver110 umlegbar, ebenso die Kosten der Rückstausicherung, Alarmanlage, Fernsehüberwachung von Haustür und Gebäuderückfront, der Rolltore für Tiefgaragen. Auch Bewachungskosten für Gewerbeeinheiten111 sowie die Stromkosten für die Entlüftungsanlagen für die Küche und das WC112 sind als sonstige Betriebskosten umlegbar, nicht dagegen die Kosten der Wartung einer Rauchabzugsanlage.113 Zu den als Betriebskosten umlegbaren Kosten gehören auch die an eine Berufsgenossenschaft zu zahlenden Pflichtbeiträge sowie die Kosten für die Lüftungsanlage. Schließlich gehört auch der kathodische Schutz für Rohrleitungen und Tanks sowie bedarfsweise die Erneuerung der Opferanoden zu den sonstigen Betriebskosten.114
Umstritten ist, ob auch die Kosten der Dachrinnenreinigung115 und die Kosten der Dachrinnenbeheizung116 als sonstige Betriebskosten umlegbar sind.
Auf keinen Fall als sonstige Betriebskosten umlegbar sind Girokosten (auch nicht, wenn nachträglich im preisfreien Wohnraum vereinbart),117 Reparaturkosten (z. B. Austausch von Glühbirnen,118 Sicherungen usw.), Mieterwechselkosten, Mietverlustversicherung,119 Rechtsschutzversicherung, Gastankmieten (weil bei Kauf ebenfalls keine Betriebskosten).120
Um die Umlagefähigkeit sonstiger Betriebskosten zu sichern, empfiehlt es sich, diese ausdrücklich im Mietvertrag aufzuführen.
Die Kosten für einen Pförtner können daher nur dann umgelegt werden, wenn dies ausdrücklich vereinbart wird.121 Bewachungskosten für Gewerberäume können im Einzelfall ebenfalls als Betriebskosten umgelegt werden.122
3. Zusammenfassung
Die Umlage von Betriebskosten auf den Mieter bedarf stets einer gesonderten Vereinbarung. Diese sollte nicht nur auf die Anlage 3 zu § 27 II. BV Bezug nehmen, sondern insbesondere die sonstigen Betriebskosten ausdrücklich aufzählen, die vom Mieter neben den übrigen Betriebskosten der Anlage 3 zu § 27 II. BV zu tragen sind. Der Wohnraummieter braucht nur die enumerativ in der Anlage 3 aufgezählten Betriebskosten zu tragen. Mit dem Gewerberaummieter kann auch die Umlage weiterer Betriebskosten vereinbart werden. Verwaltungskosten und Reparaturkosten sind keine Betriebskosten, mit dem Wohnraummieter kann auch die Umlage als Betriebskosten nicht vereinbart werden. Soweit in einem Pauschalvertrag auch Verwaltungs- und/oder Reparaturleistungen
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vereinbart werden (z. B. für Fahrstuhl durch Vollwartungsvertrag), müssen die darauf entfallenden Kosten aus den Gesamtkosten eliminiert werden. Auf die Wohnraummieter dürfen nur die für Wohnraum anfallenden Betriebskosten umgelegt werden; daher müssen die Mehrkosten für Gewerberaum vorweg abgezogen werden. Maßgebend für die Umlagefähigkeit der Betriebskosten ist jeweils die sich aus der Anlage 3 zu § 27 II. BV ergebende Definition der entsprechenden Betriebskostenart. Die Umlagefähigkeit der darin aufgezählten Betriebskosten kann ferner dadurch eingeschränkt sein, daß der Vermieter seine Verpflichtung zur ordnungsgemäßen Wirtschaftsführung123 verletzt hat.
Fußnoten:
1
OLG Köln, WuM 1991, 357; BayObLG, WuM 1984, 104 = GE 1984, 527 = ZMR 1984, 203 u. 353; OLG Düsseldorf, ZMR 1984, 20; OLG Hamm, ZMR 1997, 592 = WuM 1997, 542 = GE 1997, 1169; Barthelmess, MHG, § 4 Rdn. 7; von Brunn, in: Bub/Treier, III. A 34; Fischer-Dieskau/Geldmacher, BGB, § 546 Anm. 7; Emmerich/Sonnenschein, MHG, § 4 Rdn. 2 a; Sternel, III 31; von Seldeneck, Betriebskosten im Mietrecht, 1. Aufl. 1999, S. 28 Rdn. 1034, S. 87 Rdn. 2109ff.).
2
AG Lübeck, WuM 1986, 92.
3
OLG Hamm, GE 1997, 1169 = NZM 1998, 18 = ZMR 1997, 592; BayObLG, NJW 1984, 1761.
4
LG Berlin, ZMR 1996 (Heft 9), S. IX Nr. 2.
5
OLG Hamm, GE 1997, 1165 = ZMR 1997, 594.
6
OLG Celle, NZM 1999, 501.
7
BGH, GE 1999, 980 = ZMR 1999, 691.
8
OLG Frankfurt/Main, NZM 2000, 243.
9
OLG Koblenz, WuM 1986, 50 = ZMR 1986, 87 = GE 1986, 227 = NJW 1986, 995; OLG Karlsruhe, GE 1988, 579 = ZMR 1988, 261 = WuM 1988, 204.
10
OLG Celle, NZM 1999, 501.
11
LG Berlin, Urteil vom 30.3.2000 – 62 S 528/99 –.
12
LG Bonn, ZMR 1996 (Heft 3), S. IV Nr. 18.
13
LG Berlin, Urteil vom 3.2.1998 – 64 S 324/97 –, ZMR 1998, 429.
14
Vgl. dazu Hundertmark, ZOV 1994, 241.
15
Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 2.Aufl. 2000, A., Rdn. 33.
16
LG Frankfurt/M., ZMR 1997, 642 f.; Schmid, ZMR 1998, 257 [260]; Laug, WuM 1973, 171; Windisch, WuM 1997, 629 f.
17
OLG Frankfurt/M., NZM 2000, 243.
18
LG Saarbrücken, NZM 1999, 458.
19
Vgl. OLG Celle, Urteil vom 7.6.1988 – 14 U 238/87 –, bei Pfeifer, 10.3.4: Bei einem Druck von 6 bar und einem Loch von 5 mm Durchmesser fließen im Monat 960 m3 Wasser aus.
20
AG Neuss, DWW 1988, 284; LG Berlin, GE 1992, 385.
21
Pfeifer, Mietprax, Fach 2 Rdn. 20.
22
Langenberg, A., Rdn. 43 m. w. Nachw.
23
OLG Hamm, DWW 1983, 278 = MDR 1984, 146 = ZMR 1984, 14; AG Duisburg, ZMR 1993, 172.
24
AG Dortmund, DWW 1992, 181.
25
AG Bergisch-Gladbach, WuM 1984, 230.
26
LG Lübeck, WuM 1991, 482; AG Rosenheim, DWW 1994, 360.
27
AG Altena, WuM 1982, 2; AG Wesel, WuM 1990, 443.
28
LG Berlin, GE 1984, 83.
29
AG Lörrach, WuM 1995, 593.
30
OLG Hamm, WuM 1982, 201.
31
AG Görlitz, WuM 1996, 48 f.
32
LG Karlsruhe, WuM 1996, 230.
33
AG Salzgitter, WuM 1996, 285.
34
LG Hamburg, WuM 1989, 640; Barthelmess, MHG, § 4 Rdn. 3.
35
Schmid, ZMR 1998, 257 [260].
36
AG Bergisch-Gladbach, WuM 1985, 369.
37
Fischer-Dieskau/Heix, NMV, § 21 Anm. 3.
38
A. A. AG Schöneberg, GE 1997, 51.
39
OLG Düsseldorf, GE 2000, 888 [889].
40
BGBl. I, S. 173, 205.
41
So zutreffend Langenberg, A., Rdn. 54.
42
Bekanntmachung des Bundesarbeitsministers vom 28. 12. 1989, BArbBl. 1990, S. 87.
43
AG Hamburg, WuM 1987, 126; Beuermann, MHG, § 4 Rdn. 28 b; Fischer-Dieskau/Schwender, § 27 II. BV Anm. 8; Langenberg, A., Rdn. 55.
44
LG Berlin, GE 1987, 517.
45
LG Berlin, WuM 1986, 187 f. = ZMR 1986, 168.
46
Vgl. dazu näher Langenberg, A., Rdn. 59.
47
LG Essen, WuM 1991, 702: 50 Prozent; LG Berlin, GE 1988, 463: 35 Prozent; LG Berlin, GE 1982, 778, GE 1988, 523; AG Charlottenburg, GE 1991, 883: 20 Prozent.
48
AG Köln, ZMR 1995, Heft 6, S. VIII.
49
Langenberg, ZMR 1998, 257 [258].
50
Wie z. B. die des LG Hamburg, WuM 1989, 640.
51
So LG Berlin, GE 1988, 523.
52
LG Berlin, GE 1994, 765 = MM 1994, 279; AG Freiburg/Br., WuM 1993, 745; LG Duisburg, WuM 1991, 597; OLG Düsseldorf, NJW-RR 1986, 95 – Wohnungseigentum –; a. A. AG Schöneberg, MM 1994, 68 und LG Braunschweig, WuM 1990, 558.
53
AG Trier, NJW-RR 1989, 170.
54
BGH, ZMR 1985, 120; zur Streupflicht: Gather, DWW 1990, 6.
55
Vgl. dazu LG Berlin, GE 1986, 1121; LG Hamburg, WuM 1989, 640.
56
LG Berlin, GE 1986, 1121; a. A. AG Solingen, WuM 1979, 239.
57
Bejahend: LG Berlin, GE 1986, 1121; GE 2000, 539; verneinend: LG Hamburg, WuM 1985, 390; AG Lörrach, WuM 1996, 628; Langenberg, A., Rdn. 62.
58
So auch Langenberg, A., Rdn. 63.
59
AG Münster, WuM 1995, 36.
60
Vgl. dazu OLG Köln, ZMR 1995, 69.
61
LG Berlin, GE 1998, 681.
62
LG Berlin, GE 1995, 941 = ZMR 1995, 353; GE 1998, 681.
63
LG Berlin, GE 1995, 941 = ZMR 1995, 353; MM 1996, 327; GE 1986, 1121; AG Schöneberg, GE 1989, 251; a. A. LG Berlin, GE 1986, 122 [125]: Vermieter braucht nicht zunächst den für die Verunreinigung Verantwortlichen festzustellen – vgl. dazu auch Praxistip in GE 2000, 386 f.
64
AG Köln, WuM 1985, 368.
65
LG Siegen, WuM 1992, 630; LG Köln, WuM 1997, 230; AG Köln, WuM 1992, 630; AG Hamburg, WuM 1993, 619; AG Oberhausen, WuM 1996, 714.
66
AG Oberhausen, WuM 1996, 714.
67
AG Köln, WuM 1992, 630.
68
OLG Frankfurt/M., WuM 1992, 57 [61].
69
Fischer-Diskau/Pergande/Schwender, Kommentar zur II. Berechnungsverordnung, Ergänzungslieferung März 1987, S. 79.
70
LG Frankfurt/M., WuM 1992, 545.
71
LG Hamburg, WuM 1989, 614; Langenberg, A. Rdn. 75.
72
LG Hamburg, WuM 1994, 695; Beuermann, MHG, § 4 Rdn. 30; Hertle, ZMR 1990, 406; Pfeifer, 2.15.2.; Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 5. Aufl. 1999, Rdn. 4113; Sternel, III 350; Langenberg, A. Rdn. 74.
73
AG Schöneberg, GE 1996, 477.
74
LG Karlsruhe, WuM 1996, 230.
75
LG Berlin, GE 2000, 539.
76
LG Berlin, GE 1986, 1121 ff.
77
LG Berlin, GE 1986, 1121 ff.; OLG Düsseldorf, GE 2000, 888 [889].
78
LG Berlin, GE 1988, 355.
79
AG Tiergarten, GE 1997, 51; Schmid, ZMR 1998, 257 [260].
80
LG Karlsruhe, WuM 1996, 230; AG St. Goar, DWW 1990, 152; Barthelmess, a.a.O, § 4 MHG Rdn. 3; a. A. Schmid, a.a.O, Rdn. 4107; LG Hamburg, WuM 1995, 32.
81
LG Berlin, Urteil vom 7.6.1994 – 64 S 27/94 –; LG Berlin, GE 1998, 1339; AG St. Goar, DWW 1990, 152; AG Löbau, WuM 1994, 163; AG Spandau, MM 1994, 68; AG Hamburg, WuM 1995, 652; Hertle, ZMR 1990, 408; Schmid, ZMR 1998, 257 [259].
82
Bejahend: Fischer-Dieskau/Schwender, II. BV, § 27 Anm. 11; Langenberg, A., Rdn. 77; LG Hamburg, Urteil vom 21.12.1993 – 316 S 325/91 –, ZMR 1995, 32; Schmid, Rdn. 4107; verneinend: LG Karlsruhe, WuM 1996, 230; AG Köln, WuM 1996, 230; AG Essen, WuM 1978, 155; Barthelmess, MHG, § 4 Rdn. 3.
83
AG Stuttgart-Bad Cannstatt, WuM 1996, 481.
84
A. A. Langenberg, A., Rdn. 78; Beuermann, MHG, § 4 Rdn. 30 b; Schmid, Rdn. 4115.
85
LG Aachen, DWW 1993, 42.
86
OLG Düsseldorf, GE 2000, 888 [889] m. w. Nachw.
87
AG Koblenz, NZM 2000, 238.
88
LG Hamburg, WuM 1989, 191.
89
Bejahend: LG Berlin, GE 1987, 517; a. A. LG Berlin, WuM 1986, 187 = ZMR 1986, 168.
90
LG Berlin, WuM 1986, 187 f. = ZMR 1986, 168; AG Wedding, GE 1985, 1035.
91
LG Berlin, GE 1987, 517.
92
Pfeifer, Mietprax, Fach 2 Rdn. 108.
93
AG Köln, WuM 1990, 556.
94
LG Berlin, ZMR 1992, Heft 6, Beilage, S. VII Nr. 19.
95
LG Stuttgart, WuM 1989, 521.
96
AG Köln, NZM 1998, 305.
97
LG Köln, ZMR 1993, Heft 3, S. IV Nr. 23; OLG Düsseldorf, GE 2000, 888 [889].
98
AG Hannover, WuM 1984, 169.
99
LG Köln, ZMR 1993, Heft 3 S. IV Nr. 23.
100 AG Wuppertal, ZMR 1994, 372; AG Hannover, WuM 1994, 435; Schmid, ZMR 1998, 257.
101 Z. B. LG Köln, ZMR 1992, 115: 50 % zu 50 %; LG Hamburg, Urteil vom 15.1.1991 – 316 S 402/88 –: 10 % zu 90 %.
102 LG Frankfurt/M., NJWE-MietR 1996, 267; AG Dortmund, NJWE-MietR 1996, 225 = ZMR 1996, 387.
103 AG Hamburg, ZMR 1997, 154.
104 So zutreffend Pfeifer, Mietprax, Fach 2 Rdn. 116; Beuermann, Miete und Mieterhöhung, § 4 MHRG Rdn. 31 d; a. A. LG Lübeck, WuM 1987, 360; LG Wiesbaden, WuM 1984, 82.
105 LG Frankfurt/M., WuM 1996, 561 = NJWE-MietR 1996, 267.
106 Vgl. LG Berlin, GE 1984, 83.
107 LG Berlin, WuM 1990, 559.
108 AG Tiergarten, GE 1996, 1435.
109 AG Bremervörde, WuM 1987, 198.
110 Vgl. LG Berlin, GE 1986, 1125; AG Neuss, ZMR 1994, Heft 9, S. XII, Nr. 23.
111 OLG Celle, NZM 1999, 501.
112 LG Berlin, GE 1994, 1381; LG Frankenthal, NZM 1999, 958; AG Köln, ZMR 1996, Heft 9, S. XII Nr. 19.
113 LG Berlin, NZM 2000, 27.
114 Pfeifer, Mietprax, Fach 2, Rdn. 137.
115 Dafür: AG Lüdenscheid, WuM 1987, 87; AG Tiergarten, GE 1996, 1435; dagegen: AG Spandau, MM 1986, 332; LG Berlin, MM 1994, 66 und GE 1994, 1381; LG Berlin, Urteil vom 12.3.1996 – 64 S 32/95 –.
116 Dafür: AG Lüdenscheid, WuM 1987, 87; dagegen AG Freiburg, WuM 1989, 28.
117 OLG Karlsruhe, GE 1988, 579 = ZMR 1988, 261.
118 OLG Düsseldorf, GE 2000, 888 [889].
119 AG Charlottenburg, MM 1994, 66.
120 AG Kreuznach, WuM 1989, 310.
121 A.A LG Köln, Urteil vom 12.2.1997 – 10 S 463/96 –, DWW 1997, 125 = NJW-RR 1997, 1231 = WuM 1997, 230: In einer großen Wohnanlage können die Kosten für einen Pförtner gemäß § 27 II. BV Anl. 3 Nr. 14 umgelegt werden.
122 OLG Celle, NZM 1999, 501.
123 Vgl. dazu u. a. Schmid, GE 2000, 160; von Seldeneck, S. 155ff., Rdn. 2602ff.
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ZMR 2001/ Januar [S. 1-76]/ Aufsätze [S. 1-17]/001 - Betriebskostenarten und deren Abwälzung
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