Nebenkosten innerhalb eines Mietverhältnisses - Mietobjekt Haus

Liebe/-r Experte/-in,

zuerst einmal hoffe ich das Ihr alle gut in das neue Jahr gekommen seid.

Meine Farge an Euch:

ich wohne zur Zeit zur Miete in einem Haus im Wald. Das besondere daran ist das es nicht an das Kanalsystem angeschlossen ist. Das bedeutet wir beziehen unser Wasser aus einem Brunnen und entsorgen es über eine Biokläranlage. Trotzdem haben wir sehr hohe Nebenkosten.
Mich würde interessieren ob all diese Posten auf den Mieter umgelegt werden dürfen oder ob der ein oder andere Posten vom Vermieter getragen werden muß.

Auflistung der Posten:
. Wohngebäudeversicherung
. Haftpflichtversicherung Haus und Grundbesitz
. Haftpflichtversicherung Öltank
. Haftpflichtversicherung Kläranlage
. Müllabfuhr, Grundgebühr
. Grundsteuer
. Schornsteinfeger
. Abwasser-Analyse
. Fäkalschlammentsorgung
. Trinkwasser-Analyse, mikrobiologisch
. Wartung Kläranlage
. Wartung Heizung

Im ganz besonderen interessieren mich dabei auch die Versicherungen.

Vielen Dank für Eure Antworten im voraus.

Lieben Gruß P.

Hallo P.,
im Grunde kommt es darauf an, welche Nebenkosten in Euerm Mietvertrag aufgeführt sind.
Die Analysen vom Trink- und Abwasser sind eigentlich keine Posten die umlagefähig sind. Hier kommt es darauf an, ob diese turnusmäßig (also in regelmäßigen Abständen) gemacht werden müssen. Hat der Vermieter diese selbst veranlasst, dann muss er sie tragen. Sind sie aber vorgeschrieben (kommt aufs Bundesland an- so denke ich jedenfalls), dann müssten sie im Mietvertrag verankert sein.
Die Versicherungen sind umlagefähig. Die für Öltank und Kläranlage sind sicherlich Zusatzversicherungen, die der Haftpflichtversicherung untergeordnet sind.
LG Chris

Hallo, pipo 68
Im Anschluss findest Du die amtliche Verordnung über die Aufstellung von Betriebs-kostenverordnung (BetrKV) alle dort aufgeführten Betriebskosten können von dem Vermieter umgelegt werden.
Gleichzeitig wird amtlich festgestellt, was zu den einzelnen Betriebskosten zählt. Dies dürfte Dich ja im Besonderen interessieren. Drucke sie Dir aus, dann hast Du sie stets greifbar.
Mit freundlichen Grüßen
Willi
Verordnung über die Aufstellung von Betriebskostenverordnung
(Betriebskostenverordnung – BetrKV)

„Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346, 2347)“
Die V wurde als Artikel 1 d. V v. 25.11.2003 2346 von der Bundesregierung und dem Bundesministerium für Familie, Senioren, Frauen und Jugend im Einvernehmen mit dem Bundesministerium für Wirtschaft und Arbeit, dem Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen und dem Bundesministerium für Gesundheit und Soziale Sicherung mit Zustimmung des Bundesrates verordnet.
Sie ist gemäß Art. 6 der V mWv 01. 01.2004 in Kraft getreten.
§ 1 Betriebskosten
Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grund-stücks laufend entstehen. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden.

Zu den Betriebskosten gehören nicht:

die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrich-tungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Ver-waltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung (Verwaltungskosten),

die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten).

§ 2 Aufstellung der Betriebskosten
Betriebskosten im Sinne von § 1 sind:

1.die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks,
hierzu gehört namentlich die Grundsteuer;

  1. die Kosten der Wasserversorgung,

hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe;

  1. die Kosten der Entwässerung,
    hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Be-triebs einer Entwässerungspumpe;

  2. die Kosten

des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage, hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebs-raums, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung

oder

b) des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage,

hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kos-ten des Betriebsstroms und die Kosten der Überwachung sowie die Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums
oder

c) der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a,

hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zu-gehörigen Hausanlagen entsprechend Buchstabe a

oder

d) der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten,

hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen in der Anlage, die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz;

  1. die Kosten

des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage,

hierzu gehören die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, und die Kosten der Wassererwärmung entspre-chend Nummer 4 Buchstabe a

oder

der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser, auch aus Anlagen im Sin-ne des Buchstabens a,

hierzu gehören das Entgelt für die Lieferung des Warmwassers und die Kosten des Be-triebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a

oder

der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten,

hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen im Innern der Geräte sowie die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft;

  1. die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen

bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a und entspre-chend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,

oder

bei der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme entsprechend Nummer 4 Buchstabe c und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,

oder

c) bei verbundenen Etagenheizungen und Warmwasserversorgungsanlagen entspre-chend Nummer 4 Buchstabe d und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort be-reits berücksichtigt sind;
7. die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs,

hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Be-dienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anlage;

  1. die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung, zu den Kosten der Straßenrei-nigung gehören die für die öffentliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren und die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen; zu den Kosten der Müllbeseitigung gehören namentlich die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren, die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen, die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung;

  2. die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung,
    zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs;

  3. die Kosten der Gartenpflege,

hiezu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen;

  1. die Kosten der Beleuchtung,

hierzu gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen;

  1. die Kosten der Schornsteinreinigung,

hierzu gehören die Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung, soweit sie nicht bereits als Kosten nach Nummer 4 Buchstabe a berücksichtigt sind;

  1. die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung,

hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haft-pflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug;

  1. die Kosten für den Hauswart,

hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht an-gesetzt werden;

  1. die Kosten

des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage,

hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der regelmäßigen Prü-fung ihrer Betriebsbereitschaft einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft oder das Nutzungsentgelt für eine nicht zu dem Gebäude gehörende Antennenanlage sowie die Gebühren, die nach dem Urheberrechtsgesetz für die Kabelweitersendung entstehen,

oder

des Betriebs der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteilanlage,
hierzu gehören die Kosten entsprechend Buchstabe a, ferner die laufenden monatli-chen Grundgebühren für Breitbandkabelanschlüsse;

  1. die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege,

hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Überwachung, Pflege und Reinigung der Einrichtungen, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;

  1. sonstige Betriebskosten,

hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des § 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind.

Hallo Pipo…
auch Ihnen alles Gute fürs Neue Jahr und nun die Antwort:

Es kann nur umgelegt werden, was namentlich im Mietvertrag benannte wurde. Stehen im Mietvertrag die in der Frage aufgeführten Dinge drin, sind sie durch gegenseitiger Unterschrift (Mieter/Vermieter)anerkannt worden. Ist nur ein Teil aufgeführt, muß nur dieser Teil bezahlt werden.
Im Internet ist jedoch noch eine genaue Liste aufgeführt, was umlagefähige Kosten sind (www.immopilot.de)DortDort) ist in „News&Facts“ der Link Betriebskosten, die neue BetrKV-absolut sauber erklärt. Trotz allem, es ist wichtig, die Aufgliederung im MV zu vergleichen. Steht das nur allgemein drin, muß man garnichts zahlen.
Ich bin gespannt…Lassen Sie bitte nochmal was dazu von sich hören).
Mfg
Waldi64
(Ltr. Whng.-Verwaltung)

Das müssen Sie leider bezahlen.

Hallo.

Voraussetzung zunächst ist, dass die Betriebskosten wirksam im Mietvertrag auf den Mieter umgelegt wurden.

Hier eine Aufstellung, was möglich ist:

http://www.wohnung.net/mietrecht/topic,1335,-welche-…

Hallo pipo,

die Kosten sind alle umlegbar.

Einzig bei der Versicherung für die Kläranlage und der Analyse des Abwassers bin ich mir unschlüssig. Was ist denn da genau Inhalt der Versicherung?

Wieso wird auch das Abwasser analysiert?

Schönen Gruß
Lendzy

in Deutschland herrscht Vertragsfreiheit und Verträge werden geschlossen um diese einzuhalten und wenn das vertraglich von beiden Vertragsparteien freiwillig ohne strafrechtlichen Zwang geschah und so vereinbart wurde ist das oké

Die Versicherungen können alle umgelegt werden. Näheres findest du hier:

http://wohnungsanwalt.de/page40/page63/page86/page94…

Nicht umlegbar sind die Analysekosten. Dabei handelt es sich um Verwaltungskosten, die allein der Vermieter tragen muss. Bei den anderen Positionen habe ich keine Einwände.

Hallo,

ob diese Nebenkosten tatsächlich auf den Mieter umgelegt werden können, müsste man mal genau durchprüfen. Das geht in diesem Rahmen nicht. Mir scheint bei oberflächlicher Betrachtung an der Auflistung aber nichts auszusetzen zu sein.

Mit freundlichen Grüßen
Philipp Spoth

Hallo,

ich hoffe auch Sie hatten einen guten Start ins neue Jahr.
Nun aber zu Ihrer Frage:
die Versicherungen dürfen durchaus alle auf den Mieter umgelegt werden. Bei der Abwasser-Analyse, Fäkalschlammentsorgung sowie Trinkwasser-Analyse bin ich mir nicht ganz sicher, da dies bei Ihnen ein extremer Sonderfall zu sein scheint.

Gruß
hausblick

Hey!
Vorneweg, das bei einer solchen exklusiven Lage mehr kosten entstehen könnten, als beim Standard Plattenbau ist doch absehbar gewesen?
Sofern diese Posten alle im Mietvertrag auftauchen und genannt sind dürfen sie umgelegt werden, bzw sofern keine anderen Parteien nutzen davon tragen. Der einzige Punkt der mich stutzig macht sind die Analysen- hier fehlen mir referenzurteile was die Umlage betrifft.
Ansonsten auf eine korrekte Abrechnung achten - hier werden die meisten Fehler gemacht ( einfache aber eindeutige vorgaben des gesetzgebers werden oft nicht eingehalten)

Viel erfolg

Hallo verehrte/r User/in,
Vorbemerkung: Jegliche Kommunikation bei allen Rechtsgeschäften immer nur schriftlich tätigen (möglichst per Einschreiben + Rückschein !). Niemals in die „Telefonitis“ verfallen ! Niemals mündlich verbindliche Erklärungen abgeben ! –
Ich empfehle Ihnen in Ihrem *speziellen Fall*, sich an Ihren örtlichen/regionalen Mieterverein oder an einen Fachanwalt zu wenden.
Beste Grüße USKO

Hallo und ebenfalls die besten Wünsche für das neue Jahr.

Im Prinzip sind alle Kosten umlagefähig. Dies ergibt sich aus der Betriebskostenverordnung.

In Ihrem Einzelfall ist nun zu ermitteln, welche dieser Kosten denn laut Mietvertrag umgelegt werden dürfen. Da müssten Sie mal Ihren Mietvertrag mit der BkVO vergleichen.

Viele Grüße
Stefan_1962

Alles genannte ist umlagefähig! Individualität ist manchmal recht kostspielig!