Nebenkosten: Verjährung ?!

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Hallo!

Anbei einige HYPOTETISCHE Rechtsfragen

1)Ich habe gelesen, dass die Nebenkostenabrechnung spätestens 12 Monate nach Ende der Berechnungsperiode beim Mieter eintreffen müssen. Wie sieht die Rechtslage bei folgendem erfundenen Beispiel aus?

Der Vermieter verschickt die Abrechnung für das Jahr 2003 am 29.Dezember 2004. Der Mieter bemerkt den einfach versendeten Umschlag am 04.01.05 im Briefkasten. Er hat keine Ahnung, wann der Brief von der Post gebracht wurde. Ist er nun fristgerecht informiert worden oder nicht?

2)Nehmen wir an, dass der Mieter im obigen Beispiel den Brief mit der Abrechnung noch Ende 2004 aus dem Briefkasten holt und dennoch nicht bezahlt. Wann ist die Rechnung verjährt?

(Ich habe gelesen, es würde folgender Grundsatz gelten: „Die regelmäßige Verjährung beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist UND der Gläubiger Kenntnis von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste.“ Es gilt also (wahrscheinlich) der 3-Jahres-Verjährungsfrist. Aber mit welchem Tag beginnend?

  1. Was würde passieren, wenn ein Mieter die Nebenkosten nicht begleicht, sondern den Vermieter um weitere Klärung (z.B. Vertragsüberprüfung, Rechnungskopie zu einer Nebenkostenposition) bitten würde? Gilt trotzdem die gleiche Verjährung wie bei 2, oder würde der Zugang der 2.Klärung einen neuen Fristbeginn erzwingen?

Danke für Eure Meinungen!

Gibt es eine Verjährungsfrist für Mietnebenkosten?
#2

Hallo McAdam,

zu 1)
Entscheidend ist der Zugang im Verantwortungsbereich des M. Darunter faellt auch der Briefkasten. Datum des Poststempels +1 Tag = idR Zugangstag. Einwurf in den Briefkasten gilt idR als Zugang, da dieser im Verantwortungsbereich des M liegt.
In Deinem Fall: 29.12. verschickt, zugestellt von der Post am 30.12. = Zugang in 2004 = fristgerecht

zu 2)
Wenn er die Rechnung nicht bezahlt, dann wird er sicherlich spaetestens 1-2 Monate spaeter eine Mahnung vom VM bekommen. :wink:

zu 3)
Eine Anfechtung/Klaerung ist idR eine Unterbrechung des Verjaehrungszeitraums, d.h. um den Zeitraum bis zur vollstaendigen Klaerung wird diese aufgeschoben/verlaengert.

Gruss
G

#3

„Die regelmäßige Verjährung beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist UND der Gläubiger Kenntnis von den den Anspruch begründenden Umständen und der Person erlangt hat…“

WANN also beginnt die Verjährung im obigen Beispiel? Ende 2003 oder Ende 2004?

Wenn er die Rechnung nicht bezahlt, dann wird er sicherlich
spaetestens 1-2 Monate spaeter eine Mahnung vom VM bekommen.

— Eine Mahnung wirkt sich aber nicht auf die Verjährung aus?!

Eine Anfechtung/Klaerung ist idR eine Unterbrechung des
Verjaehrungszeitraums, d.h. um den Zeitraum bis zur
vollstaendigen Klaerung wird diese aufgeschoben/verlaengert.

— Damit könnte aber der VM die Verjährung auf unbestimmte Zeit verlängern. Somit gehe ich davon aus, dass eine Klärung innerhalb des - nicht verlängerten - Verjährungszeitraums erfolgen muss?

#4

Hallo mcAdam.

Der Vermieter verschickt die Abrechnung für das Jahr 2003 am
29.Dezember 2004. Der Mieter bemerkt den einfach versendeten
Umschlag am 04.01.05 im Briefkasten. Er hat keine Ahnung, wann
der Brief von der Post gebracht wurde. Ist er nun fristgerecht
informiert worden oder nicht?

Eine Beweisbarkeit einer nicht fristgerechten Zustellung dürfte hier
IMHO schwierig bis unmöglich sein. Also: fristgerecht informiert.

2)Nehmen wir an, dass der Mieter im obigen Beispiel den Brief
mit der Abrechnung noch Ende 2004 aus dem Briefkasten holt und
dennoch nicht bezahlt. Wann ist die Rechnung verjährt?
(Ich habe gelesen, es würde folgender Grundsatz gelten: „Die
regelmäßige Verjährung beginnt mit dem Schluss des Jahres, in
dem der Anspruch entstanden ist UND der Gläubiger Kenntnis von
den den Anspruch begründenden Umständen und der Person erlangt
hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste.“ Es gilt
also (wahrscheinlich) der 3-Jahres-Verjährungsfrist. Aber mit
welchem Tag beginnend?

Mit dem Tag, in dem kumulativ beide Vorausetzungen vorliegen. Gemäß
Deiner Annahme hier Ende 2004. Drei-Jahresfrist ist zutreffend.

  1. Was würde passieren, wenn ein Mieter die Nebenkosten nicht
    begleicht, sondern den Vermieter um weitere Klärung (z.B.
    Vertragsüberprüfung, Rechnungskopie zu einer
    Nebenkostenposition) bitten würde? Gilt trotzdem die gleiche
    Verjährung wie bei 2, oder würde der Zugang der 2.Klärung
    einen neuen Fristbeginn erzwingen?

Es gilt die gleiche Verjährung wie bei 2., denn die Überprüfung der
Richtigkeit der Rechnung ist keine Verhandlung i.S.d. § 203 BGB, so
dass deshalb die Verjährung auch nicht gehemmt wird.

Gruß - Jaschiii