Nebenkostenabrechnung

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Guten Tag,

Seit 14 Tagen sind wir nun Hausbesitzer. In unserem Haus befindet sich im unteren Bereich ein vermietetes Gewerbe. Nun habe ich mich mit dem Thema Versicherungen und Nebenkosten beschäftigt.

Wir wollen eigentlich eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung abschließen. Nun finde ich leider im Internet verschiedene Meingungen dazu. Meine Frage bezieht sich darauf, ob ich diese komplett auf den Mieter umlegen darf oder anteilig?
Muss dies separat im Mietvertrag vereinbart sein?
Wenn dies bisher nicht der Fall ist, darf man dies ohne weiteres nachträglich vereinbaren. Diese Versicherung ist ja auch im Sinne des Mieters.

Die Vorbesitzer des Hauses hatten so etwas nicht.

#2

Guten Tag,

Seit 14 Tagen sind wir nun Hausbesitzer. In unserem Haus
befindet sich im unteren Bereich ein vermietetes Gewerbe. Nun
habe ich mich mit dem Thema Versicherungen und Nebenkosten
beschäftigt.

Wir wollen eigentlich eine Haus- und
Besitzerhaftpflichtversicheung abschließen. Nun finde
ich leider im Internet verschiedene Meingungen dazu. Meine
Frage bezieht sich darauf, ob ich diese komplett auf den
Mieter umlegen darf oder anteilig?
Muss dies separat im Mietvertrag vereinbart sein?
Wenn dies bisher nicht der Fall ist, darf man dies ohne
weiteres nachträglich vereinbaren. Diese Versicherung ist ja
auch im Sinne des Mieters.

Die Vorbesitzer des Hauses hatten so etwas nicht.

Hallo,
Die Versicherung ist sehr sinnvoll.
Sie muss anteilig umgelegt werden.
Der Mieter braucht sie nicht zu zahlen, da nicht im Mietvertrag. Er hat auch keinen Vorteil, Sie müssen für alle Schäden aufkommen.
Das Umlegen auf den Mieter wäre eine Mieterhöhung.

Wenn die Miete zu niedrig ist, (Markt abklären)
dann lieber eine richtige Mieterhöhung. ( Ihre Kosten sind dann halt darin enthalten.
Ist die Miete ok? Ja dann haben Sie schon Ihr Geld.

Mit freundlichen Grüßen

wk

#3

Hallo Egatere,
ein Blick in den Mietvertrag und hier steht welche Nebenkosten auf den Mieter zukommen. Bei Gewerbe ist dies ganz einfach, der gewerbliche Bereich hat eine andere Versicherungsstufe wie die privare Wohnung. Ergo, für die Wohnung eine Versicherung und für das Gewerbe eine Versicherung, so zahlt jeder für seinen Bereich.
Gruß tummle

#4

Hallo,
anbei ein Link:

http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/b1/betrie…

§ 2, 13

Komplett umlegen geht wohl kaum, wenn dann anteilig über m2 berechnen.
So ne Haftpflicht ist auch echt nicht teuer.

Grüße

#5

Hallo,
ich bin weder Jurist noch Versicherungskaufmann. Als Hausbesitzer und Vermieter kann ich deshalb lediglich folgende unverbindliche Tips geben.

Grundsätzlich werden bei einem Hauskauf/-verkauf vom neuen Besitzer sämtliche Rechte und Pflichten bestehender Mietverträge übernommen. Was als Nebenkosten mit welchem Verteilerschlüssel umgelegt wird, sollte im Mietvertrag festgelegt sein. Natürlich können auch im gegenseitigen Einvernehmen nachträgliche Ergänzungen oder Änderungen des Mietvertrages getroffen werden (am besten schriftlich). Eine nachträgliche Versicherung kann nur umgelegt werden, wenn die Mieter vorher dafür ihr Einverständnis erklärt haben.

#6

Hallo,
…soweit mir bekannt - kann diese Versicherung unter Nebenkosten angesetzt werden, sofern das vorher im Mietvertrag geregelt wurde
…s.a. Antworten im Chat (Grundbesitzerhaftpflicht/Nebenkosten)

MfG Sintras

#7

Hallo,
ich habe eine Wohnung in dem 8 Wohneinheiten sind. Laut Nebenkostenabrechnung werden Gebäude-und Haftpflichtversicherung auf dem Mieter anteilsmäßig auferlegt. Ich kenne zwar nicht die Paragraphen weiß aber, dass die oben genannten Versicherungen dem Mieter auferlegt werden kann.
MfG Ramseswife

#8

Hallo Egatere,
wie Sie sicher schon bemerkt haben, gibt es viele unterschiedliche Meinungen dazu im Netz. Am besten erläutert wird der Sachverhalt von Paul Jendrek, Vors. Richter am OLG a.D. in dieser Datei:
www.mietgerichtstag.de/download/43161701/jendrek.pdf

Gerade, wenn ihnen die Situation als Vermieter von Gewerberäumen neu ist, wird der Artikel sehr interessant für Sie sein! Ist zwar etwas mühsam für einen Rechts-Laien zu lesen, aber wichtig!!
So wie ich es interpretiere, (? habe gerade nicht die Zeit alles genau durchzulesen, habe nur überflogen…? ) ist die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung im gewerblichen Bereich umlegbar, wenn sie auch im Mietvertrag im Rahmen der Betriebs- und Nebenkosten aufgeführt wird. Also: mit dem Mieter drüber reden.

Gruß
Mary

#9

Guten Tag,

ein Gebäude ist grundsätzlich Gebäude- und Haftpflicht versichert. Die üblichen Nebenkosten können im Internet abgefragt werden. Die Versicherungen werden i.d.R. auf die QM umgelegt. Hierbei spielt es keine Rolle, ob die Flächen als private Wohnung oder als gewerbliche Fläche vermietet ist.

Ich hoffe, ich konnte helfen
Frohe Weihnachten

#10

Ganz lieben Dank für die zahlreichen Antworten.

#11

Damit ich das richtig verstehe - der Vorbesitzer hatte keine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht??? Na ja, mutig …

Aber egal, sämtliche umlagefähigen Nebenkosten (Listen findet man überall im Internet) sind auch auf die Mieter umzulegen. Ausnahme: Im Mietvertrag ist eine NebenkostenPAUSCHALE vereinbart - mit der wäre alles abgedeckt. In dem Fall sollte man den Vertrag möglichst schnell ändern…
Ist das Haus komplett vermietet? Generell aber auch egal. Bei der Umlage der Versicherungen (Gebäude und Haftpflicht) wählt man sinnvollerweise eine qm-bezogene Umlage. Beispiel: 2 Wohnungen je 50qm, 1 Wohnung mit 100qm, Versicherungskosten 200,- - also Aufteilung 50/50/100
Bei der Nebenkostenabrechnung muss man aber schauen, wie der Vorbesitzer die Aufteilungen gemacht hat. Diese dürfen nicht ohne Weiteres geändert werden.

Im Mietvertrag selbst muss nur ein Hinweis, bzw. eine Anlage zu den UMLAGEFÄHIGEN Nebenkosten stehen. Welche dann tatsächlich umgelegt werden ist ja egal. Ein Beispiel kann ich bei Bedarf zuschicken.

Bei Gewerbe bitte darauf achten: Gebäudeversicherung muss je nach Art des Gewerbes auch entsprechend ausgelegt sein (besondere Gefahren etc.) - für die Gewerbeeinheit gibt es dann auch einen separat ausgewiesenen Versicherungsbeitrag.

Ich hoffe, ich konnte ein bisschen helfen.

Gruß,
MW

#12

Hallo,
leider kann ich dir da nicht weiter helfen, da kenne ich mich nicht aus. Und bevor ich dir eine falsche Asukunft gebe, sage ich lieber gar nichts ! Hoffe du findest noch jemand der dir da genauer helfen kann.
Schöne Weihnachten !
Gruß, Claudia

#13

Hallo,

eine Haus-Haftpflichtversicherung gehört zu den Muss-Versicherungen eines Hauseigentümers. Denken Sie aufgrund der jetzigen Witterungsverhältnisse schon alleine daran, was passiert, wenn ein Passant vor Ihrem Haus auf Glatteis ausrutscht.

Die Kosten der Haftpflichtversicherung gehören zu den umlagefähigen Betriebskosten, muss allerdings anteilig umgelegt werden, z.B. nach qm-Fläche. Das heißt, dass Ihre eigengenutzte Wohnung auch einen Teil der Kosten mittragen muss.

Im Normalfall dürften Versicherungskosten schon als umlagefähig im Mietvertrag drin stehen. Wenn dies in Ihrem Fall nicht sein sollte, müssten Sie in der Tat eine gesonderte Vereinbarung mit Ihrem Mieter treffen. Sofern er sich weigert, die Kosten hierfür zu übernehmen, haben Sie schlichtweg Pech und müssen die Kosten alleine tragen.

Auf jeden Fall empfehle ich Ihnen zur eigenen Absicherung den Abschluss einer solchen Versicherung.

Mit besten Grüßen

Stefan_1962