Nebenkostenabrechnung - Verteilung der Heizkosten / Betriebskosten

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Hallo,
ich habe mal eine Frage zur Verteilung der Nebenkosten

a) Grundgebühren

Die Gemeinde berechnet div. Grundgebühren wie z.B. Mülltonne, Wasserzähler, Kanalanschluss. Die Gemeinde berechnet diese über die Anzahl der Personen, die im Haus wohnen, also z.B. 7 Euro mal 5 Personen = 35 Euro Grundgebühr Wasserzähler.

Im Mietvertrag ist „geregelt“: Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt. Alle übrigen Kosten werden über die Grundfläche verteilt.

Frage: darf der Vermieter diese Kosten über die Anzahl der Personen umlegen oder muss er diese Kosten über die Wohnfläche umlegen?
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b) Hezkosten

In einem Haus existieren drei Mietwohnungen - UG, EG, DG.
Alle Wohungen sind über eine Öl-Zentralheizung beheizt.
EG und OG zudem noch Warmwasser - UG hat einen strombetriebenen Durchlauferhitzer.

Laut Mietvertrag werden 30% der Kosten über die Grundfläche und 70% über den Verbrauch verteilt.

In allen Leitungen (Heizung UG, Heizung EG, Heizung OG und Warmwasser) sind Wärmemengenzähler verbaut.

Verteilt man nun

  1. erst die Kosten auf Verbrauch und Grundfläche - dann die Verbrauchsabhänigen Kosten über die Wärmemengenzähler - und zum schluß noch die Wärmemenge Warmwasser über den Verbrauch Warmwasser

oder

  1. erst die Kosten über Wärmemengenzähler nach Heizung und Warmwasser splitten. Dann diese Kosten teile in 70% Verbrauch und 30% Grundfläche. Dann diese Verbrauchsabhängigen Kosten entsprechend Wärmemengenzähler bzw. Warmwasserverbrauch aufteilen

Frage: Wie verteilt man richtig?

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c) Ölverbrauch

Ist es zulässig, dass der Vermieter den Verbrauch anhand eines Durchschnittsverbrauchs der letzten Jahre ermittelt?

Beispiel:

In den letzten Jahren (=3.600 Tage) wurde 40.000 Liter Heizöl geliefert zu Kosten in Höhe von 24.800 Euro. Somit sind in 2017 (=365 Tage) 2.514,44 Euro kosten für den Bezug von Heizöl entstanden.

Frage: Darf der Vermieter so rechnen?

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Ich bedanke mich schon heute sehr für Eure Antworten.

Gruß
Daniel

#2

10Jahre find ich jetzt auch ein bissel lang…offensichtlich rechnet er „Bankjahren“…also 360 Tage pro Jahr. Also dürfte er für 2017 nur 360 Tage ansetzten.
Allerdings halte ich die Methode für recht clever. Er verschleift damit die Preissprünge für Heizöl der letzten 10Jahre und sorgt somit für einen gleitenden Durschnitt. Find ich gut. Wie sollte er auch genau berechnen welcher verbrauchter Liter Heizoel wieviel gekostet hat?
https://www.tecson.de/pheizoel.html

#3

Die „Gemeinde“??? Normalerweise kommt die Mülltonne vom regionalen Abfallentsorger und Wasser/Abwasser vom regionalem Versorger/Stadtwerk. Oder ist die Gemeinde dein Vermieter?

„Grundgebühr“ wird nur einmal pro Gerät/Behälter im Monat/Jahr berechnet und anschliessend durch die Anzahl der Mieter/Mietparteien geteilt nicht umgekehrt.

#4

Hallo!

Nein, da rechnet der Vermieter m.E. falsch ab.

Grundsätzlich darf man auch unterschiedlich abrechnen, mal nach Wohnfläche, mal nach Personenzahl, mal nach Wohneinheiten (ohne Fläche).
Es muss aber im Vertrag geregelt sein.
Wenn da nichts steht muss man nach Wohnfläche abrechnen.

Grundkosten z.B. bei Wasser sind doch einfach. man zählt sie zu den Wasserkosten hinzu und verteilt dann nach gemessenem Verbrauch laut Kaltwasseruhr. Die wird’s ja wohl geben !

Bei Müllgrundkosten ähnlich, Grundkosten plus Abfuhrkosten geteilt durch Wohnfläche der 5 Bewohner.

Allerdings sollte man sich nicht darüber beschweren, wenn 5 gleiche Grundkosten auch nach 5 gleichen Teilen auf die 5 Mieter umgelegt werden. Da ist ja eigentlich nichts falsches dran , niemand wird bevorteilt oder benachteiligt !
Denn warum sollte man 5 Grundkostenanteile nach womöglich stark unterschiedlicher Wohnfläche umlegen, da kann es ja zu Ungleichgewichten kommen die nicht gewollt und unbegründet sind.
Möglich wäre es, also im Sinne von zulässig. Aber es muss ja nicht sein, wenn es auch einfacher geht.

Heizung:

Es werden die Gesamtkosten Heizung ermittelt (Heizöl, Strom für Heizung, Wartung, Schornsteinfeger, Abrechnungskosten Wärmezähler…)
Diese Summe wird 30 zu 70 aufgeteilt.
Der 70 % Anteil wird nach Messgeräten auf die einzelnen Bewohner verteilt.
Die 30 % werden nach Wohnflächen verteilt.

Heizölkosten:

So geht das nicht !
Man muss schon je Heizperiode das verbrauchte Öl berechnen, nach Menge und Preis.
Und dazu muss man Tankinhalt alt + Zutankung - Restmenge = Verbrauch am Ende der Abrechnungsperiode ermitteln.
Und den Wert des Öls auch. Hier kann man Durchschnittswerte je Jahr bilden.
Wert Tankinhalt Beginn + Wert Zutankung = Durchschnittswert = Wert des Restinhalts.
Die Menge des verbrauchten Öls kann man am Tank selbst messen (Inhaltsanzeige, Peilstab) oder man nimmt den (einmal) ermittelten Öldurchsatz des Brenners mal die Brennerlaufzeit über einen Betriebsstundenzähler.
Es gibt auch Messuhren, die den Öldurchsatz direkt anzeigen.

Gaskunden haben es da leichter, weil ihr Gas schon über die Gasuhr gemessen wird. Man muss nicht selbst messen.

MfG
duck313

#5

Der Vermieter hat mit den Heizöllieferungen nicht am 1.1.2007 begonnen sondern irgendwo im Mai und dann bis zur letzten Lieferung. Erster Liefertermin irgendwann im Mai 2007 und letzter Liefertermin irgendwann Oktober 2017. Also knapp 3.600 Tage.

#6

Müllgebühren sind im jährlichen Gebührenbescheid der Gemeinde enthalten. Vermieter ist eine Privatperson. Laut Gebührenbescheid sind die Müllgebühren zweigeteilt. Einmal eine Grundgebühr und die Anzahl der Leerungen.

Die Grundgebühren berechnet die Gemeinde im Gebührenbescheid mit 16 Euro pro Jahr multipliziert mit der Anzahl der Personen im Haus. Bei uns 5. Macht summasumarum 80 Euro.

Die Frage ist, muss der Vermieter diese Kosten jetzt nach Grundfläche umlegen oder (weil abhängig von den Personen im Haus) über die Anzahl der Personen?

#7

Ich glaube, das hat man dir schon gesagt:
Das sollte im Mietvertrag geregelt sein!

#8

Die Frage ist nun wegen der Erwärmung des Warmwassers, der zwar von der Heizung kommt, aber nur vom EG und OG genutzt. Der UG -Mieter hat einen Durchlauferhitzer.

Sollte man erst ausrechnen (über die Wärmemengenzähler) wieviel Euro auf Heizung und Warmwassererwärmung entfallen oder kann man erst nach 70-30 verteilen.

Beispiel 1:
Gesamtkosten geteilt nach 70% Verbrauch - 30% Fläche
Dann die Flächenkosten über über die Fläche verteilen.
Die Verbrauchskosten dann aufteilen nach Heizung und Warmwasser.
Die Heizkosten dann über Wärmemengenzähler verteilen und das Warmwasser über den Wasserverbrauch

oder

Beispiel 2:
Gesamtkosten aufteilen nach Heizung und Warmwasser (über Wärmezähler)
Dann die Kosten Heizung jeweils aufteilen 70% Verbrauch und 30% Fläche.
Die Kosten Warmwasser dann über die Fläche EG+OG und Verbrauch (Warmwasserzähler).

#9

Im Mietvertrag steht ja, dass verursachungsgemäße Kosten über Personen umgelegt werden.

Da die Gemeinde die Kosten nach Anzahl der Personen im Haus (Verursacher) berechnet, dürfte der Vermieter diese dann über die Anzahl der Personen umlegen?

#10

Im Internet habe ich diesen Text gefunden:

Unter der Überschrift „Energiekosten“ oder „Brennstoffkosten“ werden die im Abrechnungsjahr verbrauchten Brennstoffkosten aufgeführt. Bei Gasheizungen sind einfach die Kosten für die eingekaufte Gasmenge darzustellen. Bei Ölheizungen muss hingegen wie in unserem Beispiel vorgegangen werden:

  1. Zunächst wird die vom Vorjahr übriggebliebene Ölmenge als „Anfangsbestand“ den Mieter/innen in Rechnung gestellt.

  2. Dazugerechnet wird die im Abrechnungsjahr eingekaufte Ölmenge (in unserem Beispiel unter „Bezüge“).

  3. Danach wird von diesen Kosten die am Jahresende übrig geblebene Ölmenge (in unserem Beispiel „Endbestand“) abgezogen.

Unabhängig von der Brennstoffart muss der Vermieter stets auch die verbrauchte Brennstoffmenge angeben.

Frage: Gibt es hierzu eine "Rechtsgrundlage / Urteil / etc."

#11

na denn ist doch alles ok

#12

wie fast überall in D

na das ist doch eindeutig…der Vermieter reicht die Kosten 1:1 durch
ergo:

#13

Ja, so geht das. Siehe auch: https://www.bmgev.de/fileadmin/_migrated/content_uploads/Heizkosten.pdf

#14

https://www.gesetze-im-internet.de/heizkostenv/__7.html

Zu den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstromes, die Kosten (…)

Bei einem Heizöltank kann das Volumen des verbrauchten Heizöls durch die Methode „Anfangsbestand + Lieferungen - Endbestand“ erfasst werden. Eine andere Möglichkeit wäre die Erfassung mittels eines geeichten Volumenzählers in der Leitung vom Tank zum Brenner. Diese Option habe ich aber noch nie gesehen. Eine andere Möglichkeit kenne ich nicht.
Da das Gesetz ausdrücklich die „Kosten der verbrauchten Brennstoffe“ benennt, ist eine Berechunge über „die durchschnittlichen, über 10 Jahre gemittelten Beschaffungskosten“ nicht zulässig.