Notartermin ohne schriftliche Darlehenszusage

Geld & Sparen Immobilien
#1

Hallo,

Angenommen, „jemand“ ist im Begriff, eine Eigentumswohnung zu kaufen und hat letzte Woche einen Darlehensantrag bei der Bank unterschrieben. Sämtliche Unterlagen wie Eigenkapitalnachweise etc. liegen der Bank vor und der Berater hat (mündlich) mehrfach zugesichert, dass alles zu 100& gut geht. Nur die schriftliche Zusage der Bank hat „jemand“ noch nicht erhalten.

Der Notartermin ist schon übermorgen. Das weiß die Bank, diese sagte, bis übermorgen liege die Grundschuldbestellung ganz sicher beim Notar vor und diese sei mit einer Darlehenszusage gleichzusetzen, da die Bank keine Grundschuldbestellung beauftragen würde, wenn sie den Kredit nicht bewilligt. „Jemand“ könnte also beruhigt den Kaufvertrag unterschreiben, selbst wenn er bis dahin noch nicht die schriftliche Zusage der Bank haben sollten.

Langsam macht er sich trotzdem Sorgen, dass noch etwas schief geht, da er mehrfach gelesen hat, man solle keinen Kaufvertrag unterschreiben ohne die schriftliche Darlehenszusage zu haben. Wer kann helfen?

Hinzu kommt, das Objekt (Eigentumswohnung) wurde noch nicht durch einen Gutachter der Bank geschätzt, bisher nur anhand eines Exposés aus dem Internet.

Gestern wurde der Verkäufer der Wohnung von „jemandes“ Bank angerufen und gefragt, ob sie diese Woche einen Gutachter vorbeischicken dürften. Der Gutachter werde sich zwecks Terminvereinbarung noch melden. Der Verkäufer d. Wohnung hat natürlich zugestimmt, „jemand“ bezweifelt jedoch, dass der Gutachter bis zum Notartermin (zur Erinnerung: übermorgen!) dort gewesen ist + sein Gutachten verfasst + der Bank zur Verfügung gestellt hat.

Was kann passieren, wenn der Kaufvertrag unterschrieben ist, die Grundschuld eingetragen wurde und erst anschließend ein Gutachten der Bank erfolgt? Kann das dann noch Ausirkungen auf die Darlehenszusage haben, evtl. Konditionen ändern, das erforderliche Eigenkapital erhöhen oder sonstiges?

Danke für jede hilfreiche (und schnelle :wink: Antwort.

Mfg

Sascha

#2

Also, ohne schriftliche Kreditzusage ist ein Notartermin nicht ratsam. In der Regel schickt der Notar bei fehlenden Unterlagen den Käufer wieder weg. Wie soll bewiesen werden, dass der Bankmitarbeiter zu telefonischen Zusagen befugt war? Und ohne Gutachten- da hat die Bank noch einige Hintertürchen offen. Ich persönlich würde den Notartermin verschieben.

#3

Ja, das habe ich befürchtet und so werde ich auch vorgehen. Danke für die hilfreiche und schnelle Antwort.

MfG

#4

Sorry, diese Situation habe ich noch nicht erlebt…

#5

Wenn die Grundschuldbestellung zum Notartermin vorliegt ist normalerweise auch die Darlehenszusage per Post zu Ihnen unterwegs. Sollte Grundschuldbestellung nicht vorliegen, können Sie den Notartermin auch verschieben und die Finanzierung mit einer anderen Bank klären.
Bezüglich des Gutachters, werden viele Bankbewertung inzwischen nur anhand des Exposes vorgenommen und nicht mehr vorort eingewertet. Eine Auswirkung auf die Konditionen kann dieses nicht mehr haben, da der Darlehensantrag schon unterzeichnet ist.
Sollten Sie trotzdem Bedenken haben, dann verschieben Sie den Notartermin doch um ein paar Tage. Der Verkäufer wird sicherlich nichts dagegen haben.

MfG Roland Ritt

#6

Aus meiner Sicht sind die Fragen mit ja beantwortet werden… Die Bank kann noch einen Rückzieher machen, die Konditionen können sich noch ändern, etc…

Im schlimmsten Fall steht „jemand“ ohne Darlehn da und hat eine Immobilie gekauft…

Der Gutachter der Bank wird auch nicht „jemand“ beraten, sondern nur der Bank den Beleihungswert mitteilen. Ein eigener Gutachter macht für „jemand“ Sinn, damit „jemand“ nicht nocht Mängel übersieht und diese mitkauft.

Grüße

Jens Gause
www.der-Hausinspektor.de

#7

Hallo,
ich denke, „jemand“ macht sich etwas zu viele Gedanken. Nach der Schilderung ist doch alles perfekt und er sollte sich auf das Wort der Bank ruhig verlassen und den Vertrag beim Notar unterschreiben. Wenn die Wohnung den Kaufpreis wert ist, dürfte es keine Probleme geben.

#8

Danke für die rasche und gute Antwort.
Gut, also heute ist noch keine Zusage angekommen, der Notartermin ist morgen am frühen Abend. Noch etwas Zeit…
Dass die Grundschuldbestellung nicht vorliegt beim Notar, darüber mache ich mir weniger Sorgen, eher, dass die Zusage nicht rechtzeitig kommt.
Können sich Konditionen nicht schlimmstenfalls doch noch ändern, wenn im von beiden Seiten unterzeichneten Darlehensvertrag eine Klausel
(in etwa: …vorbehaltlich der Objektprüfung durch einen externen durch die Bank beauftragten Gutachter) enthalten ist?

MFG

#9

Naja, so kann man es auch sehen. Dazu müsste ich aber ein paar Baldriankapseln oder ähnliches zu mir nehmen :wink:

Natürlich kann man der Bank vertrauen und hoffen und glauben, dass alles gut geht, ich denke aber, ein wenig Skepsis schadet auch nicht, gerade in so einem wichtigen Unterfangen wie Immobilienkauf. Wenn ich die Antworten der anderen Mitglieder lese, liege ich damit auch nicht so falsch. Es kann theoretisch doch noch einiges schieflaufen. Trotzdem Danke für die gut gemeinten und aufbauenden Worte.

MfG

#10

Wenn im Vertrag mit der Bank die Klausel mit der Vorbehaltlichkeit steht - kann sich natürlich noch alles ändern.
In diesem Fall sollten Sie den Notartermin verschieben um sicher zu gehen.

MfG Roland Ritt

#11

Ihre Bedenken sind berechtigt. Die Grundschuldbestellung gibt Ihnen noch keine Rechtssicherheit hinsichtlich der Finanzierung. Sie sollten nur dann zum Notar gehen, wenn Sie die Finanzierungszusage haben. Wenn Sie natürlich wissen, dass Sie auf Grund Ihrer Bonität in jedem Fall irgendwo eine Finanzierung bekommen, können Sie das Risiko eingehen. Viel Erfolg.

#12

Hallo, danke für die Antwort.
Habe gerade nochmal mit der Bank telefoniert, diesmal einem 2. Ansprechpartner, und mir wurde nochmals bestätigt, dass der Kredit genehmigt ist und die Grundschuldbestellung beim Notar liegt, wir also ruhig den Kaufvertrag unterschreiben können.
Schriftlich habe ich zwar immer noch nichts, außer dem bisher nur von uns unterzeichneten Darlehensvertrag, was aber wohl laut Bank mit der Bearbeitungszeit zu tun hat. Sollte in den nächsten Tagen kommen.
Ich weiß, dass mündliche Zusagen natürlich nicht rechtskräftig sind, aber ich werde es wohl mit einem leicht mulmigen Gefühl bei der Sache trotzdem riskieren. Notfalls bekomme ich sicherlich bei einer anderen Bank das Darlehen, da ich keine Schulden, keine Schufa-Einträge oder ähnliches habe und ganz gut verdiene.
MfG

#13

Dann drücke ich Ihnen die Daumen und wünsche viel Erfolg.

#14

Klare Antwort gefällig?
Also ersteinmal ist eine Fragestellung mit jemand und ich habe gehört usw, nicht wirklich schön, gerne helfe ich Menschen die eine Lösung für Ihr Problem suchen, aber egal:
Antwort ist :

Finger weg! Notartermin 1 Woche verschieben die Immobilie läuft nicht weg (schließlich ist sie wie der name schon sagt IM-Mobil :smile:.

Ernsthaft, das alles ist kein seriöses Geschäftsgebahren, der Notarvertrag kann sogar ohne Grundschuldbestellung erfolgen wenn man sich seiner Finanzierung 100% sicher ist.
Ohne den Gutachter der Bank gibt es keine Grundschuldbestellung…es sei den die Immobilie wird mit max. 60% beliehen, Rest EK.
Nach dem Notartermin ist ein Rücktritt vom Kauf ausgeschlossen, bzw mit enormen Kosten verbunden.
Sollte die Bank den Beleihungswert der Immobilie sehr gering setzten sind nachträgliche Konditionserhöhungen und EK Erhöhungen nicht ausgeschlossen.

Also immer ruhig bleiben, SCHRIFTLICHE Bestätigung der Bank abwarten, oder die unterschriebenen Darlehensverträge der Bank und die Grundschuldbestellung vorliegne haben…dann ist MANN und auch JEMAND immer auf der sicheren Seite.

Hoffe das konnte helfen.

#15

„Was“ kann passieren? - schlimmstenfalls kann die Finazierung seitens der Bank abgelehnt werden, bestenfalls geht alles wie mündlich vereinbart.
Alle weiteren Fragen sind im Kontext mit „ja“ zu beantworten.
Gruß

#16

Hallo - ausschlaggebend sin die Konditionen des unterschriebenen Darlehensvertrages. Ich würde in jedem Fall den Notarvertrag erst nach schriftlicher Zusage der Bank unterschreiben. Die Konditionen - Beleihungswert - kann sich im Nachhinein nicht ändern.

#17

Die offensichtliche unorthodoxe Eile hier verwundert.
Wenn aber die Bank die Grundschuldbestellung rechtzeitig (!) ausgefertigt hat zur Eintragung bei Gericht durch den Notar, besteht für den Käufer kein
Grund zur Besorgnis. Der Käufer kann in der Regel davon ausgehen dass die Bank bei genügender Ortskenntnis die Werte aufgrund vorliegender Katasterunterlagen sicher einschätzen kann.
Ohne Vorliegen der Grundschuldbestellung sollte der
Notar auf Bitten der interessierten Partei die Beurkundung verschieben.
Geht etwas doch schief und die Bank hat etwa den Wert
falsch eingeschätzt und „kriegt kalte Füsse“, gehen
die Kosten der Rückabwicklung/Schadenersatz zu Lasten der verursachenden Partei. Hierzu sollte der Notar rechtzeitig vertraulich befragt werden. Die Bank hat die besseren Anwälte.
Wahrscheinlich bekommt der Notar zum Termin die Urkunde per Boten. Diese Urkunden werden häufig zentralisiert ausgefertigt.
Notbremse ist also immer noch der Notartermin.

Bautz

#18

Hallo,
tut mir leid, dass meine Antwort so spät kommt, habs jetzt erst gelesen.

Nur die
schriftliche Zusage der Bank hat „jemand“ noch nicht erhalten.

In der Regel erfolgt die Zusage durch Zusendung des Vertrages. So ein extra Anschreiben gibt es meist nicht. Ein verbindliches Konditionenangebot ist keine Zusage!

Der Notartermin ist schon übermorgen. Das weiß die Bank, diese
sagte, bis übermorgen liege die Grundschuldbestellung ganz
sicher beim Notar vor und diese sei mit einer Darlehenszusage
gleichzusetzen, da die Bank keine Grundschuldbestellung
beauftragen würde, wenn sie den Kredit nicht bewilligt.

Das Grundschuldbestellungsformular erstellt in der Regel die Bank mit all dem Kleingedruckten, dem gewünschten Schuldzins usw.
Die werden ein solches Formular sicherlich nicht rausschicken, wenn sie den Kredit nicht bewilligen wollten. Keine seriöse Bank schickt einen Kunden zum Notar, um „irgendeine“ Grundschuld zu bestellen, denn die beinhaltet halt nicht das gewünschte Kleingedruckte.

„Jemand“ könnte also beruhigt den Kaufvertrag unterschreiben,
selbst wenn er bis dahin noch nicht die schriftliche Zusage
der Bank haben sollten.

Da würde ich auch von ausgehen.

Was kann passieren, wenn der Kaufvertrag unterschrieben ist,
die Grundschuld eingetragen wurde und erst anschließend ein
Gutachten der Bank erfolgt? Kann das dann noch Ausirkungen auf
die Darlehenszusage haben, evtl. Konditionen ändern, das
erforderliche Eigenkapital erhöhen oder sonstiges?

Ich würde meinen, da passiert gar nichts. Die Bank schickt den Gutachter zur Kontrolle, ob die eingereichten Unterlagen nicht vielleicht gefälscht oder geschönt sind. Die vorliegenden Unterlagen (wenn sie denn vollständig sind mit Grundriß, Bemaßung, Flurkarte, Fotos, Exposee) sind idR ausreichend für eine endgültige Bewertung. Der Gutachter macht nur ne Gegenprüfung, sozusagen, jedenfalls wenn er erst soviel später kommt. Andere Banken machen so eine Prüfung schlauerweise vorher.

Wenn du eine feste Zusage der Bank hast, sprich den Vertrag, kann keine nachträgliche Änderung mehr kommen - das hätte sich die Bank früher überlegen müssen.
Bei ganz deutlichen Abweichungen, die den Verkehrswert der Immobilie einschränken, kannst du natürlich Ärger bekommen, du müsstest dir vielleicht einen Betrugsvorwurf gefalllen lassen.

Wenn du jedoch nur mündliche Abreden gehört hast, dann könnte natürlich vielleicht schon noch eine Änderung kommen wie von dir befürchtet. Im Zweifel hast du echt Pech und musst tatsächlich einen schlechteren Kreditvertrag schließen.

In dem Fall würde ich mich in einem vernünftigen Rechtsforum (oder direkt beim RA) nachfragen, was du für Chancen hast. Du hast schließlich in gutem Glauben eine Grundschuld bestellt in Erwartung eines Zinssatzes X - wenn die Bank das dann nicht liefert, wäre das voraussichtlich ein Rücktrittsgrund (innerhalb der Widerrufsfrist) vom Kreditvertrag. Nicht aber vom eigentlichen Kaufvertrag. Ein vernünftiger Notar nimmt aber idR auch eine Rückabwicklungsklausel in den Kaufvertrag auf, so dass dieser im Zweifelsfall auch zurückabgewickelt werden kann.

Wenns dich tröstet - ich hab auch erst den Kauf-, und Wochen später erst den Darlehensvertrag geschlossen. Es ist alles gutgegangen.
Nochmal sorry, dass ich zu spät bin mit der Antwort.