Notarvertrag durch private andersartige Absprachen verändern?

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#1

Eine ETW wechselte durch einen Notarvertrag zwischen zwei Partnerparteien (für das Rentenbezugspaar Paar1 und das Erwerberpaar 2) die Besitzer, aber nicht gegen Barzahlung, sondern durch eine mtl. Leibrentenzahlung von der noch bis 31.12.2026 Rentenzahlungen offenstehen ! Im Vertrag heißt es u.a. sinngemäß: Das Erwerber-Ehepaar 2 darf die ETW nicht verkaufen !

Nun aber möchte das Erwerberpaar 2 an einen Interessenten verkaufen und schlägt vor, dies über einen privaten schriftlichen Vertrag -also ohne Einschaltung eines Notars oder Anwalts- zu erledigen !

  • Wäre das erlaubt und auch Rechtens ?

  • Wäre das für das Paar 1 auch ratsam ?

  • Wenn nicht, was stände im Wege ?

Mit Dank und freundlichem Gruß, Colonius

#2

Sicher, wenn beide Seiten sich darüber einig wäre (was sie nicht sein werden). Ein Notarvertrag ist doch kein Gesetz. Wenn sich beide einig sind kann man den Vertrag auch völlig verwerfen und anderes aushandeln.

Paar 1 wollte sicherlich eine Sicherheit haben, dass die Rente auch immer kommt. Aber im Grunde hängt sie ja nicht an der Wohnung direkt, sondern an der Zahlungsfähigkeit des Käufers.
Ist etwa im Grundbuch etwas vermerkt ? Sind die Rentenzahlungen dort eingetragen ?

Dann wäre ja ein Verkauf unkritisch, neuer Eigentümer muss die Rentenzahlung übernehmen oder der vorherige Eigentümer sie ablösen.

MfG
duck313

#3

Erlaubt ist so ein Blödsinn natürlich schon, aber Rechtswirkung würde nicht eintreten, da es den Formzwang gibt, Übertragung von Grundstücken ist nur mit notarieller Beurkundung möglich. Du kannst seitenweise Verkaufsverträge über Immobilien ohne Notar verfassen, das ist nicht strafbar. Aber eine tasächliche Übertragung kannst du so nicht erreichen. Also kannst du das Stück Papier gleich in den Müll werfen.

Guckstu hier: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__311b.html

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#4

Das stimmt natürlich. Der neue Käufer will ja die Wohnung auf sich im Grundbuch eingetragen haben. Dass geht nur über den Notar.

Ich weiß auch nicht, was der „private Vertrag“ sein soll. Will man nur Notargebühren sparen ? Die zahlt doch der neue Käufer allein, wenn man sich nicht auf was anderes einigt.

Ich dachte es geht irgendwie um das bestehende Verkaufsverbot so es überhaupt rechtlich Bestand hätte. Will man so das „Verbot“ umgehen und einen neuen Käufer und Rentenzahler einsetzen für diese paar Jahre ? Und erst nach 2026 soll der Grundbucheintrag geändert werden ?
Davon kann ich nur abraten, das bringt sicher Ärger und vor allem keine Sicherheit für Paar Nr. 1.
Ich wüsste auch nicht welcher Käufer sich auf so eine Konstruktion mit Nr. 2 einlassen sollte.

MfG
duck313

#5

Und du kannst dir nicht vorstellen, dass die Wohnung die Sicherheit dafür bildet? Die nach dem Weiterverkauf leider nicht mehr existiert?

#6

Doch kann ich mir gut vorstellen.
Nur wie man das hier vereinbart und abgesichert hat, ist etwas unklar.

Ob nämlich die Wohnung immer noch im Grundbuch auf die Altbesitzer eingetragen ist. Was ja die angesprochene Sicherheit wäre.

Und wenn es so wäre, dann ändert sich mit Verkauf ja erst einmal nichts, wenn der neue Käufer ebenfalls nicht eingetragen werden kann.
Aber das sollen die mit dem Notar abklären.

#7

Hallo und guten Tag alle zusammen.

Ich weiß momentan nicht mehr wo oben und unten ist, so raucht mein 84-jähriger Kopf !

Und ich habe das Gefühl, dass ich mehr vom Geschehen preisgeben muss, damit hat Ihr mir genauer helfen könnt.

*Also es gibt da einen Notarvertrag in dem Ehepaar 1 ab 1.1.2012 seine ETW an Ehepaar 2 über eine Leibrente von anfänglich 915 € mtl. mit einer gedeckelten Rentenzahlungszeit von 15 Jahre verkauft hat.

*Diese Leibrente steht momentan durch die Wertsicherungsklausel Destatis auf mtl. rd. 990 €.

*Nun bittet Ehepaar 2 darum die ETW vorzeitig verkaufen zu dürfen und bietet an, 75.000 € auf ein Sicherheitskonto bei der Bank einzahlen zu wollen aus dem dann per Dauerauftrag die weitere Rentenleistung abgewickelt werden soll.

*Andere Kontenbewegengen als die v.e. bedürfen der Unterschrift aller „4“ Personen.

*Jeweils im Januar eines neuen Jahres soll dann gemäß den Vorgaben von Destatis a) die neue Rentensumme als auch b) falls notwendig der Kapitaltopf angepasst werden.

Ich bin nun nicht nur schon ziemlich alt, sondern auch leicht müde im Kopf und kenne mich in Finanzsachen nicht sonderlich gut aus, sehe aber keine großen Risiken. Im Gegenteil, ich sehe dass die Erfüllung des ETW-Gegenwertes doch schon auf m/einem Konto liegt auf das ich zumindest ein Mitspracherecht habe.

  • Was mir aber Kopfweh bereitet ist, dass Ehepaar 2 unbedingt den Notar aus dem Spiel halten will

und als Grund dafür die Kostenersparnis angibt, die er als Bittsteller ja zu zahlen hätte.

Ich hoffe nun den dichtesten „Nebel“ vertrieben zu haben und wäre für die eine oder andere Hilfestellung dankbar.

Gruß Colonius

#8

Hallo,

eine solche Regelung ist nichtig:

https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1136.html

Im übrigen ist natürlich der Versuch, einen Immobilienverkauf ohne Notar durchzuführen, völlig unsinnig, was ja schon erklärt wurde.

Gruß
C.

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#9

Vielleicht ist hier gemeint, die Veränderungs-Bedingungen zwischen Ehepaar 1 und Ehepaar 2 nicht in einem notariellen Vetrag zu regeln sondern privat, weil bei einem Verkauf vom Ehepaar 2 an einen neuen Besitzer brauchts ja das Ehepaar 1 nicht.

#10

Vorher: Deine Rentenzahlung ist durch die Wohnung gesichert.
Nachher: Sie ist bis zur eingezahlten Summe in Höhe von 75.000€ abgesichert.

Falls das Ehepaar 2 dann zahlungsfähig ist und lebt.

Das nenne ich eine gravierende Verschlechterung deiner Position.

Wenn Notargebühren alles entscheidend sind, könnte die Zahlungsunfähigkeit ja bereits abzusehen sein.

Der Verkauf der Wohnung von Ehepaar 2 an den Interessenten muss ja definitiv mit einem Notar durchgeführt werden.

Ich habe keine Ahnung, ob es überhaupt möglich wäre, durch einen nicht beurkundeten Vertrag wesentliche Regeln eines beurkundeten Immobilienverkaufvertrags wirksam zu ändern.

Ich rate dir: Ehepaar 2 soll dir eine Rechtsberatung durch einen Anwalt deiner Wahl bezahlen.

#11

Das habe ich nicht so ganz verstanden, aber um noch einmal zu wiederholen, was ich meine bzw.um klarzustellen, was das, was ich schrieb für Implikationen hat: die Klausel, mit der im Vertrag geregelt werden soll, daß Ehepaar 2 die Wohnung nicht verkaufen darf, ist nichtig. D.h. es ist gar nicht erst erforderlich, die Wohnung unauffällig ohne Notar zu verkaufen (oder was auch immer man ohne Notar regeln will).

Es ist nämlich schlichtweg nicht möglich, in einem Vertrag zu bestimmen, daß einer der Vertragspartner sein Grundstück (was Eigentumswohnungen einschließt) nicht verkaufen oder (mit Grundschuld oder Hypothek) belasten darf. Insofern ist die ursprüngliche Frage praktisch gegenstandslos.

Dies zumindest unter der Voraussetzung, daß die Schilderung der Gesamtumstände korrekt waren.

Gruß
C.

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#12

Das folgerst du aus dem §1136, der das Verhältnis von Eigentümer und Gläubiger bei Hypotheken regelt? Da wäre ich vorsichtig.

#13

Grundsätzlich kein falscher Gedankengang, aber da steht Gläubiger und das ist nicht auf den Gläubiger einer Hypothek beschränkt. In diesem Falle ist der Gläubiger das Paar 1, das eine lebenslange Leibrente erhält (und noch aus einem anderen Grund; s.u.).

Gehen wir mal einen Schritt zurück und suchen wir nach dem Sinn des Paragrafen. Der liegt darin, daß der Schuldner nicht daran gehindert werden soll, eine weitere Grundschuld bzw. Hypothek zur Besicherung neuer Darlehen aufzunehmen (zweite Hälfte des zweiten Halbsatzes) und auch nicht (erste Hälfte des zweiten Halbsatzes), einen Käufer für das Grundstück zu finden, um mit dem Kaufpreis seine Schulden zu tilgen bzw. der dann die damit zusammenhängende Verpflichtung bedienen kann. Da die Leibrente hier ein Kaufpreissurrogat darstellt, sind wir hier letztlich auch bei einer Kreditvergabe, so daß der Begriff Gläubiger auch im herkömmlichen Sinne greift.

Im übrigen ist diese Sache nicht auf meinem Mist gewachsen. Ich hatte mal einen Kollegen, der meinte, eine ganz hervorragende Idee gehabt zu haben und schrieb diese Idee dann als sogenannte Negativklausel bzgl. eines Grundstücks (also ein Verbot, dieses Grundstück einem anderen Kreditgeber als Sicherheit zu stellen) in einen Kreditvertrag. Ich las diesen Kreditvertrag, stutzte, erinnerte mich an etwas, griff zum Hörer und rief unseren Kreditjuristen an, der mir bestätigte, daß man den Satz auch gleich hätte weglassen können, weil eben §1136 BGB auch die Fälle umfaßt, in denen einer Kreditgeber ist, ohne eine Grundschuld bzw. Hypothek als Sicherheit zu seinen Gunsten eingetragen haben.

Hier ist es der gleiche Fall: Paar 1 ist Schuldner, Paar 2 ist Gläubiger, es gibt ein vertragliches Veräußerungsverbot --> nichtig.

Nun ist dieser spezielle Vorfall, den ich erwähnte, 14 Jahre her, aber ich habe nicht davon Kenntnis erlangt, daß es inzwischen anderweitige Urteile gegeben hätte.

Gruß
C.

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