Pflichtleistungen und Fristen für eine Hausverwaltung

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#1

Unsere Eigentümergemeinschaft besteht nur aus 3 Einheiten. Unsere Hausverwaltung reagiert nicht auf Anfragen, Eigentümerversammlungen finden schon mal erst kurz vor Weihnachten statt, die Protokolle dazu werden erst nach mehreren Monaten versendet und Beschlüsse werden nicht oder nicht korrekt ausgeführt.

Läuft das alles unter ‚schlechter Service‘ und ‚bei Ablauf des Vertrags halt nicht verlängern‘ oder gibt es da rechtliche Möglichkeiten, die Hausverwaltung zu zwingen, NK-Abrechnungen und Wirtschaftspläne innerhalb der ersten 3 oder zur Not 6 Monate eines Jahres zu erstellen und dann auch die Versammlung einzuberufen, das Protokoll dazu innerhalb von vier Wochen zuzustellen und sich an Beschlüsse auch zu halten, auch wenn dadurch kein Schaden entstehen kann?

Bislang hieß es von der Hausverwaltung nur ‚ist diesmal nicht gut gelaufen, sorry, kommt nicht wieder vor‘ - was nicht stimmt. Auch die schriftliche Aufforderung von zwei Eigentümern (der dritte war gerade im Urlaub), innerhalb der kommenden drei Wochen eine Versammlung einzuberufen, blieb ohne Reaktion.

#2

Hallo,
ich stand leider auch schon mal genauso ratlos vor diesem Problem. Eine Hausverwaltung hat sogar zweieinhalb Jahre lang keine Versammlungen abgehalten, wegen einer schweren Erkrankung des Verwalters (obwohl die Abrechnungen gemacht wurden). Das bedeutete für meine Mieter, dass Arbeitplus ihnen ihre Nebenkosten nicht erstattet hat, weil die Abrechnung noch nicht durch die Eigentümerversammlung genehmigt war (weil ich auf diesen Umstand zu meiner eigenen Sicherheit dummerweise hingewiesen hatte). Wenn sie mich auf Schadenersatz verklagt hätten, hätte ich wahrscheinlich meinerseits den Hausverwalter verklagen können. Auch kann man als Vermieter ja maximal bis ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums Nachzahlungen vom Mieter verlangen und auch hierdurch können Schadenersatzansprüche gegenüber dem Verwalter entstehen.
Den Verwaltervertrag kann man ja aus wichtigen Gründen auch vor Ablauf der Zeit kündigen. Vielleicht sollte man mit dieser Konsequenz drohen, wenn man eine Frist für die Abhaltung der Versammlung setzt (und prophylaktisch andere Verwaltungsangebote einholen) oder darum bitten, den Punkt „Verwalterabwahl“ auf die nächste Tagesordnung zu setzen. Nach meiner Erfahrung finden die Versammlungen normalerweise zwischen April (früheste) und Juli statt - 3 Monate nach Jahresende scheint etwas früh zu sein. Eine Versammlung findet auch immer im November statt, weil bei diesem Objekt die Stadtwerke den Abrechnungszeitraum von Anfang September bis Ende August gelegt haben, nicht nach dem Kalenderjahr. Also 6 Monate sollte man für die Versammlung schon Zeit geben - meist hat der Verwalter ja nicht nur ein Objekt - und auch schauen, wann die Abrechnungszeiträume der Stadtwerke sind. Allerdings ist der Hausverwalter auch verpflichtet, eine Versammlung einzuberufen, wenn 25% der Eigentümer das verlangen (http://www.vermieterblog.com/2011/10/muss-die-hausve…). Nach (BayObLG, ZMR 1999, S. 575) war eine 15monatige Nichteinberufung einer Versammlung ausreichend als wichtiger Kündigungsgrund für einen Verwalter. Auch Abrechnungsverzug (15 Monate, OLG Karlsruhe, WE 1998, S. 191) wurde als wichtiger Grund akzeptiert. Auch wenn der Verwalter sich weigert, einen von vielen Eigentümern gewünschten Tagesordnungspunkt (z.B. die Abwahl oder fristlose Kündigung des Verwalters) auf die Tagesordnung zu setzen, ist dies ein wichtiger Grund für eine Kündigung. http://www.hausverwalter-abc.de/vabwahl.html Ansonsten, wenn ich mir Ihre Schilderungen anschaue, wäre die Abberufung bzw. Kündigung des Verwalters wahrscheinlich langfristig nervenschonend für die Eigentümergemeinschaft.

#3

Auch für kleine Eigentümergemeinschaften gilt das Wohnungseigentumsgesetz und die Teilungserklärung! Wenn sich der Verwalter nicht daran hält, sollte man schriftlich mit Fristsetzung auf Einhaltung der gesetzlich und vertraglich vereinbarten Leistungen pochen, letztendlich muß ein Gericht entscheiden.

#4

Ganz einfach, ganz kurz:

Eine Eigentümergemeinschaft kann mit Mehrheit (bei Ihnen reicht es dann bereits, wenn sich zwei einig sind) der Verwaltung einen Termin (14 Tage Frist) setzen, um eine Versammlung einzuberufen.

Sie können auf dem Schreiben vermerken, dass Sie als Miteigentümer aus gegebenem Anlass hilfsweise zu dem von Ihnen geforderten Termin die Versammlung einberufen. Keine Sorge, das ist rechtlich völlig okay!

Geforderte, bzw. von Ihnen genannte Tagesordnung: 1. Feststellung der Beschlussfähigkeit (ist bei 2 von 3 bereits gegeben)
2. Abwahl der Verwaltung aus wichtigem Grund (benennen Sie einige der nicht/unzureichend ausgeführten Beschlüsse, sowie zerstörtes Vertrauensverhältnis)
3. Neuwahl eines Verwalters (Suchen Sie sich einen anderen Verwalter, der wird Ihnen sicher im Vorfeld gerne behilflich sein)

Die Sache ist tatsächlich so einfach, wie beschrieben.

Und gegen 66.66666% oder gar 100% kann der Verwalter nichts machen, er hat nicht mal die Auswahl, ob er akzeptiert oder nicht, die Abwahl ist sofort gültig und er muss - ohne dafür eine Rechnung stellen zu können - alle Unterlagen an den neuen Verwalter aushändigen. Suchen Sie sich also rechtzeitig vorher eine vernünftige Verwaltung, dann wird die alles weitere für Sie machen.

Die ganze Sache geht für Sie kurz und schmerzlos!

Do it!

#5

Hallo,

bin kein Rechtsanwalt denke aber dass es rechtlich möglich ist etwas zu ändern!
Ich würde wie folgt vorgehen:
1.) die Hausverwaltung müsste schriftlich (Einwurfeinschreiben) abgemahnt werden! (am besten alle Eigentümer; ansonsten die Mehrheit der Eigentümer) mit Begündung warum!
2.) Kündigung des Hausverwaltervertrag
3.) Neue Hausverwaltung beauftragen

Bis später,
Ecky1

#6

So wie ich es sehe bleibt nur die Vertragskündigung.
Wenn durch das Verhalten des Verwalters Schäden entstehen, die Schadensersatzforderung.

MfG
uwe

#7

Hallo,
Sie haben mit der Hausverwaltung einen Vertrag geschlossen, der sollte aussagen was die Verwaltung beinhaltet. Wenn die Hausverwaltung nicht die Beschlüsse der Eigentümer durchsetzt, handelt sie nicht entsprechend ihrer Pflichten.
Wann was auszuführen ist, hängt von vielen Faktoren ab.
Wenn Sie sich da nicht einigen können, sollten sie den Vertrag kündigen und sich einen anderen Partner suchen. Hausverwaltung hat etwas mit Vertrauen zu tun, dies muß man sich immer wieder erarbeiten. Grundsätzliches wird hier geregelt:
http://www.gesetze-im-internet.de/bundesrecht/woeigg…

MfG

#8

Die Rechte und Pflichten des Hausverwalters regeln sich nach den §§ 27 und 28 des Wohnungseigentümsgesetzes(WEG)

In Ihrem Fall sollten Sie aber auch zusätzlich einmal den sicher vorhandenen Verwaltervertrag
überprüfen.
Es gibt zwei Möglichkeiten für den Fall dass der Verwalter seinen Verpflichtungen-für die er ja auch bezahlt wird- nicht nachkommt:

  1. Vertrag nach Vertragsablauf kündigen und nicht mehr verlängern.

  2. Abberufung aus wichtigem Grund.
    Hierzu gehören Pflichtverletzungen aus dem Vertrag.
    Nachdem Sie ja den Verwalter schon mehrfach gerügt haben, dieser zwar Besserung versprochen aber nicht eingehalten hat, kann die ausserordentliche Kündigung ausgesprochen werden.

Da viele Hausverwalter hierauf mit Widersprüchen reagieren, sollten Sie für eine solche Kündigung unbedingt einen Anwalt einschalten.

#9

Hallo glasklar,

die Pflichten der Hausverwaltung ergeben sich aus dem Wohnungseigentümergesetz, der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung und dem Verwaltervertrag.

Die Versammlung der Wohnungseigentümer muß von dem Verwalter in den durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer bestimmten Fällen, im übrigen dann einberufen werden, wenn dies schriftlich unter
Angabe des Zweckes und der Gründe von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird. Weigert er sich pflichtwidrig, die Versammlung der Wohnungseigentümer
einzuberufen, so kann die Versammlung auch, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, von dessen Vorsitzenden
oder einem Eigentümer einberufen werden. Auf der Versammlung kann der Verwalter dann abberufen werden (außerordentliche Kündigung des Verwaltervertrages), weil er der Pflicht einer ordentlichen Verwaltung nicht nachgekommen ist.

Freundliche Grüße
Patrick65

#10

Hallo Glasklar,

das Ganze ist eine ziemlich missliche Situation. Eure Hausverwaltung ist offenbar ein ziemlich nachlässiger Verein. Sie handelt fortlaufend gegen geltendes Recht und Rechtsprechung. Ihr Handeln ermöglicht zweifellos eine „Abberufung aus wichtigem Grund“. Was solche Gründe sind, ist in der Rechtsprechung in zahlreichen Urteilen festgeschrieben worden. Grundsatz: Wenn den WE oder einzelnen von Ihnen unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände nach Treu und Glauben eine Fortsetzung der Zusammenarbeit nicht zugemutet werden kann und deshalb das erforderliche Vertrauensverhältnis nachhaltig zerstört ist (u. a. BGH-Urteil). Dieser Fall tritt ein, wenn (u. a.) der Verwalter den erklärten Willen der WE missachtet und / oder die ihm obliegenden Aufgaben nicht oder nur unzulänglich erfüllt (BayObLG, 8.8.1985, 2. Z 21/85).

Die Abwahl kann z. B. in einer außerordentlichen WE-Versammlung erfolgen, wenn diese von mehr als einem Viertel der WE (nach Kopfzahl, bei Euch also 2) unter Angabe der Tagesordnungspunkte verlangt wird.

Das Problem ist nur, dass die Verwaltung so kleiner WEG bei Verwaltern außerordentlich unbeliebt ist, da sie sich kaum rechnen (Kosten wie bei deutlich größeren Anlagen, Einnahmen fast vernachlässigbar!). Ich will deshalb nicht ausschließen, dass hinter der schlampigen Arbeitsweise die Absicht steckt, die Eigentümer zu seiner Kündigung zu bewegen.

Wenn man den bisherigen Verwalter ablösen will, sollte man deshalb bereits einen Nachfolger gefunden haben, der bereit ist, unter den gegebenen Umständen die Verwaltung zu übernehmen und durch Angabe von Referenzen (möglichst Beiräte vergleichbarer Anlagen) korrekte Arbeitsweise nachzuweisen.

Bei so kleinen Anlagen ist es nach meiner Erfahrung ein guter Weg, wenn 1 oder 2 Eigentümer die Verwaltung selbst übernehmen. Das ist rechtlich kein Problem, die Verwaltung erfolgt durch WE, die selbst ein großes Interesse haben, die Anlage in Schuß zu halten und die sich jeweils kurzfristig abstimmen können. Das nötige Fachwissen hierfür hält sich in Grenzen und kann in der entsprechende Literatur leicht nachgelesen werden.

Mein Rat deshalb: Alles im Kreise der 3 Eigentümer besprechen und dann handeln!

Viel Erfolg, Sealord

#11

Hallo,
das spricht alles dafür, dass diese Hausverwaltung nur Geld kassieren möchte und sich um so wenig als möglich um die Gemeinschaft kümmert. Ein möglichst rascher Wechsel ist da anzuraten, denn solche Personen bessern sich in der Regel nicht. Dies rechtlich, ausserhalb der gewählten Zeit, zu veranlassen ist recht schwierig und auch etwas unsicher. Besser ist es, die Restlaufzeit abzuwarten, sich aber rechtzeitig um einen möglichen Nachfolger umzusehen. Da sollten sich natürlich die 3 Eigentümer irgendwie einig sein. Eine Jahresabrechnung sollte zeitnah
(möglichst in den ersten 6 Monaten) erfolgen. Alles was später ist, vor allem wenn sich das Folgejahr schon zuende neigt, ist für einen ev. Vermieter höchst gefährlich, denn er muss seinem Mieter gegenüber innerhalb von 12 Monaten nach dem abgelaufenen Jahr abrechnen. Danach verfallen ev. Nachzahlungsansprüche. Die anderen genannten Verhaltensweisen des Verwalters sind rechtlich nicht abgesichert. Eine Versammlung muss jedoch einberufen werden, wenn ein bestimmter Teil der Eigentümer (siehe Teilungserklärung) dies mit einer Fristsetzung und einer Tagesordnung fordert.
Also nochmal, da kurzen Prozess mit diesem Verwalter machen und schnellstens einen anderen suchen aber nicht vom Regen in die Traufe kommen, also schon nach Referenzen fragen.
Viel Glück wünscht
Hubert

#12

Hallo,
also eine rechtliche auskunft kann und darf ich nicht geben, aber soviel ist wohl klar: dies sind zum teil eklatante verstösse gegen das wohnungseigentumsgesetz und vermutlich auch den (hoffentlich bestehenden) verwaltervertrag. Zwingen kann man einen verwalter nicht, aber das sollte ausreichen, um den vertrag zu kündigen.
mfg
JAB1

#13

Das Vertragsverhältnis unterliegt bekanntlich den Bedingungen des Verwaltervertrages und notfalls den Bestimmungen des BGB. Ferner können die im Geschäftsverkehr geübten Gepflogenheiten herangezogen werden. Das was Sie schreiben, ist m.E. nicht im Rahmen des Üblichen. Wenn Sie gemeinsam eine Abmahnung unter genauer Bezeichnung aller Unzuträglichkeiten und bei Fristsetzung und Androhung der Kündigung versenden (Einschreiben/Rückschein), und dananch keine „Besserung“ eintritt, sollten Sie alle die Kündigung aussprechen.

#14

Hallo Glasklar,

hierzu können Sie folgenden Formalismus aus dem WEG-Gesetz verwenden:

(2) Die Versammlung der Wohnungseigentümer muß von dem Verwalter in den durch Vereinbarung der
Wohnungseigentümer bestimmten Fällen, im übrigen dann einberufen werden, wenn dies schriftlich unter
Angabe des Zweckes und der Gründe von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird.

Wenn also schon 2 von 3 Eigentümern den Verwalter aufgefordert haben, eine Versammlung einzuberufen, hat es dieser Aufforderung zu folgen. Ansonsten können Sie selbst die Versammlung eingerufen und abhalten.

Auf die Tagesordnung sollten Sie dann auch meines Erachtens die Abwahl und Abberufung der Verwaltung aufnehmen.

Wenn Sie wollen können Sie einen Miteigentümer als Verwalter berufen.

LG

#15

Hallo, soweit mir bekannt ist (bin kein Experte!) besagt das WEG nur, dass einmal im Jahr eine Versammlung stattfinden muss, jedoch nicht wann.
Ähnlich ist es mit dem Protokoll/Niederschrift. Das Gesetz schreibt keine Frist vor. Es entspricht jedoch der vorherrschenden Meinung,
dass die Niederschrift so rechtzeitig erstellt werden muss, dass
die Eigentümer eine Woche vor Ablauf der einmonatigen Anfechtungsfrist von ihr Kenntnis nehmen können (also in der Regel ca. 3 Wochen nach der Versammlung) .
Ist aber auch alles im WEG nachzulesen.

#16

Zu nahezu allen von Ihnen geschilderten Problemen gibt es festgelegt Fristen, die im Wohnungseigentumsgesetz niedergelegt sind. Anhand der Stichworte Frist Wohnungseigentum kann man sich die sehr schnell zusammen stellen, ich beantworte die Frage gerade zwischen Gartenarbeit und Grillvorbereitung. Von Ihrer Hausverwaltung werden die alle überschritten. Da hilft tatsächlich nur eine Kündigung.

Liebe Grüße aus Bochum
Harry

#17

Hallo
Bei so einer kleinen WEG besteht doch die Möglichkeit sich selbst zu verwalten . Ich bin ein Verwalter einer ähnlich kleinen WEG und erstelle z.B. die o.g. Pläne u. Abrechnungen…Aber zu deinem Problem: wählt doch die Verwaltung ab wenn sie nicht ihren Verpflichtungen nachkommt!
Gruß
sueden78