Preise Ackerland verpachtet u sehr ertragreich in PLZ 092xx

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#1

Hallo,
wegen Erbstreit muss unser Ackerland verkauft werden. Es sind 4 Teilflächen zu zusammen 6,1ha.
Der Pächter bewirtschaftet es erfolgreich und ertragreich u ist ziemlich scharf auf das Land.

Nun kam er mit der Idee um die Ecke, er möchte den Gutachter stellen um es schätzen zu lassen. Sein Ruf jedoch- knallharter Geschäftsmann und ein von ihm selbst beauftragtes Gutachten, das kann für uns nur schlecht ausfallen.
Weiß zufällig jemand, was man in Sachsen PLZ 092… für gutes Ackerland verlangen kann?

Danke für die Tipps

#2

Weiß ich nicht, es wird hier in diesem Forum auch ziemlich sicher keinen geben.

Aber z.B. der Sächsische Landesbauernverband sollte für geringe Gebühr einen Fachkundigen stellen können, der einen brauchbaren Anhaltspunkt liefert, der Verhandlungsgrundlage sein könnte.
Auch ein Blick in den Anzeigenteil von Fachpublikationen könnte zeigen, zu welchen Preise in eurer Region vergleichbare Ackerflächen verkauft werden.
Es gibt auch entsprechende Landwirts-Foren im Netz.

Gruß
F.

#3

Servus,

Ackerzahl?

Schöne Grüße

MM

#4

und: Vom Pächter zusammen mit wieviel angrenzender Fläche bewirtschaftet?

#5

Es gibt hier einen, der seinerzeit bei Manfred Köhne landwirtschaftliche Taxation gehört hat und aus dessen Diplomarbeit Köhne in den letzten Auflagen von Köhne/Wesche „Landwirtschaftliche Steuerlehre“ zitiert hat, obwohl Manfred Köhne sonst der Ansicht war, dass Menschen eigentlich erst vom Doktoranden aufwärts als solche zu betrachten sind.

Die Landwirtschaft ist auch nach dem Ende der gröbsten Auswüchse der Marktregulierung so stark staatlich reglementiert, dass es nicht so ganz schwer sein dürfte, Bodenpreise in Sachsen zu ermitteln, wenn die Ackerzahl bekanntgegeben wird. Dass es sich um eine Gegend handelt, wo 90er Böden extrem selten sind, aber andererseits einen winzigen Zwickel, der möglicherweise zur Arrondierung benachbarter Flächen dienen könnte (deswegen meine Rückfrage), ist bereits angedeutet. Wenn weiterhin alle nötigen Angaben gemacht werden, lässt sich der Wert mit einiger Wahrscheinlichkeit einigermaßen genau benennen.

Schöne Grüße

MM

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#6

Grundsätzlich geb ich dir ja recht, natürlich ist das ein guter Anhaltspunkt, aber der ist mir irgendwie zu „bürokratisch“.
Die vielen lokalen „Sonderfaktoren“ des Marktes fließen da ja nicht ein: besonders große Ortsnähe beispielsweise (auch wenn es kein richtiges Bauerwartungsland ist, aber trotzdem), die aktuellen Angebots/Nachfrage-Gegebenheiten usw.

Ginge es um meinen Boden, würde ich definitiv einen Sachkundigen grob drüber schauen lassen.

Gruß
F.

#7

herzlichen Dank für die ersten Antworten.
das Land setzt sich zusammen:

0,47 ha Ackerland
0,9 ha Ackerland
3,81 ha Ackerland
1,22 ha Ackerland
dazu noch 4 ha Grünland, wobei nur 0,2 davon verpachtet sind, Grund unbekannt, weiß also nicht, ob es nicht zu bewirtschaften ist oder ob kein Interesse seitens Pächter bestand.

Wieviel davon genutzt wird, um Flächen zu verbinden, kann ich nicht sagen, damit wird der Pächter sich auch bedeckt halten, schätze ich. Wie ich ihm einschätze weiß er sehr genau, dass dieser Fakt wahrscheinlich den Preis eher steigert und das wird er umgehen wollen.
Ich stelle die Frage hier um einen Richtwert und eine Verhandlungsbasis fürs erste zu haben. Genaueres muss am Ende natürlich gutachterlich gewertet werden.

Danke

#8

sorry, dass ich das fragen muss, aber was heißt es, wenn ein Boden ein 90er Boden ist?

#9

Servus,

die „Ackerzahl“ bezeichnet die natürliche Ertragskraft eines Bodens in Bezug auf den Boden des „Reichsspitzenbetriebs“ in Eickendorf (Magdeburger Börde), Schwarzerde auf Löss, dessen Ertragskraft = 100 gesetzt wird.

Außerhalb der Bördelandschaften bei Magdeburg, Hildesheim und etwa in einem Dreieck Leipzig - Borna - Riesa haben Spitzen-Ackerböden fast ausnahmslos eine Ackerzahl von nicht über 90.

Die Lößböden in der Gegend von Limbach-Oberfrohna sind staunässebestimmt, teils unter Grundwassereinfluss ausgebleicht; die meisten Ackerböden in dieser Gegend werden mit einer Ackerzahl um 50 - 60 bewertet. Das ist ordentlich, aber nicht mehr als das.

Für alle landwirtschaftlich genutzten Grundstücke ist das Ergebnis dieser Bonitierung in einem Liegenschaftsbuch verzeichnet, das der örtliche Gutachterausschuss unterhält; für den Eigentümer ist der letzte Einheitswertbescheid am leichtesten zugänglich.

Für Sachsen kann man sehr grob bei einem durchschnittlichen Preis von 12.000 € und einer durchschnittlichen Ertragsmeßzahl (das ist ungefähr das gleiche wie die Ackerzahl) von 44 für einen 60er Boden 16 - 17. 000 € / ha peilen. Stärker detaillierte Veröffentlichungen (die es sicherlich gibt) suche ich, wenn Du Genaueres zum Thema Ackerzahl oder Ertragsmeßzahl des Grundstücks heraussuchst und sagst.

Schöne Grüße

MM

1 Like
#10

Servus,

die Bodenbonitierung besorgen heute Amtlich bestellte Vermessungsingenieure. Diese haben leichten Zugang zu den Ergebnissen der Bodenschätzung, die bei den Finanzämtern archiviert und gepflegt werden.

Schöne Grüße

MM

#11

Doktorand ist gar nichts, Berufsträger musst du sein, eine Promotion ist höchstens schmückendes Beiwerk. Nur ein Berufsträger ist als Mensch anzuerkennen, da sind wir uns doch wohl einig, oder?

#12

Servus,

die örtlichen Gutachterausschüsse machen beim groben Drüberschauen das, was ich hier vorschlage: Zuallererst schaut jemand im Liegenschaftsbuch nach, mit welcher Ackerzahl und welcher Ertragsmeßzahl das Grundstück bonitiert worden ist.

Landwirtschaftlicher Grundstücksverkehr ist eine sehr „bürokratische“ Angelegenheit, weil jeder einzelne Verkauf eines landwirtschaftlich genutzten Grundstücks vom örtlich zuständigen Landwirtschaftsamt genehmigt werden muss. Das ist in den allermeisten Fällen Formsache - lediglich bei Vorgängen, die zu extrem kleinen „Handtüchern“ führen würden, wird die Veräußerung nicht genehmigt. Aber es ist dadurch im Nebeneffekt dafür gesorgt, dass der Markt für landwirtschaftliche Grundstücke (sowohl Pacht als auch Kauf) in öffentlich zugänglichen Quellen so detailliert dokumentiert ist wie sonst kaum einer.

Schöne Grüße

MM

#13

ggf kann dir Boris dabei helfen schon mal eine grobe einschätzung der Preise zu finden

http://www.boris.sachsen.de/bodenrichtwerte-aktuell-4032.html

#14

Hallo,

vielen Dank für die ausführlichen Tipps, man lernt ja richtig was dazu.

Laut Angebots-Annoncen bin ich auch auf etwa 16000€ gekommen. Vorsichtshalber peile ich mal etwas drunter an.
Wir 3 Geschwister müssen den Landverkauf in Betracht ziehen, um endlich unsere Erbsache zu regeln.
Mein Bruder ist also mein erster großer Gegner, der Haus, Hof und Land von mir geschenkt haben will. Aus dem Landverkauf soll ein gewisses Guthaben entspringen, mit dem er mich ablösen könnte. So ist hier meine Frage entstanden, das ist aber ein anderes Thema.
Eine zweite harte Nuss ist der Pächter, der natürlich kein allzugroßes Interesse hat, teuer einzukaufen.
Er legt vor, dass es wohl anhand der Pachtpreise ganz einfach wäre, den Kaufpreis zu ermitteln. Das habe ich unterdessen recherchiert, das stimmt so auch. Nur dann ziehen wir derart den Kürzeren. Auf Basis der Formel und des Pachtpreises kommen wir nämlich nur auf knapp 9500€/ha Kaufpreis. Unsere Pacht liegt bei 145€/ha
Der niedrige Pachtpreis ergibt sich, weil unser Pachtvertrag auf 25Jahre geschlossen wurde und sich demnach seit nunmehr 11 Jahren der Pachtpreis nicht angepasst hat. In der Zwischenzeit ist der Pachtpreis ja gestiegen und wenn überhaupt eine solche Formel zur Anwendung käme, müssten wir den aktuellen Pachtpreis erst ermitteln und damit rechnen.

Über die Ackerzahlen habe ich keine Auskunft, solche Werte stehen nicht in unserem Pachtvertrag, wenn überhaupt hat das der Pächter. Aber ich habe schon gesehen, dass man online Karten ansehen kann und ich muss halt mir die Zeit nehmen, die einzelnen Flurstücke zu suchen und abzugleichen.
Um einen Makler oder Gutachter kommt man eh nicht drumherum, wenn es an den Verkauft geht.
Hier wäre spannend, was unser Gutachter berechnet und der gestellte vom Pächter. Mit Vitamin B lässt sich da sicher zu Gunsten des interessierten Käufers schönen. So ganz vertraue ich der Sache nicht, damit habe ich mich erst einmal hier ans Forum gewendet und habe einen groben Richtwert, der sich eben auch damit deckt, was Annoncen widerspiegeln.

Wenn ich was zu den Böden finde, melde ich mich wieder. Das heißt aber etwas Recherche…

Schönen Tag allen!

#15

Danke, für den Link zu Boris.

Dort lässt es sich recht gut ablesen.
Die Legende sagt folgendes:

Wert in €/m² für Flächen der Landwirtschaft
Acker: 0,68
Grünland: 0,67

das sind ja dann doch nur rund 45000€ für unsere 6,6ha
Das ist aber weit weg von den in Anzeigen veranschlagten 15000€ pro ha.
Dafür lohnt sich der Verkauf ja kaum.

#16

Man kann also nur hoffen, der Verkehrwert liegt ein wenig höher.