Hallo Experten,
ich besitze einen Souterrainladen in Form einer Eigentumswohnung. Ich hatte ihn als Gewerbe vermietet, bis ein lange unbemerkt gebliebener Rohrbruch einer Regenrinne zur völligen Durchfeuchtung einer Außenmauer führte (meterdicke Gründerzeitmauer). Es fiel erst auf, als schon beträchtliche Schimmelbildung entstanden war. Das führte zur (verständlichen) Kündigung des Mieters, zumal das Austrocknen unbestimmte Zeit dauern wird.
Da Schaden (Mietausfall) durch Gemeinschaftseigentum entstanden war, glaubte ich, dass dieser auch gemeinschaftlich zu tragen sei. Die Verwaltung hingegen steht auf dem Standpunkt, dass der Schaden alleine bei den betroffenen Sondereigentümer bleibe, da er nicht schuldhaft verursacht worden ist. Kann das sein?
Hallo,
Haftung bedeutet allgemein die Verantwortung für eine Verbindlichkeit. Grundlage ist eine gesetzliche oder vertragliche Zuweisung des Haftungsrisikos.
Die Haftung kann verschuldensabhängig sein. Haftungsvoraussetzung ist dann Vorsatz oder Fahrlässigkeit im Sinne von § 276 BGB.
Daneben gibt es Fälle einer verschuldensunabhängigen Risikozuweisung in Form der gesetzlichen Gefährdungshaftung (beispielsweise die Haftung des Fahrzeughalters bei Betrieb eines Fahrzeugs nach § 7 StVG) oder aus vertraglicher Garantie (Dachausbau durch einzelnen Wohnungseigentümer auf eigene Kosten und Gefahr.
Der Wohnungseigentümer haftet in der Regel nicht ohne Verschulden. Eine Gefährdungshaftung besteht nach herrschender Rechtsprechung weder aus Treu und Glauben noch aus § 14 Ziff. 4 2. HS WEG.
Auch die Haftungstatbestände der §§ 836 ff. BGB für Schäden, die durch ein schadhaftes Gebäude hervorgerufen werden, setzen ein Verschulden voraus, das jedoch zulasten des Wohnungseigentümers gesetzlich vermutet wird. Der Wohnungseigentümer muss sich hierzu entlasten, indem er nachweist, dass ein durch ein schadhaftes Gebäude entstandener Schaden nicht durch Vernachlässigung der Gebäudeunterhaltungspflicht entstanden ist.
Der Eigentümer haftet nur verschuldensunabhängig, wenn er dieses Risiko freiwillig übernommen hat, s.o. Dachausbau auf eigene Kosten und Gefahr.
Christian
Hallo N.Schmidt,
Da Schaden (Mietausfall) durch Gemeinschaftseigentum
entstanden war, glaubte ich, dass dieser auch gemeinschaftlich
zu tragen sei. Die Verwaltung hingegen steht auf dem
Standpunkt, dass der Schaden alleine bei den betroffenen
Sondereigentümer bleibe, da er nicht schuldhaft verursacht
worden ist. Kann das sein?
die Antwort von Christian zeigt deutlich auf, daß die Sache so einfach nicht ist.
Gesunder „Menschenverstand“ wird Dich in der Angelgenheit nicht weiterbringen.
Durch die Instandsetzung Deines Ladens und für der Mietausfall dürften sich für Dich bald ziemliche Kosten anhäufen.
Deshalb würde ich schnellstens einen Anwalt aufsuchen und mich in dieser Angelegenheit beraten und vertreten lassen.
Gruß Klaus
Das Mauerwerk und die Dachrinne sind Gwemeinschaftseigentum. Gem § 16 Abs. 2 WEG hat die Gemeinschaft die Kosten der Beseitigung der Schäden zu tragen . Die Kosten der Beseitigung der Schäden im Sondereigentum hat dagegen der Eigentümer selbst zu tragen. Es gibt hierbei aber einen Haken. Im Rahmen des Hausverwaltungsvertrages hat die Verwaltung letztlich dafür zu sorgen, dass den Eigentümern keinen Schäden entstehen durch die Verwaltung der Immobilie. Hier habe ich Zweifel. Ein derart gravierender Schaden aus einer defekten Dachrinne kann und wird einer Hausverwaltung, wenn sie der Verpflichtung einer ordnungsgemässen Verwaltung nachgekommen ist, nicht übersehen. Es wird nun notwendig sein, dass die genaue Schadensursache festgestellt wird - wenn es nicht schon zu spät ist, weil die Dachrinne entfernt wurde. Es ist hier durchaus einmal die Frage der ordnungsgemässen Verwaltung der Immobilie durch die Hasuverwaltung zu prüfen. Wann war sie zuletzt am Gebäude, wann wurde zuletzt überprüft, ob Mängel und Schäden an der Fassade sichtbar sind, was wurde geprüft oder warum wurde nicht geprüft ? Und bitte noch beim Grundbuchamt prüfen, was genau als Sondereigentum und was als Gemeinschaftseigentum eingetragen ist. Dann kann eine genaue Feststellung, für welche Schäden die Miteigentümer mithaften und für welche nicht geprüft werden. Die pauschale Behauptung der Verwaltung ist aus meiner Sicht eine Schutzbehauptung, weil man durchaus hätte erkennen müssen, bei ordnungsgemässer Verwaltung, das ein Schaden eingetreten ist oder ein Schaden zu befüchten war. Wann wurde einmal nach der Dachrinne gesehen, Auch die Prüfung der Dachrinne auf deren Zustand ist Aufgabe einer Hausverwaltung.
Grüsse Günter Wunderle
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Ich habe mich vielleicht ein bißchen missverständlich ausgedrückt: nicht die Regenrinne, sondern genauer das Abwasserrohr zur Regenrinne und da der Teil der unter der Erdoberfläche liegt war defekt. Um den Schaden festzustellen musste die Innenhofdecke aufgenommen werden. Es kann also nicht ohne weiteres von einem Versäumnis der Hausverwaltung ausgegangen werden.
Ich habe mich vielleicht ein bißchen missverständlich
ausgedrückt: nicht die Regenrinne, sondern genauer das
Abwasserrohr zur Regenrinne
wohl eher im juristendeutsch "das Abwasserroht weggehend von dem Regenwasserableitungsrohr (Rinne ist am Dach)
und da der Teil der unter der
Erdoberfläche liegt war defekt. Um den Schaden festzustellen
musste die Innenhofdecke aufgenommen werden. Es kann also
nicht ohne weiteres von einem Versäumnis der Hausverwaltung
ausgegangen werden.
Hallo N. Schmidt,
umso besser. Es ist also dann tatsächlich ein Schaden am Gemeinschaftseigentum und betrifft nicht das Sondereigentum. Da ist die Haftung der HV auszuschliessen. Jedoch nicht die Haftung der Gemeinschaft wenn durch Gemeinschaftseigentum einem Einzelnen ein Schaden entsteht.
Wünsche noch einen schönen Abend Günter