Schäden in der Mietwohnung nach Auszug, Raucher

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Mal folgendes angenommen:

Mieter M wohnt 8 Jahre in einer Mietwohnung. Der Mietvertrag enthält die Renovierungsklausel mit dem „Weichmacher“: In der Regel wird zu folgenden Zeitpunkten renoviert…

Ansonsten ist vereinbart: Übernahme der Wohnung in renoviertem Zustand, Übergabe bei Mietzeitende renoviert und besenrein.

M zieht aus, V besichtigt nach 8 Jahren die Wohnung. In den letzten 3 Jahren hat M stark geraucht. Alles ist gelb: Decken, Wände, Boden, Türrahmen und Türen, alle sonst weißen Silikondichtungen, Kunststofffenster. Es stinkt wie Hölle.

Aus dem Internet weiß V, daß man Mietern das Rauchen nicht verbieten kann. Beschädigungen dieser Art gelten als „abwohnen“. Ausnahme sind exzessives Rauchen und Beschädigungen, die durch einfaches Renovieren nicht beseitigt werden können. Die Türen und Rahmen sind aus Kunststoff und lassen sich nicht renovieren (weder reinigen noch überstreichen). Sie können nur durch erneuern wieder in den Urzustand versetzt werden.

Es gibt kleinere Beschädigungen: Gurtwickler Rolladen defekt, WC hängt schief, Silikondichtung rissig, Fußboden Küche hat sich gesenkt, Silikonfungen sind rissig, Gummidichtungen in Duschtüre sind gelb und zerrissen. Die Dusche ist schwarz vor Dreck und Kalk. Duschstange, Armatur und Türe sind dreckig.

Frage: Welche Ansprüche hat der Vermieter gegen den Mieter? Viele kleinere Reparaturen hätten im Laufe der Jahre mittels Kleinreparaturregelung vom Mieter beseitigt werden können. Die Schäden wurden nie angezeigt. Wer bezahlt den Ersatz der Türen und Rahmen? Wer bezahlt die renovierung der unrenoviert übergebenen Wohnung?

#2

Frage: Welche Ansprüche hat der Vermieter gegen den Mieter?
Viele kleinere Reparaturen hätten im Laufe der Jahre mittels
Kleinreparaturregelung vom Mieter beseitigt werden können. Die
Schäden wurden nie angezeigt. Wer bezahlt den Ersatz der Türen
und Rahmen? Wer bezahlt die renovierung der unrenoviert
übergebenen Wohnung?

leitsatz des bgh - BGH, Urteil vom 5. 3. 2008 - VIII ZR 37/07:

Rauchen in einer Mietwohnung geht über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus und begründet eine Schadensersatzpflicht des Mieters, wenn dadurch Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch Schönheitsreparaturen i.S. des § BV_2 § 28 BV_2 § 28 Absatz IV 3 BV_2 § 28 Absatz II der II. BerechnungsVO beseitigen lassen, sondern darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten erfordern. Das gilt unabhängig davon, ob ein Renovierungsbedarf bereits vorzeitig entsteht
(http://www.gesetze-im-internet.de/bvo_2/__28.html)

jetzt musst du entscheiden, ob ein solcher fall vorliegt (z.b. rat eines fachmanns einholen)

#3

Danke! Was ist denn eine Verschlechterung der Wohnung? Das Nikotin ist in den Putz und in die Böden eingedrungen. Eine Schönheitsreparatur wäre m.E. das Streichen der Wände, notfalls mit der doppelt teuren Nikotinfarbe. Das reicht aber nicht aus, um den Gestank rauszubekommen. Um die Verschlechterung komplett zu eliminieren, müßte alles raus: Tapete, Putz, Böden, Türen. Ich schätze die Kosten auf 5000 bis 6000 Euro.

Der Mieter hat angegeben, er habe Privatinsolvenz angemeldet. Deshalb wurde (in diesem ja nur angenommenen Fall) eine Monatsmiete schon von der Kaution genommen. Bleiben 2 Monatskaltmieten, also rund 1200 Euro. Kann der Mieter seine Insolvenz nachweisen? Muß er es?

Es ist eine top Maisonettewohnung im Erdgeschoss mit Terrasse im Garten in bevorzugter Wohnlage zum vernünftigen Preis. Dreck und Gestank haben alle bisherigen Interessenten aber davon abgehalten, die Wohnung zu mieten. Kann der Vermieter auch Mietausfall für die Zeit der Reparatur geltend machen?

#4

Was ist denn eine Verschlechterung der Wohnung?

dafür hab ich dir doch oben den schönen link rausgesucht…

„Schönheitsreparaturen umfassen nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.“

genügen diese maßnahmen also nicht zur beseitigung der folgen des rauchens, besteht nach BGH grds. ein anspruch auf schadensersatz.

Der Mieter hat angegeben, er habe Privatinsolvenz angemeldet.
Deshalb wurde (in diesem ja nur angenommenen Fall) eine
Monatsmiete schon von der Kaution genommen. Bleiben 2
Monatskaltmieten, also rund 1200 Euro. Kann der Mieter seine
Insolvenz nachweisen? Muß er es?

sind öffentlich bei zuständigen AG einsehbar, z.b.
https://www.insolvenzbekanntmachungen

Es ist eine top Maisonettewohnung im Erdgeschoss mit Terrasse
im Garten in bevorzugter Wohnlage zum vernünftigen Preis.
Dreck und Gestank haben alle bisherigen Interessenten aber
davon abgehalten, die Wohnung zu mieten. Kann der Vermieter
auch Mietausfall für die Zeit der Reparatur geltend machen?

ist ein schadensersatzanspruch gegeben (s.o.), ist auch der entgangene gewinn zu ersetzen, § 252 S.2 bgb(beweiserleichterung)

#5

Danke! Jetzt sagt der Mieter, er habe keine Insolvenz, aber eine eidesstattliche Versicherung abgegeben. Besteht da noch Hoffnung, Schadenersatz geltend zu machen?

Ein Maler wird sich die kunststoffbeschichteten Türen ansehen. Eventuell können diese mit Speziallacken gestrichen werden. Das wird aber teuer.

Werden die Türen komplett erneuert, wird es whl heißen, das geht über eine normale Renovierung hinaus. Werden sie aufwendig lackiert, wird man am Ende sagen, es wäre ja mit einer Renovierung gegangen und der Vermieter hat überlackierte Türen und schaut in die Röhre?

#6

Danke! Jetzt sagt der Mieter, er habe keine Insolvenz, aber
eine eidesstattliche Versicherung abgegeben. Besteht da noch
Hoffnung, Schadenersatz geltend zu machen?

naja, die e.v. gibt ja „nur“ eine Übersicht über die Einkommens- und Vermögensverhältnisse des Schuldners für die gläubiger. man kann zumindest nicht ausschließen, dass sich die vermögensverhältnisse bessern werden…

Ein Maler wird sich die kunststoffbeschichteten Türen ansehen.
Eventuell können diese mit Speziallacken gestrichen werden.
Das wird aber teuer.

Werden die Türen komplett erneuert, wird es whl heißen, das
geht über eine normale Renovierung hinaus. Werden sie
aufwendig lackiert, wird man am Ende sagen, es wäre ja mit
einer Renovierung gegangen und der Vermieter hat überlackierte
Türen und schaut in die Röhre?

das komplette erneuern fällt tatsächlich nicht mehr unter schönheitsreparaturen. das lackieren aber grds. schon.
dabei ist es grds. unerheblich, wie teuer die schönheitsreparatur ist (wenn sie erforderlich ist).

hoffe, ich konnte weiterhelfen…