Schuldenfreie Wohnung, Nachteil?

Geld & Sparen Immobilien
#1

Schuldenfrei Wohnung, Nachteil?

Hallo, kann mir jemand folgende Frage beantworten?

Wenn man eine schuldenfreie Wohnung vermietet, hat man keinen Steuervorteil. Aber dafür Mieteinnahmen, die man versteuert und am Ende trotzdem immer noch ein Gewinn übrig bleibt. Bsp: Mieteinnahmen 5000 Euro, nach abzug der Steuer: 3900 Euro Gewinn im Jahr.

Wenn die Wohnung aber nicht Schuldenfrei ist, wenn man also noch ein Darlehen abbezahlen muss, dann fliesen die Mieteinnahmen zur Bank, für die Kredittilgung. Das heisst, das man am Ende des Jahres ein Steuervorteil hat, die Mieteinnahmen durch die Zinszahlungen ausgleichen kann. Aber dafür 0 Euro Gewinn.

Wo genau ist dann der Vorteil, wenn man noch schulden für die Wohnung hat?

Kann mir das jemand anhand einer verstaendlichen Rechnung erklaeren?
Ich finde es nicht ausreichend, wenn man sagt „Es gibt ein Vorteil“, aber es selber nicht erklraeren kann, wo genau dieser Vorteil liegt.

Gruss

Moon

#2

Das Problem kann man eigentlich nur lösen, wenn man das Totalmodell betrachtet;
Steuerzahlungen sind nur ein Teil der Zahlungen, die anfallen.

In Deutschland macht sowas für den Privatanleger eigentlich kein mensch;
der ganze Markt ist augerichtet entweder auf den Produktverkauf oder die rechtliche bzw. steuerechtliche Beratung.

Der Verkäufer argumentieren beim Produktverkauf dann z.B. mit Steuervorteilen;
oder der Steuerberater bekommst seine Vergütung für die Berechnung der Steuerersparnis.

#3

Der Verkäufer argumentieren beim Produktverkauf dann z.B. mit
Steuervorteilen;

Genau, man hört von den Verkaeufern nur dieses Argument. Aber die erwaehnen natürlich nicht, das man Gewinnverluste hat, weil man keine Mieteinnahmen hat.

Mich würde es aber trotzdem interessieren, wie die leute diesen Vorteil ausrechnen? Ich habe mich im Internet in den Foren umgeschaut. Es gab keine Antwort, die ausreichend war.

#4

Du meinst insgesamt den Vorteil, ob man sich besser steht bei zwei Alternativen, z.b. Fremdfinanzierung oder Eigenfinanzierung ?
Das ist eine klassische Investitionsrechnung unter Besteuerung.

Macht kein Mensch für den Privatanleger, kann ich dir definitiv sagen.

Das Problem ist ja auch, der Laie würde es nicht verstehen, wenn man ihm diese präsentieren würde;
das liegt einfach auch daran, dass der Verbraucher in Geldfragen wenig aufgeklärt wird und deshalb auch meistens das Grundverständnis fehlt.

#5

Du meinst insgesamt den Vorteil, ob man sich besser steht bei
zwei Alternativen, z.b. Fremdfinanzierung oder
Eigenfinanzierung ?

Ich habe die Gelegenheit mit hohen Sondertilgungen in 5 Jahren eine schuldenfreie Wohnung zu haben. Die möchte ich dann vermieten. Man raet mir aber lieber nicht die schulden schnell abzubezahlen. Dafür soll ich eine lange Tilgungszeit (15 Jahre) mit einer 1 prozentigen Tilgung waehlen. Da würde die monatliche Belastung für das Darlehen ungefaehr 250 Euro betragen.

Verstaehe aber den Sinn nicht…
Wohnungswert 90.000 Euro, Mieteinnahme kalt: 450 Euro.

#6

Hallo,

Du hast die ursprüngliche Frage präzise in die Fachsprache des BWLers übersetzt - ob es deshalb verständlicher, und das Grundverständnis für Geldfragen gefördert, wird?

Bei der „Investitionsrechnung unter Steuern“ geht es, einfach ausgedrückt, um den Vergleich der Kosten bei Kredit- und Eigenfinanzierung.
Als Kosten bei der Kreditfinanzierung kannst man als Privatmensch ansetzen: Zinsen und Gebühren, eventl. Kreditver- und besicherungskosten, abzüglich Steuerersparnis
Als Kosten für die Eigenfinanzierung solltest man ansetzen: Entgangende Renditen (bei anderweitiger Anlage des Geldes) abzügl. Steuern, die Du ggf. darauf bezahlen müsstest

Diese Listen sind nicht ganz vollständig, aber als Privatmensch hat man damit die wesentlichen Kostenblöcke erfasst. Kaufmännisch korrekt müsstes man außerdem die Zahlungsströme erfassen und entsprechend auf und abzinsen.

Grob vereinfacht läuft es also letztlich darauf hinaus ob die Rendite auf das Eigenkapital (nach Steuern) höher ist als die Kreditkosten (nach Steuern) - wenn ja, lohnt sich der Kredit, wenn nein besser Eigenkapital einsetzen.

Daneben muss man natürlich die Liquidität im Auge behalten - der Einsatz von Eigenkapital verbietet sich von Selbst wenn man’s gar nicht hat, oder nur unter Gefährdung der sonstigen wirtschaftlichen Handlungsfähigkeit aufbringen kann.

Und eine Voraussetzung sollte, da sie absolut zentral ist, obwohl danach eigentlich gar nicht gefragt wurde, auch noch erwähnt werden: Grundsätzlich sollte vorher geklärt werden ob sich die Investion (Wohnung) überhaupt lohnt. Wenn dem nicht so ist, lohnt es sich überhaupt nicht Überlegungen über die Finanzierung anzustellen.

Gruß
Werner

1 Like
#7

Moin,

dass dies kein Privatmensch macht ist Unfug, dies ist ein Klassisches „Steuersparmodell“.

Aber mal das Ganze vereinfacht. Um Steuern zu sparen brauche ich negative Einnahmen. Diese werden in der Regel dardurch erzeugt das die gesamten Kosten die man gegenüber dem Finanzamt anrechnen kann höher sind als die Einnahmen. D.h. man macht efektiv Verluste über einen gewissen Zeitrahmen sprich hate weniger in der Tasche. Allerdings läuft im Hintergrund noch was anderes, anstatt dem Finanzamt die Steuern zu bezahlen (wovon ich nicht direkt was habe) zahle ich an die Bank Tilgung und/oder Zinsen habe aber dafür irgendwann die Wohnung.

Und warum sich dies überhaupt rechnet liegt in der Regel an der Abschreibung auf den Wert des Gebäudes, die früher ja bei neuen Wohnungen degeressiv mit 5% in den ersten 8 Jahren sehr wohl zu einer „Steuerersparniss“ führt, die allerdings eben nicht monetär am Ende des Monates wirksam wird, sondern erst nachdem das Objekt schuldenfrei ist.

Aber da stimme ich zu, es ist immer eine Einzelfallberechnung ob sich das wirklich lohnt im Sinne einer Rendite, die der einzelne erzielen möchte. Und auch da sind vorherige Annahmen zu machen und die Zukunft ist eben nicht absolut vorhersagbar, so dass sihc am Ende auch eine andere „Rendite“ ergeben kann als eventuell mal errechnet.

Gruß

Slam

#8

Der „Sinn“ liegt darin,
dass man nur die steuerliche Seite berücksichtigt hat.

Aber wie schon richtig erkannt,
sind die steuerzahlungen nur ein Parameter.

Um die Vorteilhaftigkeit auszurechnen,
muss man ein Totalmodell aufstellen mit der Zahlungsreihe der Investition, der Zahlungsreihe der Finanzierung,
und der Zahlungsreihe der Alternative.

Das ganze hängt ja auch stark ab von den Alternativkosten.

Wie gesagt,
macht in Deutschland kein mensch.

#9

In deinem Fall hättest du dann zwei Effekte, die sich gegensätzlich bewegen:.

Auf der einen Seite bekommst du für freie Anlagegelder nur einen Zinssatz von z.B. 2 %;
das sind dann die Alternativkosten.

Wenn der Fremdzinssatz für das Darlehen zB. 5% beträgt, ist es natürlich besser mit dem eigenkapital zu tilgen, anstatt das anzulegen zu 2%.

Auf der anderen Seite hat man die Steuervorteile, wenn man die Schulden länger stehen lässt:
Fremdkapitalzinsen kann man steuerlich geltend machen.

Die beiden effekte bewegen sich wie gesagt gegensätzlich.
Was nun besser ist, kann man nicht so einfach sagen:
dazu muss man das Totalmodell mit den ganzen Zahlen aufstellen.

#10

Ich habe die Gelegenheit mit hohen Sondertilgungen in 5 Jahren
eine schuldenfreie Wohnung zu haben. Die möchte ich dann
vermieten. Man raet mir aber lieber nicht die schulden schnell
abzubezahlen. Dafür soll ich eine lange Tilgungszeit (15
Jahre) mit einer 1 prozentigen Tilgung waehlen. Da würde die
monatliche Belastung für das Darlehen ungefaehr 250 Euro
betragen.

es ist eigentlich in solch einem fall ganz einfach: wenn du die kohle hast, dann tilge so schnell wie möglich, denn die steuerersparnis aus den gezahlten zinsen liegt bei max. ca. 40%.

dabei würde ich darauf achten, dass ich später dann kein fremdkapital brauche (z.b. für den eigenen hauskauf oder konsum) und mir nicht die liqudität laufend abknappse.

gruß inder

2 Like
#11

So einfach ist es aber leider nicht.
Der Verkauf eines Dividenpapieres mit einer Rendite vor Steuer von 6% um damit ein Hypothekenkredit mit einem Zinssatz von 2,75% zu tilgen, wäre nicht wirklich ratsam.
Aber es kommt, wie schon geschrieben, auf viele Parameter an. Hab ich noch ausreichend Eigenmittel, wenn ich getilgt habe, habe ich genügend Restsicherheiten, dass ich den besten Zinssatz bei der Hypothek bekomme, wie sieht meine Zukunftsstrategie aus, wie ist mein Steuersatz, wie hoch ist mein freies Jahreseinkommen und, und, und.

vnA

#12

So einfach ist es aber leider nicht.

naja…

Der Verkauf eines Dividenpapieres mit einer Rendite vor Steuer
von 6% um damit ein Hypothekenkredit mit einem Zinssatz von
2,75% zu tilgen, wäre nicht wirklich ratsam.

korrekt, deshalb schrob ich ja auch, wenn man die „kohle frei hat“…

Aber es kommt, wie schon geschrieben, auf viele Parameter an.
Hab ich noch ausreichend Eigenmittel, wenn ich getilgt habe,

richtig

habe ich genügend Restsicherheiten, dass ich den besten
Zinssatz bei der Hypothek bekomme,

das wäre fatal, wenn man nach der tilgung eines darlehens einer vermieteten immobilie danach evtl. ein neues bräuchte für eigengenutzte 4 wände. habe ich aber auch schon alles erlebt…

wie sieht meine
Zukunftsstrategie aus, wie ist mein Steuersatz, wie hoch ist
mein freies Jahreseinkommen und, und, und.

auf jeden fall. wichtiger als die steuerliche betrachtung ist oft die zukunftsplanung und die wirtschaftliche seite…

viele leute denken, dass aus steuergründen eine tilgung keinen sinn macht, ahben aber nicht auf dem schirm, dass man erstmal 100% zinsen zahlen muss, um daraus 40% steuerentlastung zu generieren.

gruß inder

1 Like