Sind Rollläden Sondereigentum?

Behörden & Recht Mietrecht
#1

In meiner Parterrewohnung in einer Wohnungseigentumsanlage ist der Rollladen nicht mehr zu bewegen. Es handelt sich um einen uralten Rollladen mit schweren Holzlamellen. Ich möchte ihn ersetzen durch einen Kunststoff-Rollladen. Lt. Teilungserklärung gehört er zum Sondereigentum. Es gibt diverse Urteile, dass Rollläden an der Hausaußenwand zum Gemeinschaftseigentum gehören, u.a.
Außenjalousien in einer Wohnungseigentumsanlage stehen stets im gemeinschaftlichen Eigentum, dies gilt grundsätzlich und nicht nur dann, wenn sie „nicht ausdrücklich zum Sondereigentum erklärt worden sind“ (KG Berlin, 19.06.1985, 24 W 4020/84).
Nach außen gerichtete Fensterbänke und Fenstersimse sind gemeinschaftliches Eigentum (OLG Frankfurt, 23.09.1975, 22 U 275/83).
Rolläden sind als fassadengestaltende Elemente dem gemeinschaftlichen Eigentum zuzuordnen mit Ausnahme der innenseitig angebrachten Zugvorrichtungen und der Rolladengurte (LG Memmingen, 29.12.1977, 4 T 1048/77).

AG Würzburg, AZ: 30 C 1212/14, 22.01.2015
(Auszug)
„Rollläden stehen dann im Sondereigentum, wenn sie nicht in die Außenwand integriert sind und ohne Beeinträchtigung der äußeren Gestalt montiert oder demontiert werden können. Andernfalls handelt es sich um gemeinschaftliches Eigentum (Bärmann/Armbrüster, 12. Auflage 2013, RNr. 107).
Beim Gurt handelt es sich um eine notwendige Vorrichtung zur Bedienung des Rollladens, so dass eine Trennung zwischen Rollladen und Gurt nicht praktikabel ist.“

Wenn es Sondereigentum ist, muss ich selbst zahlen, bei Gemeinschaftseigentum nicht.
Der Verwalter wimmelt mich ab mit dem Hinweis auf „Sondereigentum“.
Setzt dieses Urteil die Teilungserklärung außer Kraft?

Vielen Dank für eure Tipps.
Novesia

#2

Aber genau das sind sie bei Dir doch !

heißt im Kern:
gibt es keine Erklärung, dann Gemeinschaftseigentum.

Gibt’s eine Erklärung sie seien Sondereigentum, dann gilt das.

#3

Hallo,
reparieren oder ersetzen so dass die Aussenansicht gewahrt bleibt. Form und Farbe wie die anderen Rollaeden am Haus.

#4

… "nicht nur dann … wenn sie ausdrücklich zum Sondereigentum erklärt wurden. Ich verstehe das so, dass sie auch zum Gemeinschaftseigentum gehören, wenn sie (lt. alter Gesetzgebung) zum Sondereigentum zählten, oder ???

#5

Hallo,

damit hat sich Deine Frage mit Deinen aufgeführten Urteilen selbst beantwortet.

Dass heißt, sie dürfen anders aussehen, deshalb kein Gemeinschaftseigentum.

Grüße

#6

Hallo!

hab mir noch mal den Kommentar zum Urteil des Berliner Kammergerichtes angeschaut.
Es ist tatsächlich so, wie auch Du argumentierst.

Trotz Sondereigentumserklärung kann nach Überzeugung des Gerichtes an Außenrolladen gar kein uneingeschränktes Sondereigentum gewährt werden.
Da allein wegen der Ansichtsänderung alle Eigentümer betroffen sind, handelt es sich um Gemeinschaftseigentum.
Allerdings könnte man das m.E. nach mit der Vereinbarung über Art und Farbe der Rolläden auch bewirken und sie trotzdem im Sondereigentum belassen. Der Schutzzweck des Gemeinschaftseigentums nach WEG wäre auch so gewahrt.
Aber das ist meine Ansicht.

Also zustimmungspflichtig und m.E. nach auch kostenpflichtig. Nur die Gemeinschaft muss sicherlich keinen bloßen Austausch vornehmen, wenn die Rolläden noch funktionsfähig sind. ggf. muss die Schwergängigkeit behoben werden, also Führungsschienen reinigen oder erneuern, Welle fetten o.ä.

Übrigens, EG-Wohnung , Holzrolladen haben einen höheren Einbruchschutz als Plastiklamellen !

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#7

Hallo,

und da ist m.E. der Hund begraben. Dadurch, dass es zu Sonderaustattung erklät wurde, kann er doch erst Holzrolläden durch Platikrolläden ersetzen.

Da muss man einen Tod sterben.

Grüße

#8

Die Sache ist eigentlich ganz einfach: wenn die Dinger bei Euch qua Teilungserkärung Sondereigentum sind, dann sind sie es, d.h. Du zahlst den Austausch selbst. Gleichzeitig ist aber eine Veränderung des äußeren Erscheinungsbildes (und die kann durchaus vorliegen, wenn Du bspw. braune Holzrollladen durch weiße Kunststoffrollladen ersetzt) genehmigungspflichtig, d.h. die ET-Versammlung muß zustimmen, wobei dann Allstimmigkeit erforderlich ist.

Mit anderen Worten: Du zahlst zwar selbst, bist aber auf die Zustimmung der anderen Eigentümer angewiesen. Das sind die Freuden einer Eigentumsgemeinschaft.

Gruß
C.