Guten Morgen,
in der Tagesschau prognostizierte ein Experte, dass die Immobilienpreise sinken könnten weil viele Eigentümer mit auslaufendem Kredit das Problem haben, dass sie sich aufgrund gestiegener Zinsen nicht mehr refinanzieren zu können:
Die Zinsen für Immobilienkredite mit zehnjähriger Zinsbindung lagen lange Zeit unter 1,5%, einige Zeit sogar unter 1%. Seit Herbst 2023 sind die Zinssätze zwar von um 4% auf um 3% zurückgegangen, aber das sind halt immer noch ein paar Hunderter im Monat mehr als noch vor drei Jahren.
Wenn man vor ungefähr zehn Jahren bei 1% mit zehn Jahre Sollzinsbindung finanziert hat, steht man nun vor mehreren Problemen:
Der Wert der Immobilie ist je nach Region und Immobilie um 5-20% gefallen.
Hat man nur mit 1-2% (zzgl. ersparte Zinsen) pro Jahr getilgt und anfänglich voll finanziert (gerne auch inkl. Anschaffungsnebenkosten), ist der Kredit heute höher als der Beleihungswert
Die Zinsbindung ist ausgelaufen bzw. läuft bald aus.
Der Zinssatz für die Anschlussfinanzierung, so das Kreditinstitut ohne kräftige Sondertilgung überhaupt eine anbietet, ist dreimal so hoch wie bisher
Die Wahrscheinlichkeit, dass das Einkommen in der kurzen Zeit so dramatisch gestiegen ist, dass man die daraus resultierende höhere monatliche Belastung tragen kann, ist gering.
Schätzungsweise? Vielleicht 50.000, vielleicht 200.000. In der Größenordnung wird die Zahl wohl liegen.
Es gibt viele sich überlagernde Effekte. Im Augenblick wird der Markt mit Immobilien mit ganz schlechter Energieeffizienz geflutet, d.h. die Preise für diese Immobilien werden sich mit Sicherheit dauerhaft schlechter entwickeln als die moderner bzw. nachgerüsteter Immobilien. Dazu kommen regionale Effekte. Insofern kann man keine Aussage über die generelle Preisentwicklung von Immobilien treffen.
Dazu sollte man erwähnen, dass eine schlechte Energieeffiziensklasse meist mit dem Baujahr korreliert - und da Immobilien die in den 60ern und 70ern gebaut wurden häufig von Menschen in einem Alter genutzt werden bei denen, evtl. über den Umweg des Pflegeheimes, der Umzug in den Friedhof ansteht, sollte klar sein, dass es davon ein großes Angebot gibt.
Die Energiepreise sind nicht mehr auf dem hohen Niveau wie vor einigen Jahren, dazu kommen die milderen Winter, also dürfte der Mehrpreis für ein energieeffizientes Haus für viele nicht mit den Einsparungen zu kompensieren sein. Da die Realentgelte immer noch niedriger sind als vor einigen Jahren, dürften sich viele auch nur eine Immobilie mit schlechter Energieeffizienz leisten können. Ich tippe also darauf, dass ein für 100.000 Euro isoliertes und mit Wärmepumpen und Photovoltaikanlage nachgerüstetes Haus keine 100.000 Euro mehr am Markt einbringen wird als ein vergleichbares Objekt ohne diese Investitionen.
Nein, natürlich nicht. Nur spielt es für die Heizkosten keine große Rolle, ob der Winter im Schnitt 3,5 Grad warm war oder 4 (und das sind die Größenordnungen, in denen sich die mildesten Winter bewegen).
Mit einer vernünftigen Dämmung, die so um 150 Euro je Quadratmeter Wand kostet, kann man die über die Wände verlorene Wärme um 65-85% reduzieren. Wenn man mal von 200 kWh/m²/Jahr ausgeht, kommt man so locker auf 80 kWh/m²/Jahr runter, was bedeutet, dass man 20 kWh/m²/Jahr für die Wärmepumpe braucht. Bei einem Strompreis von 30 Cent und 12 Cent für Gas (jeweils kWh) kommt man so auf eine Amortisationszeit von ungefähr 20 Jahren und das ist nur der monetäre Effekt, d.h. ohne den Umwelteffekt und den Komforteffekt.
[quote=„Desperado, post:5, topic:9525224“]
Aha. Mit „vor einigen Jahren“ meinst Du also Mitte/Ende 2021. Und darauf stützt Du dann diese These:
OK, dann glaub Du halt, dass sich die Preise für schlecht gedämmte Hütten gut entwickeln werden.
Die Gründe kurz zusammengefasst:
Die Menschen verdienen real weniger als früher.
Die Winter werden milder, weswegen die Kosten für fossiles Heizen spürbar fallen werden.
Energetische Sanierung rechnet sich nicht.
Ende der Übertragung aus dem afd-Wahlprogramm.
Zum Glück hat ein Großteil der Menschen verstanden, dass es sich genau andersherum verhält.
0,5 Grad wärmere Winter? Wenn ich so etwas schreiben würde würdest Du mich wegen Verharmlosung des Klimawandels kritisieren. Hier ein paar Fakten:
Dir ist klar, dass eine Wärmepumpe nur eine durchschnittliche Lebensdauer zwischen 15 und 20 Jahren hat?
Zum Vergleich: Bis vor wenigen Jahren hatten Bekannte eine Gasheizung von 1980 - erst nach über 40 Jahren mußte der Brenner ausgetauscht werden, aber auch nur, weil das benötigte Ersatzteil nicht zu bekommen war.
Welcher Komforteffekt? Diesen gibt es eigentlich nur wenn jemand wegen der geringeren Betriebskosten stärker heizt - und das mindert natürlich die ökologischen und (sowieso nicht vorhandenen) ökonomischen Vorteile.
Wo habe ich behauptet, dass sich eine energetische Sanierung nicht rechnet? Ein unisoliertes Haus mit relativ dünnen Wänden bzw. einen nicht isolierten Dachboden zu isolieren lohnt sich meist schon, eine Wärmepumpe oder einige andere Maßnahmen meist nicht.
Schauen wir doch mal was mit den Realeinkommen in den letzten Jahren geschehen ist:
2023: +0,1 %
2022: -4 %
2021: 0 %
2020: -1,2 %
Erstens muss man nicht gleich die Fassade wegsprengen und die Fenster kurz- und kleinschlagen, wenn man die Wärmepumpe austauscht und zweitens ist das mit den 15-20 Jahren auch so eine Geschichte, die sich in der Welt manifestiert hat. Tatsächlich halten die Dinger bei vernünftiger Wartung und normalem Betrieb wesentlich länger.
Ja, Wahnsinn. Mussten die Dinger nicht eigentlich nach 30 oder so Jahren getauscht werden? Ach egal. Jedenfalls gibt es keinen vernünftigen (=technischen) Grund, warum eine Wärmepumpe nicht genauso lange halten sollte wie eine Gasheizung. Mal abgesehen davon - und das erwähnte ich oben schon - ging es ja um eine energetische Sanierung des Hauses und die ist ja nicht hinfällig, nur weil die Wärmepumpe nach 25 Jahren getauscht werden muss. Die übrigens bei der energetischen Sanierung nur einen kleinen Teil der Sanierungskosten ausmacht.
Dass man bspw. am Schreibtisch nicht kalte Füße bekommt, weil die Wand durchlässig ist wie ein Schweizer Käse. Dass man nicht ständig kalte Luft im Nacken hat, wenn man in der Nähe der Terrassentür sitzt. Dass man nicht ständig trockene Augen hat, weil bei der ganzen Heizerei die Luftfeuchtigkeit absinkt.
Ja, letzteres verbreiten gewisse Kreise. Bleibt aber Unsinn. Aus ganz einfachen technischen und physikalischen Gründen.
Nun wechseln wir also von der Quartalsbetrachtung auf die Jahresbetrachtung. Komisch. Noch komischer ist allerdings, dass Du die Entwicklung im Jahr 2024 ignorierst, was witzigerweise das Jahr ist, in dem die ganzen Tariferhöhungen erfolgten, mit denen die Entwicklung der Jahre 2022 und 2023 ausgeglichen wurde.
Man muss schon sehr genau rechnen und sich das Quartal und natürlich den Zeitraum sehr genau aussuchen, um auf rückläufige Reallöhne zu kommen und dann muss man halt der Überzeugung sein, dass 0,5 oder 1% Reallohnverlust irgendeine Folge für irgendetwas haben. Zum Beispiel für so etwas:
Als wenn ein Reallohnverlust in der genannten Größenordnung (und wir reden hier vom Bruttoeinkommen; beim Nettoeinkommen ist der Effekt noch viel geringer) einen Einfluss auf Kaufentscheidungen für eine Immobilie im sechsstelligen Bereich hätte, währen die Zinsen allein schon dafür sorgen, dass die monatliche Belastung „in den letzten paar Jahren“ um einige hundert Euro gestiegen ist.
Wie immer Du meinst. Wenn Du gerne möchtest, dass Immobilien mit der Energieeffizienz eines offenen Fensters im Wert steigen, dann glaub weiter daran und kauf Dir so eine Hütte oder zwei oder drei. Vielleicht sorgt schon dieser Nachfrageschub dafür, dass Dein Wunsch in Erfüllung geht.
Hast Du dazu eine Quelle oder behauptest Du das einfach mal um die Wärmepumpe profitabel zu rechnen? Die jetzt erwähnten Wartungsarbeiten hast Du bei Deiner vorherigen Kalkulation übrigens unter den Tisch fallen lassen. Bevor Du jetzt damit kommst, dass Heizbrenner ja auch gewartet werden müssen: Der Brenner der rund 40 Jahre gehalten hat hat kaum Wartungsarbeiten erhalten.
Nein, es gibt Ausnahmen:
Das alles dürfte nur für Slumbewohner zutreffen. In Deutschland gibt es wohl kaum Häuser die löchrige Wände haben, Fenster durch die der Wind pfeift und gegen niedrige Luftfeuchtigkeit helfen einfache Wasserschalen auf der Heizung.
Genau das habe ich geschrieben:
Und nicht, dass sich eine energetische Sanierung niemals für keinen jemals lohnen kann.
Bei Destatis waren die Daten nur bis 2023 verfügbar, Du kannst gerne eine andere Quelle verlinken.
Wer damit rechnet jedes Jahr ein etwas höheres Realeinkommen zu haben wird durch so etwas schnell in seinen Plänen zurückgeworfen und stellt den Immobilienkauf dann evtl. noch etwas aus.
Es bleibt dabei, dass es sich um verschiedene Aussagen handelt. Natürlich macht die Klimaerwärmung mehr als 0,5 Grad aus, worauf ich auch immer wieder hinweise. Nur führt eine um 1,5 Grad höhere globale Temperatur nicht dazu, dass man bei seiner Heizung damit kalkulieren sollte, dass es draußen im Winter in 15 Jahren 1,5 Grad mehr sind als heute oder vor 30 Jahren. Natürlich kann man das machen, aber dann wird man sich im Zweifel auch mal über kalte Füße oder die Heizkostenrechnung wundern.
Kann man bei WP-Herstellern und Installateuren nachlesen.
Die Wartung kostet alle zwei Jahre ungefähr 200 Euro. Bei Öl- und Gasheizungen ist das Wartungsintervall weder länger noch sind die Wartungen billiger.
Ja, die Wärmepumpe nebenan ist in 12 Jahren auch noch nicht gewartet worden und hält. Mein Onkel war auch 30 Jahre lang nicht beim Zahnarzt und hatte kein Loch im Zahn.
Mussten. Vergangenheit. Vor dem aktuellen GEG galt m.W. eine Austauschpflicht nach 30 Jahren.
Das ist eher der Standard in unsanierten Gebäuden aus der Nachkriegszeit. Hab selber lange genug in zwei solcher Wohnungen gewohnt und kenne genug Wohnungen dieser Art. In manchen wird sogar bis heute noch mit Briketts geheizt, was die Eisblumen aber nur sehr eingeschränkt verhindert.
Bei sanierten Wohnungen gibt es das nicht mehr, weswegen ich davon schrieb, dass es eben nicht nur um Geld, sondern auch um Komfort geht, für den Menschen in anderen Situationen durchaus Geld bezahlen. Bei Unterkünften, bei Verkehrsmitteln, bei Kleidung usw. Nur beim eigenen Haus soll der Komfort nicht zählen? Kommt mir komisch vor.
Wird damit in den allermeisten Jahren recht haben. Und noch einmal: bei einer Verdreifachung der Zinssätze kommt es auf einen Reallohnverlust im homöopathischen Bereich nicht an.
Erstens mache ich kein Privatkundengeschäft und zweitens habe ich keine Lust, mich darüber zu streiten, ob die Raten wirklich in Euro erbracht werden müssen oder ob Saubohnen oder Ziegen nicht genauso ihren Zweck erfüllen.
Im übrigen ging es um die Frage, wie sich die Immobilienpreise angesichts der Zinsentwicklung voraussichtlich entwickeln werden. Dazu habe ich Dir eine ziemlich erschöpfende, fachliche fundierte und begründete Antwort gegeben.
Du kannst gerne zu Wärmepumpen, deren Haltbarkeit und Wirksamkeit, zu den Kosten einer energetischen Sanierung bzw. deren Amortisationsdauer eine andere Meinung haben, aber das ändert nichts an der Prognose, wie sich die Preise von Wohnimmobilien und vor allem energetisch schwieriger Wohnimmobilien entwickeln werden. Will sagen: das eigentliche Thema ist für mich eigentlich abgeschlossen.
Nur spielt es für die Heizkosten keine große Rolle, ob der Winter im Schnitt 3,5 Grad warm war oder 4 (und das sind die Größenordnungen, in denen sich die mildesten Winter bewegen).
