Sondernutzungsrecht und Grundbucheintragung

Behörden & Recht Allgemeine Rechtsfragen
#1

Hallo.

ich habe ein Reihenendhaus gekauft, auf dessen Dach keine PV-Anlage gebaut werden kann. Entsprechend wurde mit dem Verkäufer vereinbart, dass auf dem Dach des Fahrradschuppens (Gemeinschaftseigentum) unsere PV-Anlage gebaut werden soll. Nun habe ich die Grundbucheintragung zugeschickt bekommen, in der bspw. das Sondernutzungsrecht für unseren Parkplatz explizit erwähnt ist, nicht aber unser (in der Teilungserklärung beurkundetes) Sondernutzungsrecht am Dach des Fahrradschuppens.

  1. Muss so etwas, wie das Sondernutzungsrecht am Dach des Fahrradschuppens, im Grundbuch stehen oder reicht mir als Rechtssicherheit auch die Teilungserklärung aus?
  2. Wenn der Notar das nachtragen lassen müsste, bin ich dann derjenige, der die Änderung im Grundbuch bezahlen muss, obwohl es ja der Fehler des Notars war, der dazu geführt hat, dass das nicht ins Grundbuch übernommen wurde?
  3. Die PV-Anlage ist noch nicht errichtet, aber Teil des Bauvorhabens. Nun habe ich eine Kaufpreisfälligkeitsmitteilung erhalten. Muss ich den Kaufpreis jetzt bezahlen? Kann man dies alternativ auch unter Vorbehalt tun, dass die PV-Anlage bis zu einem bestimmten Datum errichtet sein muss?

Ich danke euch schon jetzt sehr für eure Antworten.

#2

ja der Brandschutzabstand bei Doppel und Reihenhäuser verhindert wohl den Bau? - oder ist es die WEG?

Beim Brandschutzabstand, der soll auf 50cm verringert werden, die Änderung des Gesetztes ist gerade in Arbeit.

Wie kann man sich den Schuppen vorstellen, für alle Genossen / Besser Miteigentümer gibt es einen oder hat Jeder einen eigenen auf seinen per Sondernutzungsrecht erhaltenen Gartenteil /Grundstücksteil ?

kommt drauf an was da wirklich vereinbart wurde.

Was für ein Vertrag hast du denn ausgemacht?

#3

Nun ja. In unserem Kaufvertrag steht unter § 3 Kaufpreis u. a. so etwas wie:
Der Kaufpreis beträgt …
Der Kaufpreis ist am … zur Zahlung fällig, jedoch nicht vor Ablauf einer Woche nach schriftlicher Mitteilung der Notarin, dass folgende Voraussetzungen erfüllt sind:
[a) bis d)]

Weitere Voraussetzung für die Fälligkeit des Kaufpreises, deren Eintritt jedoch von der Notarin nicht zu überwachen ist, ist die vollständige Räumung des Hauses durch den Verkäufer. […]

Da hätte ich bei dir unter der Aufzählung etwas erwartet, was die PV-Anlage betrifft. Wenn da nichts aufgeführt ist, sieht’s etwas mau aus, finde ich.

Dafür ist der Notar (auch) bei Hauskaufverträgen vorgeschrieben, um solche Sachen im Vorfeld zu klären. Habt ihr das nicht vorher geklärt?

Gruß
Christa

#4

Ein Sondernutzungsrecht kann auch in der Teilungserklärung übertragen werden.

Verstehe ich das richtig: der Kaufpreis für das gesamte Objekt umfasst auch die PV-Anlage, die auf einem Dach errichtet wird, das Euch gar nicht gehört? Finde ich schwierig. Allein schon, weil die PV-Anlage bei Montage wesentlicher Bestandteil des Schuppens wird und damit ins Gemeinschaftseigentum fällt.

Natürlich kann man das alles so wollen und machen, aber schwierig finde ich das trotzdem. In jedem Falle wäre es eleganter, den Kaufpreis in zumindest zwei Positionen aufzuteilen (Haus und PV-Anlage), die dann nach jeweiligem Baufortschritt bzw. nach Fertigstellung zu zahlen wären.

Aber wie gesagt: dass Ihr für eine PV-Anlage zahlt, die dann Teil des Gemeinschaftseigentums fällt, finde ich schwierig und ich sehe da auch noch weitergehenden Regelungsbedarf. Was ist z.B. mit Zugang, Wartung, Reinigung und der Betriebsgefahr? Ist die PV-Anlage versichert und wenn ja, über welche Versicherung? Gibt es für den Schuppen eine Gebäudeversicherung? Was ist mit der Statik, mit Dachlawinen usw. usf.?

Gruß
C.

#5

Mir ist nicht klar, was da genau geschehen ist.

Was hast Du gekauft? Ein Reihenendhaus auf eigenem Grundstück mit eigenem Grundbuchblatt? Oder eine Eigentumswohnung, die wie ein Reihenhaus aussieht? Und was gehört noch dazu? Auf welchem Grundstück befindet sich der Parkplatz und wem gehört diese Fläche? Auf welchem Grundstück befindet sich der Fahrradschuppen und wem gehört dieser?

Wer ist „der Verkäufer“? Und kann dieser entscheiden, ob und was auf Gemeinschaftseigentum zu geschehen hat?
Oder hat ein Investor die Gebäude errichtet und jetzt wird eine Wohnungseigentümergemeinschaft gebildet?
Wie sieht die Teilungserklärung aus und auf welche Flächen bezieht sie sich? Ist dort etwas von der Sondernutzung auf dem Fahrradschuppendach erwähnt?
Hast Du schon mal mit dem Notar darüber gesprochen, ihm Deine Fragen gestellt? Was hat er geantwortet?

#6

Vermutlich das Endhaus als Sondereigentum was auf einen WEG Grundstück steht. Am seinen Gartenanteil wird er Sondernutzungsrecht haben. Diese WEG -Reihenhäuser kommen vor, wenn das Grundstück zwar bebaubar ist, aber nur als ganzes, bei einer Grundstücksteilung währen dann die Mindestflächen zu gering für eine Bebauung . Daher wird es als ein Grundstück gelassen und als WEG bebaut.

#7

Ich kenne diese Konstruktion. Rechtlich gesehen ist das aber kein Reihenhaus, sondern eine Eigentumswohnung.