Sondernutzungsrechte

Geld & Sparen Immobilien
#1

Hallo an alle Leser,

Wer weiss mehr zu Sondernutzungsrechten (in unserem Fall Garten)?

Koennen diese beim Verkauf einer Wohnung auf den naechsten Kaeufer uebergehen? Auch dann, wenn wir ein Vorkaufsrecht an der zu verkaufenden Wohnung haben? Oder ist der Verkaeufer verpflichtet, die Sondernutzungsrechte in einem solchen Fall gesondert an zu bieten?

In letzterem Fall, koennten wir dann unser Vorkaufsrecht auf die Sondernutzungsrechte geltend machen und auf das Vorkaufsrecht fuer die Wohnung verzichten?

Die Aussagen darueber sind so verwirrend und teils widerspruechlich - wir wissen jetzt grade garnichts mehr!

Antwort waere klasse und fuer Ihre/Eure Muehe sagen wir schonmal Danke!!

Michael

#2

Hallo Michael,

das Sondernutzungsrecht ist immer an eine Wohnung und nicht an eine Person gebunden. Weiterhin bestimmt das Sondernutzungsrecht die Nutzung von Gemeinschaftseigentum.

Somit kann Dir eine Wohnung mit dem Sondernutzungsrecht angeboten werden oder es geht auch, dass Du ein Sondernutzungsrecht zukaufts zu Deiner Wohnung.

…

Das Vorkaufsrecht an der Wohnung mit Sondernutzungsrecht wird Dir angeboten. Du willst aber nur den Garten. Wenn der Verkäufer nicht separat verkaufen will [Garten und Wohnung trennen] dann musst Du die Wohnung mit Garten kaufen und ohne Garten wieder verkaufen.

Anders ist es, wenn im Grundbuch vermerkt ist, dass dieses Vorkaufsrecht und das Sondernutzungsrecht getrennt an Dich [den Besitzer Deine Wohnung !] angeboten werden muss.

Christian

#3

Hallo Christian,

Danke fuer deine Antwort auf meine Frage. Generell teilte ich deine Erlaeuterungen, bis ich auf folgenden Fall im Internet stiess:
Unter
http://mopo-immonet.berlin1.de/content.do?navID=925
steht folgendes Beispiel (Auszug aus dem 2. Absatz):

… Das Sondernutzungsrecht würde dann in das Grundbuch der Wohnung von B eingetragen. Die Übertragung kann sich jedoch problematisch gestalten, wenn im Grundbuch der Wohnung von A. ein Vorkaufsrecht für eine andere Person eingetragen ist. In diesem Fall muß der Vorkaufsberechtigte der Übertragung des Sondernutzungsrechtes zustimmen. Die Problematik und die sich daraus ergebenden Konsequenzen mag das nachfolgende Beispiel verdeutlichen …

Was soll ich davon halten und inwieweit habe ich nun Einfluss darauf, dass das Sondernutzungsrecht nicht weitergegeben wird?
Wenn ich diesen Text richtig interpretiere, dann muss ich als Vorkaufsberechtigter nach meiner Zustimmung gefragt werden - und die kann ich geben
oder es lassen, oder!?

Gruss Michael.

#4

Prinzipiell wird davon ausgegangen, das ein Sondernutzungsrecht erst dann besteht, wenn es in dem entsprechenden Grundbuchblatt eingetragen ist.
Wenn dieses Recht aus dem Grundbuchblatt wieder gelöscht werden soll, da es z.B. einem anderen Eigentümer übertragen werden soll, bedarf dieses der Zustimmung aller im Grundbuch stehenden Inhabern von Rechten.
Wie z.B. Grundpfandrechtsgläubiger und auch im Grundbuch eingetragene Inhaber von Vorkaufsrechten.

Ist doch klar. In unserem Haus ist einer kleinen Wohnung das halbe Dachgeschoss als Sondernutzungsrecht zugeteilt - zum Ausbau. Das Sondernutzungsrecht ist ein Vielfaches des Sondereigentums wert und muss auch dementsprechend beliehen werden können.

[Bei dieser Antwort wurde das Vollzitat nachträglich automatisiert entfernt]

#5

Das Sondernutzungsrecht ist ein Vielfaches des
Sondereigentums wert und muss auch dementsprechend beliehen
werden können.

Gibt es denn irgendwelche Richtlinien, nach denen der Wert eines Sondernutzungsrechtes ermittelt werden kann (oder zumindest mal eine vernünftige Basis dafür)? Oder regelt das nur Angebot und Nachfrage?

#6

Oder regelt das nur Angebot und Nachfrage?

Und die Lage, die Lage, die Lage.

Christian

#7

Vielleicht ist es nicht klar geworden: Ein Sondernutzungsrecht ist prinzipiell nichts anderes als ein Sondereigentum, wie z.B. eine Eigentumswohnung, ein Laden.
Da aber lt. Gesetz vom Sondereigentum gewisse formale Dinge erwartet werden: so z.B. Abgeschlossenheit können gewisse Teile eines Haus einfach nicht Sondereigentum sein: wie z.B. ein Garten, eine Außenwand z.B. für eine Leuchtreklamewand, ein zum Zeitpunkt der Umwandlung noch nicht ausgebautes Dach ohne Versorgungsleitungen u.a.

Um dieses aber dennoch „verwerten zu können“ wird der „Trick“ des Sondernutzungsrecht vereinbart. Wie es sich gestaltet, steht immer in der Teilungserklärung.
Kann der Garten als Ziergarten oder als Lager für Baumaterialien genutzt werden; kann, um das Dachgeschoss später mal attraktiv auszubauen, ein Fahrstuhl außen angebaut werden. Wer trägt die Kosten, wer darf ihn nutzen (auch die anderen Etagen)…
Fragen über Fragen…
Die Bestimmungen der Teilungserklärung können aus dem gleichen Sondernutzungsrecht an einem Vorgarten, einen mühsam instand zu haltenden Ziergarten machen oder die fast unbezahlbare Gaststättenterrasse in Top Citylage.

Man kann sicher nicht pauschal den Wert eines Sondernutzungsrechtes benennen.
In Verbindung mit dem Sondereigentum ergibt sich ganz normal ein Marktpreis.

Gruß Norbert

[Bei dieser Antwort wurde das Vollzitat nachträglich automatisiert entfernt]

#8

Ein Sondernutzungsrecht
ist prinzipiell nichts anderes als ein Sondereigentum

Wie aber gestaltet sich nun der Verkauf (innerhalb der Wohnungseigentümer) von Gemeinschaftseigentum (gesamtes Grundstück des Anwesens), auf dem zum einen ein Sondernutzungsrecht für eine Whg beurkundet ist, zum anderen aber ein Miteigentumsanteil von 500/1000 für jede Partei besteht?
Wird dann ein Kaufpreis ermittelt - und der Miteigentumsanteil eingerechnet, sodass die ein Partei quasi nur 50 % zu bezahlen hat?
Oder - wenn Sondernutzungsrecht prinzipiell nichts anderes ist als Sondereigentum - verkauft die eine Partei zu 100% ? (denn sie besitzt es ja nur zu 50%, darf es aber zu 100 % nutzen)

Fragen über Fragen …

Da hast du Recht! … und jeder behauptet was anderes. Als Normalsterblicher blickt man da bald garnicht mehr durch … und hat vor allen Dingen auch kein Verständnis für eben solche Dinge wie die Höhe des Miteigentumanteils: Denn de facto ist es dann ja so, wenn - wie oben beschrieben - ein Miteigentumsanteil von 50/50 besteht aber nur einer das Grundstück nutzen darf, und das wohl auch unwiderruflich, was nutzt mir dann dieser Anteil und vor allem, warum bezahle ich dann die Hälfte der Grundsteuern für den anderen quasi mit!

#9

Ein Sondernutzungsrecht
ist prinzipiell nichts anderes als ein Sondereigentum

Wie aber gestaltet sich nun der Verkauf (innerhalb der
Wohnungseigentümer) von Gemeinschaftseigentum (gesamtes
Grundstück des Anwesens), auf dem zum einen ein
Sondernutzungsrecht für eine Whg beurkundet ist, zum anderen
aber ein Miteigentumsanteil von 500/1000 für jede Partei
besteht?

Ich verstehe deine Darstellung nicht ganz!
Vielleicht besteht das Mißverständnis im Begriff „Miteigentumsanteil“.
Miteigentum ist nicht mehr und nicht weniger als eine „relativ beliebig“ festgelegtes Verhältnis, das die Kosten des Gemeinschaftseigentums aufteilt. Man kann meines Wissens nur Änderungen erzwingen, wenn sie grob unbillig wäre (und da sind die Maßstäbe sehr sehr hoch).

Wird dann ein Kaufpreis ermittelt - und der Miteigentumsanteil
eingerechnet, sodass die ein Partei quasi nur 50 % zu bezahlen
hat?

???
Der Miteigentumsanteil ist statisch (nur aufwändig meist nur theoretisch zu ändern),haftet deinem Sondereigentum an, und kann man eigentlich als Eigenschaft der zu kaufenden Wohnung ansehen.

Oder - wenn Sondernutzungsrecht prinzipiell nichts anderes ist
als Sondereigentum - verkauft die eine Partei zu 100% ? (denn
sie besitzt es ja nur zu 50%, darf es aber zu 100 % nutzen)

Die Sondernutzungsrechte haben nichts mit dem Miteigentumsanteil zu tun.

Fragen über Fragen …

Da hast du Recht! … und jeder behauptet was anderes. Als
Normalsterblicher blickt man da bald garnicht mehr durch …
und hat vor allen Dingen auch kein Verständnis für eben solche
Dinge wie die Höhe des Miteigentumanteils: Denn de facto ist
es dann ja so, wenn - wie oben beschrieben - ein
Miteigentumsanteil von 50/50 besteht aber nur einer das
Grundstück nutzen darf, und das wohl auch unwiderruflich, was
nutzt mir dann dieser Anteil und vor allem, warum bezahle ich
dann die Hälfte der Grundsteuern für den anderen quasi mit!

Grundsteuern werden individuell, für das Sondereigentum, durch das Finanzamt ermittelt, und hat nichts mit dem Miteigentumsanteil zu tun. Ein Grundsteuerbescheid kann ggf. angefochten und überprüft werden, wenn falsche Überlegungen dem Zugrunde liegen.

Außerdem, so ist das Leben:
In einem Hochhaus gibts einen Fahrstuhl - die (Betriebs-)kosten sind von allen zu tragen, unabhängig ob man im ersten oder 15 Stock wohnt?

In einer Wohnung wohnt eine 6 köpfige Familie in der gleichgroßen Nachbarwohnung ein Single - Kaltwasserverbrauch, Müllabfuhr usw. werden auch nach dem MEA aufgeteilt. Ist das gerecht?

Wenn du damit Probleme hast, darfst du dir keine Eigentumswohnung kaufen. Denn da kommen noch Hämmer auf dich zu, über die du heute wahrscheinlich noch gar nicht nachgedacht hast.

Richtung:
Das Miteigentum deines Nachbarn ist extrem verschuldet (Grundschuld, vielleicht 150% des Werts), er zahlt kein Wohngeld mehr. Nach aussen hin haftet jeder der Gemeinschaft gesamtschuldnerisch(!) z.B. gegenüber Versorgern und Versicherungen…
Wer glaubst du, zahlt bis zum Skt. Nimmerleinstag den Strom für den Nachbarn?

#10

Miteigentum ist nicht mehr und nicht weniger als eine „relativ
beliebig“ festgelegtes Verhältnis, das die Kosten des
Gemeinschaftseigentums aufteilt.

Wenn damit nur die Kostenfrage geklaert werden soll - also die Pflichten - wozu ist dann ein hoeherer Miteigentumsanteil an einem Grundstueck gut? Will sagen: gibt’s da auch noch Rechte? (Stimmrecht bei Umbau oder so?)

Und: Gemeinschaftseigentum, auf dem ein Sondernutzungsrecht besteht, ist das dann ueberhaupt noch Gemeinschaftseigentum? Oder kann der Inhaber der Rechte darauf machen was er will (bauen, umnutzen, …)?

Im Klartext heisst das: Unser Miteigentuemer bietet uns das Grundstueck unseres Anwesens (=Gemeinschaftseigentum mit Sondernutzungsrecht fuer ihn) an. Das Grundstueck ist 10000 Euro wert. Liegt der Verkaufspreis nun bei 10000 Euro oder bei 5000 Euro (weil der Miteigentumsanteil 500/1000 betraegt)?
Ich frage deshalb, weil ausser dem Grundstueck gar kein anderes Gemeinschaftseigentum besteht - sieht man mal von den Rohren, den Aussenmauern und dem Fassadenputz ab. Wo also stecken dann definitiv die Gelder, die wir damals fuer die Wohnung plus Miteigentumsanteil gezahlt haben?

In einer Wohnung wohnt eine 6 köpfige Familie in der
gleichgroßen Nachbarwohnung ein Single - Kaltwasserverbrauch,
Müllabfuhr usw. werden auch nach dem MEA aufgeteilt. Ist das
gerecht?

Eben … um gerecht scheint es niemandem mehr zu gehen. Vielmehr darum, das Juristendeutsch derart zu verkomplizieren, dass keiner mehr nix versteht und sich hinterher auf jeden Fall beschissen fuehlen muss!

Wenn du damit Probleme hast, darfst du dir keine
Eigentumswohnung kaufen. Denn da kommen noch Hämmer auf dich
zu, über die du heute wahrscheinlich noch gar nicht
nachgedacht hast.

und die wirklichen Feinheiten von Vertragsvokabular versteht man wirklich erst dann, wenn diese zum Tragen kommen. Im Nachhinein haette man dann natuerlich anders verhandelt.

Nach aussen hin haftet jeder der Gemeinschaft
gesamtschuldnerisch(!) z.B. gegenüber Versorgern und
Versicherungen…

Ist das grundsaetzlich so oder kann man das individuell regeln (getrennte Energie-Versorger beispielsweise)?

#11

Miteigentum ist nicht mehr und nicht weniger als eine „relativ
beliebig“ festgelegtes Verhältnis, das die Kosten des
Gemeinschaftseigentums aufteilt.

Wenn damit nur die Kostenfrage geklaert werden soll - also die
Pflichten - wozu ist dann ein hoeherer Miteigentumsanteil an
einem Grundstueck gut? Will sagen: gibt’s da auch noch Rechte?
(Stimmrecht bei Umbau oder so?)

Da fällt mir spontan nur wenig ein:

  1. Eine Eigentümerversammlung ist beim ersten Termin nur dann gültig wenn mehr als 50% der MEA vertreten sind.
  2. Falls in der Teilungserklärung explizit erklärt ist, das bei Abstimmungen die MEA und nicht die Einheiten (Was allerdings die Regel ist)zählen.

Und: Gemeinschaftseigentum, auf dem ein Sondernutzungsrecht
besteht, ist das dann ueberhaupt noch Gemeinschaftseigentum?

Ja! Wie sich das allerdings praktisch auswirkt, hängt von der Gemeinschaftsordnung ab.
Wenn z.B. ein Sondernutzungsrecht zu einer bestimmten Nutzungsart ermächtigt, z.B. Abstellen eines Pkws hat die Gemeinschaft noch gut mitzubestimmen. Man darf dann keine Garage drauf bauen, keinen anderen Bodenbelag ohne Zustimmung aller herstellen, keine Absperrung usw.

Es gibt allerdings auch Varianten bei Doppelhäusern, wo die Gemeinschaftsordnung beide Wohnungseigentümer wie Alleineigentümer stellen will. Nach dem BayObLG kann dann auch jeder Eigentümer auf „seinem“ Grundstück z.B. bauliche Veränderungen vornehmen.

Oder kann der Inhaber der Rechte darauf machen was er will
(bauen, umnutzen, …)?

Im Klartext heisst das: Unser Miteigentuemer bietet uns das
Grundstueck unseres Anwesens (=Gemeinschaftseigentum mit
Sondernutzungsrecht fuer ihn) an. Das Grundstueck ist 10000
Euro wert. Liegt der Verkaufspreis nun bei 10000 Euro oder bei
5000 Euro (weil der Miteigentumsanteil 500/1000 betraegt)?

Mir fehlt noch die Zusammenhänge. Seid ihr ein 2-Familienhaus mit zwei Wohneinheiten und einer hat das Sondernutzungsrecht am Garten?
Wenn das Sondernutzungsrecht nicht un der Gemeinschaftsordnung erweitert ist, gibt es bereits eine umfangreiche Rechtsprechung zu dem Thema:
Gartenhaus darf Miteigentümer nicht beeinträchtigen,
ebenso Bepflanzung mit Büschen und Bäumen,(Beeinträchtigung kann auch ästhetischer Natur sein)
Schaukelgerüst ist wohl zulässig,
es darf kein Oldtimer Pkw abgestellt werden…

zum Preis - meine Überlegungen gehen in die Richtung:
Wieviel ist bei euch ein Garten in der Größe und Lage wert, wo ihr nicht machen dürft, was ihr wollt - vergleichbar vielleicht mit einem Kleingarten, wo man sich auch an bestimmte Regeln halten muss.

Ich frage deshalb, weil ausser dem Grundstueck gar kein
anderes Gemeinschaftseigentum besteht - sieht man mal von den
Rohren, den Aussenmauern und dem Fassadenputz ab.

Keine tragenden Wände? Außenfenster,-türen sind immer Gemeinschaftseigentum, Schornstein? Geschossdecken,Dachflächen,Regenwassersickergrube,Treppen? usw.

Wo also

stecken dann definitiv die Gelder, die wir damals fuer die
Wohnung plus Miteigentumsanteil gezahlt haben?

???

In einer Wohnung wohnt eine 6 köpfige Familie in der
gleichgroßen Nachbarwohnung ein Single - Kaltwasserverbrauch,
Müllabfuhr usw. werden auch nach dem MEA aufgeteilt. Ist das
gerecht?

Eben … um gerecht scheint es niemandem mehr zu gehen.
Vielmehr darum, das Juristendeutsch derart zu verkomplizieren,
dass keiner mehr nix versteht und sich hinterher auf jeden
Fall beschissen fuehlen muss!

Wenn du damit Probleme hast, darfst du dir keine
Eigentumswohnung kaufen. Denn da kommen noch Hämmer auf dich
zu, über die du heute wahrscheinlich noch gar nicht
nachgedacht hast.

und die wirklichen Feinheiten von Vertragsvokabular versteht
man wirklich erst dann, wenn diese zum Tragen kommen. Im
Nachhinein haette man dann natuerlich anders verhandelt.

merke es dir für die nächste Immo

Nach aussen hin haftet jeder der Gemeinschaft
gesamtschuldnerisch(!) z.B. gegenüber Versorgern und
Versicherungen…

Ist das grundsaetzlich so oder kann man das individuell regeln
(getrennte Energie-Versorger beispielsweise)?

Klar, wenn sowohl der Vertrag nicht mit der Gemeinschaft gemacht wird, als auch der Miteigentümer einverstanden ist.
Aber Kosten des Gemeinschaftseigentums: Flur- Hausbeleuchtung, Versicherung geht m.E. nur gemeinsam.

#12

Hallo … vielen Dank fuer deine ausfuehrliche Info! Du schreibst: „… merke es dir für die nächste Immo …“

Werd ich mir zu Herzen nehmen!

Gruss Michael.