Steigen die Immobilienpreise immer weiter?

Politik Finanz- & Wirtschaftspolitik
#1

Guten Abend,
ich frage mich wie es mit dem Immobilienboom in vielen deutschen Städten weitergeht. Meine Gedanken dazu:

Die Kaufpreise steigen viel stärker als die Mieten, d.h. Investitionen in Immobilien werden immer weniger rentabel.

Auch ohne staatliche Eingriffe werden die Mieten nicht extrem ansteigen denn in einem Flächenland wie Deutschland kann man leicht auf das Umland ausweichen (vor allem in Berlin, Hamburg, Düsseldorf…). Dazu kommt dass Arbeiten von zuhause sich immer mehr durchsetzt.

Durch den Ausbau von schnellen Internetanschlüßen in außerstädtischen Gebieten werden immer mehr Unternehmen ins Umland großer Städte abwandern.

Weil der Onlinehandel viele Kaufhäuser in den Städten sterben läßt wird die Attraktivität der Innenstädte abnehmen und gleichzeitig werden die Immobilienpreise in diesen Bereichen zurückgehen.

Weil rechte Parteien in ganz Europa erstärken werden sich die Regierungen hüten noch mehr Zuwanderung zu gewähren, d.h. es wird eher sinkende Bevölkerungszahlen geben. Bei schwacher Zuwanderung hat Deutschland in 2060 nur noch rund 68 Mio Einwohner, auch bei mäßiger Zuwanderung sollen es nur rund 73 Mio sein. https://www.google.nl/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=3&cad=rja&uact=8&ved=0ahUKEwjAstOy8YTXAhUJElAKHTH9D60QFgg4MAI&url=https%3A%2F%2Fwww.destatis.de%2FDE%2FPresseService%2FPresse%2FPressekonferenzen%2F2015%2Fbevoelkerung%2FPressebroschuere_Bevoelk2060.pdf%3F__blob%3DpublicationFile&usg=AOvVaw2ABtfjSwyK5L7KYJM0kPwI

Durch die demographische Entwicklung werden mehr und mehr Personen in Pflegeheime bzw. „Betreutes Wohnen“ und dergleichen ziehen - und deren Häuser und Wohnungen kommen auf den Markt.

Wegen der derzeitigen hohen Immobilienpreise wird viel gebaut - das kann bald zu einem Überangebot führen.

Dazu kommt der teilweise hohe Anstieg der Preise denn wenn die Preise für eine Eigentumswohnung in Berlin in den letzten 10 Jahren um 51% gestiegen sind kann ich darin keinen realen Gegenwert sehen - vor allem wenn die Mieten nicht einmal um 17% angestiegen sind. https://www.immobilienscout24.de/immobilienbewertung/ratgeber/immobilienindex/imx-deutscher-grossstaedte/berlin.html

Auch der nicht lineare Anstieg der Preise gibt mir zu denken:

Einige Dinge könnten unter Umständen auftreten:

Wenn die Leitzinsen steigen könnte die Nachfrage nach Immobilien aufgrund höherer Kreditzinsen abnehmen - das könnte einige Immobilienbesitzer schon kurz nach einer Leitzinserhöhung zum Verkauf veranlassen und einen Dominoeffekt auslösen. Steigende Leitzinsen bieten außerdem eine sichere Alternative zu den rentiteschwachen Immobilieninvestitionen und könnte deshalb Investoren zum Verkauf von Immobilien stimulieren.

Wenn ethnische Spannungen in Deutschland auftreten könnte es zu Ghettobildung wie z.B. in Frankreich kommen. Nur dass in Deutschland Migranten eher im Innenstadtbereich und Deutsche eher in den Vororten leben. Deutsche die in Gegenden mit vielen Migranten leben könnten in die Vorstädte bzw. aufs Land ziehen was die Preise in Innenstadtbereichen sinken lassen würde.

Da der aktuelle Immobilienboom international ist müsste es nur in einem Land zu einem Platzen der Blase kommen (wie 2007) und die Immobilienpreise anderer Länder würden mit sinken.

Was denkt ihr? Bin ich zu pessimistisch? Habe ich noch Argumente für oder gegen einen Trendbruch im Immobilienmarkt vergessen?

Gruß
Desperado

#2

Was dazu kommt:

Wenn es zu einer Rezession kommt müssen einige ihre Immobilien verkaufen - die Preise fallen.

Wenn es zum wirtschaftlichen Aufschwung kommt steigen die Zinsen, Aktien… und es bieten sich andere Anlagemöglichkeiten. Einige Investoren werden ihre Immobilien verkaufen weil nicht mehr rentabel - die Preise fallen.

#3

Dein Link ist von April 2015 und schon überholt: Anders als vermutet wird die Bevölkerungszahl in Deutschland laut einer Studie nicht zurückgehen. Bis 2035 soll sie auf mehr als 83 Millionen Menschen ansteigen.

Von einem Überangebot bei Immobilien kann keine Rede sein. Dank der Politik der offenen Grenzen wird es natürlich zuerst die sozial Schwachen Einheimischen treffen. Die designierte neue Regierung will das ausdrücklich fortführen.

#4

Servus,

nö, im Gegenteil: Du hast zu viele genannt.

Was da abläuft, ist ‚business as usual‘: Die Blase wird aufgeblasen, bis sie platzt - weitgehend unabhängig von sachlichen oder sachlich klingenden Gründen dafür, die irgendwie anders wären als das letzte Mal.

Das Plöte daran ist, dass sich trotz aller Kaffeesatzleserei nicht gescheit prognostizieren lässt, wann das Teil platzen wird.

Schöne Grüße

MM

#5

Die Studie geht davon aus dass die Migration ab jetzt viel höher ausfallen wird wie geplant - aber daran glaube ich sowieso nicht denn wenn noch mehr Migration zugelassen wird kommt es in Deutschland so wie in Österreich - und die (wahrscheinliche) neue Regierung in Österreich wird bestimmt alles tun um an dem Kernthema des Wahlkampfs zu arbeiten und die Migration zurück zu drängen, andere werden nachziehen.

Und wenn es viel Migration gibt passiert das was ich erläutert hab: Ghettobildung in den Städten und die Deutschen ziehen weg.

#6

Es ist wie auf einem sinkenden Schiff - wenn an ein paar Stellen Wasser reinfließt weiß man zwar auch nicht genau wann es untergehen wird aber es ist trotzdem schlauer auszusteigen.

Ein paar Faktoren kann man schon zeitlich einschätzen, z.B. die Demographie. Die größte Gruppe in Deutschland sind Menschen um die 50. Wenn diese in den Ruhestand gehen werden es sich einige überlegen ob sie mit einer kleinen Rente weiterhin die hohen Mieten in den Großstädten bezahlen oder ins Umland ziehen, andere sterben oder gehen in ein Heim. Das senkt die Nachfrage in den Städten und die Preise sinken langsam aber sicher.

#7

Hallo!

Für Prognosen wird von bestimmten Voraussetzungen und Fortschreibung von Trends ausgegangen. Treten wodurch auch immer bedingte Veränderungen der Voraussetzungen ein und/oder ändern sich Trends, werden Prognosen zu Makulatur.

Kann sein, kann aber auch ganz anders kommen. So könnte ein Trend zu barrierefreiem Bauen ermöglichen, dass mehr Menschen bis zum letzten Atemzug selbstbestimmt in ihren eigenen 4 Wänden bleiben können/möchten. Den Unsinn, dass man ein sowieso zu enges Bad nur über eine steile Treppe für Schlangenmenschen erreicht, tun sich kluge Bauherren gar nicht erst an.

Ist jedenfalls im Bereich bezahlbarer Mieten in Ballungszentren bislang nicht der Fall.

Wer täglich stundenlang pendeln möchte, macht so etwas und merkt nach einigen Jahren, dass die Lebensqualität leidet und die Kosten für die Kutscherei zu hoch sind.

Mag für einige Gruppen zutreffen, für die Mehrheit der Berufstätigen aber nicht. Oder sollen die Leut’ den Kaffee im Schlafzimmer rösten, den Daimler auf dem Küchentisch montieren, Schweine im Gästeklo aufziehen und Apfelbäume im Balkonkasten pflanzen?

Soll heißen: Prognosen zur Entwicklung von Gesellschaften über mehrere Jahrzehnte kommen über Kaffeesatzleserei nicht hinaus. Für die im Jahr 2017 geborenen Kinder lässt sich mit einiger Genauigkeit sagen, wie viele Erstklässler 2023 eingeschult werden, aber was nennenswert darüber hinaus geht, könnte man auch durch Auswürfeln ermitteln.

Gruß
Wolfgang

#8

Ja, genau. Und der FC Köln gewinnt bestimmt die Champignons-League. Und Damen-Volleyball wird bestimmt der nächste TV-Knaller. Und wer-weiss-was führt bestimmt die Baumstruktur wieder ein.

Das wird aber den Immobilienmarkt verengen. Gute Lagen werden noch teurer.

#9

Der unvernünftige Herr Draghi wird bis auf Weiteres dafür sorgen.

Bis uns der finanzielle SuperGAU voll erwischt.

#10

Guten morgen,

und stellt dann aber fest, daß sich an den anderen Gründen für den Umzug in die Vorstand nichts geändert hat, nämlich daß es für die Kinder besser ist, in einer Kleinstadt oder auf dem Dorf aufzuwachsen, wo sie nicht bei jeder Straßenüberquerung in Lebensgefahr schweben, wo sie richtige Pflanzen und Tiere nicht nur im zoologischen oder botanischen Garten zu sehen bekommen, wo der Anteil der Kinder, die der deutschen Sprache nicht oder nur unzureichend mächtig sind, unter zehn und nicht über 50% liegt und wo man zig Leute in unmittelbarer Nachbarschaft kennt, mit denen man sich zwecks Kinderabholung oder -betreuung mal über den Zaun hinweg absprechen kann.

Was die Gemeinden nicht daran hindert, nach besagten sechs Jahren (bzw. deren drei-vier, was Kindergärten betrifft) völlig hilf- und fassungslos vor dem Berg an Kindern zu stehen, der auf einmal auf der Matte steht. Konsequenterweise beginnt auch die Schulentwicklungsplanung des Kreises für unsere Gemeinde mit den Worten, daß Flüchtlinge und Neubaugebiete nicht berücksichtigt wurden.

Gruß
C.

#11

Hallo,
es gibt viel Kapital, das nach Rendite sucht. Gekauft wird alles, was Zinsen bringt oder was so aussieht als wuerde es mal Zinsen bringen.
Frueher brachte die Anlageform Anleihe mal 8 oder 5 Prozent pro Jahr recht sicher.
Mit sinkenden Zinsen reduzierte sich diese Moeglichkeit.

Das ist dasselbe wie bei den Anleihen, der Mietzins geht runter. Wir haben eine Niedrigzinszeit. Der Markt wird die Mieten eher nicht senken, fuer geringere Mietzinsen, sondern den Kaufpreis erhoehen, was bei gegebener Miete ebenso einen geringen Mietzins ergibt. Wer das nicht mag, kann Anleihen kaufen. Hier besteht in gewisser Weise Wettbewerb.
Ebenso bei Aktien sind heute geringe prozentuale Dividenden also hohe KGV Kurs-Gewinn-Verhaeltnis allgemein ueblicher als vor 20 Jahren.
Das Ende der Niedrigzinszeit wird dies alles aendern - wenn / falls es kommt.
Gruss Helmut

#12

Das ist zu kurz gedacht. Auch wenn die Preise für Immobilien auf dem Papier schneller steigen, hat das nichts zu sagen. Erstens werden hier nicht die Werte berücksichtigt, sondern aktuelle, d.h. tatsächlich erzielte Kaufpreise. Zweitens geht es nicht nur um den Anstieg an sich, sondern um das Verhältnis zwischen Mieten und Kaufpreisen. Drittens, viertens und fünftens könnte ich auch noch anführen, aber die Zeit spare ich mir jetzt.

Die Gleichung ist ebenfalls zu kurz. Die Preise auf dem Land sind eine Funktion aus Preise in der Stadt, Fahrtzeit bzw. -kosten für die Pendelei, sonstigen Umständen und nicht zuletzt der Verfügbarkeit von Bauland und der Infrastruktur im Vorort.

Das ist nicht erkennbar.

Wenn man von gezielten Verödungskonzepten wie in Recklinghausen absieht, wo man ein riesiges Einkaufszentrum am Rande der historischen Altstadt errichtet hat, was dem gesamten Einzelhandel das Wasser abgräbt (wenn man von denen absieht, die ins Palais Vest gezogen sind), befinden sich die Innenstädte zwar seit 30 Jahren im Wandel, aber von einer Verödung ist dort regelmäßig nichts zu bemerken. Es finden sich immer wieder neue Mieter, neue Konzepte usw. Und wenn alle Stricke reißen, baut man halt ein neues Mehrfamilienhaus.

Ich spare es mir, auf die weiteren einzelnen Punkte einzugehen. Der Immobilienmarkt ist nicht in ganz Deutschland gleich. Es gibt Entwicklungen in die eine Richtung, solche in die andere und je nach Ort wird sich die Einwohnerzahl in die eine oder die andere Richtung entwickeln und das auch noch verschieden schnell.

Prognosen über mehr als zehn Jahre abzugeben, ist nicht seriös bzw. sind diese dann mit so vielen Bedingungen bzw. Szenarien versehen, daß sie praktisch unbrauchbar sind.

Aber eines ist ganz klar - und da braucht man sich über die Ursachen der einen oder anderen Entwicklung gar keine Gedanken zu machen: die Preise werden nicht auf ewig weitersteigen. Was am Ende die Preisentwicklung abbremst oder die Preise drastisch abstürzen läßt, kann man nicht vorhersagen. Letzteres wird allein schon dadurch unwahrscheinlich, daß den relevanten Marktteilnehmern im Grunde klar ist, daß die Entwicklung endlich ist. Bundesbank und Analysten werden nicht müde, in das Horn zu tuten, daß die Lage in einigen Bereichen bereits angespannt ist und genau das ist Gift für die Bildung einer zünftigen Blase.

#13

Bei uns gehen die auf jeden Fall momentan runter. Naja bei Häuser auf jedne Fall. Wohnungen sind schon recht teuer.

#14

Es gibt Dinge bei denen die FPÖ nicht sehr glaubhaft ist, z.B. beim Tierschutz - aber beim Thema Migration zweifle ich nicht an deren Aufrichtigkeit. Da die ÖVP eine Kopie der FPÖ geworden ist gehe ich davon aus dass es in diesem Punkt im Koalitionsvertrag Übereinstimmung gibt. Wenn die Deutschen merken dass sich Österreich erfolgreich gegen die Migrantenwellen verteidigen kann wird das hier auch immer lauter gefordert werden. Die CDU hat eines ihrer schlechtesten Ergebnisse überhaupt erhalten - wenn sich so etwas wie 2015 wiederholt wird die CDU bei der nächsten Wahl in die Bedeutungslosigkeit abdriften. Die FDP wird auch wieder aus dem Bundestag fliegen wenn sie gegen ihre Prinzipien handeln und Massenmigration zulassen.

Deutsche die derzeit in Gegenden mit hohem Migrantenanteil leben sind meist nicht sehr wohlhabend, die werden also eher in günstige Randbezirke oder gleich aufs Land ziehen wenn es zwischen Deutschen und Migranten kracht.

#15

Das wäre doch glatt eine Aussage, mit der sich was anfangen ließe - wenn bekannt wäre, wo „bei uns“ ist.

Noja - Plappern ist eben auch lustig, offenbar.

Gruß

MM

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