Steuererklärung nach Hauskauf

Geld & Sparen Steuern
#1

Hallo,

mein Name ist Horst und ich bin neu hier im Forum. Habe auch gleich einige Fragen:

Ich bin Besitzer eines Einfamilienhauses, das in 6 Jahren abbezahlt sein wird.
Das Haus wurde bisher in der jährlichen Einkommensteuererklärung berücksichtigt.

Im Februar 2023 habe ich mir ein weiteres Einfamilienhaus gekauft. Das Haus wurde für ca. 15000 Euro in Eigenregie renoviert. Handwerkerrechnungen gibt es nicht, lediglich die Rechnungen für das benötigte Material.

Das Haus wird von mir nicht genutzt und wird dauerhaft an meine Tochter mit Familie vermietet.

Welche Kosten kann ich durch den Erwerb des Hauses steuerlich geltend machen?

Alle Materialrechnungen?
Stundenlohn für geleistete Arbeiten?
Notarkosten?
Grunderwerbssteuer?
Grundbucheintrag?
usw.

Für Antworten vielen Dank.

Grüße aus dem Westerwald

Horst

#2

Hier kommt es wohl auf die Höhe der Miete an, also ob sie ortsüblich ist und nicht besonders niedrig weil es Familienmitglieder sind. Es muss die Erzielung von Mieteinnahmen im Mittelpunkt stehen.
Dann kannst Du deine ganze Liste an Ausgaben steuerlich geltend machen, sie gehören ja dazu um Einnahmen zu erwirtschaften.
Stundenlohn für Eigenleistung kann man schon ansetzen, zur Höhe mögen andere was sagen.

MfG
duck313

#3

Hallo,

Anschaffungskosten zzgl. Anschaffungsnebenkosten abzgl. Grundstückswert abzgl. Zubehör=Anschaffungskosten des Hauses. Dieser geteilt durch 50 (wenn kein anderer Fall vorliegt) ergibt die jährliche Absetzung für Abnutzung (im Volksmund Abschreibung).

Zu den Anschaffungsnebenkosten gehören u.a.

Bei den Materialkosten müsste man im einzelnen beleuchten, wofür die ausgegeben wurden. Ggfs. sind das werden sie den Anschaffungsnebenkosten zugerechnet, ggfs. sind sie auch Instandhaltungsaufwand. Wie gesagt: da kommt es auf die Details und die Größenordnung an.

Gruß
C.

#4

Nein.

§§ 7 und 9 EStG sind in dieser Hinsicht eindeutig formuliert.

Schöne Grüße

MM

#5

Servus,

hierzu nochmal konkret:

Wenn die Miete mindestens 50 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete (-> Mietspiegel) ausmacht, gibt es nur dann Schmerzen mit der Erklärung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, wenn dauerhaft keine positiven Einkünfte erzielt werden - ist im vorgelegten Fall sehr unwahrscheinlich.

Wenn die Miete niedriger ist, können Werbungskosten und Abschreibung anteilig angesetzt werden, es ist dann rechnerisch in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil der Überlassung aufzuteilen. Voraussetzung auch hier dauerhaft positive Einkünfte.

Wegen der Zurechnung der Kosten für die Renovierung: Grundsätzlich sind die sofort als Instandhaltungsaufwendungen abziehbar, wenn sie (netto, ohne USt) nicht mehr als 15 Prozent der Anschaffungskosten (ohne Grund und Boden) ausmachen - das ist vorliegend sehr wahrscheinlich, ein EFH bekommt man heute allenfalls zwischen Senftenberg und Finsterwalde für 100.000 €. Je nachdem, wie hoch Du im ESt-Tarif liegst, kann es dabei interessant sein, die 15 k€ auf bis zu fünf Jahre zu verteilen.

Schöne Grüße

MM

1 Like
#6

Guten Abend,

zunächst herzlichen Dank für Eure Beiträge.

Also die Miete beträgt 880 Euro und entspricht genau dem Abtrag an die finanzierende Bank.

C_Punkt:
Zu Deiner Formel, in meinem Fall:

185000 + Notarkosten usw. minus Grundstueckswert (woher bekomme ich den?) minus 185000 : 50 = Abschreibung
Richtig?

Materialkosten waren Bodenbeläge, Tapeten, Farben, Rigips-platten, Toiletten, Waschbecken, Dusche usw. Anschaffungsneben- oder Instandhaltungskosten?

Als Beamter a. D. liege ich eher im unteren Bereich des ESt-Tarifs. Daher wäre es sinnvoll, auf 5 Jahre zu verteilen.

Ich bitte um Nachsicht für mein „Nichtwissen“ aber bisher hat mein Onkel meine Steuererklärung erledigt. Leider ist er diese Jahr gestorben.

Gruesse aus dem Westerwald
Horst

#7

Ich sehe gerade, dass § 7 EStG weggefallen ist. In § 9 kann ich bezüglich Stundenlohn bei Eigenleistung nichts finden.

#8

Hallo.

es fehlen noch die Gerichtskosten für Eintragung des Eigentümerwechsels und was das Gericht noch so eingetragen hat. Für den Grundstückswert benötigst Du den Bodenrichtwert. Zumindest in NRW kann man den bei Boris online abrufen. In anderen Bundesländern wird es ähnliche Dienste geben.

Wie gesagt:

Machen Renovierungen innerhalb der ersten drei Jahre nach Erwerb 15% der Anschaffungskosten wird das Finanzamt zunächst von nachträglichen Anschaffungskosten ausgehen. Das muss man sich aber im Detail ansehen. Nur, weil man eine Garage ans Haus gebaut hat, ist ein neues Waschbecken nicht zwingend den nachträglichen Anschaffungskosten zuzurechnen.

Gruß
C.

#9

Nix für ungut - aber hast Du vielleicht irgendwie um die Ecke oder von hinten nach vorn gelesen?

Im Siebener steht alles über AfA. Wesentlich betreffend Eigenleistung als Teil der Bemessungsgrundlage für die AfA gleich Abs 1 S 1:

Bei Wirtschaftsgütern, deren Verwendung oder Nutzung durch den Steuerpflichtigen zur Erzielung von Einkünften sich erfahrungsgemäß auf einen Zeitraum von mehr als einem Jahr erstreckt, ist jeweils für ein Jahr der Teil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzusetzen, der bei gleichmäßiger Verteilung dieser Kosten auf die Gesamtdauer der Verwendung oder Nutzung auf ein Jahr entfällt

(Hervorhebung von mir) - kurz: Nur entstandene Kosten können Teil der Bemessungsgrundlage für die AfA sein.

Ebent. Was lernt uns das?

Nur Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen können als Werbungskosten abgezogen werden. Wo keine Aufwendung ist, sind auch keine Werbungskosten.

Wegen der Frage, ob bei einer Miete in dieser Höhe AfA und Werbungskosten voll abziehbar sind: Es ist hierzu nötig, die Miete mit der ortsüblichen Vergleichsmiete (die veröffentlicht die Gemeinde im sogenannten Mietspiegel) zu vergleichen. 880 € sagt für sich alleine nichts aus - man muss für diesen Vergleich wissen, welcher Betrag für vergleichbare Häuser im örtlichen Mietspiegel steht.

Schöne Grüße

MM

1 Like
#10

Guten Abend,

nochmals danke für die ergänzenden Infos.

Damit habt Ihr mir sehr geholfen und ich komme damit weiter.

Ich wünsche allen „Helferlein“ einen guten Rutsch sowie Gesundheit für 2024.

Gruss
Horst

#11

Alla hopp!

Sowas wie das ziemlich verhauene 2023 brauchen wir jedenfalls nicht nochmal.

Alles Gute wünscht

MM