Bei meiner vermieteten ETW befindet sich zwischen Dach und Dachrinne kein Traufblech d.h. bei Regen ist der Balkon (ragt über die Hausfront hinaus) eine einzige Wasserpfütze. Da ich die ETW erst neuerdings übernommen habe, habe ich den Hausverwalter auf das Problem angesprochen und um Abhilfe gebeten. Ich bekam zur Antwort, die Eigentümerversammlung würde der aufwändigen Reparatur sicher nicht zustimmen, da es sich überwiegend um ältere Eigentümer handele, die die Kosten scheuen würden. Besteht nach Baurecht/Eigentümerrecht eine Verpflichtung der Eig.V. zur Zustimmung. Was ist veranlasst???
Hallo Bobbl,
zunächst eine Vorbemerkung: ich bin zwar in Bauangelegenheiten sachverständig; gleichwohl bin ich nicht befugt Rechtsrat zu erteilen: dies ist nach dem Gesetz ausdrücklich Rechtsanwälten vorbehalten!
Deshalb sind die nachstehenden Ratschläge meine persönliche Meinung; d.h. ich stelle dar, wie ich in vergleichbarem Fall reagieren würde.
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Bei dem fehlenden Traufblech handelt es sich um einem Baumangel am Gemeinschaftseigentum, der Auswirkungen auf den im Sondereigentum stehenden Balkon hat und der nicht hinnehmbar und deshalb zu beseitigen ist.
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Die Ausführungen des Hausverwalters sind nicht nur dümmlich sondern auch unnütz und daher entbehrlich.
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Ganz offensichtlich kommt der Hausverwalter seinen ihm nach dem WEG obliegenden Verpflichtungen nicht ausreichend nach!
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Diese Pflichten beinhalten einerseits die Sorge für notwendige InstandSETZUNGEN (wenn etwas im Laufe eines Jahres defekt wird) sondern auch die Sorge für InstandHALTUNGEN (dies sind in erster Linie vorbeugende Maßnahmen zur Vermeidung von Instandsetzungen).
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Die weitere Pflicht des Hausverwalters besteht darin, zu prüfen, ob bezüglich offensichtlicher Baumängel gegen wen auch immer (in erster Linie Architekten bei Planungsfehlern und Aufsichtsverletzungen und gegen Handwerksfirmen bei Schlecht- oder Minderleistungen) bestehen; dabei sind die entsprechenden Verjährungsfristen (5 Jahre nach BGB bzw. 2 Jahre nach VOB) zu prüfen.
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Darüber hinaus muss der Hausverwalter für eine angemessene Instandhaltungs-Rücklage - diese beträgt zumindest 1,2 % der aktualisierten bzw. indizierten Herstellungskosten jährlich - sorgen. Mit dieser Rücklage können kleinere InstandSETZUNGEN (größere im allgemeinen mit einer Sonderumlage) sowie Instandhaltungen in Auftrag gegeben und vergütet werden.
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Weiterhin MUSS der Hausverwalter im Rahmen der regelmäßig einzuberufenden Eigentümerversammlungen Beschlüsse über die Anträge von Wohnungseigentümern herbeiführen.
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Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung unterliegen dann wiederung der Überprüfung durch die Gerichte.
In Deinem Fall ist es ratsam, den Hausverwalter SCHRIFTLICH zur Herbeiführung eines entsprechenden Beschlusses der Eigentümerversammlung aufzufordern und in der Eigentümerversammlung klarzumachen, dass bei einem negativen Beschluß die Überprüfung des Beschlusses durch die Gerichtsbarkeit mit den damit für die Eigentümer verbundenen Kosten erfolgen wird.
Vorab würde ich den Rechtsrat - sollte sich in einem Bereich von max. 80 Euro bewegen - eines in Wohnungseigentumsfragen spezialisierten Anwaltes (herauszufinden über die Fachanwaltsverzeichnisse der länderspezifischen Rechtsanwaltskammern) suchen.
Solltest Du weitere Fragen haben, kannst Du mich auch direkt anmailen unter [email protected].
Gruß Wolfgang
Hallo,
vorausgesetzt, das Dach ist Gemeinschaftseigentum, muss die Gemeinschaft der Reparatur zustimmen, weil auf Dauer der Zustand nicht ordnungsgemäß ist.
Wenn dir ein Dachdecker bescheinigt, daß auch für die Gebäudesubstanz Gefahr besteht, handelt es sich um eine notwendige Reparatur, die du vorschüssig selbst vornehmen und die Kosten dann von der Eigentümergemeinschaft zurückfordern kannst.
Grüße von
K. Hartstang