Umnutzung Garage wegen unbefahrbarkeit?

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#1

Guten Tag,

ich habe vor einigen Jahren ein Grundstück in einem Erholungsgebiet erworben. Auf diesem Grundstück stand eine massive Laube 39,5 m². angrenzend an dieses Gebäude befindet sich eine Garage welche die gleichen Maße hat wie die Laube. Eigentlich sieht alles aus als währe es ein Gebäude. Zum Nachbar ist der Mindestabstand gegeben.
Nun habe ich ein Teilgrundstück inkl. der Garage erworben. Durch die Teilung und Verkauf dieses Teilgrundstücks ist seit dem die Garage nicht mehr als solche zu nutzen. Unwissend habe ich kurzer Hand das Garagentor entfernt und zugemauert, im inneren eine Trockenbauwand entfernt und die nun ehemalige Garage in der Mitte durch eine Massive Wand in 2 Wohnräume / Kinderzimmer aufgeteilt. Danach wurde noch das Dach komplett erneuert. ( Kein aufstocken oder Veränderungen in der Höhe. Nur neue Balken, Schalung und Dachrinnen ) Das Gebäude hat sich in seinen Grundrissen nicht verändert.

Nun habe ich durch einen Anwalt der Erbengemeinschaft erfahren das die Baubehörde von dieser Baumassnahme / Umnutzung erfahren hat, und ich sehe jetzt schon die tiefschwarzen Gewitterwolken die sich über mich zusammenbrauen. Was kann ich nun tun um das Schlimmste abzuwenden und eine Umnutzungsgenehmigung zu erhalten.
Kommen jetzt ev. Strafen oder schlimmeres auf mich zu?
Mir ist klar das Unwissenheit nicht vor Strafe schützt.
Ich war in der Annahme das ich bei einer Massiven Laube keine Genehmigungen benötige wenn ich die bestehenden Grundmaße nicht verändere. Ich weiß jetzt auch das dieser Irrglaube so ziemlich Naiv ist, aber bitte nicht darauf herumreiten. Ich bin für jede Qualifizierte Antwort wirklich dankbar… Mfg Thomas

#2

Hallo Thomas,
nun mal keine Panik, es ist trotzdem noch kein Verbrechen etwas nicht zu wissen. Es ist lediglich eine Ordnungswidrigkeit, wenn du gegen bestehende Gesetze verstoßen hast. Und ob daraus eine Strafe folgt, muss den Umständen nach abgeklärt werden.
Jetzt zur Sache:
Aus deiner Mitteilung sind zwei Sachverhalte abzuleiten; 1. Grundstück liegt in einem Wochenendhausgebiet, d.h. ein dauerhaftes Wohnen ist hier nicht zulässig. Es richtet sich nach § 30 ff Baugesetzbuch (BauGB) i.V.m. § 10 der Baunutzensverordnung (BauNVO).
2. Die baulichen Änderungen unterliegen dem Bauordnungsrecht, welches Ländersache ist, d.h. jedes Bundesland hat eine eigene Bauordnung. Nun weis ich nicht, aus welchem Bundesland du kommst. Ich kann jetzt nur einmal die sächsische Bauordnung zitieren. Danach wären die Bauleistungen verfahrensfrei, du bräuchtest also für Instandsetzung, Unterhaltung, Änderung tragender und aussteifender Bauteile sowie Herstellen von Öffnungen für Fenster oder Türen bzw. deren verschließen keine Baugenehmigung nach § 61 Abs.1 Pkt. 10 SächsBO.
Inwieweit die Nutzungsänderung einer Genehmigungspflicht unterliegt, kann ich von hier aus nicht umfassend klären. Nutzungsänderungen sind dann genehmigungspflichtig, auch ohne bauliche Änderungen, wenn an die neue Nutzung andere öffentlich-rechtliche Forderungen gestellt werden als an die bisherige.
Soweit meine Beurteilung des Sachverhaltes. Ich hoffe, dich etwas beruhigt zu haben. Zu empfehlen ist der Gang zu der zuständigen Bauaufsicht und dort die Sache abzuklären. Es wird dir keiner den Kopf abreissen.
Freundliche Grüße
Harald

#3

Hallo Thomas,
dein Problem ist, dass du durch den ungenehmigten „Umbau“ den Bestandtsschutz weitestgehend aufgelöst hast. Jetzt hängt viel davon ab, was du baurechtlich in dem Gebiet machen darst. Dafür solltest du entweder einen freien Architekten oder einen Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur (ÖBVI) konsultieren. Er kann dir qualifiziert helfen. Für die Frage, ob das genehmigungsfähig ist, was du bereits vollzogen hast, ist das Bauplanungsrecht (Bundesrecht) und das Bauordnungsrecht (Landesrecht) maßgeblich. Dementsprechend kann dir ein Fachmann aus deinem Bundesland am Besten weiterhelfen.
Du könntest natürlich auch der Stadt gegenüber mit offenen Karten spielen und dahin gehen und dort fragen, wie sich dein Problem lösen lässt. Manchmal ist der offene Weg der beste!
Allerdings kann die Stadt in deinem Fall nicht einfach darüber hinwegsehen, dass du bereits gebaut hast ohne Genehmigung. Sie muss deshalb ein offizielles Baugenehmigungsverfahren einleiten. Dafür musst du je nach den örtlichen Bestimmungen qualifizierte Unterlagen vorlegen. Dabei helfen dir dann wiederum der ÖBVI oder der Architekt.
Viel Erfolg!
Gruß Geoli

#4

Hallo,
da kann ich dir leider nicht weiterhelfen. Wünsch dir das alles gut ausgeht!

#5

Hallo Thomas
Du hast an einem Gebäude eine Nutzungsänderung ohne Genehmigung durchgeführt.
Die zuständige Baubehörde ist deshalb berechtigt, zu verlangen, dass Du den Urzustand wieder herstellst, oder das Gebäude abreisst.
Ich würde an Deiner Stelle versuchen, mit dem zuständigen Sachbearbeiter ein Gespräch zu führen, mit dem Ziel, dass das Bauamt einer nachträglichen Nutzungsänderung zustimmt. So etwas kommt immer wieder vor. Und da Gesetze für die Menschen gemacht sind und nicht umgekehrt, muss das Bauamt nicht zwingend gegen Dich entscheiden. Der Ton kann auch hier die Musik machen. Mit der Brechstange geht es jedenfalls nicht!
Viel Glück und Gruss
Eberhard Noller

#6

Walter

Hallo,

ich bin derzeit in Urlaub. Kann Deine/Ihre Anfrage daher nicht beantworten.

#7

Guten Tag Thomas,

leider kann ich Ihnen keine konkrete Hilfe geben, da

  1. mein Fachgebiet nicht Baurecht sondern eher Bauvertragsrecht bei Anwendung der VOB ist

  2. Baurecht in den Bundesländern unterschiedlich ist und meine geringen Kenntnisse sich nur auf Niedersachsen beziehen, weil ich hier lebe

  3. ich keine Rechtsberatung in konkeretem Fall („ich bin, ich habe…“) betreiben darf, da ich kein Jurist sondern Bauingenieur bin. Auskünfte dürften hier nur auf abstrakte Fälle gegeben werden („jemand ist, jemand hat…“).

Als Rat kann ich Ihnen nur empfehlen, bei Ihrem zuständigen Bauamt (bei der Stadtverwaltung bzw Landkreis) persönlich vorzusprechen.

Mit freundlichen Grüßen

Bodo

#8

Hallo,
die Nutzung von Baulichkeiten in Sondergebieten unterliegt sehr strengen Richtlinien. Diese sind in dem jeweiligen B-Plan bzw. F-Plan festgelegt. Änderungen der Nutzungsart sind vorab durch einen Antrag auf Nutzungsänderung bei der zuständigen Baubehörde genehmigen zu lassen. Selbstverständlich besteht die Möglichkeit, nachträglich einen Änderungsantrag zu stellen. Es besteht aber die Gefahr, dass die Nutzungsänderung nicht nachträglich genehmigt, die Nutzung untersagt und ein Abriss verfügt wird. Ich empfehle dringend, ein persönliches Gespräch mit der zuständigen Baubehörde zu führen. Hier sollte auch nachgefragt werden, welche Nutzung für das von Ihnen erworbene Teilstück im Zuge des Teilungsantrages vorgesehen war, denn man hätte hier m.E. wegen Wegfall der Nutzbarkeit der Garage Zugangsmöglichkeiten schaffen müssen.
Ich hoffe, Ihnen ein wenig weitergeholfen zu haben und wünsche viel Glück bei den Verhandlungen.
Frld. Grüße
Günni27

#9

Hi
Kan Dir da leider nicht helfen, damit habe ich glücklicherweise noch keinen Ärger gehabt.
Eine Möglichkeit wäre evtl. nachträglich die Baugenehmigung zu beatragen, quasi als Selbstanzeige. Vielleicht hast du ja Glück und kommst an einen der ganz wenigen vernünftigen Behördenvertreter.

#10

Hallo,
die Umnutzung von Garagen ist grundsätzlich nach den Landesbauordnungen genehmigungsbedürftig. Jedoch gibt es evtl. Ausnahmevorschriften . Insoweit kommt es darauf, in welchem Bundesland sich die Garage befindet und ob die dortige Bauordnung eine entsprechende Ausnahmevorschrift enthält. Eine konkrete Stellungnahme ist aufgrund Ihrer Angaben daher leider nicht möglich.

Mit freundlichen Grüßen

Rasta

#11

Hallo
Die Baubehörde kann etwas unternehmen muss es aber nicht. Ob Sie einen nachträglichen Nutzungsänderungsantrag stellen Können kann Ihnen am besten ein Architekt oder ein Planungsbüro sagen. Dazu muss man den Bebauungsplan kennen.

Mit freundlichen Grüßen

Andreas

#12

Hi Thomas,

ich habe mich mal zu dieser Problematik schlau gemacht, aber zu keinem für Dich akzeptablen Ergebnis gekommen. Durch den Förderalismus der BRD hat jedes Bundesland seine eigenen Bausgesetze.

Ich würde Dir raten, Dich mit einem RA für Baurecht zu konsultieren, um Schaden für Dich abzuwenden. Der wird Dir sicher auch raten bzw. abraten, Dich sofort mit dem zuständigen Bauamt in Verbindung zu setzen. Anwaltliche Beratung zieht keine weiteren Aktivitäten nach sich und di Kosten hierfür liegen bei ca. 200 € plus MwSt.

Viele grüße
ISchu

#13

Guten Tag Thomas

Ich empfehle Dir mit der zuständigen Baubehörde zu reden.Fie Flucht nach vorne erscheint mir in Deiner
Lage die einzig sinnvolle Lösung zu sein. Wenn die Umnutzung grundsätzlich möglich ist, kannst du auch
nachträglich noch einen Antrag auf Umnutzung stellen.
Die Behörde wird diesen dann entsprechend bewilligen.
Eventuell musstDu eineStrafe zahlen.
Etwas anders sieht es aus, wenndie Umnutzung nicht bewilligungsfähig ist. Dann musst du ggf. die Umbauten
rückgängig machen. Für die Börden könnte es ggf. noch
von Interesse sein, ob Du überhaupt ein Auto besitzt und on du mit diesem Auto zu der Laube fährst. Denn dann wäre es das Problem, dass das Auto ja irgendwo
parkiert werden muss… ( Du verstehst…?)

Grüsse aus Zürich

Toggi

#14

Hallo Thomas,

du hast meiner Meinung nach die Lage recht gut erkannt. Bei Gebäuden ist für das Bauamt die Nutzung von enormer Bedeutung, eine Garage zu Wohnraum zu machen ist definitiv nicht rechtmäßig, dabei ist die Zuwegung und die Maße unbedeutend. Also, sicherlich bekommst du nicht sofort eine Strafe ausfgebrummt, zuerst wird dich das Bauamt zum „heilen“ der Situation auffordern und erst im 2. Step eine Strafe androhen usw.
Um DEM vorzugreiffen nimm (am besten Persönlich) mit dem Bauamt Kontakt auf und frag, was du machen kannst. Das Bauamt ist nämlich eine GENEHMIGUNGSbehörde (und keine Verhinderungsbehörde), in der Regel helfen die dir gerne weiter. Leider kenne ich die Details nun nicht, aber im Normalfall lässt sich fast alles am Bau regeln, meist bedarf es der Eingabe eines Antrags auf Ausnahme (einfach nachfragen), und wenn alle Beteiligten zustimmen ist sooo viel möglich. Tritt bitte nicht fordernd, sondern eher als „Bittsteller“ auf, zeige aber ruhig das du weisst was du willst und arbeite konstuktiv mit.
Ich hoffe mit diesem Rat kommst du weiter…
liebe Grüße, Peter

#15

Sorry besser spät als nie, aber leider kann ich dir auch nicht weiterhelfen.
Viele Grüße

#16

Hallo !

Es handelt sich hier um einen Schwarzbau.
Ich an Ihrer Stelle würde mich an einen Architekten wenden, der die Pläne erstellt, die für einen nachträgliche Genehmigungs- und Umnutzungantrag erforderlich sind.

Gruß
hokl