Umwandlung von Kellerraum zu Wohnraum

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Hallo zusammen,

ich hätte gerne eure Meinung zu einem Fall, über welchen ich mir Gedanken mache. Der Fall ist eine langjährig bestehende WEG bestehend aus 4 Parteien.

Eine Partei ist im Besitz des Untergeschosses des Hauses, welches laut Teilungserklärung und Grundrisspläne und Teilungserklärung aus beispielsweise 50 qm Wohnfläche zzgl. zwei Garagen und zwei Kellerräumen besteht.

  1. Angenommen beim Bau des Hauses wurde auf die zwei Garagen verzichtet und statt dessen mehr Räume in dieser Wohnung geschaffen, welche früher ausschließlich als Büroräume benutzt wurde.

  2. Angenommen die Büroräume wurden komplett zu Wohnräumen gewandelt

  3. Angenommen die beiden, laut Teilungserklärung, „Kellerräume“ wurden ebenfalls zu Wohnraum gewandelt.

Als Resultat dieser drei Annahmen wurde ein Wohnraum mit einer Größe von 150qm geschaffen, was dem dreifachen Wert der Teilungserklärung entspricht.

Der Verteilschlüssen der WEG-Kosten entspricht den Mieteigentumsanteilen laut Teilungserklärung was bedeutet, dass diese Wohnung auch nur 1/3 der umlagefähigen Kosten (zzgl. des fixen Heizkostenanteils nach Wohnraum) bezahlt.

Welche Möglichkeiten hat die WEG?
Der Mieteigentumsanteil und Stimmrechtsanteil selbst kann nur schwer angepasst werden da im Grundbuch verankert aber kann die WEG eine Neuausrichtung des Verteilschlüssels auf die aktuell herrschende Wohnraumfläche jeder der Einheit verlangen?

Wie ist mit bereits zuwenig bezahlten Kosten all der Jahre zu verfahren?
Angenommen es sei erst kürzlich eine Sanierung von 200.000 EUR angestanden an welcher die betroffene Partei alleine knapp 20.000 EUR zu wenig bezahlt hat aufgrund des „fehlerhaften“ Verteilschlüssels.

Vielen Dank
MfG

#2

Ungewandelt, sprich auch von der Behörde abgenommen? Wurden denn diese Änderungen von der WEG genehmigt?

#3

Wenn man sich in Vergangenheit nicht gekümmert hatte, dann wird da das meiste verjährt sein und ist für die übrigen 3 der WEG verloren.

Aber ich kann überhaupt nicht erkennen, wie sich die 3 auf diese Situation haben einlassen können.

Es muss ganz klar das Grundbuch geändert werden ! Auch im Sinn es Eigentümers des Untergeschosses.
Im gehört doch rechtlich gar nicht all das was er zur Zeit nutzt.

Stimmrechtsanteil ist doch nicht betroffen, 4 Eigentümer, 4 Stimmen- unabhängig von Anzahl oder Größe des Miteigentums.

Verteilung der WE-Kosten natürlich nach (tatsächlichem) Anteil.
Und das sollte man ab sofort auch so berechnen und verlangen und für die Jahre zurück auch noch solange es geht. 3 Jahre Regelverjährung.
Also alles aus 2014 wäre am Jahresende 2017 verjährt.

Lasst Euch 3 WE-Mitglieder bei einem Anwalt für Wohneigentumsrecht beraten. Er wird wissen, wie man vorgehen soll um die Angelegenheit rechtlich aufzuräumen.

MfG
duck313

#4

Nein, die Stimmen sind vergeben nach Wohneigentumsanteil und nicht 1 Stimme pro Wohneinheit. Die Zahl war frei gewählt und es könnten auch 20 Einheiten sein daher die Aufteilung nach Anteil.

Ihm gehört es im Sinne von Sondereigentum, Grundsteuer bezahlt er natürlich zu wenig aber das ist ja nicht Problem der WEG. Grundbucheintrag ändern geht nicht ohne weiteres da der Mieteigentumsanteil jedes Wohnungseigentümers dadurch verändert wird und daran auch Kredite der Banken gebunden sind.

#5

Welche Behörde muss so etwas abnehmen?
Von einer Genehmigung durch die WEG ist mir nichts bekannt, vermutlich wurde es einfach umgebaut.

#6

Das ist m.E. nach Wohneigentumsgesetz unzulässig. Es geht bei Abstimmungen nur nach der Zahl der Eigentümer, egal wie viel Wohnungen einer besitzt.
Ist doch auch verständlich so. Sonst könnte ja einer mit der Mehrheit der Wohnungen alle anderen Eigentümer überstimmen.
Das geht nicht !

4 Eigentümer = 4 Stimmen. Die Flächenanteile kommen erst dann ins Spiel wenn es um die Aufteilung von Kosten geht, da zahlt der natürlich mehr, dem auch mehr gehört.

Wie gesagt, lasst Euch anwaltlich beraten, wie man das im WE-Vertrag ändern kann, ob mit oder ohne Grundbuch. Euch geht es ja in erster Linie um die gerechte Aufteilung der Anteile nach tatsächlichem Eigentumsanteil am Haus.

#7

Das habe ich verstanden, es ist aber unzulässig

Egal wie viele Wohneinheiten jemand besitzt oder wie groß die sind, er hat 1 Stimme in der Versammlung. Meinst du was anderes ?

#8

Hallo,

bei uns in Deutschland nennt man sowas Nutzungsänderung und bedarf zumindest in meinem Bundesland einer Genehmigung durch das Bauamt.

Warum tolerierte man eigentlich die fehlerhafte Teilungserklärung?
Hat man kein Interesse an Rechtsicherheit, Gerechtigkeit, Klarheit?
Mein ja nur so …

1 Like