Marion. 24.10.2010
Hallo, liebe Marion
Selbstverständlich war Deinem Sohn beim Abschluss des Mietvertrages bekannt, in welchem zustand die Wohnung sich hinsichtlich der Dekoration und dem baulichen Zustand befunden hat. Das heißt, dass er nachträglich keine Mängel hätte beim Vermieter reklamieren beziehungsweise als Mangel hätte anzeigen können.
Hinsichtlich der Um- und Einbauten kann man sich auf die Zustimmung des Vermieters be-rufen. Sofern Dabei keine bauliche Veränderungen, wie Abriss einer Mauer oder Wand. Oder eine Wand zur Teilung eines Raumes vorgenommen wurde, oder eine Einbauküche direkt an einer Wand befestigt wurde, sehe ich keine bauliche Veränderung.
Im Gegenteil, Das einzige was er verlangen könnte, wäre meines Erachtens, dass wenn die Waschmasche entfernt wurde, wieder ein Waschbecken an dieser Stelle zu installieren, Dies könnte der Mieter verlangen. Alle anderen Maßnahmen wie das Fliesen der Wände, verlegen neuer Leitungen ist eine Wertsteigerung der Mietsache, die dem heutigen Standard einer Wohnung entsprechen. Dass könnte man dem Vermieter ebenfalls entgegenhalten, wenn er die Beseitigung verlangen würde.
Neben der Kaution als Mietsicherheit darf der Vermieter nicht noch zusätzlich die Bürgschaft einer anderen Person verlangen
Die AGB Gesetze wurden 2002 außer Kraft gesetzt und durch die §§ 305 ff. ersetzt. In diesen Getzen werden die Vereinbarungen in Verträgen überprüft, ob die Vertragspartner nicht unangemessen benachteiligt werden. Daraus ergibt sich, dass der Vermieter keine Ahnung hatte was er da vereinbart hatte.
Hinsichtlich der Renovierung der mietsache ist auf folgendes hinzuwiesen :
- Wenn die Wohnung bei Bezug nicht renoviert war, ist beim Auszug auch keine Reno-vierung fällig, sofern während der Mietzeit die erforderlichen Renovierungen dur-chgeführt wurden. Dies wäre auch eine unangemesse Benachteiligung des Mieters, da ihm vertragliche Lasten des Vormieters belastet würden. Auch hat der Vermieter den Vormieter ohne die Erfüllung der vertraglich geregelten Renovierung aus dem Mietverhältnis entlassen. Nun wird er von seinem Unterlassen eingeholt.
- Dessen ungeacht hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 12.9.2007 VIII ZR 316/06 folgende Entscheidung getroffen :
Endrenovierungsklausel und Klauselkontrolle BGB §§ 307, 535 Abs. 1 Satz 2, 538:
Eine Regelung in einem vom Vermieter verwandten Formularmietvertrag über Wohnraum, nach welcher der Mieter verpflichtet ist, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsre-paraturen renoviert zu übergeben, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam; das gilt auch dann, wenn der Mieter zu laufenden Schönheitsrepa-raturen während der Dauer des Mietverhältnisses nicht verpflichtet ist.
BGH, Versäumnisurteil vom 12. 9. 2007 VIII ZR 316/06
Hallo, Marion, kannst du mir die Vereinbarung der Klauseln über die Schönheits-reparaturen zukommen lassen? Es wäre zu prüfen, ob diese nicht als starre Klauseln vom BGH für nichtig erklärt wurden. Dies könntest Du auch bei der verbraucherzentrale erfahren.
Fax: 0681 988 0251 oder Email: [email protected].
Nette Grüße Willi
Auf den anderen Schreiben konnte ich nichts mehr einfügen, das Laptop hat es nicht mehr zugelassen
Liebe/-r Experte/-in,
vor 12 Jahren hat mein Sohn die Wohnung seines Stiefvaters übernommen und dabei einen Formularmietvertrag unterschrieben, bei dem mir einiges ungereimt zu sein scheint. Da ein Wohnungswechsel bevorsteht, hier die Fragen:
- in einem, vom Vermieter formulierten Anhang heisst es: Die vom Vormieter installierten Einbauten gelten als vom Mieter erbracht. Vermieter hat das Recht, hier auf Herstellung des Urzustandes zu bestehen.
Im Mietvertragsformular selbst steht hierzu: Der Mieter erklärt, daß ihm der Zustand der Miet-räume bestens bekannt ist.
Alle vor 20 Jahren durch seinen Stiefvater erfolgten Umbauten geschahen mit Einwilligung des Vermieters. Der Urzustand- also vor Einzug seines Stiefvaters war: verwohnt, un-renoviert, vieles defekt. Wohnung wurde damals auf Kosten des Stiefvaters vom Fachmann renoviert, gefliest, mit neuen Sanitäreinrichtungen versehen. Dabei wurde wegen des kleinen Bades auf ein Waschbecken verzichtet, um einer Waschmaschine Platz zu geben. Auch neue Stromleitungen wurden verlegt sowie eine neue Gastherme angeschafft.
- Es wurde von meinem Sohn 1998 sowohl eine Bürgschaft meinerseits als auch eine Kaution verlangt und gezahlt. Habe ich da als Bürge im Ernstfall mit Forderungen zu rechnen oder ist das eine doppelte Sicherheitsleistung? Ich habe da mal was gelesen, weiss aber nicht, wo. Für einen Hinweis wäre ich dankbar.
3.Zu den im Formularvertrag vorgefertigten Bedingungen der Schönheitsreparaturübernahme durch den Mieter wurde handschriftlich hinzugefügt:
„Gemäß §4 des AGB- Gesetzes wird individuell vereinbart, daß Mieter die Schönheits-reparaturen trägt.“
und
„Unabhängig davon, wie lange das Mietverhältnis dauert, ist der Mieter verpflichtet, die Miet-sache bei Beendigung in einem vollständig renovierten Zustand zu übergeben.“
Gleichzeitig steht aber vorformuliert die Prozentregelung (je nach Dauer der nicht renovierten Zeit sind prozentuale Anteile lt. KVA eines Malerfachgeschäftes zu tragen).
Macht der handschriftliche Zusatz alles zunichte?
Was ist wirklich die Pflicht des Mieters?
Hallo, Marion, kannst du mir die Vereinbarung der Klauseln über die Schönheitsreparaturen zukommen lassen? Es wäre zu prüfen, ob diese nicht als starre Klauseln vom BGH für nichtig erklärt wurden. Dies könntest Du auch bei der verbraucherzentrale erfahren.
Fax: 0681 988 0251 oder Email: [email protected].
Nette Grüße Willi
Auf den anderen Schreiben konnte ich nichts mehr einfügen, das Laptop hat es nicht mehr zugelassen ,.
ZMR 2008, Heft 2 Seite 102
Miet- und Pachtrecht
Endrenovierungsklausel und Klausel Kontrolle
BGB §§ 307, 535 Abs. 1 Satz 2, 538:
Eine Regelung in einem vom Vermieter verwandten Formularmietvertrag über Wohnraum, nach welcher der Mieter verpflichtet ist, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam; das gilt auch dann, wenn der Mieter zu laufenden Schönheitsreparaturen während der Dauer des Mietverhältnisses nicht verpflichtet ist.
BGH, Versäumnisurteil vom 12.9.2007 VIII ZR 316/06
Sachverhalt:
Die Kläger sind Mieter, der Beklagte ist Vermieter einer Wohnung in B. Der Mietvertrag vom 2.5.2005 enthält zu Schönheitsreparaturen nur folgende Regelung (§ 14 Nr. 2):
„Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert gemäß Anlage zurückzugeben.“
In der Anlage zum Mietvertrag heißt es unter Nr. 10:
„Zustand der Mieträume: Die Wohnung wird in einem einwandfrei renovierten Zustand übergeben. Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben. Die Wände sind mit Raufaser tapeziert und weiß gestrichen. Die Türzargen, Fensterrahmen und Heizkörper sind weiß lackiert. Teppichboden ist fachmännisch zu reinigen.“
Die Kläger haben u. a. die Feststellung begehrt, dass Nr. 10 der Anlage zum Mietvertrag unwirksam sei mit der Folge, dass die Kläger zur Vornahme von Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet seien. Die AG hat die Klage mangels Feststellungsinteresses als unzulässig abgewiesen. Die Berufung der Kläger ist erfolglos geblieben. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren insoweit weiter.
Die Revision hatte Erfolg.
Aus den Gründen:
I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung, soweit für die Revisionsinstanz noch von Interesse, ausgeführt:
Die Kläger hätten zwar mit der Absicht, die Wohnung aufzugeben, ein Feststellungsinteresse dargetan. Ein Feststellungsanspruch bestehe jedoch nicht, weil die Klausel wirksam sei. Die formularmäßige Abwälzung der nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB dem Vermieter obliegenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter sei grundsätzlich unbedenklich und benachteilige den Mieter nicht unangemessen i. S. des § 307 BGB. Dabei sei auch regelmäßig eine formularmäßige Verpflichtung des Mieters zur Endrenovierung möglich.
Entgegen der Ansicht der Kläger liege keine unwirksame Bedarfsklausel vor. Die Formulierung von § 14 des Mietvertrages und Nr. 10 der Anlage mache unmissverständlich deutlich, dass der Mieter bei Ende des Mietverhältnisses nicht unbedingt und ohne Rücksicht auf die seit Mietbeginn oder der letzten Renovierung verstrichenen Fristen eine vollständige Endrenovierung der Wohnung vorzunehmen habe; eine solche Bestimmung wäre nach der Rechtsprechung des BGH wegen der aus dem Summierungseffekt folgenden unangemessenen Benachteiligung des Mieters unwirksam. Die vorliegende Klausel stelle allein auf den Zustand der Wohnung bei Rückgabe ab, so dass der Mieter zu Schönheitsreparaturen nur insoweit verpflichtet sei, als nach dem Abnutzungszustand hierfür ein Bedürfnis bestehe. Eine solche eingeschränkte Renovierungspflicht berücksichtige in angemessener und ausgewogener Weise sowohl die Belange des Mieters, von einer starren, über den eigenen Abnutzungszeitraum hinausreichenden Renovierungslast verschont zu bleiben, als auch das Interesse des Vermieters an der Erlangung einer rechtlich und wirtschaftlich als Teil des Entgelts für die Gebrauchsüberlassung der Wohnung anzusehenden Leistung des Mieters. Gerade wenn, wie im vorliegenden Fall, der Mieter nicht zu laufenden Renovierungsleistungen innerhalb bestimmter Fristen verpflichtet sei, sondern nur zur Rückgabe der Wohnung im renovierten Zustand, sei sichergestellt, dass eine Wohnung, die sich aufgrund der Kürze der Mietzeit oder wegen einer vor kurzem erfolgten Renovierung noch in entsprechendem Zustand befinde, nicht nochmals renoviert werden müsse.
II. Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Zwar hat das Berufungsgericht ein Feststellungsinteresse der Kläger (§ 256 Abs. 1 ZPO) zu Recht bejaht. Die Feststellungsklage ist jedoch entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts begründet. Nr. 10 der Anlage zum Mietvertrag der Parteien benachteiligt die Kläger als Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen und ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam.
- Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist Nr. 10 der Anlage zum Mietvertrag nicht dahin auszulegen, dass der Mieter zu Schönheitsreparaturen nur insoweit verpflichtet ist, als nach dem Abnutzungszustand der Wohnung hierfür ein Bedürfnis besteht. Dabei kann dahinstehen, ob der Senat die Auslegung der Klausel durch das Berufungsgericht in vollem Umfang nachprüfen kann. Die Bestimmung ist Teil eines durch den Haus & Grund Landesverband Bremen e. V. zur Verfügung gestellten Formularvertrages und findet deshalb möglicherweise nur im Bezirk des LG bzw. des OLG Bremen Verwendung.
Die Auslegung durch das Berufungsgericht ist aber jedenfalls rechtsfehlerhaft und hält daher auch einer eingeschränkten revisionsgerichtlichen Überprüfung nicht stand. Nach der Rechtsprechung des BGH (Senatsurteile vom 17.2.1993 – VIII ZR 37/92 –, NJW 1993, 1381, unter I 2, und vom 18.7.2007 – VIII ZR 227/06 –, zur Veröffentlichung bestimmt, unter II 1 b) ist Ansatzpunkt für die bei einem Formularvertrag gebotene objektive, nicht am Willen der konkreten Vertragspartner zu orientierende Auslegung in erster Linie der Vertragswortlaut. Ist der Wortlaut des Formularvertrages nicht eindeutig, kommt es für die Auslegung entscheidend darauf an, wie der Vertragstext aus der Sicht der typischerweise an Geschäften dieser Art beteiligten Verkehrskreise zu verstehen ist, wobei der Vertragswille verständiger und redlicher Vertragspartner beachtet werden muss. Diesen Maßstäben wird die Entscheidung des Berufungsgerichts nicht gerecht.
Anders als das Berufungsgericht meint, folgt weder aus Nr. 10 der Anlage zum Mietvertrag noch aus § 14 Nr. 2 des Mietvertrags unmissverständlich, dass der Vertrag dem Mieter Schönheitsreparaturen bei Auszug nur insoweit auferlegt, als nach dem Abnutzungszustand hierfür ein Bedürfnis besteht, dass er also keine uneingeschränkte Verpflichtung des Mieters zur Vornahme einer Endrenovierung begründet. Der Wortlaut ist insoweit jedenfalls nicht eindeutig. Ob eine rechtsgeschäftliche Erklärung eindeutig ist, ist eine Rechtsfrage und deshalb in der Revisionsinstanz nachprüfbar (Senatsurteil vom 8.3.1989 – VIII ZR 73/88 –, WM 1989, 1033, unter II 1). Mit der Formulierung „Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben“ kann zwar auch eine länger zurückliegende fachgerechte Renovierung gemeint sein, aufgrund derer eine umfassende Neurenovierung noch nicht erforderlich ist. Näher liegt aus der Sicht eines durchschnittlichen Mieters jedoch ein Verständnis dahin, dass die Wohnung bei Auszug in jedem Fall frisch renoviert sein muss (vgl. Senatsurteile vom 14.5.2003 – VIII ZR 308/02 –, ZMR 2003, 653 [655] = NJW 2003, 2234 = NZM 2003, 594, unter II 1, und vom 25.6.2003 – VIII ZR 335/02 –, NJW 2003, 3192 = NZM 2003, 755, unter III 2) oder jedenfalls seit der letzten Renovierung keine Abnutzungsspuren aufweisen darf. Das gilt umso mehr, als die Wohnung dem Mieter nach der Klausel in einem „einwandfrei renovierten“ Zustand übergeben worden ist und im weiteren hinsichtlich des Teppichbodens eine Reinigung vorgeschrieben, also ausdrücklich eine im Zeitpunkt des Auszugs zu erfüllende Vornahme Pflicht begründet wird.
- In der Auslegung als uneingeschränkte Endrenovierungsverpflichtung hält die Bestimmung einer Inhaltskontrolle nach § 307 BGB nicht stand.
a) Wie der Senat bereits wiederholt entschieden hat (Urteil vom 3.6.1998 – VIII ZR 317/97 –, ZMR 1998, 752 [754] = NJW 1998, 3114 = WPM 1998, 2145 = NZM 1998, 710, unter III 2 a; Urteil vom 14.5.2003, a. a. O.; Urteil vom 25.6.2003, a. a. O.; Urteil vom 28.4.2004 – VIII ZR 230/03 –, NZM 2004, 497 = NJW 2004, 2087, unter III b; Urteile vom 5.4.2006 – VIII ZR 109/05 –, ZMR 2006, 599 [601] = WuM 2006, 310, unter II 1 a, und – VIII ZR 152/05 –, NJW 2006, 2115, unter II 1 a; ebenso schon OLG Hamm, ZMR 1981, 179 [182] = NJW 1981, 1049, und OLG Frankfurt, ZMR 1982, 15 = WuM 1981, 272), benachteiligt eine Regelung in einem vom Vermieter verwandten Formularmietvertrag über Wohnraum, nach welcher der Mieter verpflichtet ist, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, diesen unangemessen und ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam.
Der XII. Zivilsenat des BGH hat sich dieser Auffassung für Formularmietverträge über Geschäftsräume angeschlossen (Urteil vom 6.4.2005 – XII ZR 308/02 –, NJW 2005, 2006). Sie hat auch im Schrifttum ganz überwiegend Zustimmung gefunden (Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 535 Rdn. 294; Schmid, Mietrecht, § 535 BGB, Rdn. 417; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 538 Rdn. 170 f.; Blank, in: Anpassung der Wohnung an technische Standards – Wirtschaftlichkeitsgebot, 2006, S. 163, 174 ff.; Börstinghaus, DWW 2005, 92; Fischer, WuM 2004, 56; Lammel, LMK 2003, 163 [164]; Heinrichs, WuM 2005, 155 [161]; Steenbuck, WuM 2005, 220 [221]; vgl. auch MünchKomm.-Schilling, BGB, 4. Aufl., § 535 Rdn. 122; Staudinger/Emmerich, BGB (2006), § 535 Rdn. 109).
b) Dabei ist es nicht von Bedeutung, ob dem Mieter – wie in den bisher vom Senat entschiedenen Fällen (s. unter a) – neben der Endrenovierungspflicht zugleich (auf der Grundlage eines Fristenplans oder unabhängig davon) eine Verpflichtung zu laufenden Schönheitsreparaturen während der Dauer des Mietverhältnisses auferlegt ist oder ob – wie hier – es ihm überlassen ist, ob er auch im Verlauf des Mietverhältnisses (freiwillig) renoviert, und nur die von Gesetzes wegen (§ 535 Abs. 1 Satz 2 Halbs. 2 BGB) dem Vermieter obliegende Schönheitsreparaturverpflichtung stillschweigend ausgeschlossen werden soll. Eine Endrenovierungspflicht des Mieters, die unabhängig ist vom Zeitpunkt der letzten Renovierung und vom Zustand der Wohnung bei seinem Auszug, benachteiligt ihn auch dann unangemessen, wenn ihn während der Dauer des Mietverhältnisses keine Schönheitsreparaturverpflichtung trifft (Schmid, a. a. O., Rdn. 419). Eine entsprechende Regelung ist bereits isoliert betrachtet unwirksam. Auf einen Summierungseffekt, der bei der Kombination der Endrenovierungsklausel mit einer – für sich genommen unbedenklichen – Verpflichtung zu laufenden Schönheitsreparaturen wegen eines Übermaßes an Renovierungspflichten zur Unwirksamkeit auch der letztgenannten führen kann (Senatsurteile vom 14.5.2003, a. a. O., unter II 2, und vom 25.6.2003, a. a. O., unter III 3), kommt es dafür nicht an.
Die weithin übliche, formularmäßige Abwälzung der turnusmäßigen Schönheitsreparaturen auf den Mieter wird von der Rechtsprechung rechtlich und wirtschaftlich als Teil der Gegenleistung des Mieters für die Gebrauchsüberlassung der Räume und deshalb grundsätzlich als wirksam angesehen (grundlegend BGHZ 105, 71 [79 ff.] = ZMR 1988, 455 [459]). Die Endrenovierungsklausel geht jedoch darüber hinaus und trägt einseitig den vom gesetzlichen Leitbild (§§ 535, 538 BGB) abweichenden Vermieterinteressen Rechnung (OLG Hamm, a. a. O., 1050). Sie verpflichtet den Mieter, bei Beendigung des Mietverhältnisses auch dann neu zu dekorieren, wenn er nur kurze Zeit in der Wohnung gewohnt oder erst kurz zuvor (freiwillig) Schönheitsreparaturen vorgenommen hat, so daß bei einer Fortdauer des Mietverhältnisses für eine (erneute) Renovierung noch kein Bedarf bestünde. Die Endrenovierungspflicht wird in diesen Fällen nicht durch eine entsprechende Abnutzung der Wohnung durch den Mieter selbst aufgewogen. Sie dient vielmehr allein den Interessen des Vermieters, der in die Lage versetzt wird, bei einer Neuvermietung jeweils auf Kosten des Vormieters eine frisch renovierte Wohnung zur Miete anzubieten. Diese Möglichkeit stünde dem Vermieter in den vorgenannten Fällen auch dann nicht zur Verfügung, wenn er seine Schönheitsreparaturpflicht nicht abbedungen, sondern stattdessen die für deren Erfüllung erforderlichen Aufwendungen – ausgehend von üblichen Renovierungszeiträumen – in die Miete einkalkuliert hätte.
III. Die Entscheidung des Berufungsgerichts kann daher keinen Bestand haben und ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 BGB). Der Senat kann in der Sache selbst entscheiden, weil es weiterer tatsächlicher Feststellungen nicht bedarf und der Rechtsstreit zur Endentscheidung reif ist (§ 563 Abs. 3 ZPO).
Antragsgemäß ist festzustellen, daß Nr. 10 der Anlage zum Mietvertrag der Parteien unwirksam ist. Da aus den oben (unter II) ausgeführten Gründen auch § 14 Nr. 2 des Mietvertrages einer Inhaltskontrolle nach § 307 BGB nicht standhält, enthält der Vertrag insgesamt keine wirksame Abwälzung der Schönheitsreparaturverpflichtung auf die Mieter. Dies hat gemäß § 306 Abs. 2 BGB zur Folge, daß sich der Inhalt des Vertrages bezüglich der Schönheitsreparaturen nach den gesetzlichen Vorschriften richtet. Danach sind die Kläger zu Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet, so daß auch diese Rechtsfolge antragsgemäß auszusprechen ist.
Anmerkung:
In der vorstehenden Entscheidung befaßt sich der BGH wohl erstmals explizit mit der Frage der Wirksamkeit einer isolierten Vereinbarung der Endrenovierungspflicht des Mieters.
Ausgangspunkt
Der Vermieter hat regelmäßig ein Interesse daran, die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses in einem frisch renovierten Zustand zurückzuerhalten, damit er sie einem Nachfolgemieter sofort in einem guten dekorativen Zustand zur Verfügung stellen kann. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Wohnung dem ausziehenden Mieter ebenfalls in einem frisch renovierten Zustand überlassen wurde. Um dieses Ziel zu erreichen, wurde wohl die vorstehend vom BGH wegen Verstoßes gegen § 307 BGB als nichtig eingestufte Endrenovierungsklausel entwickelt. Sie sollte den Mieter verpflichten, die Wohnung in jedem Fall – unabhängig von der Dauer der Anmietung – bei Beendigung des Mietverhältnisses stets in einem frisch renovierten Zustand zurückzugeben.1
Selbst wenn die isolierte Endrenovierungsklausel wirksam wäre (was laut vorstehender BGH-Entscheidung verneint wurde), hätte sie nur Relevanz für Kurzzeitmietverhältnisse. Denn es müßte der Vermieter doch trotzdem bei längerer Dauer des Mietverhältnisses2 seiner Erhaltungspflicht gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB nachkommen. Der Mieter hätte es dann jedoch weitgehend in der Hand – wenn der Vermieter nicht darauf besteht, während der Mietzeit3 zu renovieren – unmittelbar vor Auszug die fälligen Malerarbeiten beim Vermieter abzufordern, womit faktisch des Mieters Endrenovierung durch den Vermieter erfüllt würde. Zumindest hätte der Mieter das dolo-agit-Argument aus § 242 BGB gegenüber einem Renovierungsverlangen des Vermieters.
Um das wirtschaftlich gewollte Ziel auch vollends zu erreichen, müßte es demnach zumindest zusätzlich möglich sein, wenigstens die Renovierungspflicht des Vermieters (ohne Überwälzung auf den Mieter) auszuschließen. Auch dies geht aber formularvertraglich nicht.
Bisherige Rechtsprechung
Bereits in den 80er Jahren, lange vor der Mietrechts- und auch vor der ZPO-Reform, hatten die OLG gestützt auf § 9 AGBG a. F. Nichtigkeit von Endrenovierungsklauseln in Kombination mit anderen Klauseln bejaht.4
Auch der BGH kippte bisher in st. Rspr. die Überwälzung der Schönheitsreparaturenverpflichtung insgesamt wegen der im Vertrag zusätzlich vereinbarten Verpflichtung zur Durchführung einer Endrenovierung.5 Dies galt, wenn die dem Mieter auferlegte Endrenovierung nicht auf die Fälle beschränkt war, in denen die Fristen zur Ausführung der letzten Schönheitsreparaturen bei Vertragsende bereits abgelaufen waren. Der Summierungseffekt führte so zur Gesamtnichtigkeit aller formularvertraglichen Regelungen zu Schönheitsreparaturen. Die Klauseln wurden als „untrennbar miteinander verbunden“ angesehen. Der BGH stellte fest, daß eine unangemessene Benachteiligung des Mieters, und damit eine Unwirksamkeit der Gesamtregelung, sich sowohl aus dem Zusammenwirken zweier für sich gesehen wirksamer Klauseln ergeben kann, aber auch aus dem Zusammenwirken einer unwirksamen und einer wirksamen Klausel. Insbesondere kann der Vermieter sich vor dem Hintergrund des Transparenzgebots nicht auf die Nichtigkeit einer seiner Klauseln berufen. Daß es um zwei im Formularvertrag getrennte Klauseln ging, hatte keine entscheidende Bedeutung.
Diese Gefahr der Gesamtnichtigkeit des Klauselwerks zu Schönheitsreparaturen hat sich z. B. in einem Urteil des LG Berlin6 verwirklicht. Dort wurde dem Mieter ein Anspruch auf Zahlung eines Kostenvorschusses gegen den Vermieter für die malermäßige Instandsetzung seiner Wohnung zugesprochen, obwohl der Vertrag vorsah, daß die laufenden Schönheitsreparaturen vom Mieter durchzuführen sind. Die Vertragsbestimmungen sollten jedoch den Mieter zusätzlich verpflichten, die Wohnung ohne Rücksicht auf den aktuellen Zustand in jedem Fall beim Auszug zu renovieren.
Konsequenz
Eine solche unabhängig vom Renovierungszustand der zurückgegebenen Wohnung bestehende Endrenovierungsverpflichtung des Mieters kann nur individualvertraglich ausgehandelt werden;7 sie darf auch nicht indirekt über eine sog. Farbwahlklausel8 faktisch bewirkt werden. So war Nr. 4 (2) AVB des früheren GdW-Mustervertrags auch nicht unbedenklich, obwohl dem Mieter ein gewisser Gestaltungsspielraum belassen wird und nur bei erheblicher Abweichung von der bisherigen Ausführungsart unabhängig von der Fälligkeit der Schönheitsreparatur als solcher bei Auszug zu renovieren ist, um den vertragsgemäßen Zustand herzustellen.9
Zulässige Formularklauseln
Als zulässig werden nur die Formularklauseln angesehen, aus denen deutlich hervorgeht, daß eine Endrenovierung lediglich dann auszuführen ist, wenn Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis ohnehin fällig (bzw. überfällig) sind.
Nach OLG Frankfurt10 ist etwa folgende Klausel wirksam:
„Der Mieter ist auch bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen, wenn die Fristen nach § 16 Ziffer 4 a seit der Übergabe der Mietsache bzw. seit der letzten durchgeführten Schönheitsreparatur verstrichen sind. Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Wohnung in fachgerecht renoviertem Zustand zu übergeben. Weist der Mieter jedoch nach, daß die letzten Schönheitsreparaturen innerhalb der oben genannten Fristen – zurückgerechnet vom Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses – durchgeführt worden sind, und befindet sich die Wohnung in einem einer normalen Abnutzung entsprechenden Zustand, so muß er anteilig den Betrag an den Vermieter zahlen, der aufzuwenden wäre, wenn die Wohnung im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung renoviert würde; dasselbe gilt, wenn und soweit bei Vertragsbeendigung die obigen Fristen seit Beginn des Mietverhältnisses noch nicht vollendet sind. Als Preisgrundlage gilt das Angebot einer anerkannten Firma. Der Mieter kann die Zahlungsverpflichtung dadurch abwenden, daß er die Schönheitsreparatur fachgerecht selbst durchführt.“
Sonderfall: Gewerbemiete
Die Unwirksamkeit von – nicht isoliert vereinbarten – Endrenovierungsklauseln wurde sogar für Gewerberaummietverhältnisse bejaht.11
Gegen das AGB-Recht verstoßende Endrenovierungsklauseln bergen über ihre Nichtigkeit hinaus weitere große Gefahren für den Vermieter von Gewerbeobjekten. Die Kombination von Endrenovierungsklauseln mit anderweitiger formularmäßiger Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter führt grundsätzlich – vgl. BGH, ZMR 2006, 913 – zur Nichtigkeit der gesamten Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter.
Verbreitet wird jedoch Geschäftsraummietern mehr zugemutet, und zwar mit der Begründung, der Mieter von Geschäftsräumen sei i. d. R. – anders als ein Wohnungsmieter – nicht sozial schutzbedürftig. Auch könne sich der Geschäftsraummieter – jedenfalls bei den üblicherweise abgeschlossenen langfristigen Mietverträgen – durch entsprechende Kalkulation seiner Einkünfte auf die Belastung einstellen.12 Letztlich wird also auf die größere finanzielle Leistungsfähigkeit abgestellt. Doch zutreffend hat Langenberg darauf hingewiesen, daß dies kein Kriterium für die Zulässigkeit oder Unzulässigkeit von Klauseln ist.13 Außerdem sind weder Wohnraummieter generell finanziell leistungsschwach und aus diesem Grund besonders schutzbedürftig, noch können sich Geschäftsraummieter, Kleingewerbetreibende zumal, besonders leicht gegen sie belastende Klauseln zur Wehr setzen. Entscheidend ist stattdessen, ob von dem Prinzip der Äquivalenz zwischen Leistung und Gegenleistung zum Nachteil des Mieters so erheblich abgewichen wird, daß dies eine unangemessene Benachteiligung darstellt. Ohne Ausgleich oder sachlichen Grund muß dies auch ein Geschäftsraummieter nicht hinnehmen. So können sich auch Gewerberaummietrechtsklauseln, die einzeln unbedenklich sind, in ihrer Wirkung derartig summieren, daß sie eine unangemessene Benachteiligung ergeben. Wie im Wohnraummietrecht führt auch in Formularmietverträgen über Geschäftsräume die Kombination einer Endrenovierungsklausel mit einer solchen über im Turnus vorzunehmenden Schönheitsreparaturen wegen des dabei auftretenden Summierungseffekts zur Unwirksamkeit beider Klauseln.14
Fazit:
Das vorstehende BGH-Urteil vom 12.9.2007 gilt zumindest für Wohnraummiete. Dort ist die isolierte formularvertragliche Endrenovierungsklausel per se nichtig. Ob diese Rechtsprechung auf die Gewerbemiete 1:1 übertragen werden kann, ist offen (und eher zu verneinen), da der BGH dies bisher nur für den Summierungseffekt bejaht hat.
Dr. Olaf Riecke, Hamburg
Zur Unwirksamkeit einer Formular-Klausel führender Summierungseffekt bei Schönheitsreparaturenregelung sowohl in Formular- wie auch IndividualklauselBGB § 307:
Ein zur Unwirksamkeit nur der Formularklausel führender sog. Summierungseffekt aufgrund des Zusammentreffens zweier – jeweils für sich genommen – unbedenklicher Klauseln kann auch dann vorliegen, wenn nur eine der beiden Klauseln formularmäßig, die andere dagegen individuell ver-einbart worden ist (Bestätigung von – VIII ARZ 5/92 –, ZMR 1993, 216 = NJW 1993, 532).
redaktionell bearbeiteter Leitsatz
BGH, Urteil vom 5.4.2006 VIII ZR 163/05
Fußnoten:
1
Vgl. Riecke/Mack, Schönheitsreparaturen, 3. Aufl. 2007, Rdn. 180, 195 ff., 251.
2
Nach dem BMJ-Mustervertrag abgedruckt, ZMR 1976, 68 genügt der Ablauf der 3, 5 und 7-Jahresfristen bei Wohnraum, bei gewerblichen Mietverhältnissen sind die Fristen regelmäßig sogar deutlich kürzer; vgl. auch Riecke/Mack, a. a. O., Rdn. 128.
3
Analog BGH, ZMR 2005, 523.
4
Vgl. OLG Hamm, ZMR 1981, 179 und OLG Frankfurt, ZMR 1982, 15 und 320.
5
BGH, ZMR 2003, 653.
6
ZMR 1998, 350.
7
Harsch, MDR 1999, 326 [327].
8
Sternel, NZM 1998, 842 [843].
9
Vgl. BGH, ZMR 2007, 528.
10
WuM 1997, 609 ff.
11
BGH, ZMR 2005, 527; LG Hamburg, WuM 1994, 675; Harsch, MDR 1999, 327.
12
OLG Celle, ZMR 2003, 914.
13
Schmidt-Futterer/Langenberg, § 538 BGB Rdn. 128.
14
BGH, ZMR 2005, 527; 2003, 653.
Vielen Dank für die Hilfe! Marion
