Der Mieterbund suggeriert seinen Mitgliedern häufig, daß sie im Recht sind, auch wenn die Faktenlage anderes aussagt oder zumindest Zweifel bestehen. Das ist Teil des Geschäftsmodells des Mieterbundes.
Das von Dir genannte Urteil gilt nur für den Fall, daß der Vermieter vorsätzlich handelt. Auch die Annahme, daß es heute ein Vermieter nötig hat, einen Mieter anzulocken, geht weit an der Realität vorbei. Des weiteren wurde ja schon dargelegt, daß heute in der Rechtsprechung viel höhere Maßstäbe an eine Pflichtverletzung seitens des Vermieters angelegt werden.
Der Gesetzgeber sieht implizit vor, daß Vorauszahlungen grundsätzlich niedriger sein sollen als die tatsächlichen Betriebskosten, damit der Mieter nicht quasi einen zinsfreien Kredit an den Vermieter gewährt.
So viel zum grundsätzlichen. Fallbezogen: solange Du uns bzgl. des Inhaltes der Nebenkostenabrechnung im Unklaren läßt, können wir nur wieder und wieder schreiben, daß man über das allgemeine hinaus nichts dazu sagen kann.
Ich wundere mich über das negative Bild, das hier von Mieterschutz-Organisationen gezeichnet wird. Kann ich nicht bestätigen, ich wurde immer sehr realistisch und hilfreich beraten. Wenn z. B die Forderung nach Mietminderung unrealistisch war, wurde mir das genauso mitgeteilt.
Ich kann mir auch gar nicht denken, dass ein Mieterschutzbund Mieter animiert, sich in einen Rechtstreit zu stürzen, den sie wahrscheinlich verlieren werden. Denn das fällt am Ende doch negativ auf ihn zurück.
Etwas anderes ist es, wenn Mieter den Rechtberater nicht oder falsch über den Gegenstand informieren.
Karl
Die Plausibilität der Heiz-, Kalt- und Warmwasserkosten musst du selber prüfen, insbesondere zu den Heizkosten sollte eine Berechnung mit Aufschlüsselung dabei sein, ohne die wir hier nur mutmßen können.
Die Kosten „Verwaltungsgebühren“ und „Laufende Instandhaltung“ sind jedoch etwas, was man sich unbedingt näher anschauen muss. Hier wird oft unzulässig abgerechnet.
Das sind die Punkte, bei denen man ansetzen kann.
Eine deutlich zu niedrig angesetzte Nebenkostenvorauszahlung ist dagegen kein Problem, außer, der Mieter hätte diese ausdrücklich als „ausreichend“ beworben oder er hätte diese absichtlich arglistig zu niedrig angegeben, um Mieter zu locken - wobei Letzteres angesichts des Wohnraummangels in vielen Gebieten abwegig wäre. Wer 100 Bewerbungen auf eine Wohnung mit realistischen Nebenkosten bekommt, der hat Besseres zu tun, als durch geschönte Nebenkostenvorauszahlungen doppelt soviele Bewerbungen durchsehen zu müssen.
Mit diesem Schreibstil wirst Du selbstverständlich der lebenslang allerbeste Freund der Vermieterin werden… Fang schon an Dir etws Neues zu suchen. Ich hatte auch eine Nebenkostenabrechnung in bisher nicht bekannter Höhe. Unter Vorbehalt der Rückforderung gezahlt, von der Verbraucherzentrale kontrollieren lassen, scheint korrekt zu sein. Nichts zu machen…
Diese beiden Posten dürfen nicht auf den Mieter umgelegt werden. Der größte Posten sind Warmwasser und Heizung und darauf - sofern sie nicht falsch umgelegt wurden - hat der Vermieter keinen Einfluß. Die anderen Posten halten sich im Rahmen. Bzgl. der Warmwasser- und Heizungskosten müsste man mal wissen, wie sich diese aufteilen, um beurteilen zu können, ob das realistisch ist. Sofern 30% nach Fläche umgelegt werden (was üblich ist), kann man mit je einem Euro pro Jahr und Quadratmeter für Warmwasser und Heizung rechnen. Da wären wir dann bei etwa 40 Euro. Blieben 400 Euro für den eigenen Verbrauch. Wenn Du sagst, daß Du nicht geheizt hast, sind das ungefähr 150 Kubikmeter Warmwasser (Abwasser scheint in dem Posten enthalten zu sein). Das kommt mir arg viel vor. Aber wie gesagt: da muß man sich die Wasser-/Heizungsabrechnung genauer anschauen.
In Berlin setzt man über den Daumen mindestens 2,50 €, eher 3 € pro m² an Nebenkosten an. Verspricht einem der Vermieter geringere NK, sollte man hellhörig werden, oder vorsorglich Geld beiseite legen.
Dann ist das mögliche Argument „Verjährung“ verpufft.
Aus welcher Regelung generierst Du diese Forderung? Bei mir steigen die NK seit Jahren nur jeweils um wenige Euro (hauptsächlich durch die Verteuerung der Wärme).
Welche Punkte genau sind falsch? Eine NK saugt sich der Vermieter ja nicht aus den Fingern. Er rechnet Kosten ab, die er „als Auslage“ beglichen hat. Er muss sie gegenüber dem Mieter belegen können. Daher sollte man, bevor man mit dem Anwalt droht, einen Einblick in die Rechnungen nehmen. Dazu hat jeder Mieter das Recht. Ich selbst habe das früher bei einem Vermieter wahr nehmen müssen. Die Abrechnung war mit Fehler nur so übersät. Da gab es Zahlendreher, Kosten, die nicht hätten umgelegt werden dürfen (Zinsen für Zahlungsverzug seitens des VM sind mir noch prominent im Kopf) usw. Das macht natürlich Arbeit. Ich saß damals zwei oder drei Tage in einem Büro des VM mit vielen Aktenordnern auf dem Tisch.
Bei verhältnismäßig wenigen Wohnungen gibt es Wärmemengenzähler. Also Zähler, die die Wassertemperatur im Zulauf und Ablauf der Heizungen messen und daraus die verbrauchte Energiemenge errechnen.
Meist werden „Verdunster“ verwendet, bzw. deren elektronischen Nachfolger. Diese ermitteln einen Zahlenwert für die Wärme im Raum. Sie reagieren sowohl auf die Wärme des Heizkörpers als auch auf Wärme, die von außen eingetragen wird. Dies stellt keine Verbrauchsmessung dar, sondern nur einen Vergleichswert zu den Zählern der anderen Mieter. Deinem Zähler ist es also egal, ob Du den Heizkörper aufdrehst oder Nutznießer der schlechten Isolierung der Heizung unter Deiner Wohnung bist.
Entsprechend sehe ich hier nur wenig Erfolg beim Widerspruch.
Ich habe hier nochmal einen Link zur Verteilung der Heizkosten über die Monate. Wikipedia: DIN 4713 Aus dieser Liste wird leicht ersichtlich, dass man jeweils für die Monate Oktober bis Dezember deutlich höhere Heizkosten bezahlen wird, als für alle 12 Monate im Durchschnitt. Konkret fallen pauschal 36% der Jahres-Heizkosten von Oktober bis Dezember an. Auch das sollte einem bei Bezug einer Wohnung klar sein.
Ich möchte nochmal auf diesen Satz zurück kommen. Hast Du ein Übergabeprotokoll der Wohnung und ein Protokoll der Ablesung zum Jahresende? Stimmen die Werte der Protokolle mit den Werten in der Abrechnung überein?
Hat die Mieterin sich vor Vertragsabschluss die letzten NK-Abrechnungen zeigen lassen?
Mein Vermieter (Wohnungsbaugenossenschaft mit vielen Mietern im Rentenalter) hat dazu irgendwann mal eine Umfrage gestartet. Die deutliche Mehrheit der Mieter stimmte für eine leicht überhöhte Vorauszahlung und entsprechende Rückzahlung. Gerade die Rentenbezieher wollten wohl nicht von einer Nachzahlung überrascht werden. Aber ich wiederhole: es war eine demokratische Abstimmung unter allen Mietern. Und die Vertreterversammlung hat dem dem dann letztendlich zugestimmt.
Ich habe mir das mal im Vergleich zu meiner NK-Abrechnung angesehen (was natürlich nur einen groben Pi-mal-Daumen-Vergleich ergibt - unterschiedliche Städte, unterschiedliche Wärmeversorger, unterschiedliche Haus-Größen usw.) (72 m² / 2 Personen)
Das liegt über meinen Werten. Man sollte sich mal die konkreten Zahlen der Zähler auseinandersetzen. Und den einzelnen Summen.
Wer liefert bei Dir überhaupt die Wärme? Ich habe Zentralheizung bereitgestellt durch einen großen Energieversorger. Ich hatte aber auch schon mal einen „Wärmeversorger“, eine Firma, die per Pacht die Heizanlage im Häuserkomplex betrieb. Die Kosten pro m² waren etwa viermal so hoch wie jetzt - und rechtmäßig …
Der Rest ist in etwa so hoch, wie bei mir. Dein Hausmeister ist teurer als meiner, die Reinigung preiswerter.
Wie schon @C_Punkt bemerkte, sind die Kosten für „Verwaltungsgebühren“ und „laufende Instandhaltung“ fragwürdig. Hier sollte man genau in die Rechnungen des VM schauen, welche Posten er darin versteckt hat. Vielleicht lassen sich ein paar Euro sparen.
Also.
Die nächsten konstruktiven Schritte:
vergleiche die Werte der Protokolle der Ablesungen mit den Werten der Rechnung
nimm Einblick in die Rechnungen der Vermieters, denen er seine Abrechnung zu Grunde legt
finde vor allem heraus, was unter den beiden ominösen Punkten zusammen gefasst wurden
ich habe nichts gegenteiliges behauptet. Der eine Euro, von dem ich sprach, bezog sich ausdrücklich auf die nach Fläche umgelegten Teile der Heiz- und Warmwasserkosten.
Das wäre ja vor allem im Sommer auf der Südseite sehr ärgerlich. Tatsächlich messen Verdunster & Co. nicht die Wärme im Raum, sondern die Wärme am Heizkörper. Da selbst bei den heute üblichen niedrigen Vorlauftemperaturen ist die Temperatur am Heizkörper in der Regel deutlich höher als in der Umgebung. Insofern hat man tatsächlich kaum verbrauchsbedingte Kosten zu tragen, wenn die Nachbarn für einen mitheizen (oder - wie hier - die Heizungsanlage).
Ich schrieb nur, was der Gesetzgeber möchte; das muß sich mit dem, was die betroffenen Personen wollen, nicht zwangsläufig decken. Ich persönlich bekam auch immer lieber Geld zurück, als daß ich nachzahlen wollte.
Ich finde es nicht richtig, dass ca. 30 Haushalte zusammengerechnet werden. Ob jemand viel Heizung und Wasser verbraucht oder nicht, ist egal. Die Heizkörper werden abgelesen, der Wasserzähler wird abgelesen. Zusammengerechnet ergibt das eine Summe. Diese Summe wird auf die Quadratmeterzahl der Haushalte verteilt.
Ich gehe mal davon aus, dass Du die anteilige Umlage auf Verbrauch und Wohnfläche meinst.
Die NK-Abrechnungen, die ich kenne, legen beim Wasser tatsächlich nur den wirklichen Verbrauch auf den Mieter um.
Bei Heizungen ist allerdings eine gemischte Umlage möglich und üblich. @X_Strom erwähnte vor zwei Tagen eine Umlage 30% Fläche / 70% Verbrauch. Bei mir werden 50 / 50 umgelegt.
Nimm mir meine offenen Worte bitte nicht übel. Ob Du das als richtig oder gerecht empfindest, ist dabei völlig irrelevant. Es ist geltendes Recht. Dagegen anzugehen, dürfte dem Kampf des Don Quichot gleichkommen.
Trotz Verbrauchserfassung erfolgt eine Umlage zu 100% nach Wohnfläche?
Das ist absolut dämlich und zumindest bei den Heizkosten und den Warmwasserkosten absolut unzulässig.
Nach tatsächlich erfasstem Verbrauch muss mindestens die Hälfte der Kosten abgerechnet werden, maximal dürfen 70% nach Verbrauch aufgeteilt werden.
Der Rest - zwischen 30% und 50% - wird nach Grundfläche abgerechnet.
Das ist gerecht, denn in Mehrfamilienhäusern profitieren auch unbeheizte Räume von den Wärmeverlusten der Nachbarwohnungen (oder wie bei dir vom Heizungskeller).
Nunja das kommt aus der Erfahrung, die wir im Bekanntenkreis und selber hatten. Die Mietvereine behaupten ja auch noch immer, dass jede zweite Nebenkostenabrechung falsch wäre.
Das Ding ist, daß die Parteilichkeit systemimmanent ist; schließlich wird niemand für den Mietervereine tätig sein, der grundsätzlich auf Seite der Vermieter ist. Zudem muß der Verein natürlich dafür sorgen, daß er Mitglieder behält bzw. gewinnt. Die schon erwähnte Behauptung, jede zweite Nebenkostenabrechnung sei falsch, ist ein schönes Beispiel dafür, wie durch Stimmungsmache die eigene Existenzberechtigung nachgewiesen wird. Darüber, wie hoch der Anteil von reinen Formfehlern (bspw. der Nachvollziehbarkeit der Zusammensetzung von einzelnen Positionen) bzw. der Fehler zu Gunsten des Mieters an der angeblichen Quote von 50% ist, schweigt man sich natürlich aus. So kann man weiterhin suggerieren, in 50% der Fälle würden die Mieter über den Tisch gezogen.
Das ist übrigens nicht ausschließlich auf die Mieterorganisationen beschränkt, sondern gilt für die „Gegenseite“ genauso. Wir hatten einen Miteigentümer, der von Anfang an auf Krawall gebürstet war (ggü. Miteigentümern, noch mehr ggü. Mietern und ganz besonders ggü. der Verwaltung). Irgendwann ist er dazu übergangen, die jährlichen Abrechnungen Haus und Grund vorzulegen. Hui, da kam Freude auf. Wenn die in manchen Jahren nur zehn Punkte hatten, die in der Abrechnung falsch waren, war es ein gutes Jahr. Und was hat der uns verklagt. Ich glaube, am Ende waren wir in knapp zehn Jahren dreimal vor Gericht. Und was kam dabei heraus? In einem Jahr waren es 17 Punkte, die moniert wurden, davon wurden 15 als völlig an den Haaren herbeigezogen abgewiesen, in einem Punkt bekam der Eigentümer recht (das machte, wenn ich mich recht entsinne, 1,13 Euro aus) und in einem wurde die Darstellung der Abrechnung als unkorrekt festgestellt, was dazu führte, daß die Abrechnung um eine halbe Seite länger und unübersichtlicher geworden ist.
Aber Ziel erreicht: de Eigentümer lief dann ein paar Jahre herum und schwadronierte mit Stolz geschwellter Brust darüber, daß er es der Hausverwaltung mal so wichtig gezeigt hat. Auch wenn er ein Mehrfaches von an Gerichtskosten zu tragen hatte, was ihm das Verfahren eingebracht hat.
Wieso? Dann ist doch das Gericht schuld, was offensichtlich von Anfang an auf Seite des Vermieters stand.
Mal bißchen überlegen:
Wenn Du jetzt erst die Abrechnung für 2018 bekommen hast, dann war zum Zeitpunkt Deines Einzugs die 2017er-Abrechnung aller Wahrscheinlichkeit noch nicht erstellt.
Eben und da liegt der Hund begraben! Der allein lebende Mieter in seiner 58 Qm Wohnung zahlt schon für 2 Mieter in deren ebenso großer Wohnung zumindest bei Wasser und Müll mit und erst recht für andere Mieter, u.U. mit Kleinkindern und/oder 4 Personen in einer 80 Qm Wohnung.
Das ist eben so wenn nach Qm und nicht nach Köpfen abgerechnet wird. ramses90
Tja ist halt eine Bedarfsgemeinschaft. war auch mal Singel und war froh, dass die Wasseruhr nur Zentral gab und das über qm² und nicht pm³ abgerechnet wurde, hatte einige Aquarien.
Müll ist abhängig von der Kommune,da wird mal nach Köpfen abgerechnet, dann gibt es zum Teil extra Windeltonnen für die Jungen Mitbürger und und und.
für jeden Nachteil dieser Abrechnung findet man auch einen Vorteil, warum es eben doch gerecht sein könnte.
Die Nebenkostenabrechnung muss nicht gerecht sein sondern richtig.
Magst Du uns berichten, was denn nun der Mieterschutzbund im einzelnen festgestellt hat?
Zur Heizkosten- und Warmwasser-Abrechnung kann man hier im Forum nichts sagen, solange das Abrechnungsblatt nicht bekannt ist.
Wenn es Verdunstungsröhrchen gibt, dann gibt es auch einen Abrechnungsdienstleister und ein Abrechnungsblatt, auf dem sämtliche Daten draufstehen: Gesamtkosten, Umlagemaßstab (danach wurdest Du schon weiter oben gefragt), Ableseergebnisse usw.
Davon unabhängig ist die Abrechnung falsch, weil
sie den Zeitraum ab 15.08.18 umfaßt, Dein Mietbeginn aber erst am 01.09.18 war, was sich auch aus den 400,- Nebenkostenvorauszahlung ergibt.
Den Satz hat Dir hoffentlich nicht der Mensch vom Mieterschutzbund so diktiert, denn er ist einfach nur falsch…
Man kann nicht Nebenkosten aus den Monaten Sept. -Dez… auf 12 Monate hochrechnen. Es wurde Dir weiter oben schon erklärt, daß Heizmonate immer teurer als Sommermonate sind. Wer zum Herbst hin eine Wohnung bezieht, hat immer eine Nachzahlung bei der 1. Abrechnung zu erwarten.
Im Gegenzug gibt es immer ein Guthaben, wenn wer im August oder September auszieht. Du hast garantiert bei Deiner vorigen Wohnung für 2018 ein Guthaben zurückbekommen.
Die jetzigen 100,- Euro sind vielleicht etwas knapp kalkuliert, aber für das ganze Jahr 2019 werden niemals „mehr als das Doppelte“ herauskommen.
Hatte denn Deine Vermieterin überhaupt einen Vormieter?
Für mich sieht es so aus, als ob sie erst seit 15.08.18 die Eigentümerin der Wohnung ist und ihre eigene Eigentümer-Abrechnung 1:1 an Dich weiterberechnet hat.
Kann man gut sehen an der fehlenden Position Grundsteuer (damit hat der Verwalter nix zu tun) und an der nicht umlegbaren Position Verwaltungsgebühren.
Dazu paßt auch der (für Dich!) falsche Abrechnungsbeginn.
Viel Spaß bei der Streiterei , an deren Ergebnis Du uns doch hoffentlich teilhaben läßt.
, an deren Ergebnis Du uns doch hoffentlich teilhaben läßt.