Vermietetes Haus kaufen, aber ohne Mieter

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Hallo Experten,

bevor ich extra nen Anwalt beauftrage, dachte ich mir frage ich mal hier… weil evtl. kann ich mir das Anwaltsgeönse gleich sparen.

Fakten:

  • Ich habe gefallen an einem Haus gefunden, würde es schon recht gerne kaufen.
  • Will mit Familie selbst bewohnen.
  • Haus ist vermietet. Mieter hat ein wenig Haare auf den Zähnen, hat man schon bei der Besichtigung bemerkt.
  • ich gehe davon aus, dass der Mieter, selbst bei Eigenbedarf, nicht so einfach wird ausziehen wollen und Härtefall beantragen könnte (der muss ja nicht erfolgreich sein, aber immerhin…)
  • ich will aber nun nicht ne Million ausgeben für ein Haus für die Familie das ich dann doch nicht bewohnen kann.

meine Idee:
Ich teile dem Verkäufer dass ich kaufe, aber nur ein leer stehendes Haus, ohne Mieter. D.h. der Kauf kommt nur zustande, sobald der Mieter raus ist.
Dass solch ein Vertrag rechtlich prinzipiell möglich ist, weiss ich, ABER:
Hat der Verkäufer mit solch einem Vertrag überhaupt ansatzweise die Chance den renitenten Mieter los zu werden?
Wegen Eigenbedarf zu kündigen dürfte dann ja wohl schwierig werden, oder nicht?

Ist sowas gesetzlich im Mietrecht überhaupt gedeckt, oder befinde ich mich hier in einem Graubereich?

Für jede Antwort und/ oder Hinweis wo ich Infos hierzu finden kann, bin ich dankbar.
VG
Blacki

#2

Nein.

Entweder Du kaufst und übernimmst Mieter und Mietvertrag und meldest dann Eigenbedarf an und kündigst mit der im Vertrag geltenden Frist. Wie Du selbst sagst, könnte das länger brauchen als Du willst. Ist aber so, erzwingen kannst Du das nicht. Auch der Mieter hat Rechte und die Ausschöpfung des Rechtsweges ist legitim.

Oder Du bietest dem Mieter etwas an um ihn zum Auszug zu bewegen. Das kann eine Geldsumme sein und/oder Hilfe bei der Beschaffung einer Ersatzwohnung.

Auch der Vermieter könnte seinen Mieter mit einer Geldsumme bewegen einem Aufhebungsvertrag zuzustimmen. Geld kann viel bewirken, aber beschafft noch keine neue bezahlbare Wohnung und deckt Umzugskosten usw.
Und Du als Kaufinteressent könntest ja dem Vermieter so eine Summe zusagen für den Fall das ein Aufhebungsvertrag zustande kommt.

MfG
duck313

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#3

Nein. Eine Ehescheidung ist einfacher als das Kündigen eines Wohnungsmieters.

Der neue Eigentümer hat durchaus das Recht, den Mieter wegen des Eigenbedarfs zu kündigen.
Dann kommen einige Monate Kündigungsfrist, evtl. eine Klage, in der der Eigenbedarf angezweifelt wird und dann evtl. eine weitere Klage, weil ein Härtefall reklamiert wird.

Rate mal, warum entmietete Immobilien teurer sind…

Am besten wäre es wohl, dem Mieter eine Abfindung für die Auflösung des Vertrages zu bezahlen.

Oder anders:
„Hallo, ich bin der neue Eigentümer. Ich werde in vier Monaten mit der energetischen Sanierung des Hauses anfangen. Für die Unannehmlichkeiten möchte ich mich schon einmal vorab entschuldigen - komplett neue Fenster, Außendämmung, neue Heizung, das sind halt ein paar Monate Krach und Dreck. Überschlagsmäßig dürfte sich die Miete danach um rund 2000€ im Jahr erhöhen - aber sie werden ja auch rund 500€ Heizkosten sparen und haben dann ein gutes Gewissen, in einem Niedrigenergiehaus zu wohnen. Es wäre natürlich für Sie, meine Handwerker und mich einfacher, wenn das Haus während der Modernisierung unbewohnt wäre. Ich hätte da ein Angebot an Sie…“

#4

„Danke fuer das Angebot. Der Modernisierung habe ich noch nicht zugestimmt. Was Modernisierung und welcher Anteil Reparaturen (zB der maroden Fenster) darin enthalten ist udn nicht in erhoehte Miete anzurechnen ist, klaert mein Rechtsanwalt nach Zusendung der Rechnungskopien. Ausserdem suche ich mir gern fuer die Umbauzeit mein optimales Hotel selber aus.“

Dieser Kaufpreisunterschied kann (theoretisch) dem Mieter gegeben werden. Wird nicht billiger, aber leer wenns klappt. Ein Recht, dass der Mieter raus muss, hat der Verkaeufer nicht. Der Kaeufer allerdings bei Eigenbedarf, unter Bedingungen und mit Zeiteinsatz.
.
Besonders unguenstig fuer den Kaeufer kann es werden, wenn der Mieter bei guenstiger Miete wohnt. Ehe er die doppelte Miete woanders zahlt, hat er oft noch viele Ideen.
Gruss Helmut

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#5

Das zahlt er dann selber.
Wenn man sich als Vermieter nicht komplett blöd verhält, ist eine Modernisierung / energetische Sanierung von den Mietern zu tolerieren, führt nicht zu einer Mietminderung während der maximal dreimonatigen Bauarbeiten und bedeutet regelmäßig Mehrkosten, weil die Einsparungen bei den Heizkosten niedriger sind als die Mieterhöhung durch die 8% der Kosten.

Im Übrigen ist es mir nicht klar, warum der Gesetzgeber eine so hohe „Verzinsung“ der Aufwendungen durch den Vermieter vorsieht.

#6

mir schon und hoch ist sie nciht wirklich. Das würde aber den threat sprengen.

#7

Vielen Dank für die vielen Antworten!
Bin nun um einiges schlauer! :wink:

Es scheint mir dass ich mit der Frage wohl einen Nerv getroffen habe… finde es auf jeden Fall sehr interessant, dass hier mit so viel Enthusiasmus diskutiert wird! :smiley:

Danke & VG
Blacki