Angenommen folgender Fall:
Eine Wohnanlage besteht aus einem 3-Etagen-Haus mit nachträglich zu Wohnungen ausgebauten Dachgeschosswohnungen.
Vor einem Jahr wurde im Dachbereich Wassereindringen festgestellt: Im Bad in der 3. Etage tritt an der Decke Wasser ein. Es bilden sich Wasserflecken.
Eine Prüfung durch eine Dachdeckerfirmer ergibt, dass die Ursache ein nicht ordnungsgemäßer Abwasserstrang (bzw. die Be-/Entlüftung) im Drempel des darüberliegenden Dachgeschosses liegt.
Da ein permanenter Wasserschaden in der Regel die Bausubstanz angreift und Ursache für Schimmel sein kann, ist hier ein zügiges Handeln geboten, weil der Schaden in der Zukunft eher noch größer und somit teurer sein kann.
Die Hausverwaltung tut sich seitdem jedoch schwer, eine Firma zur Behebung zu beauftragen.
Grund: Die veranschlagten Kosten inkl. Mwst. liegen bei ca. 6000 EUR und das übersteigt einen Schwellwert, wo die Verwaltung nicht mehr selbst Aufträge vergeben kann, sondern die Eigentümergemeinschaft dies in einer Versammlung beschließen muss.
Die Argumentation, dass bis heute nichts an Reparaturen durchgeführt wurde, ist: Wegen Corona können aktuell keine Versammlungen abgehalten werden und nicht jeder Eigentümer habe einen Computer o. ä., um an einer eventuellen digitalen Versammlung teilzunehmen.
Hier stellt sich die Frage 1:
Wären solche Argumente im obigen angenommenen Fall haltbar? Bestünde hier nicht akuter Handlungsbedarf? Was könnte man tun, wenn sich die Verwaltung mit solchen Argumenten gegen einen zeitnahe Reparatur stellt?
Frage 2:
Weiter angenommen: Da die Dachgeschosswohnungen nachträglich ausgebaut wurden (vorher waren es leere Dachgeschosse) und in der Teilungserklärung festgelegt ist, dass Schäden/Folgeschäden, die durch den Ausbau entstehen, durch den Eigentümer der Wohnung zu tragen sind, argumentiert die Verwaltung nun plötzlich, dass ja gar nicht die Eigentümergemeinschaft für die Kosten aufkommen muss, sondern der Eigentümer, der entsprechenden Dachgeschosswohnung.
Das mag prinzipiell aus meiner Sicht stimmen, aber hier sind auch einige Argumente dagegen:
2a) Der fürs Wassereindringen ursächliche Abwasserstrang war vor dem Wohnungsausbau bereits da. Ob dieser beim Wohnungsausbau verändert wurde, ist nicht dokumentiert
2b) Selbst, wenn dieser für die Wohnungsausbauten verändert wurde, ist nicht klar, ob dies im Rahmen mehrerer Wohnungsausbauten geschah oder nur für die betroffene Wohnung. Hier könnte man argumentieren, dass sich alle Dachgeschoss-Eigentümer die Kosten teilen müssen
3c) Die mündliche Aussage der prüfenden Dachdeckerfirma lautet, dass es sachlich schwer haltbar ist, den Wohnungsausbau als Ursache für den Wasserschaden zu benennen.
Was haltet ihr von diesem hypothetischen Fall? Besonders: habt ihr noch Gedanken für die beiden Fragestellungen?
Vielen Dank im Voraus.
Heinzi