Welche Erfahrungen habt ihr mit vermieteten Eigent

Geld & Sparen Geldanlage
#1

Hallo zusammen!
Ich bin 33 Jahre alt und Arbeite seit ca. 3 Jahren als Ingenieur. Vor ca. 5 Jahren habe ich ein Bauernhaus geerbt, in dem mit meiner Freundin lebe.

Jetzt dachte ich mir, ich kauf mir als Altersvorsorge, und auch ein bisschen als Spekulationsobjekt eine Wohnung in einer Mittelgroßen Stadt in Süddeutschland. Die Preise für Immobilien und auch die Mieten sind in den letzten Jahren sehr gestiegen. Natürlich weiß man nicht was in 20 Jahren ist.

Ob sich die Sache rechnerisch überhaupt Lohnt prüft gerade mein Steuerberater. Ich habe mich in meinem Bekanntenkreis schon umgehört und von „würd ich nie machen“ bis „lohnt sich auf jeden Fall, ich kauf gerade die zweite“ war alles dabei.
Einen kleinen Auszug:

Vor 14 Jahren Wohnung mit ca. 100€ Rücklagen gekauft. Mittlerweile sind die Rücklagen auf ca. 300€ angestiegen. Er würde sich lieber ein Hauskaufen, da er dann selbst entscheiden kann was mit solchen geschieht.

Mietnormaden drin gehabt = Verlust.

Wohnung nach 8 Jahren mit 2,4 fachen Gewinn wieder verkauft.

Die Rechnung geht auf und die zweite Wohnung wird bald gekauft.

Ich weiß, Erfahrungen sind immer Subjektiv. Dennoch wollte ich den Bogen einfach bisschen weiter spannen und mal eure Erfahrungen auf diesem Gebiet hören.

Gruß Daniel

#2

Hallo,

wie so viele meiner Mandanten auch bin ich ± durch Erbfall mehr oder weniger gezwungenermaßen in die Rolle des Vermieters einer einzelnen Wohnung (noch dazu im eigenen Haus) geraten, und angesichts dessen, was ich zu dem Thema so im Mandanten- und Bekanntenkreis so erlebt habe, bete ich eigentlich jeden Tag, dass mir meine aktuellen Mieter noch möglichst lange erhalten bleiben, und es dann im Falle des Falles 1. wieder so schnell wie bei unserer Erstvermietung geht, und 2. es auch wieder vergleichbar gute Mieter werden.

Ganz ehrlich, freiwillig würde ich unterhalb einer ganzen Menge von Wohnungen nicht einsteigen. So ab 50 rechnet sich dann die eigene professionelle Verwaltung, und dann kann man auch mal den ein oder anderen Mietausfall, und auch mal einen Mietnomaden verkraften. Bei einer einzelnen - noch dazu finanzierten - Wohnung, oder wenn Du auf Mieteinnahmen anderweitig angewiesen bist, kann das schnell in der Katastrophe enden.

All die „Erfolgsgeschichten“ sind entweder die Leute, die auch jahrelang unfallfrei ohne Sicherheitsgurt rum fahren, und bislang einfach nur Glück gehabt haben, oder Lottogewinner/Pokerspieler mit Glück und einen vielleicht tatsächlich mal besonders guten Näschen bei einer außergewöhnlichen Gelegenheit.

Der Rest „dümpelt“ so vor sich hin, und erzielt seine typischen Renditen eben so lange, bis er ggf. mal richtig rein fällt.

BTW: Noch keine der Wohnungen, die aus von mir verwalteten Nachlässen verkauft worden ist, hat unter dem Strich einen besonderen Wertzuwachs gehabt.

Gruß vom Wiz

#3

Hallo,

Jetzt dachte ich mir, ich kauf mir als Altersvorsorge, und auch ein bisschen als Spekulationsobjekt eine Wohnung in einer Mittelgroßen Stadt in Süddeutschland. Die Preise für Immobilien und auch die Mieten sind in den letzten Jahren sehr gestiegen. Natürlich weiß man nicht was in 20 Jahren ist.

So ist es. Nicht das dann ein Atommüllendlager in der Nähe ist oder ein Bahnhof oder Flughafen oder eine neue Stromtrasse etc.

Ob sich die Sache rechnerisch überhaupt Lohnt prüft gerade mein Steuerberater.

Da wäre ich echt gespannt, was da alles einfließt. Hoffentlich nicht nur die Steuer.

Ich habe mich in meinem Bekanntenkreis schon umgehört und von „würd ich nie machen“ bis „lohnt sich auf jeden Fall, ich kauf gerade die zweite“ war alles dabei.
Einen kleinen Auszug:
Vor 14 Jahren Wohnung mit ca. 100€ Rücklagen gekauft. Mittlerweile sind die Rücklagen auf ca. 300€ angestiegen.

Fehlen da Nullen? Und was soll das Aussagen? Die Rücklagen hat man doch nicht zurfreien Verfügung sondern korrelieren ein bißchen mit dem wachsenden Renovierungs-/Instandhaltungsbedarf.

Er würde sich lieber ein Hauskaufen, da er dann selbst entscheiden kann was mit solchen geschieht.
Mietnomaden drin gehabt = Verlust.
Wohnung nach 8 Jahren mit 2,4 fachen Gewinn wieder verkauft.
Die Rechnung geht auf und die zweite Wohnung wird bald gekauft.
Ich weiß, Erfahrungen sind immer Subjektiv. Dennoch wollte ich den Bogen einfach bisschen weiter spannen und mal eure Erfahrungen auf diesem Gebiet hören.

Erzählen kann man viel, insofern sind irgendwelche Geschichten zu Renditen etc. immer sehr kritisch zu betrachten.
Die Geschichten zeigen aber auf jeden Fall sehr gut das Spektrum, was alles berücksichtigt werden sollte und dass es ohne Risiko nicht geht. Nicht alle sind versicherbar oder eintretende Schäden können auf irgendwen abgewälzt werden. Ich meine mal von einer Stadt gehört zu haben (vielleicht sogar Süddeutschland?), da hat man bei Bohrungen für Erdwärme irgendwie dafür gesorgt, dass jetzt quasi der Boden aufquilt. Das ist natürlich schlecht für die Stabilität/Statik eines Hauses. Keine Ahnung wer da zahlt.
Hinsichtlich des Mietnomaden kann man sich fragen wie, dass passiert ist und wie dieses Risiko reduziert werden kann.
Beim Stichwort Altersvorsorge fällt mir auch ein, ob die Immobilie evetuell auch selbst genutzt werden soll, später mal. Da sind dann Häuser häufig nicht so günstig, da die vielleicht etwas außerhalb oder ganz auf dem Land liegen und man dann auch nicht mehr so fit ist alles selbst zu unterhalten.
Niemand wird hier sagen können, welche Immobilie unter allen Umständen die beste wäre. Das kommt immer darauf an, was man damit beabsichtigt und natürlich, was man sich leisten kann. Letztlich wird das dann wieder auf die drei wichtigsten Aspekte bei einer Immobilie hinauslaufen. Die ersten beiden wurden ja mit mittelgroßer Stadt und in Süddeutschland schon angerissen. Der dritte wäre dann noch die Lage ;o).

Grüße

#4

Hallo zusammen!

Ebenso Hallo,

Ich bin 33 Jahre alt und Arbeite seit ca. 3 Jahren als
Ingenieur. Vor ca. 5 Jahren habe ich ein Bauernhaus geerbt, in
dem mit meiner Freundin lebe.

Jetzt dachte ich mir, ich kauf mir als Altersvorsorge, und
auch ein bisschen als Spekulationsobjekt eine Wohnung in einer
Mittelgroßen Stadt in Süddeutschland. Die Preise für
Immobilien und auch die Mieten sind in den letzten Jahren sehr
gestiegen. Natürlich weiß man nicht was in 20 Jahren ist.

Du solltest eine Vorstellung haben, wie deine Altersvorsorge im Kontext ausehen soll. Im Prinzip von Risikostreuung mach das, wenn du genug zum Streuen hat (Zitat: Geld ist wie Mist, beides muß gestreut werden): Aktien, Immobilien…

Zu eigenen Erfahrungen und allgemeines.

Steuertechnisch loht sich das aktuell für dich nur, wenn du jetzt akzeptierst, dass du weniger Geld in der Tasche hast, allerdings hast du später eben eine Immobilie/Wohnung die dir gehört. Weniger Steuern dafür Kredit an die Bank.

Wichtig ist natürlich Lage, Lage, Lage. Das schützt ein wenig vor mietfreien Monaten, Mietnomaden etc. Aber es ist keine Garantie. Auch lieber etwas mehr Geld in die Hand nehmen, um den oben aufgeführten Dingen aus dem Weg zu gehen. Auch würde ich nicht empfehlen eine Wohnung in einem Haus mit vielen Parteien zu nehmen.

Erfahrungen: vieles, und immer gut ausgegangen (ohne größeren Stress udn finanzielle Folgen)

  • Mieter zahlt keine Miete mehr --> Räumung erfolgreich über Gericht
  • Mieter zieht einfach aus, keine schluesselübergabe etc…, Wohnung allerdings in Ordnung
  • Mieter kommt kurzfristig in Mietverzug mit plausibler Erklärung
  • Mieter zahlt keine Gebühren an die Stadt, z.B Müll
    aber auch Wohnung mit 0 Problemen.

Ob sich das alles am Ende wirklich finanziell gerechnet hat mit erwarteter Rendite ?
Im einen fall (Wohnung wieder verkauft, zuviele Parteien im Haus, zu kleine Wohnung) definitiv nicht (Verlust)

Klar, man hört auch schlimmeres, aber die Entscheidung musst du selber treffen und die kann auch nicht vorher schon wirklich komplett finanziell bewertet werden zuviele Unsicherheiten Annahmen (Glaskugel) über die Zukunft.

Gruß

Slam

Ob sich die Sache rechnerisch überhaupt Lohnt prüft gerade
mein Steuerberater. Ich habe mich in meinem Bekanntenkreis
schon umgehört und von „würd ich nie machen“ bis „lohnt sich
auf jeden Fall, ich kauf gerade die zweite“ war alles dabei.
Einen kleinen Auszug:

Vor 14 Jahren Wohnung mit ca. 100€ Rücklagen gekauft.
Mittlerweile sind die Rücklagen auf ca. 300€ angestiegen. Er
würde sich lieber ein Hauskaufen, da er dann selbst
entscheiden kann was mit solchen geschieht.

Mietnormaden drin gehabt = Verlust.

Wohnung nach 8 Jahren mit 2,4 fachen Gewinn wieder verkauft.

Die Rechnung geht auf und die zweite Wohnung wird bald
gekauft.

Ich weiß, Erfahrungen sind immer Subjektiv. Dennoch wollte ich
den Bogen einfach bisschen weiter spannen und mal eure
Erfahrungen auf diesem Gebiet hören.

Gruß Daniel

#5

Erstmal Danke für eure Antworten.

Natürlich soll diese Wohnung nicht alleine meine Altersvorsorge sein.
Wie jeder andere auch habe ich Lebensversicherungen, Festangelegtes Kapital und zu guter letzt noch die Hütte in der ich wohne.

Der Steuerberater rechnet mir momentan aus ob es sich lohnt Kreditbelastung/ Steuerersparnis und die kaltmiete ca Angaben die ich wiederum versteuern muss in Verbindung mit meinem Gehalt.
Was die Wohnung so noch kostet ist natürlich verschieden.
Das mit den Rücklagen finde ich ein nicht unwichtiger Punkt.
Zumal es ja evtl schon sein kann, dass in der Zeit in der ich die Wohnung besitze weniger für Instandhaltung ausgegeben wird als eingezahlt.

Es erstaunt mich, dass hier dann doch eher Äusserungen vorsichtige bis kritischer Natur sind.

Wieso schreiben CAPITAL, Stiftung Warentest und wie sie alle heißen, dass sich eine Wohnung nach 10 -15 eher 20 Jahren rentieren?

#6

Hallo nochmal,

spielen wir doch mal das klassische Spiel: Du hast ein paar Rücklagen zur Anfinanzierung, und dann eine Finanzierungsphase, in der das Spiel bei dauerhafter Vermietung und ohne große Schäden nach Steuern ± gerade so aufgeht. Jetzt hast Du einen Zahlungsausfall, und bis Du den Mieter endlich los bist, ist im besten Fall ein halbes Jahr vergangen. Frage: Hast Du die Möglichkeiten die Finanzierung über diese Zeit nebenbei zu stemmen? Dummerweise hinterlässt der Mieter einen Saustall und diverse Schäden, … € 10.000,-- kommen da schnell zusammen. Frage: Hast Du auch die noch griffbereit, nachdem Du schon ein halbes Jahr die Finanzierung nicht gegen die Mieteinnahmen stellen konntest? Bis die Wohnung wieder in Ordnung und erneut vermietet ist, ist bestenfalls noch mal ein Vierteljahr ins Land gegangen. D.h. wir reden jetzt schon von einem dreiviertel Jahr Mietausfall bei weiter laufender Finanzierung zzgl. den € 10.000,-- für die Schadensbeseitigung. Und wenn Du die gerade nicht locker machen kannst, kommt so lange weiterer Mietausfall dazu, während die Finanzierung hübsch weiter läuft.

Und richtige Pechvögel haben so eine Situation während der Finanzierungsphase nicht nur einmal. Ich denke da an einen Mandantin, die von zwei - zum Glück abbezahlten - Immobilien lebt. Sie hatte das große Los von zwei Mietnomaden parallel in beiden Objekten. Das ging in die zigtausende - die sie nicht hatte - bis die beiden Dinger wieder Geld abgeworfen haben (was dann zu einem guten Teil erst mal wieder in den zwischenzeitlich aufgenommenen Kredit floss).

Ganz ehrlich: Solange ich nicht soviel Wohnungen hätte, dass ich den ein oder anderen Ausfall alleine aus den Erlösen der anderen Wohnungen abdecken könnte, würde ich das Spiel nicht freiwillig auf mich nehmen. Wer aufgrund eines Erbfalls o.ä. in die Vermieterrolle einer einzelnen Wohnung gerät, ist anders zu beurteilen. Aber ohne Not und von sich aus, nie im Leben!

Gruß vom Wiz

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#7

Klumpenrisiko/ Klarer Fall für den Honorarberater

Ich bin 33 Jahre alt und Arbeite seit ca. 3 Jahren als
Ingenieur. Vor ca. 5 Jahren habe ich ein Bauernhaus geerbt, in
dem mit meiner Freundin lebe.

Jetzt dachte ich mir, ich kauf mir als Altersvorsorge, und
auch ein bisschen als Spekulationsobjekt eine Wohnung in einer
Mittelgroßen Stadt in Süddeutschland.

Dann hast Du einen sehr großen Teil Deines Vermögens in einer Anlageklasse. Das nennt man mit Einschränkungen „Klumpenrisiko“, weil das Risiko nicht gestreut ist (bitte keine Belehrung über die genaue Definition, danke). Und es hat vereinfacht ausgedrückt keinen Sinn, wenn Du alles Geld in Immobilien steckst, und dann selber nicht mehr flüssig bist, oder den Abschluß der privaten Haftpflichtversicherung oder Berufsunfähigkeitsversicherung vergessen hast.

Du bist ein klarer Fall für den Honorarberater, welcher Deine persönliche derzeitige und geplante zukünftige finanzielle Situation aufnimmt, Risiken und Chance abschätzt, und Dir Empfehlungen ausspricht.

Geeignete Berater haben z.B. neben dem Bankkaufmann einen Lehrgang zum zertifizierten Finanzplaner gemacht (an FH’s angeboten).

Z.B. die Kollegen von der Quirinbank bieten solche Beratungen zum Stundensatz an (wir natürlich auch :wink: ; bitte keine PM deshalb, danke).

#8

Hallo Daniel,

… in einer
Mittelgroßen Stadt in Süddeutschland.

Aha - geht’s auch etwas genauer? Wichtig ist, ob du dich in einem Mietermarkt oder Vermietermarkt bewegst. Mit anderen Worten: Musst du froh sein, wenn du vernünftige Mieter kriegst, oder rennen dir die Leute die Bude ein und du kannst dir die Mieter aussuchen?

Ein „Mietermarkt“ ist z.B. Leipzig, oder war’s zumindest letztes Jahr noch. Da kann man nur mit Mühe überhaupt Provision auf den Mieter umlegen. Normal ist, dass der Vermieter die Provision bei einer Neuvermietung zahlt. … In den etwas weniger attraktiveren Lagen in Leipzig gibt es sogar solche Scherze wie „die erste Monatsmiete ist umsonst“.

Seit vielen Jahren ein „Vermietermarkt“ ist München. Da muss der Mieter in den meisten Fällen Provision bezahlen. Der Vermieter zahlt dort ganz sicher keine Provision. Es gibt einige wenige provisionsfreie Wohnungen, um die man sich dann mit ca. 30-40 Mitinteressenten bewerben kann.

Eine Eigentumswohnung in München wäre sicher eine sinnvolle Kapitalanlage - wenn sie denn zu bekommen wäre. Man steht hier derzeit manchmal in Konkurrenz zu ca. 30-40 Kauf interessenten, wenn die Wohnung was taugt. Nach der Besichtigung bleiben einem maximal noch 2-3 Tage zum Überlegen, dann ist die Wohnung weg.

-> Glaub nicht, dass du der Einzige bist, der sich derzeit auf dem Wohnungsmarkt umsieht. Jeder will sein Geld in Sicherheit bringen. Aber versuch’s ruhig und wirf bei Immonet24 und Immobilienscout die Angel aus.

Mietnormaden drin gehabt = Verlust.

Das ist der zweitschlimmste mögliche Fall. Der schlimmste Fall: Mietnomaden sind immer noch in der Wohnung und man kriegt die Bande nicht raus. Kann passieren …

Na ja, viel Erfolg bei der Suche.

Schöne Grüße

Petra

#9

Hallo,

Natürlich soll diese Wohnung nicht alleine meine Altersvorsorge sein.
Wie jeder andere auch habe ich Lebensversicherungen, Festangelegtes Kapital und zu guter letzt noch die Hütte in der ich wohne.

Der Steuerberater rechnet mir momentan aus ob es sich lohnt Kreditbelastung/ Steuerersparnis und die kaltmiete ca Angaben die ich wiederum versteuern muss in Verbindung mit meinem Gehalt.

Im besten Fall gibt es auch noch Tipps zur optimalen Gestaltung.

Was die Wohnung so noch kostet ist natürlich verschieden.
Das mit den Rücklagen finde ich ein nicht unwichtiger Punkt.
Zumal es ja evtl schon sein kann, dass in der Zeit in der ich die Wohnung besitze weniger für Instandhaltung ausgegeben wird als eingezahlt.

Deswegen kann man die in der Regel auch nicht mitnehmen, wenn die Wohnung verkauft wird.

Es erstaunt mich, dass hier dann doch eher Äusserungen vorsichtige bis kritischer Natur sind.

Das ist doch nochmal. In den Nachrichten hörst du doch auch eher negative Meldungen. Ud auch hier werden viele auch erstmal auf die Risiken hinweisen. Das ist dann vielleicht das andere Extrem zu den Immobilenverkäufern und -finanzierern, die das ganze in den höchsten Tönen loben. Die wollen doch was verkaufen. Nimmst Du beides, hast Du vielleicht die Möglichkeit Dir ein Gesamtbild zu machen.

Wieso schreiben CAPITAL, Stiftung Warentest und wie sie alle
heißen, dass sich eine Wohnung nach 10 -15 eher 20 Jahren
rentieren?

Weil es im Durchschnitt einfach mal so ist. Das Problem für den Besitzer einer einzelnen Immobilie ist eben, dass er die Chance hat irgendwo in der Bandbreite zwichen Totalverlust und Draufzahlen oder Mega-Gewinn zu landen, während der Besitzer von 1.000 Immobilien hinsichtlich vieler Risiken eine „normalere“ Verteilung erreichen und daher sine Bandbreite wesentlicher schmaler um den Durchschnitt liegen wird.
Daneben liegt es vielleicht noch an der Definition bzw. dem Verständnis davon, was mit „hat sich rentiert“ gemeint ist. Der eine versteht darunter vielleicht schon einen Inflationsausgleich= Werterhalt plus einen kleinen Gewinn nach Steuern, andere verstehen darunter, dass sie in dieser Zeit durch die Mieteinnahmen die Immobilie nebst Finanzierungskosten komplett abgezahlt haben und die Immobilie real immer noch genausoviel Wert ist oder mit Gewinn verkauft werden kann.
Gerade bei längeren Zeiträumen gehen eben nominale und reale Werte immer weiter auseinander. Da muss eine nominale Wertsteiegerung um 25% nach 15 Jahren noch lange keinen relaen Wererhalt darstellen. Bei Arbeitnehmern spricht man da auch von Reallohnillussion. Keine Ahnung ob es da auch einen Begriff für Immo-Besitzer gibt.

Grüße

#10

Guten Abend!

Das sind ja erstmal ganz interessante Antworten. Vielen Dank dafür!
Ich werde das alles jetzt erstmal auf mich wirken lassen.

Ob es dann zum Kauf kommt oder nicht wird sich zeigen.

Noch einen schönen Sonntagabend.

Gruß Daniel