Welche Finanzierung besser bei Vermietung einer Immobilie

Geld & Sparen Schulden & Kredit
#1

Hi,

stellt euch vor ich möchte eine WOhnung kaufen. Die Wohnung ist bzw. wird vermietet. Der Bänker macht folgenden Vorschlag: Lieber die Tilgungsrate niedrig halten, für 10 Jahre Zins festschreiben und die Restschulden anschließend wieder finanzieren. Es wäre weniger als die Hälfte der Schulden getilgt und ob da die Zinsen so niedrig sind wie jetzt? Der Bänker meint dass dies für mich aber als Vermieter günstiger wäre, steuermäßig. Sonst müßte ich evtl. ans Finanzamt zahlen wegen Mieteinnahmen (?) da versteh ich nicht warum, weil die Miete ja direkt in die Finanzierung geht .

Ich bin dafür den Zins für 15 Jahre festzumachen und dann kräftig zu zahlen so dass in 15 Jahren (ohne extra Zahlungen) die Schulden getilgt sind.
Evtl. ist es aber dann steuermäßig schlechter für mich. Wie das aussieht weiß ich eben nicht. Wahrscheinlich muss ich eh zum Steuerberater, aber vorab mal : Ist es bei Vermietung einer Immo besser langsam zu entschulden ?

Viele liebe Grüße , Melli

#2

Hallo,

bei einer vermieteten Immobilie kann man die darauf entfallenden Zinszahlungen steuerlich als Werbungskosten geltend machen. Damit reduzieren sich die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, was am Ende die Steuerlast reduziert.

Aus dem Grunde werden die Finanzierungen gerne so gestrickt, daß die Zinszahlungen möglichst hoch sind und lange anhalten. Aus dem Grunde gibt es auch Konstruktionen, bei denen gar nicht getilgt, sondern auf einen Bausparvertrag eingezahlt wird.

Ich persönlich halte nicht viel davon, weil man sich damit vielen Risiken aussetzt. Zum einen können natürlich die Zinsen steigen. Zum anderen kann auch die persönliche Lebensplanung durch unerwartete Ereignisse auf den Kopf gestellt werden und da kann es durchaus hilfreich sein, wenn man nicht mehr auf einem Riesenbatzen Schulden sitzt. Nicht zuletzt bleibt das Risiko, daß sich der Gesetzgeber etwas ausdenkt, daß den Steuereffekt reduziert oder ganz wegfallen läßt.

Am einfachsten dürfte es sein, wenn Du Dir eine schicke Excel-Tabelle bastelst und damit dann verschiedene Szenarien durchspielst. Dauert sicherlich ein paar Minuten, aber der Erkenntnisgewinn dürfte das rechtfertigen.

Gruß
C.

#3

sprich nicht nur mit deiner Hausbank, sondern auch mit einem der größeren Lebensversicherer. Als ich vor 2 Jahren meinen Kredit umschulden musste, meinte der Vertreter, dass 30 Jahre Zinsfestschreibung mit minimalem Zinsaufschlag möglich sind. Grund ist: Die müssen irgend wie das Geld anlegen und da sind Immobilienkredite relativ sicher und bringen guten Ertrag (im Gegensatz zu deutschen Staatsanleihen ). Zumindest als Option solltest Du dir das anschauen.
Grundsätzlich sehe ich es aber wie C_Punkt: Nicht alles auf eine Karte setzen, sinnvoll tilgen. UNd wenn Du fertig bist und das Zinsniveau immer noch niedrig, kannst Du dir die nächste Wohnung kaufen :slight_smile:

Eines solltest Du aber noch zusätzlich bedenken: Du hast ggf. Renovierungsaufwand, Erhaltungs/Reperaturaufwand ggf. auch Zahlungen fürs Gemeinschaftseigentum sowie evtl. Leerstand. D.h. pack nicht die ganze Miete (und evtl. eigenes GEld) in die Tilgung rein!

#4

Hallo!

Steuern hin oder her, bei einer Finanzierung sollte man auf esoterische Ideen wie Glaskugelgucken o. ä. verzichten. Kein Mensch kann in die Zukunft sehen. Je größer der Planungszeitraum, desto wackeliger die Planung. Deshalb ist dieser Vorschlag …

… mit Risiken behaftet, die weder der Bankmensch noch sonst irgendwer voraussehen kann. Tilgen, um möglichst zügig die Bank aus Kreuz und Grundbuch zu bekommen, halte ich für die beste Methode.

Gruß
Wolfgang

#5

Servus,

die Einkünfte aus Vermietung sind die Mieteinnahmen minus Abschreibung minus Schuldzinsen minus sonstige Werbungskosten.

Das, was für die Finanzierung bezahlt wird, sind aber nicht nur Zinsen, sondern Zinsen und Tilgung. Die Tilgung ist nicht abziehbar, weil ja umgekehrt der Zufluss des Darlehens bei Auszahlung auch keine steuerpflichtige Einnahme ist.

Wenn man aber keine posititven Einkünfte aus so einem vermieteten Objekt hat, hat man auch keinen Ertrag daraus - mal abgesehen von solchen „Zinsaufblähungsmodellen“ wie von Christian beschrieben, die übrigens keineswegs immer so hübsch funktionieren, wie ihre Verkäufer vorher versprochen haben.

Das, was Du hier aber beschreibst, nämlich möglichst wenig zu tilgen, um möglichst lange möglichst viel Zinsen zu zahlen, obwohl man schneller tilgen könnte, ist nur für die Bank gut, die die Zinsen einnimmt. Wenn Du z.B. 10.000 € mehr Zinsen zahlst als bei schneller Tilgung nötig und dadurch z.B. 4.000 € weniger ESt zahlst, fehlen Dir unterm Strich 6.000 €, die Du sonst hättest. Es gibt keine Zinsen, die man „von der Steuer absetzen kann“, sondern sie vermindern immer nur das zu versteuernde Einkommen, d.h. die geringere Steuerlast ist immer, ohne Ausnahme, weniger als die geltend gemachten Werbungskosten.

Mit solchem Zeugs wie von Dir beschrieben Reklame zu machen, sollte eigentlich ein Mittel für den Marktschreier sein, sich im Handumdrehen aus der engeren Auswahl rauszubomben: Das ist unseriös.

Wenn Du das kannst, ohne Dich krummzulegen, und dabei die Risiken angemessen berücksichtigst, die mit einer Vermietung verbunden sind: Nur zu. Umso besser.

Schöne Grüße

MM

#6

Hallo nochmal,

danke dass Ihr euch die Mühe gemacht habt zu antworten :slight_smile: Das bringt mich echt weiter. Lese auch sehr viel gerade . Morgen hab ich wieder einen Banktermin und ich werd es so machen wie gesagt: 15 Jahre fest und abzahlen was geht. So weiß ich , dass ich dann fertig bin und die Sache komplett abhaken kann ohne irgendwelche Anschlußfinanzierung. Bis die Tage!

#7

Aber bitte bei dem „Abbezahlen was geht“ nicht zu optimistisch rechnen! Ich kenne genug Leute, die sich damit das Leben unnötig schwer gemacht haben. Ich bin auch für eine zügige Rückzahlung, sehe aber andererseits in den Zinsen auch den Gegenwert für ein ganz konkrete Leistung. Denn sie ermöglichen es mir trotz laufender Finanzierung ein unbeschwertes Leben mit gutem Lebensstandard zu führen. Und zwar so gut, dass ich im Falle des Falles (und man weiß nie, was über die nächsten 15 Jahre alles an Katastrophen passieren mag) daran problemlos eine ganze Menge Einschnitte vornehmen kann, wenn ich hierzu gezwungen würde, ohne dass das Gesamtkonstrukt damit gefährdet wäre.

Insoweit solltest Du durch eine vorsichtige und realistische Planung gegenüber einer „Schönwetter-Betrachtung“ nicht ersparte Zinsen in Größenordnung von ggf. ein paar Tausend Euro nicht als „rausgeschmissenes Geld“ betrachten, sondern eher als eine Art „Versicherungsbeitrag“, der Dich vor erheblichen Risiken und Einschränkungen in der Lebensführung bewahrt.

Wenn ich mir die ganzen Familien im Neubaugebiet bei uns ansehe, die nur um endlich eine eigene Immobilie zu haben, auf halbwegs zuverlässige Autos verzichten, sich jetzt schon keinen Urlaub mehr gönnen (und das auch noch in der Phase mit kleinen Kindern, in der dies besonders wichtig und interessant ist), … Dann braucht es wenig Phantasie um sich auszumalen, was bei denen passiert, wenn es dann wirklich mal hässlich durch Arbeitslosigkeit, Krankheit, … wird.

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#8

Lass Dir das vom Bänker vorrechnen. Aber nicht nur steuermäßig, sondern, was unterm Strich für Dich übrig bleibt. Und dann soll er Dir nochmal erklären, warum das für Dich günstiger sein soll.
Nach dessen Logik wäre es doch auch günstiger, je höher der Zinssatz liegt, so rein steuermäßig, weil man dann ja weniger zu versteuern hat. Aber dieser Logik, dass es für Dich um so besser ist, je höher der Kreditzins liegt, würdest Du dann doch nicht folgen?
Das mit den Steuern als Argument sollte schon mal das eine oder andere Alarmglöckchen angehen lassen. Wer weiß, wie verzweifelt da der eine oder andere ist und unbedingt Produkte an den Mann bringen muss. Denen kann es egal sein, wenn das für Dich nach 10 Jahren nicht aufgeht und Du auch nicht merkst, dass das schon die ganzen 10 Jahre nicht die optimale Variante war.

#9

Hallo,

diesen Blödsinn mit den „möglichst hohen Zinsbelastungen“ habe ich noch nie verstanden.
Wenn ich 1 Euro Zinsen bezahle und davon 40 Cent über die Steuer zurückbekomme, sind 60 Cent noch immer weg.

Mir ist es doch völlig egal, ob ich Steuern oder Zinsen zahle!?

Gruß
Tycoon

#10

Hallo,
ob 15 oder 30 Jahre Zeitraum bis zur Tilgung, rechne bitte selbst ueber 30 (oder 40) Jahre, auch wenn vorher getilgt ist. Das ist nur mathematische Theorie, erlaubt aber den Blick auf das Ganze. Mit 15 Jahren Tilgung zahlt man weniger Steuer bis dahin. Danach jedoch mehr bis 30 Jahre. (Wer dann Rentner ist, hat einen anderen Steuersatz.) Ausser man kauft die naechste Immobilie dazu, eine groessere, laesst renovieren was auch absetzbar ist… Die Eingangsfrage waere auch noch jeweils anders zu beantworten, ob es weitere Immobilien im Bestand gibt.
Bei heftiger Tilgung bitte nicht vergessen, es kann Leerstand geben mit Kosten ohne Miete, es kann Mietsenkung geben, unwahrscheinlich aber denkbar, Marktmiete runter oder nur lokale Miete runter weil in Nachbarschaft… Es kann Zwangsmodernisierung geben, wegen Gesetz oder Beschluss der Miteigentuemer in einer WEG.
Gruss Helmut

#11

Hallo,

das kann sich schon rechnen. Je nach Konstruktion muß man weder auf die Mieteinnahmen noch auf die Guthabenzinsen noch auf das angesparte Bausparguthaben (das idealerweise auch noch ähnlich hoch verzinst wird wie der Kredit) Steuern zahlen und spart zusätzlich durch die Verluste aus Vermietung und Verpachtung Steuern auf das Einkommen aus nichtselbständiger Arbeit.

Das hängt aber alles von den Konditionen für den Kredit und den BSV ab sowie dem persönlichen Durchschnitts- bzw. Spitzensteuersatz.

Gruß
C.