Welcher Wert wird bei Erbe eines Hauses und geplantem Abriss angesetzt?

Geld & Sparen Immobilien
#1

Hallo zusammen,
im Rahmen eines vorgezogenen Erbes wird meine Mutter mir ihren Anteil (50 %) an einem Grundstück mit altem Haus schenken. Ich möchte mit meinem Onkel (das ist der zweite Eigentümer) das Haus abreissen und ein Doppelhaus auf dem Grundstück (912 m2) bauen. Das Haus ist derzeit noch vermietet und auch zweifelsohne noch bewohnbar, eine Sanierung ist für mich trotzdem nicht wirtschaftlich.
Nun stellt sich mir die Frage, wie wir auf einen Wert kommen, der später im tatsächlichen Erbfall als bereits erhaltenes Erbe berücksichtigt wird, der gegenüber meinen Geschwistern gerecht ist (sie haben kein Interesse an dem Haus). Wenn möglich, würde ich gerne ein Gutachten eines Sachverständigen wegen der nicht unerheblichen Kosten vermeiden.

Der Bodenrichtwert liegt bei 220 € (Stand 31.12.2016). Grundstückswert somit rd. 200.000 € (220 € x 912 m2). Mein Onkel schätzt den Restwert des Hauses auf 70.000 €. Die Abrisskosten werden auf 75.000 € geschätzt.

Hat jemand Erfahrung, wie in solchen Fällen, wo für den künftigen Eigentümer klar ist, dass das Haus abgerissen wird, vorgegangen wird?

Mein Bruder möchte den Wert ansetzen, der auf dem Markt erzielt werden könnte. Ich würde gerne den Grundstückswert zzgl. Gebäudewert abzgl. Abriss ansetzen.

Fragen zu Erbschaftssteuer habe ich jetzt bewusst hier aussen vor gelassen.

Ich würde mich über die ein oder andere Anregung freuen und sende viele Grüße aus dem warmen Freiburg.

Matthias

#2

Hallo,

das kann ich gut nachvollziehen. Schließlich ist das der faire Wert, hier und heute.

Und warum sollte sich dein Bruder damit de facto an den Abrisskosten beteiligen, von denen er nichts hat?

Gruß,
Steve

#3

Wenn es einen Markt dafür gibt, das Grundstück mit Haus heute an einen unbeteiligten Dritten für X Euro verkaufen zu können, spielt es überhaupt keine Rolle, dass Du persönlich die Hütte abreißen und neu bauen möchtest, und dabei dann Abrisskosten hast, die ein anderer Erwerber nicht hätte, weil er das Haus weiter nutzen würde.

Gegenrechnung: Man verkauft die Hütte heute für den höheren Betrag, Du bekommst das Geld, und kannst Dir ein vergleichbares Objekt kaufen, reißt dort ab, und stehst nicht besser und nicht schlechter da.

Insoweit sehe ich da keinen Platz für ein Privileg in Bezug auf die Abrisskosten.

#4

Moin,

der einzige faire und nachvollziehbare Weg, der zudem künftige Streitereiein im Keim erstickt, wäre eine Wertermittlung durch einen Gutachter.
Genau dieser Wert wäre anzusetzen, nicht der Betrag, dem DIR das Haus wert ist.

#5

Hallo Matthias,

um einen Verkehrswert zu ermitteln, sind weder der Bodenrichtwert noch die Schätzung eines Onkels geeignete Mittel.

Man kann das Haus öffentlich anbieten und Gebote abwarten; man kann auch ein paar Makler fragen (muss dann allerdings damit rechnen, dass überhöhte Verkehrswerte genannt werden, um den Gedanken an einen Verkauf attraktiver zu machen) und last, but not least gibt es natürlich auch noch die Möglichkeit, ein Sachverständigengutachten in Auftrag zu geben - wobei in diesem Fall von vornherein klar gesagt werden muss, dass es um die Ermittlung eines Verkehrswertes geht, d.h. der ganze Sachwert-Zinnober kann wegfallen: Der bringt nix und kostet bloß.

Schöne Grüße

MM

#6

Um dort rechtsicherheit zu erlangen, wird man um ein gerichtsfestes Gutachten nicht herum kommen. Da das Objekt vermietet ist wird der Gutachter vermutlich das ganze nach folgenden Ansätzen bewerten, einmal per Ertragswertverfahren und einmal nach den Sachwertverfahren.

Das ganze sollte sich so um grob 2.500 € fürs Gutachten kosten, späterer Streit darüber dürfte win vilefaches teurer sein. Diese summe ist ein klacks gegenüber Abriss und Neubau.

#7

Ich komme leider nicht um den Verdacht herum, dass die Erben neben Dir auch Deine Pläne nach dem Eintritt des Erbfalls irgendwie mitfinanzieren sollen. Warum sollten sie das tun?
Vererbt wird der ( wie auch immer entstandene Verkehrswert oder Verkaufspreis des Grundstücks samt Immobilie). Der wird dann unter den Erben aufgeteilt.Schenkungen in diesem Umfang dürften extrem schwierig wenn nicht unmöglich sein.
Damit reduziert sich Dein Anteil.
Am Verkehrswert.
Deine Planungen nach dem Erbeintritt gehen die anderen Erben nix an. Die sind dann Dein Ding.

#8

Warum? Man kann grundsätzlich so viel verschenken, wie man will. Überschreitet man die entsprechenden Freibeträge kostet es halt Steuern. Aber auch die kann der Schenker übernehmen. Woran man denken sollte sind einerseits ggf. entstehende Pflichtteilsergänzungsansprüche und andererseits die Möglichkeit der Überleitung des Anspruchs auf Schenkungswiderrufs durch den Sozialleistungsträger.

#9

Ich hatte an die Möglichkeit des Schenkungswiderrufs durch den Schenkenden unter bestimmten Bedingungen innerhalb eines nicht gerade kurzen Zeitraums gedacht. Ich musste mal als „Beschenkte“ eine Absicherungsklausel notariell festhalten lassen. Das war gar nicht so einfach. Der Jurist bist aber eher Du.