Wenn ich eine Eigentumswohnung vermiete, welche Einnahmen habe ich dann real?
Wenn man also eine Kaltmiete von 500 Euro hat und Nebenkosten vom 250 Euro, dann zahlt der Mieter 750 Euro.
Wenn ich als Eigentümer der Wohnung ein Hausgeld von 200 Euro habe, die ich zahlen muss, dann habe ich eine Einnahme von 550 Euro – richtig? Oder ist die Rechnung zu einfach gedacht?
Es geht jetzt nicht um das Versteuern der Miete, sondern einfach, was monatlich übrig bleibt.
Viel zu einfach, da du zu einen nicht alle Hausgeldkosten / Nebenkosten die du hast den Mieter weiter rechen kannst, so dass du da schon einen Diverenz hast. Dann kommen noch Kosten wie Kreditzins, Sanierung / Modernisierung / Reparaturen / Verwaltung (auch wenn du das selber machst) kosten des Leerstandes (bei Kalkulation anteilsmäßig über Mietdauer verteilen) Verschleiss / ggf. Stuerberater ect.
Hallo Melopomene,
ich kann dir nur eine - auf den ersten Blick - seltsame Antwort geben.
Der Eigentümer hat generell höhere Nebenkosten schon wegen des Hausgeldes. Hinzu kommt: Reparaturen an der Wohnung trägt der Eigentümer allein, während der Mieter z.B. einen kaputten Boiler oder eine kaputte Heizung einfach dem Vermieter meldet.
Nicht nur die Kosten sondern auch die Ungewissheit, wie der Mieter mit der Wohnung umgeht und ob er immer pünktlich seine Miete bezahlt, wird dir oft den Schlaf rauben.
Ich hatte mir 2 schöne NEUE (Erstbezug) 3-Zimmer Wohnungen als Kapitalanlage gekauft (nicht im Osten, sondern 20 km von meinem Haus entfernt.
BEIDE Mieter haben mir letztendlich nicht nur die Wohnungen renovierungsbedürftig hinterlassen, sondern der eine Mieter hat nich EINE Miete und auch keine Kaution bezahlt und hat als Zugabe auch noch die installierte (sehr gute) Einbauküche mitgehen lassen. Alle Böden waren durch Branntlöcher übersäht (in dem Zimmern blauer VORWERK Boden und in der Küche Laminat. So einen Schaden einzuklagen dauert Jahre, und wenn nichts zu holen ist, dann zahlst DU deinen Anwalt, seinen Anwalt und die Gerichtskosten! Der Schaden war bei mir damals 25.000,-€ !!!
WICHTIG! Es gibt oft Firmen die solche Immobilien mit Mietgarantie anbieten. Woran viele nicht denken … was machen, wenn diese Firma (wie oft) pleite geht,- dann gibt es auch keine Mietgarantie mehr!
Und ebenfalls ganz wichtig … IMMER selber zu dem Ojekt fahren (am besten einen Sachverständigen mitnehmen … die ca. 500,–€ sind gut angelegt) und unbedingt auf die LAGE achten … die 3 wichtigsten Dinge bei einer Immobilie sind die LAGE LAGE LAGE !!!
Wenn du kein großes Eigenkapital hast und die Immobilie dinanzieren musst, dann lass es auf jeden Fall bleiben !!!
Viele Grüße, Bernd
Es fehlen die nicht umlagefähigen Bestandteile des Hausgeldes. Das sind in der Regel Zuführungen zu der Instandhaltungen (lfd. Ausgaben und Zuführung Instandhaltungsrücklage) und Verwaltergebühren. Über den Daumen kannst Du davon ausgehen, daß Du ein Drittel des Hausgeldes nicht auf den Mieter umlegen kannst.
Alle Aufwendungen für Reparaturen und Instandhaltungen an Deinem Sondereigentum (also der vermieteten Wohnung) zahlst Du zwar selbst, aber sie mindern als Werbungskosten Deine zu versteuernden Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Das gilt im übrigen auch für Sollzinsen, Fahrten zur Wohnung, Vermietungsanzeigen usw. und natürlich die Abschreibungen auf die Anschaffungskosten (abzgl. Anteil des Grundstücks).
Die verbliebenen Einkünfte muß Du natürlich versteuern. Das schöne ist, spätestens ab dem zweiten Jahr hilft Dir das Finanzamt bei der Liquiditätsplanung, d.h. Du wirst eine Steuervorauszahlung leisten müssen, die zufälligerweise etwas höher ist als die tatsächliche Steuer auf die Einkünfte. Den Zinsverlust kannst Du also auch noch mit einkalkulieren, wenn Du schon dabei bist.
Wenn man dann noch berücksichtigt, daß man kaum eine nahtlose Anschlußvermietung hinbekommt, wenn mal ein Mieter auszieht und daß man dann auch den ein oder anderen Euro in die Hand nehmen muß, kommt man schnell zu dem Ergebnis, daß sich das ganze nur unter sehr speziellen Bedingungen lohnt.
Also Aufstockung des Einkommens sollte man das jedenfalls nicht einplanen. Allein schon nicht, weil man wenigstens eine Jahresnettomiete zurücklegen sollte, falls sich mal einer der Mieter doch als Nomade herausgestellt hat. Außerdem kann es immer mal sein, daß am Haus eine Großreparatur anfällt, für die die Instandhaltungsrücklage nicht oder nur teilweise reicht. Dann darf jeder Eigentümer seinen Anteil nämlich direkt aus der eigenen Tasche bezahlen und die sollte dann einigermaßen gefüllt sein.
Gruß
C.
Hallo, danke für die schnellen Antworten.
Mein Kredit wird vollständig von meinem Gehalt abgedeckt. Grundkapitel ist auch vorhanden, so dass es nur eine Teilfinanzierung ist. Ich möchte nur sehen, ob in nächster Zeit dann dennoch Urlaub etc. für mich drin sein könnten … 
Dass die Wohnung auch mal leer stehen kann und nur Kosten verursacht, ist klar, Derzeit ist sie allerdings fix vermietet und die Mieter möchten auch drin bleiben. Sie sind erst letztes Jahr eingezogen und haben bereits sehr viel in die Wohnung investiert (Teppiche, Laminat, PVC-Boden etc.) und die Küche ist deren eigene.
Die Wohnung ist im selben Block wie meine selbst bewohnte Wohnung und somit kenne ich den derzeitigen Stand (Instandhaltung, Reparaturen, Großreparaturen etc.) der Immobilie. Die Lage ist ebenfalls einwandfrei … selbst meine eigene Wohnung hätte ich in den letzten Jahren mehrfach vermieten können. Zwei große Firmen sind fußläufig erreichbar, viele der Mitarbeiter wohnen in der Umgebung.
Aus meinen Erfahrungen im Umfeld ist vom Kauf und der Vermietung einzelner Eigentumswohnungen dringend abzuraten. Das hat sich in keinem Fall richtig gerechnet, dafür aber jede Menge Arbeit und Ärger bedeutet. Früher oder später hatte jeder mal einen Totalausfall, und dann kam das böse Erwachen. Die damit einhergehenden Kosten, haben dann den Gewinn vieler Jahre mal eben schnell wieder aufgefressen. Und das Blöde: Die Finanzierung und die Kosten laufen weiter, als Eigentümer ist man zu bestimmten Maßnahmen verpflichtet, und ohne erhebliche Investitionen ist an eine Neuvermietung nicht zu denken.
M.E. macht die Sache nur dann Sinn, wenn es ganz besondere Aspekte neben der unmittelbaren Gewinnerzielungsabsicht aus der Vermietung gibt. Bei uns war es die Übernahme des kompletten Objektes aus einer Erbschaft, die uns zu Vermietern machte (toi, toi, toi, bislang ohne große Probleme, aber dafür mit jeder Menge ständiger Kleinigkeiten). Auch eine Ferienimmobilie, die man zu einem anständigen Teil selbst nutzt, kann so Sinn machen.
Spaß macht die Sache mit Wohnungen dann, wenn man das Geld hat, sich gleich ein oder mehrere Mehrfamilienhäuser zu gönnen, die dann professionell von einer eingekauften oder selbst betriebenen Hausverwaltung betreiben lässt, und so bei den Kosten Skaleneffekte hat, und sich Risiken einzelner Ausfälle über die Vielzahl der Objekte mitteln lassen.
Die Vermietung einer Eigentumswohnung muss nicht immer ein schlechtes Geschäft sein, ist aber bei guter Perspektive meistens von Faktoren abhängig, die man selber höchstens sehr begrenzt steuern kann.
Entwicklung und Wohnattraktivität der näheren Umgebung, Gesamtverhalten der Eigentümergemeinschaft vor Allem bei halt gemeinschaftlichen Angelegenheiten mit finanzieller Auswirkung. Insgesamt also kaum vorhersehbar.
Ich habe einfach Glück gehabt. Habe meine Eigentumswohnung bei Kauf aber nicht als Renditeobjekt gesehen, sondern als Investition vorhandenecn Kapitals für mich selber und damit einhergehender dauerhafter Ersparnis bei den Kosten für Kaltmiete.
Meine Wohnung heute zu vermieten, wäre - wenn ich das wollte - finanziell durchaus attraktiv. War aber nicht vorherseh- oder gar steuerbar.
Wenn Du Lust und Geld für Risiko hast, musst Du das wohl tun.
Ne Garantie gibt es halt nicht.