Hallo, im Außenbereich eines kleinen Dorfes befindet sich ein Grundstück. Auf dem Grundstück steht ein Schuppen, die Straße davor ist eine Schotterstraße. Links von dem Grundstück steht ein Wohnhaus, rechts davon eine landwirtschftliche Halle.
Wenn nun Liegentschaftskataster als „Wirtschaftsart: Gebäude- und Freifläche“ angegeben ist, ist dann dieses Grundstück als (Wohngebäude-) Baugrundstück einzustufen oder trotzdem eher als Ackerfläche?
Es geht darum, dass die Scheune nicht mehr benötigt wird, und für eine Erbregelung eine gerechte Aufteilung gefunden werden soll.
Möglicherweise weder/noch. Es kann sein, dass es sich hier nur um eine Angabe dessen handelt, was dort als (tatsächliche) Nutzung wahrgenommen wird. Die Nutzungsart muss nicht zwingend einen Hinweis auf den Wert oder die Bebaubarkeit geben.
Sowas kann im Aussenbereich eine ganz heisse Sache sein. Eine sichere Auskunft bekommst Du nur von der zuständigen Bauaufsichtsbehörde, möglicherweise auch von der Gemeindeverwaltung.
Der Wert der Scheune wird unter anderem ganz stark davon beeinflusst, ob der jetzige Besitzer noch Landwirt. Da hilft dann im Zweifel auch die Kammer gerne weiter.
Wobei wichtig ist, wie die zukünftige Nutzung aussehen soll. Gerade im Aussenbereich ist es nicht einfach, wenn Nichtlandwirte ins Spiel kommen (wollen).
Der Wert der Scheune an sich soll nicht weiter eine Rolle spielen (wird aktuell nicht selbst benötigt; Unterhalt und Abriss sind später eine Belastung). Es geht daher nur um den Grunstückspreis.
Vielleicht muss noch dazugesagt werden, dass das Grundstück 1500 qm groß ist. Das Nachbargrundstück ist ähnlich groß. Dort wurde ein Bau genehmigt (nach Streitigkeiten mit dem Landratsamt und Auflagen - zum Beispiel darf die untere Hälfte des Grundstücks nur als Streuobstwiese verwendet werden, nicht als Garten).
Wahrscheinlich muss man also auch innerhalb des Grundstücks noch unterscheiden.
Wie könnte man einen grob geschätzten Preis sinnvoll ansetzen? Zum Vergleich:
Grundstück in Baugebiet in einer benachbarten Ortschaft: 40 Euro/qm unerschlossen
Ackerfläche: ca. 3,50 Euro/qm
beschriebenes Grundstück im Außenbereich??
@Jörg Zabel:
Sowas kann im Aussenbereich eine ganz heisse Sache sein.
Wie ist das gemeint?
Gäbe es eine Möglichkeit, heute verbindlich herauszufinden, ob man das Grundstück später bebauen könnte, oder ob es eine landwirtschaftliche Fläche bleiben wird?
Die künftigen Besitzer werden keine Landwirte sein. Höchstens (eventuell) Besitzer eines kleinen Waldgrundstücks. Die Scheune wird in paar Jahren nicht mehr benötigt. Dann wird sie voraussichtlich abgerissen und das Grundstück landwirtschaftlich verpachtet oder aber (sofern eben möglich) als Baugrundstück verwendet bzw. theoretisch verkauft.
Dazu kann hier keiner was sagen, ohne die genauen Gegebenheiten zu kennen.
Was beim Nachbarn ist oder war, könnte völlig uninteressant sein, denn der von Dir skizzierte Einzelfall kann ganz anders liegen (muss es aber nicht).
Wenn Die angegebenen Werte stimmen, dann irgendwo dazwischen, eher in der Nähe des Wertes der landwirtschaftliche Fläche, aber das ist mit der Stange im Nebel gestochert.
Versuch mal Dich von dieser Seite aus der Sache zu nähern http://www.gutachterausschuesse-online.de/
und beim zuständigen Gutachterausschuss eine Auskunft zu bekommen. Möglicherweise gibt es ungefähre Werte auch online.
Diese Sache nennt sich „Bauvoranfrage“.
Ich würde vorher ein nettes Gespräch mit der Gemeinde und dem zuständigen (Kreis-)Bauamt führen. Möglicherweise genügt das als Auskunft.
kann bei so etwas nur raten einen Gutachter für die Wertermittlung zu nehmen, Dieser kommt an Sämtliche benötigte Daten herran und kann auch die Wertigkeit / Restnutzungsdauer der Objekte bestimmen. Diese müssen ebenfalls in den Kaufpreis mit berücksichtigt werden.
Ein Groben Anhaltspunkt erhält man zum Teil über die Geodaten der einzelenen Bundesländer.
Für Berlin hat man dazu den Fis broker, http://www.stadtentwicklung.berlin.de/geoinformation/fis-broker/ je nach Bundesland hat kann man dort die Beodenrichtwerte kostenlos einsehen. Diese sind aber nur ein Teil des Wertes.
Bei diesen Voraussetzungen ist dringend vor jeder anderen Überlegung Rechtsberatung nötig. Das sollte nicht viel kosten und ist gut angelegtes Geld. Über den „Wert“ des Grundstückes kann man sich anschliessend noch Gedanken machen.
Die eingetragene Nutzung im Liegenschaftskataster muss nichts mit der Wirklichkeit zu tun haben, da diese nur nachrichtlich geführt wird, d.h. für keine andere Behörde eine Auswirkung hat.
Noch weniger Auswirkung hat diese Einstufung mit dem realen Wert der Fläche zu tun. Wenn man eine gerechte Verteilung anstrebt, dann lohnt sich ein paar € für eine vernünftige Schätzung der Flächen und Gebäude bei einem Fachmann auszugeben.
Nochmal: Der Wert der Scheune hängt gewaltig davon ab, ob und wer ggf. hieraus z.B. Wohnungen bauen darf. Dazu sollte man sich schon mit der Materie Landwirtschaft befassen, solange die Scheune einem Landwirt gehört. Was weg ist ist weg.
Hallo. Die Scheune wird vom Erben nicht genutzt werden. Wahrscheinlich muss diese aber versichert werden, und man kann die Fläche nicht verpachten, solange die Scheune steht (Mehraufwand wegen Rasen-Mähen, entgangene Pacht-Einnahmen). Zudem muss sie unterhalten bzw. einmal abgerissen werden. Von daher war der Gedanke, die Scheune ohne eigenen Wert anzusetzen.
Falls da ein falsches Bild entstanden sein sollte: Es handelt sich um eine Scheune aus Holz. Stark luftdurchlässig und ohne befestigten Boden. Die lässt sich nicht in ein Haus oder eine Wohnung umbauen.
Könnte es denn auf eine theoretische Baugenehmigung Einfluss haben, ob die Scheune dann noch vorhanden ist? Oder welche sonstigen Faktoren aus der „Materie Landwirtschaft“ könnten beispielsweise noch eine Rolle spielen? Ich kann mir da wenig darunter vorstellen. Stichworte würden mir schon helfen. Danke im Voraus!
Zur Rechtsberatung?
Das kann regional unterschiedlich sein.
Fachanwalt für Baurecht? Oder Immobilienrecht? Oder Bodenrecht?
Vielleicht auch ein versierter Architekt.
Möglicherweise ist eine Empfehlung der Landwirtschaftskammer hilfreich - muss aber nicht sein.
