Wie den Wert eines Hauses - Liebhaberobjekt - bestimmen?

Geld & Sparen Immobilien
#1

Hallo,

es soll ein altes Bauernhaus mit Scheune und Garten verkauft werden, das unter Denkmalschutz steht und zu dem noch etwas mehr Fläche (Bauland) gehört. Es ist schwierig, einen Preis festzulegen, weil es wenige vergleichbare Objekte gibt. Auch wenn man nur den Preis fürs Bauland ausrechnen will (da das Haus an sich nicht viel wert sein dürfte, wegen Denkmalschutz und Renovierungsstau), gibt es erhebliche Unterschiede zwischen z.B. dem Bodenrichtwert, in Immobilienanzeigen verlangten Bauland-Preisen und der Aussage eines Maklers.

Es soll ein Makler beauftragt werden. Inwiefern kann man dessen Einschätzung des Werts trauen?

Würde ein Gutachten mehr Gewissheit bringen über das, was am Markt tatsächlich zu erlangen ist (hier im Forum wurde schon mal geschrieben: nein), und muss der Gutachter dazu in der betreffenden Region wohnen? (In den letzten Jahren sind dort die Preise stark gestiegen.)

Eine Möglichkeit wäre ja, einen sehr hohen Preis anzusetzen und erst dann (schrittweise) mit der Forderung runterzugehen, wenn niemand kauft. Aber darauf hat der Makler bestimmt keine Lust bzw. würde vielleicht mehr Provision verlangen. Außerdem könnte man damit mögliche Käufer unnötig vergraulen und am Ende noch schlechter aus der Sache rausgehen. Und der Mieter des Hauses wäre bestimmt auch nicht begeistert.

Also was tun? Wie vorgehen?

Wie immer vielen Dank im Voraus.

#2

Hallo,

das Haus ist vermietet? Dann muß man sich keine großen Gedanken über den Wert vergleichbarer Immobilien machen. Wie sieht denn der Mietvertrag aus? Welche Kündigungsfrist gilt, gibt es sonstige vertragsverlängernde oder die Rechte eines Eigentümers anderweitig einschränkende Klauseln?

So ganz grundsätzlich zur Wertermittlung bei vermieteten Immobilien:

Gruß
C.

#3

Hallo,
die Bewertung kann geschehen nach
Vergleichswertverfahren
Sachwertverfahren
Ertragswertverfahren.
.
Vergleichswert
Echte Handelspreise von
solche Immobilien in weiterem Umfeld
halbwegs aehnliche Immobilien nah dran
.
Sachwert
was steht da, wieviel kostet die Herstellung, minus Reparaturstau
bei Altbauten manchmal Bodenwert minus wegbaggern
bei Denkmalschutz arg schwierig
.
Ertragswert
wie muesste der Kaufpreis sein, damit der Mietzins eine vorgegebene Rendite erreicht
.
Die Verfahren werden ua beschrieben in klick
.
Liebhaberobjekt hoert sich fuer mich so an, als ob man viel Aufwand in besondere „Bekanntmachungen“ stecken muesste und das Ganze lang dauert.
Das Bauland abtrennen und einzeln anbieten?
Gruss Helmut

#4

Hallo,

Warum nicht? Mir ist nicht klar, worauf du hinauswillst. Dass ein Käufer nur darauf schaut, wieviel Mieteinnahmen er damit kriegen kann? Ich nehme nicht an, dass jemand das Haus kauft und in der jetzigen Form weitervermieten will. Entweder zieht derjenige selbst ein (dann wäre es Eigenbedarf) oder er baut es um / aus / an und macht evtl. mehr Wohnungen daraus und vermietet es dann (oder einen Teil davon). So wie es jetzt vermietet ist, bringt es wenig Rendite im Vergleich zu dem, was es vermutlich wert ist.

Weiss ich nicht, muss ich nachfragen. Ich gehe aber davon aus, dass es ein Standardmietvertrag ist ohne besondere Klauseln diesbezüglich. Siehst du darin ein besonders großes Problem? Kauf bricht Miete nicht, aber kriegt ein Käufer den Mieter nicht immer irgendwie raus, entweder mit Eigenbedarf oder mit einem großzügigen Angebot oder mit Nerven?

Danke und Grüße

#5

Könnte sein. Nicht jeder kauft ein altes Bauernhaus, wenn er eine Immobilie sucht. Oder? Könnte natürlich auch eine reine Geldanlage sein, aber wie gesagt, da muss früher oder später einiges dran gemacht werden, und für eine reine Geldanlage würde ich mir eher was kaufen, wo man nicht viel Ärger mit hat.

Das ist die Frage. Könnte nur sein, dass jemand, der es für sich selbst (als „Liebhaberobjekt“) kauft und viel Geld hat, gerne ein großes Grundstück für Garten usw. hätte. Dass es also im Paket mehr wert wäre.

Danke und Grüße

#6

Arg schwierig im Sinne von schwierig, den Wert zu bestimmen, oder im Sinne von schwierig, was dafür zu bekommen?

#7

Hallo,

genau; daher bemißt sich der Wert einer vermieteten Immobilie im wesentlichen bzw. vereinfacht gesagt nach Bodenwert zzgl. abdiskontierter Miete.

Inwieweit man das Objekt ohne Mieter weiternutzen kann, hängt von den Umständen und dem Mietvertrag ab.

Das ist halt die Frage. Ich kenne die Vorgeschichte und den Mietvertrag nicht, daher kann ich nur darauf hinweisen, daß man sich mit dem konkreten Fall beschäftigen muß. Es kommt ja durchaus vor, daß Mietverträge einen Verzicht auf Eigenbedarf oder z.B. die Pflicht zu anteiliger Rückerstattung von vom Mieter selbst investierten Beträgen beinhalten.

Gruß
C.

#8

Eigentlich beides, doch Du kennst Die Situation.
Es redet der Denkmalschutz mit.
Es gab Faelle, da wurde Reparatur / Sanierung vorgeschrieben, Methode, Termin. Es gab bei Reparaturbeginn nachtraeglich die Auflage, wie und wie teuer repariert werden muss. Du brauchst einen Kaeufer der Risiko eingeht, und dann eher wenig zahlt. Oder eine Planung, was zu tun ist und wie es der Denkmalschutz auch genehmigen wuerde, evtl mit Zuschuss, also eine einigermassen uebersichtliche Planung. Doch dann schaltet sich der Denkmalschutz auf Deine Fragen hin evtl ein und fordert. Wei gesagt, zusammengefasst: schwierig

#9

Wie du schon geschrieben hattest, ist es eine Einschätzung, mehr auch nicht.

Dann schreibe ich dazu als Antwort ja, denn der Gutachter hat die Möglichkeit auf die Preissammlung zuzugreifen und durch zu und Abschläge den Wert des Grundstückes zu ermitteln. Die Vorgehensweise ist Festgelegt und gibt in der Regel einen sehr genauen Marktwert an. so genau, dass diese Gutachten vor Gericht verwendet werden können.

#10

Was ist das denn für eine Preissammlung? Woher stammen die Daten?

#11

Ok, danke.

#12

Der Mieter/Mietvertrag dürfte in diesem Fall nicht das große Problem sein. Danke für die Aufklärung!

#13

Dabei handelt es sich um eine Kaufpreissammlung, diese werden von den Notaren oder war es das Amtsgericht an den Gutachterausschuss weiter geleitet