2 Brüder erben 50/50 ein (abbezahltes) Haus.Der Wert beläuft sich auf 160000.-Euro
Ein Bruder will das Haus behalten,darin wohnen, teilvermieten und die ander Häfte an den anderen Bruder auszahlen.
Kann er dazu eine Hypothek aufnehmen, um z.B. den anderen mit 80.000.- Euro abzufinden? Er ist 55, bezieht seit 6 Monaten Arbeitslosengeld 1.
Würde er eine Hypothek bekommen und wäre das ein Baudarlehen mit den dafür vorgesehenen Zinsen oder wie in etwa müsste man sich den Zinsatz vorstellen?
Moin,
da ist wohl die wichtigere Frage, würde er wohl den Kredit überhaupt bekommen?
Aus deiner Fragestellung ist nicht ganz klar, ob der behalten wollende Bruder der ist, der auch ALG1 bezieht, aber mit ALG1 ohne feste Anstellung eine Bank davon zu überzeugen, dass man auch nicht nur die geringen Zinsen für 80.000€ bezahlen kann, sondern vor allem die teure Tilgung des Darlehens, dürfte mit 55 schwer sein. Denn der Kredit muss innerhalb von 10 oder 12 Jahren komplett abgezahlt sein (dank den neuen Kreditvergaberichtlinien - bis zum Renteneintritt) und vom laufenden Einkommen bezahlbar.
Also ist nicht der Zins das Problem, der liegt derzeit um 1%, sondern die Tilgung,
die dürfte bei
er ist seit 6 Monaten arbeitslos und ich gehe
davon aus, dass er eine neue Arbeit findet. Könnte es dan klappen und sind Sie sich ganz sicher, dass eine so hohe Tigungsrate eingeräumt werden muss?
Hallo, und ja, denn:
In folgender Quelle ist das zum Beispiel nachzulesen:
https://www.hausbau-forum.de/ratgeber/baufinanzierung.70/kredit-konditionen.467/kreditvergaberichtlinien.447/
In den Kreditvergaberichtlinien ist auch festgelegt, dass in Deutschland ein herkömmlicher Kredit spätestens bis zum 65. Geburtstag des Kreditnehmers getilgt sein muss. Des Weiteren wird in den Kreditvergaberichtlinien auch auf die Kreditwürdigkeit der Kreditnehmer eingegangen.
Nur mit einer wie zitiert hohen Tilgung ist das zu schaffen, daran kannst du nichts ändern. Und wenn du es genau wissen willst, frag bei deiner Bank nach mit allen zur Verfügung stehenden Daten.
Das hoffe und wünsche ich ihm, aber damit bekommt er keinen Kredit bei der Bank, erst mit dem unbefristeten Vertrag, so ist das leider. Oder auch mit schriftlich vereinbarten Mieteinnahmen in ähnlichen finanzielen Bereichen, was ich bei dem Gesamtwert des Hauses eher bezweifeln würde…
Grüße, ynot
Moin,
wie bereits bestens erläutert… dat wird so nix
Bekannte hatten dieses Problem dann so gelöst:
Diese hatten 2 Kinder, die das (hier 1/3) Haus dann geschenkt bekommen hatten und von den anderen beiden Erben den Rest irgendwie abgekauften…
Wie das genau abgelaufen ist - so gut kenn ich die dann doch nicht.
Aber so als Idee wollte ich das mal nicht unerwähnt lassen
LG
Ce
Was genau ist das denn? Und wo steht darin, daß ein herkömmlicher Kredit (was ist das?) spätestens bis zum 65. Geburtstag (was passiert da) getilgt sein muß?
Er will keine Hypothek (das ist eine Sicherheit, die dazu noch inzwischen ungebräuchlich ist und durch die Grundschuld weitestgehend ersetzt wurde), sondern einen Kredit und es kann schon sein, daß er den bekommt. Oder auch nicht. Kommt halt auf den genauen Fall an.
Richtig ist, daß seit der Wohnimmobilienkreditrichtlinie bzw. deren Umsetzung im BGB und anderen Gesetzen im Jahre des Herrn 2017 bei der Kreditvergabeprüfung nicht (mehr) hauptsächlich auf den Wert der Immobilie bzw. dessen mögliche Entwicklung abgestellt werden darf. Das heißt aber nicht, daß a) der Wert der Immobilie nicht berücksichtigt werden darf und b) der Kredit mit 65 (was auch immer da passiert) oder mit dem Renteneintrittsalter zurückbezahlt sein muß.
Am einfachsten ist, man trifft sich mal mit einem Mitarbeiter der örtlichen Sparkasse und unterhält sich über den Fall und das Anliegen. Die meisten Leute in den Sparkassenfilialen zeichnen sich nämlich durch eine gewisse Hartnäckigkeit ggü. neuem regulatorischen Ungemach, gute Ortskenntnis und eine gewisse Menschlichkeit aus, die den Kollegen in den größeren Häusern mitunter vermissen lassen.
Gruß
C.
Moin,
hast du den obigen link gelesen? Das hilft - wenn auch nicht beim Verstehen warum - beim Verstehen was das ist. Das sind die ich neuen Richtlinien, die gemacht wurden nachdem in USA, in Spanien, in Irland und so weiter die Immobilienblasen geplatzt sind und lauter faule Kredite die Banken zum Teil haben untergehen lassen (das fing glaube ich in USA z.B. mit Lehmann an).
Und die Kreditvergaberichtlinien sind EU weit streng, die Deutschen leg(t)en das ultrascharf aus, so dass man bis zum Rentenalter (und da legen die immer noch 65 fest) einen Immobilienfinanzierungskredit (ob das bei herkömmlichen Krediten auch so ist, keine Ahnung - damit finanzierst du aber keine 80.000€) komplett abgezahlt haben muss.
Das führt leider z.B. dazu, dass Besitzer einer Immobilie, die abgezahlt ist und einen Wert darstellt, keinen Kredit für den Ausbau einer Wohnung bekommen, was schlicht Schwachsinn ist, aber siehe oben, das kann man nicht verstehen nach dem Sinn suchend, nur dem Inhalt nach - und muss das wohl hinnehmen (ich finde das Altersdiskriminierung).
MfG ynot
Nein, ganz und gar nicht. Das, was nicht falsch ist, ist Quatsch. Keine Ahnung, wer so etwas schreibt und online stellt, aber er gehört verdroschen und gevierteilt.
Die EU Wohnimmobilienkreditlinie, die im deutschen BGB mit ein paar Änderungen in den §§491 ff umgesetzt wurde, hat den Sinn, leichtfertige Kreditaufnahme (oder -vergabe, je nachdem, wie man es sieht) zu verhindern und zwar insbesondere dergestalt, daß bei steigenden Marktpreisen immer höhere Kredite aufgenommen werden, ohne daß die Kreditnehmer imstande wären, die Kredite aus ihrem Einkommen zu bedienen.
Das ist sozusagen das Dogma, was über allem steht. Insofern ist die Frage berechtigt, ob ein 55 Jahre alter Arbeitsloser einen Kredit von 80.000 Euro aufnehmen kann bzw. aufnehmen können sollte. Aber: es gibt weder Kreditvergaberichtlinien, die so heißen bzw. für alle Kreditinstitute gelten und weder das BGB selber noch die „Verordnung zur Festlegung von Leitlinien zu den Kriterien und Methoden der Kreditwürdigkeitsprüfung bei Immobiliar-
Verbraucherdarlehensverträgen“ des Bundesministeriums für Finanzen geben irgendetwas in der Richtung her, daß ein Kredit mit Beginn der gesetzlichen Altersrente, mit 65 oder sonst irgendwann getilgt sein muß. In der letztgenannten Verordnung wird lediglich erwähnt, daß ein niedrigeres Einkommen aufgrund des Ruhestandes bei der Kreditwürdigkeitsprüfung ausreichend berücksichtigt werden muß.
Und das kommt dabei heraus, wenn man sich mit Sachverhalten nicht auskennt, aber Inhalte von anderen übernimmt und die sich so weit zu eigen macht, daß man auch noch Wertungen abgibt - und dann noch an jemanden gerät, der sich mit der Materie wirklich auskennt…
Kurz gesagt: alles Quatsch. Die deutschen Regeln sind weder besonders ultrascharf noch gibt’s irgendeine Begrenzung auf ein bestimmtes Alter, bis zu dem man seine Immobilien bezahlt haben muß. Was es Menschen im fortgeschrittenen Alter immer schon schwierig machte, Immobilien zu finanzieren, ist der simple Umstand, daß das Einkommen in der Regel dann niedriger ist als als Arbeitnehmer/Berufstätiger und das Einkommen oberhalb der Pfändungsfreigrenze bei den wenigstens dann reicht, um einen Immobilienkredit zu bedienen.
Der einzige Schwachsinn, den ich - mit Verlaub - in diesem Kontext wahrnehme, ist das, was Du irgendwo aufgeschnappt hast und nun ungefiltert widergibst.
Ich würde mir an Deiner Steller mal andere Quellen suchen.
Der Artikel, den Du zur besten Antwort gekürt hast, ist leider von vorne bis hinten völlig falsch - um es höflich zu formulieren.
Um es pi mal Daumen zu überschlagen: an Miete dürfe sich für das halbe Haus eine monatliche Miete vor Steuern von 350 Euro erzielen lassen - nach Steuern also etwa 250-280 Euro. Legt er aus eigener Tasche noch einmal 100 Euro drauf, ist der Kredit nach etwa 15 Jahren getilgt. Damit ist die Finanzierung auch voll und ganz durch Einkommen gedeckt und der Wert des Gebäudes kann - ganz nach Wunsch des Gesetzgebers - ignoriert werden.
Nun muß man nur noch jemanden finden, der bei einem Kreditinstitut arbeitet und die Lage vor Ort gut genug kennt, um beurteilen zu können, ob eine Vermietung zu dem Preis gelingen kann. Und da kommt - wie ich bereits erwähnte - am ehesten eine lokale Sparkassenfiliale in Betracht. Oder auch eine Raiffeisen- oder Volksbank.
Moin,
schön dass du so gut Bescheid weißt. Leider wissen das die meisten Mitarbeiter in den Banken nicht. Wie du richtig erkannt, bin ich „nur“ Bankkunde, der in den letzten 3 Jahren bei mindestens drei unabhängigen Banken (zwei Genossenschaftsbanken und eine Sp… vor Ort - keine online!) plus P…bank/Kombination Bausparkasse jeweils die selbe Auskunft erhalten hat, die in meinem Thread zitiert ist. Dass ich nicht vom Fach bin, macht mich nicht per se gleich blöd, meine Antwort hier ist auch deshalb nicht falsch, weil es dazu kein Bundesgesetz gibt, sondern nur realexistierendes Verhalten der Banken, das wohl nicht gesetzlich begründet, sondern nur überängstlich ist - da gebe ich dir Recht!
Da ist es mit deinen Worten wurscht oder Quatsch, wo das herkommt, denn in der Praxis wird es so gehandhabt, außer jemand ist so hartnäckig, dass er Kreditsachbearbeiter in einer Bank aufspürt, die ihre Freiheit kennen und anderweitig ausnutzen. Das Beispiel von dem Alten mit dem abbezahlten Haus wurde mir (leider auch Ü50, nur so macht man solche Erfahrungen) von mehreren Bankmitarbeitern so erzählt als Begründung für meine Ablehnung.
Und nur, um deinem Getöse vorzubeugen - bei einer nicht näher genannten Genossenschaftsbank wurde ich fündig und fand jemanden, der einen Kredit vergeben kann, der von mir nicht bis 65 abbezahlt sein muss, sondern darüber hinaus weiterläuft - allerdings werden viel mehr Sicherheitsabfragen gemacht, als im letzten Jahrtausend noch.
Grüße, ynot
Liebe C_Punkt,
woher weißt du, wo das Haus steht, wieviel m² es hat, wieviel davon vermietet werden kann, ob es dort genug Bedarf an Wohnungen gibt etc? Und ob es diese Mieteinnahmen langfristig bringt!
Und auch wenn du vom Fach bist, gibt nach Adam Riese 280 + 100 = 380 x 12 Monate nur 4560€ und das x 15 Jahre nur 68.400€!
Da fehlen sowohl 11.600€ plus sämtliche Zinsen, also wer postet hier von vorne bis hinten falsche Zahlen?
Gruß der inzwischen verärgerte ynot
Daran zweifle ich. Nicht zuletzt vor dem Hintergrund, daß es die Wohnimmobilienkreditrichtlinie bzw. deren Umsetzung in deutsches Recht noch keine zwei Jahre gibt.
Daß Du blöd bist, habe ich nicht gesagt, aber Deine bisherigen Beiträge zu dem Thema waren falsch. Im übrigen - und auch das kannst Du natürlich nicht wissen - gibt es bei Kreditinstituten ein reges internes Anweisungs- und Informationswesen. Kreditinstitute haben ihre eigenen Abteilungen, die sich mit aktuellen Gesetzesänderungen beschäftigen, und sind auch Mitglieder in Verbänden, die nicht zuletzt auch an den Gesetzgebungsprozessen im Vorfeld beteiligt sind.
Es mag also so sein, daß Du ausgerechnet immer an den einzigen Mitarbeiter geraten bist, der alle Rundschreiben, Handbuchänderungen usw. verpaßt hat, aber so richtig wahrscheinlich ist das nicht.
Nein, wird es nicht. Daß es für ältere Menschen mit den Krediten schwierig ist und woran das liegt, hatte ich bereits geschildert. Mit der Wohnimmobilienkreditrichtlinie hat das nichts zu tun, wie ich schon erläuterte.
Es ist egal, wie groß das Haus ist und wo es steht. Liegt der Immobilienpreis in der Gegend bei 1000 Euro/qm hat die Hütte 160 qm und eine Miete von wenigstens 2,5 Euro je qm ist gerechtfertigt. Kosten die Immobilien je qm dort 4000 Euro, hat sie gut 40 qm und eine Miete von um die zehn Euro ist dort erzielbar. Wie gesagt: pi * Daumen, aber 350 sind in jedem Falle erzielbar.
Schon recht. Ich habe eben die Zahlen ein paar mal hin- und hergeschoben und habe insbesondere die erzielbare Miete mehrfach runtergesetzt, damit nicht am Ende jemand damit ankommt, daß drei Euro je Quadratmeter völlig überzogen sind und 30% Steuerquote bei einem Rentner viel zu niedrig. Die 15 Jahre entstanden auf Basis der realistischen Zahlen und bei den ganzen Änderungen hatte ich die Zahl vergessen.
Also nun noch einmal mit den ursprünglichen, realistischen Zahlen. Da landen wir nach Steuern auf eine Miete von 400 Euro und inkl. der 100 Euro aus eigener Tasche auf 500 - und damit kommen wir - eben überschlägig gerechnet, nun per Excel - bei 2% Sollzinsen auf 15,5 Jahre.
Aber selbst bei 380 Euro sind wir bei etwa 21 Jahren, bei einem höheren Zinssatz ein paar Jahre länger. Spielt alles keine Rolle, weil am Ende immer noch die Immobilie übrig ist und ob bei einem Wert von 80.000 Euro (bzw. 160.000 Euro, da sich die Bank mit Sicherheit das ganze Haus als Sicherheit geben lassen wird) am Ende (d.h. bei Tod des Kreditnehmers) noch 10.000, 20.000 oder 30.000 Euro Kredit übrig sind, spielt auch keine Rolle.
Der Kredit ist also prinzipiell durchaus machbar, man muß halt nur jemanden finden, der sich vor Ort auskennt und die Sache vernünftig durchrechnet.