Wie komme ich aus dem Grundbuch raus?

Geld & Sparen Immobilien
#1

Hallo zusammen,

ich habe eine Frage zum Austrag aus dem Grundbuch.

Kurz zur Geschichte:

Ich habe mir vor 5 Jahren ein Haus mit meiner ehemaligen Freundin gekauft. Wir sind mittlerweile getrennt und ich bin bereits vor einem Jahr ausgezogen. Meine Ex-Freundin wohnt noch in dem Haus und ich zahle nach wie vor die Hälfte des Abtrages, da ich noch mit im Grundbuch stehe. Ich möchte mich nun aus dem Grundbuch austragen lassen. Das Problem ist nur, dass meine Ex-Freundin damit einverstanden sein muss. Das ist sie aber nicht. Nun habe ich kurz mit einer Notarfachangestelltin gesprochen und die sagte mir, dass es in so einem Fall nur gerichtlich gehen würde. Oder man macht eine sogenannte Eigentumsaufgabe.

Meine Fragen sind nun:

Welche Möglichkeiten habe ich, ohne die Zustimmung meiner Ex, mich aus dem Grundbuch austragen zu lassen?

Was für Kosten kommen auf mich zu?

Und was hat es mit der Eigentumsaufgabe auf sich?

Ich würde mich wirklich sehr freuen, wenn mir in diesem Fall jemand weiterhlefen könnte.

Vielen Dank.

#2

Hier geht es nicht (nur) um das Austragen, sondern um bestehendes Miteigentum, eine Eigentümergemeinschaft und um gemeinsame Darlehsschulden gegenüber der Bank aufgrund eines Darlehnsvertrages. Die Regel ist, dass ein gemeinsamer notarieller Vertrag geschlossen wird über die Regelung der Gemeinschaftsaufhebung und über die Anteilsübertragung. Ferner ist die Regelung mit der Bank notwendig.-
Ist eine gütliche Regelung nicht möglich, wird´s teuer und risikoreich! Deshalb empfehle ich dringend, gemeinsam einen Notar zum Zwecke der Vermittlung zu beauftragen!

Anderenfalls ist Zwang insofern möglich, dass Sie beim Amtsgericht den Antrag auf Auseinandersetzung der Gemeinschaft a.d. Immobilie stellen (sprich: Versteigerung). Wenn Sie nicht vorher mit der Bank gesprochen haben, wird diese allerdings dann rot sehen. Da das Verfahren nicht nur teuer wird, sondern auch risikoreich sein kann, empfehle ich dringend, vorher Rechtsrat vom wirklichen Experten einzuholen.

#3

Hallo,

zur Eigentumsaufgabe kann ich nichts sagen, diesen Vorgang kenne ich nicht. Aber hier kann sicherlich die Notarfachangestellte weiterhelfen.

Ansonsten stellt sich die Frage, wie die Eigentumssituation lt. Grundbuch aussieht:

  • jeder einen bestimmten Anteil?
  • zusammen im Rahmen einer Gesellschaft bürgerlichen
    Rechts oder ähnliches?
  • oder eine andere Konstellation?

Am „einfachsten“ ist es wenn jeder einen bestimmten Anteil hält (steht im Grundbuch mit einer Bemerkung wie „jeder zur Hälfte“ oder so ähnlich).
Dann kann jeder Miteigentümer nämlich über seinen Eigentumsanteil frei verfügen, z. B. durch Verkauf, Schenkung u. ä.
Ob es hierfür einen Interessenten gibt, ist eine ganz andere Frage.

Die aus meiner Sicht allerbeste Lösung wäre, wenn die Ex-Freundin den Anteil mit übernehmen würde (z. B. durch Kauf). Hier muss sie aber natürlich zustimmen.

Ich vermute, dass mit „Abtrag“ eine Kreditrückzahlung gemeint ist, oder?
Ganz wesentlich ist nämlich, dass die Eigentumssituation lt. Grundbuch absolut nichts mit dem Kreditvertrag zu tun hat.
Soll heißen: Auch wenn die Eigentumsverhältnisse im Grundbuch geändert werden bleiben die geschlossenen Kreditverträge zunächst unverändert gültig.

Also scheint hier extremer Informationsbedarf vorzuliegen. Ich schlage vor, das Gespräch mit der Bank zu suchen und hier auf die Teilnahme eines qualifizierten Menschen aus der (internen) Kreditabteilung zu drängen. Nichts gegen die Berater, aber die haben eine andere Aufgabe und daher oftmals nur begrenzte Kenntnisse über die juristischen Fragestellungen. (Jetzt habe ich mich wohl wieder in ein Fettnäpfchen gesetzt!).

Zu den Kosten:
Einen ersten Überblick kann folgende Website bieten:
http://finanzrechner-grundbuch.faz.net/rechner2/faz/

Viel Erfolg!

Viele Grüße

Günter

#4

Sehr geehrter Herr Gintemann,

vielen Dank für Ihre Antwort.

Wenn die Ex-Freundin nun damit einverstanden sein sollte, dass ihr die Anteile des Anderen übertragen werden und derjenige aus dem Grundbuch ausgetragen wird, muss die Bank auch damit einverstanden sein? Oder geht das nicht ohne die Zustimmung der Bank? Und was für Kosten würden dann auf einem zukommen?

#5

Hallo Günter,

erstmal vielen Dank für die ausführliche Antwort und den Link zu den Kosten.

Es ist so, dass es sich um Privatpersonen handelt und beide Anteile am Haus zu 60 % und 40 % haben.

Ist es richtig, dass jeder von beiden, ohne Zustimmung des Anderen, frei über seine Anteile bestimmen kann?

Sie schreiben, dass mit der Löschung aus dem Grundbuch der Kreditvertrag unverändert bleibt. Heißt das, dass wenn ich mich aus dem Grundbuch lösche ich trotzdem den Teil der Kreditrückzahlung an die Bank weiterzahlen muss??

Wie kann ich jetzt am besten vorgehen, um das alles über die Bühne zu kriegen? Ich bin ratlos :frowning:

Viele Grüße
Anita

#6

Es wird auf das Verhalten der Bank und auf die Bonität der Ex ankommen. Grundlage ist der Darlehnsvertrag, wonach jeder der beiden Partner für die gesamte Rest-Summe haftet. Die Bank hat also z.Zt. zwei Schuldner. Sie wird nicht ungeprüft einen der selben aus der Haftung entlassen. Dieses Problem muss rechtzeitig gelöst und geregelt werden. Die Kosten des Notars und des Gerichts richten sich nach der Höhe des Verkehrswertes des MEA an der Immobilie, welcher übertragen wird, und ferner nach den Notartätigkeiten. Die Bankkosten müssen Sie ebenfalls direkt erfragen.

#7

Hallo,

bitte schreiben Sie 'mal die genaue Formulierung der Eigentumsverhältnisse aus dem Grundbuch hier rein. Namen können natürlich gerne mit „Name 1“ und „Name 2“ o. ä. anonymisiert werden.

Dann kann ich zu den konkreten Gegebenheiten Stellung nehmen.

Es sieht aber tatsächlich so aus, als könne jeder frei über seinen Anteil verfügen - aus rechtlicher Sicht. Ob dies wirtschaftlich auch möglich ist (sprich: ob sich jemand findet, der den Anteil übernimmt) ist wie schon gesagt eine ganz andere Frage.

Zur Frage w/Kreditvertrag: ja. Der Kreditvertrag ist unabhängig vom Grundbuch gültig. Man kann sich nicht einfach durch den Verkauf seines (Mit-)Eigentumsanteils aus der Rückzahlungsverantwortung „stehlen“. Vielleicht ist der Bank der neue (Mit-)Eigentümer nicht recht???

Also: Bitte Abteilung I des Grundbuches hier reinschreiben, dann schauen wir, was man tun kann.

Eines schon heute vorweg: Alles natürlich nach bestem Wissen und Gewissen, aber ohne Gewähr, dass alles so durchsetzbar ist und - sowohl rechtlich als auch steuerlich(!) - alle gewünschten Ziele erreicht werden.

Viele Grüße

Günter

#8

Also im Grundbuch steht etwa: Name1 hat Anteile von 60 % und Name2 40% der Immobilie.

#9

Hallo,

für eine Antwort auf die tatsächlichen Gegebenheiten benötige ich auch die exakte Formulierung.

Viele Grüße

Günter

#10

Hallo Günter,

die genaue Formulierung kann ich nicht wiedergeben, da die Unterlagen alle bei der Ex-Freundin liegen, an die ich nicht rankomme.

Ich möchte mich aber bei Ihnen für Ihre Mühe und Antworten bedanken. Jetzt habe ich auf jeden Fall mehr Infos als vorher.

Danke.

Viele Grüße

#11

O.k., dann müssen wir halt etwas allgemeiner bleiben.

Zunächst: Ohne Unterlagen wird es aus meiner Sicht noch schwerer, einen potentiellen Interessenten zu überzeugen, sich zu engagieren. Denn wer kauft schon die berühmte Katze im Sack???
Jeder Eigentümer hat das Recht, sich zu jeder Zeit einen Grundbuchauszug erstellen zu lassen. Erhält man beim Grundbuchamt (in Baden-Württemberg also beim Bezirksnotariat, sonst beim zuständigen Amtsgericht), kostet in sog. „unbeglaubigter“ Form (reicht für die ersten Informationen aus) ca. 10 EUR. Dann sind auch alle aktuellen Einträge, auch nachrangiger Art (können auch ganz schön Ärger machen) ersichtlich.

Zur Sache:
Daß die Eigentümer 60% und 40% halten ist zwar ungewöhnlich, aber nicht unmöglich.
Wenn also im Grundbuch etwas wie „Name 1 mit einem Miteigentumsanteil von 6/10 und Name 2 mit einem Miteigentumsanteil von 4/10“ in Abteilung 1 vermerkt ist, dann ist es tatsächlich so, dass jeder über seinen Miteigentumsanteil ohne Zustimmung des anderen verfügen kann, außer es ist in einer evtl. Teilungserklärung (handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus???)etwas anderes geregelt.

Gibt es wirklich keine Möglichkeit, mit der Miteigentümerin, ggfs. unter Beteiligung eines Vermittlers / Mediators, zu reden? Dies würde vielleicht vieles vereinfachen.

Als allerletzte Möglichkeit, wenn alle sonstigen Versuche einer gütlichen Lösung scheitern, könnte auch noch eine Versteigerung (entweder Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft oder aber Zwangsversteigerung durch einen Gläubiger) sein.
Bei ersterer beantragt einer der Miteigentümer die Versteigerung, um aus dem Grundbuch herauszukommen. Ich habe gerade einen Praxisfall auf dem Tisch, bei dem ein Miteigentümer (Eigentümer lt. Grundbuch = Erbengemeinschaft) die Teilungsversteigerung beantragt hat. Wir rechnen aktuell - auch nach Rücksprache mit dem Versteigerungsgericht - mit einer Gesamtlaufzeit von rd. 2 Jahren.

Bei der zweiten Möglichkeit beantragt der Gläubiger (= üblicherweise Bank) die Versteigerung, weil dort die Kreditraten nicht mehr bezahlt werden. Achtung: Dies funktioniert erst nach einer Kreditkündigung, die üblicherweise an die SCHUFA gemeldet wird. Wenn dieser „Makel“ akzeptiert werden soll (sorgt für mind. 3 Jahre dafür, dass eine neue Kreditaufnahme schwierig bis unmöglich wird!!!) könnte dies auch ein möglicher Lösungsweg sein - „einfach“ die Kreditrate nicht mehr bezahlen, dann laufen bei der Bank Rückstände auf, die entsprechenden Mahnschreiben ignorieren und nach Kündigung kommt die Zwangsversteigerung. Diese Möglichkeit setzt aber eine intensive Auseinandersetzung mit den zugrunde liegenden Verträgen, insbesondere Kreditvertrag, voraus. Also unbedingt vor Zahlungseinstellung mit der Bank sprechen!!! Auch evtl. Kosten, z. B. Vorfälligkeitsentschädigung, sind zu berücksichtigen!!!

Bei weiteren Fragen einfach melden.

Viele Grüße

Günter

#12

Hallo Günter,

vielen Dank für die ausführliche Antwort.

Vielleicht gibt es eine Möglichkeit, dass man sich einig wird. Die Ex-Freundin hat halt nur Angst, dass sie das Haus alleine nicht halten kann wenn ich nicht mehr die Hälfte zahle und ist daher zurückhaltend was mein Austrag aus dem Grundbuch angeht.

Für den Fall dass man sich doch nicht einig wird, schreiben Sie besteht die Möglichkeit einer Teilungsversteigerung. Wie läuft sowas genau ab? Wird dann nicht erst auf dem Konto des Beantragers geschaut?
Eine Versteigerung passiert doch eigentlich nur, wenn man nicht mehr in der Lage ist etwas zu bezahlen oder nicht? Was kommen dann für Kosten auf einen zu? Und wieso läuft es 2 Jahre?

Wissen Sie vielleicht auch etwas über Umfinanzierung? Der eigentliche Plan der Ex-Freundin war, dass sie das Haus über eine andere Bank umfinanziert (da zurzeit die Zinsen besser sind, als damals). Denn dann könnte sie sich alleine die Immobilie leisten und ich wäre aus dem Schneider. Doch unsere Bank spielt da nicht mit. Sie wollen dann eine Vorfälligkeitsentschädigung in fünfstelliger Höhe.

Liebe Grüße
Anita

#13

Hallo Anita,

das sind wieder mehrere Baustellen.

Der Reihenfolge nach beantwortet:

  • Zurückhaltung
    Diese Einstellung ist ja grundsätzlich gut. Erst überlegen, was man sich leisten kann und erst, wenn die Prüfung positiv verlaufen ist, kaufen. Ich habe gerade eine andere Anfrage auf w-w-w.de, wo es anders gelaufen ist. Dann wird`s meist schwierig…
    Die Ex-Freundin muß sich aber auch darüber im Klaren sein, dass sie wohl (Standard bei Bankenkreditverträgen) „gesamtschuldnerisch“ haftet. D. h. die Bank kann sich (nach Kündigung) raussuchen, vom wem sie das Geld zuerst fordert. Sollte es also zu Zwangsmaßnahmen seitens der Bank kommen kann sich die Ex-Freundin nicht damit herausreden, dass sie nur 40%- oder 60%ige Miteigentümerin ist. Wenn sie das Geld hat (mal fiktiv angenommen) kann die Bank 100% der Restschuld (übrigens wird hier ggfs. auch eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet, s. u.) verlangen. SIE würden dann zunächst ohne Zahlung aus der Nummer herauskommen… Ob die Ex-Freundin dann versucht, über die Ausgleichsforderung wieder zu einem Teil des Geldes zu kommen, steht auf einem anderen Blatt.
    Und außerdem: Wenn die Ex-Freundin jetzt die Immobilie übernimmt und sie dann nicht halten kann, dann wäre im Falle des Falles immer noch ein Verkauf möglich, um die Schulden (entsprechender Verkaufserlös vorausgesetzt) zurückzubezahlen. Was hat sie dann also verloren? Denn:
    Außerdem II: Wenn ich die ursprüngliche Fallbeschreibung richtig rekapituliere wohnt die Ex-Freundin im Haus, während Sie Miteigentümerin sind und die Kreditrate bezahlen, ohne eine entsprechende Gegenleistung (z. B. anteilige Miete) von der Ex-Freundin zu bekommen. Inwieweit ein rechtlicher Anspruch auf „Miete“ gegenüber der Ex-Freundin besteht, ist eine juristische Frage, die ich hier nicht werten will und darf.
    Moralisch stellt sich mir aber schon die Frage, warum Sie für eine Immobilie bezahlen, von der Sie nichts haben. Ggfs. würde ich Sie bitten, hier bei uns ein Haus zu kaufen, in das ich dann einziehen darf - natürlich ohne Miete … :wink: Fände ich nett von Ihnen!!! :wink:
    Spaß beiseite, ich denke, es wurde deutlich, was ich meine.

  • Versteigerung
    Es gibt - vereinfacht gesagt - 2 Arten von Versteigerungen:
    a) Zwangsversteigerung
    Hier beantragt der Gläubiger (z. B. Bank) die Ver-
    steigerung, damit er hoffentlich zu seinem Geld
    kommt. Dies ist sicherlich die häufigere Variante
    und wohl im allgemeinen unter „Versteigerung“ be-
    kannt
    b) Teilungsversteigerung
    Hier sind mehrere Personen zusammen Eigentümer
    eines Flurstückes / Grundstückes und mindestens
    einer will aus der Gemeinschaft ausscheiden.
    Also beantragt er die „Versteigerung zur Aufhebung
    der Gemeinschaft“.
    Läuft vom Prinzip ähnlich wie eine Zwangsversteiger-
    ung, nur dass nicht der Gläubiger die Verstei-
    gerung beantragt und
    somit auch der „Makel“ des nicht-bezahlt-habens
    nicht besteht, allerdings nur für den, der genau
    hinschaut und eine Ahnung hat von dem, was er da
    liest.
    Das Versteigerungsgericht - egal bei welcher Art der Versteigerung interessiert es nicht, ob einer der (Mit-)Eigentümer die finanziellen Mittel hätte, die auf dem Objekt lastenden Schulden zu begleichen.
    Es prüft nur, ob der Antragsteller berechtigt ist, die Versteigerung zu beantragen und ob die formellen Voraussetzungen erfüllt sind. Alles andere ist Sache des/der Eigentümer und ggfs. Gläubiger.
    Über die Kosten kann ich keine Auskunft geben, hier hilft aber sicherlich ein Anruf beim zuständigen Amtsgericht - Versteigerungsgericht verlangen - weiter.
    Unter www.zvg.com -> auf die Fahne des entsprechenden Bundeslandes und anschließend auf den Ort des zuständigen Amtsgerichtes klicken werden sämtliche Versteigerungstermine aufgeführt. In den Links auf der rechten Seite gibt es dann einen zur „Kontaktseite des Amtsgerichtes“. Dort kann man direkt jemand aus dem Versteigerungsgericht erreichen.
    Die Angabe „2 Jahre“ resultiert aus Erfahrungswerten. Bei uns in der Gegend (an mehreren Amtsgerichten festgestellt) dauert eine Versteigerung vom Antrag bis zum Zuschlag üblicherweise 1 - 1 1/2 Jahre, wenn man dann noch einen Puffer für evtl. Verzögerungsanträge (z. B. weil die Ex-Freundin meint, die Versteigerung wäre nicht angebracht) berücksichtigt, ist man schnell bei 2 Jahren. Aber wie gesagt: Dies ist nur ein Pauschalwert.
    Laufzeit hängt auch stark mit der Arbeitsbelastung des Versteigerungsgerichts zusammen. Auch hier kann man dort sicherlich die dortigen Laufzeiten genauer nennen.

  • Umfinanzierung
    Ein beliebtes Thema: Die Kunden wollen sich Zinssicherheit durch eine lange Zinsfestschreibung sichern, wenn die Zinsen fallen wollen sie sich aber nicht mehr an den Kreditvertrag halten. Daher berechnen die Banken in solchen Situationen - wenn sie einer Umfinanzierung (egal ob bei der gleichen Bank oder durch ein anderes Institut) zustimmen, eine Vorfälligkeitsentschädigung.
    Diese kann man sich näherungsweise recht einfach berechnen:
    Zinssatz lt. Kreditvertrag abzüglich Wiederanlagerendite (z. B. gemäß FAZ) für die Restlaufzeit der Zinsvereinbarung = der Zinsschaden, der der Bank entsteht (pro Jahr).
    Diesen Zinsschaden dann mit der Anzahl der Jahre bis zum Auslaufen der Zinsfestschreibung multiplizieren ergibt den Zinsschaden in % für die Restlaufzeit. Soviel Prozent von der aktuellen Restschuld beträgt dann die Vorfälligkeitsentschädigung (GANZ GROB berechnet).
    Beispiel:
    Restschuld Kredit 100.000 EUR
    Zinsfestschreibung bis 31.03.2017 = 4 Jahre
    Zinssatz lt. Kreditvertrag 4,5% p.a.
    Wiederanlagerendite 1,0% p.a.
    Zinsdifferenz somit 4,5 p.a. - 1,0 p.a.= 3,5% p.a.
    Zinsdifferenz Restlaufzeit = 3,5% p.a. x 4 Jahre = 14%
    Vorfälligkeitsentschädigung somit rd. 100.000 EUR x 14% = 14.000 EUR
    Einen Anspruch auf vorzeitige Rückzahlung hat man nur in eng begrenzten Fällen, z. B. beim Verkauf des von der Bank belasteten Objektes. Aber auch hier nur gegen Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung.
    In den anderen Fällen muß die Bank einer vorzeitigen Rückzahlung nicht zustimmen, sondern kann auf Einhaltung des Kreditvertrages drängen. Wenn sie zustimmt, dann aber natürlich nur gegen Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung.

Hups, ist wieder einmal etwas ausführlicher ausgefallen.

Ich hoffe, ich konnte ein kleines bisschen Licht ins Dunkel bringen.

Bei weiteren Fragen einfach wieder melden.

Viel Erfolg!

Viele Grüße

Günter

#14

Hallo,

noch ein Nachklapp.

Ich habe mal beispielhaft beim Amtsgericht Berlin-Charlottenburg geschaut und prompt eine Veröffentlichung zu einer Teilungsversteigerung gefunden:

http://zvg.com/termine/berlin/charlottenburg/160932…

Hier sieht man auch, dass meine 2 Jahre nicht so abwegig sind: „Der Versteigerungsvermerk ist am 06.06.2011 im Grundbuch eingetragen worden.“

Viele Grüße

Günter

#15

Hallo Günter,

vielen lieben Dank, dass Sie sich die Zeit und Mühe gemacht haben, all meine Fragen zu beantworten. Es hat mir sehr weitergeholfen.

Danke.

Ich wünsche Ihnen eine schöne Woche und alles Gute.

Liebe Grüße
Anita