Wie lange ehemals vermietetes Haus abschreiben?

Geld & Sparen Steuern
#1

Liebe Experten,

angenommen, man vermietet sein Elternhaus. Die Mieter kündigen zu Ende Januar 2017.

Das Haus steht ein paar Monate leer, weil man nicht sicher ist, ob man es weiter vermieten will. Ein paar halbherzige Vermiet-Versuche bleiben ohne Ergebnis.

Im Juni beauftragt man dann einen Makler mit dem Verkauf. Es finden sich im Herbst ein Käufer, und das Haus wird zu Anfang Dezember übergeben.

Frage nun: Wie lange kann man in der Steuererklärung die Abschreibung geltend machen?
Für die ganzen 11 Monate bis Ende November? Oder nur, bis man den Makler beauftragt hat? Oder…?

Danke schön und viele Grüße
Christian

#2

Servus,

die AfA kann als Werbungskosten zu Einnahmen aus V+V abgezogen werden, solange die Absicht der Vermietung besteht - d.h. bis zum Ende der halbherzigen Vermiet-Versuche, das ist vermutlich noch vor der Beauftragung des Maklers gewesen.

Schöne Grüße

MM

#4

Mit der „Halbherzigkeit“ der Vermietung stehst Du in der Nähe der „Liebhaberei“. Lies bitte hier Ziffer 8: https://www.smartsteuer.de/online/lexikon/l/liebhaberei-lexikon-des-steuerrechts/#D063054000023

Mit der Unterzeichnung des Notarvertrages dürfte das Ende Deiner Vermietungsabsicht (und Ansatzmöglichkeit der AfA) besiegelt sein, denn der Vertrag beim Ein-/Zweifamilienhaus regelt sicherlich auch Deine Nicht-Befugnis, das Objekt neu zu vermieten.

#5

Schon deutlich früher, nämlich als aufgehört wurde, Mieter zu suchen. Ob halb- oder vollherzig, ist dabei gleichgültig.

Die Absicht zu Vermieten muss positiv belegt sein - es genügt nicht, nicht zu verkaufen. Wer die AfA bis zum Tag des BNL-Übergangs nutzen möchte und die laufenden Kosten plus Instandhaltung usw. als Werbungskosten geltend machen möchte, schaltet eine Anzeige mit Telefonnummer, besorgt sich für diese Telefonnummer den billigsten Vertrag, den er finden kann, und lässt die eingehenden Billionen von Anrufen ins Off laufen. Mit dieser Anzeige kann er glaubhaft belegen, dass Vermietungsabsicht bestanden hat. Im Vertrag über den Verkauf braucht weder etwas von Mietern noch etwas von „leer“ oder „besenrein“ zu stehen.

Die Abgrenzung zur Liebhaberei ist hier weniger bedeutend, weil es in der Zeit des Leerstands die Alternativen „Vermietung“ und „Verkauf“ gab.

Schöne Grüße

MM

#6

MM: Danke für Deinen Kommentar.

Ich habe meine Antwort so formuliert, um Deiner Antwort mit dem Hinweis auf den Maklerauftrag zu widersprechen.

Je nach Entwicklung der Alternativen Vermietungsabsicht bzw. Hausverkauf kann die Entscheidung noch offenbleiben. Natürlich muss die Vermietungsabsicht objektiv belegbar und nicht nur ein Hintergedanke sein.

Der Käufer ist gut beraten, den Punkt Leerstand in den Vertrag aufzunehmen. Schließlich muss der Verkäufer das leerstehende Objekt noch bis zur Übergabe „betreuen“.