Liebe/-r Experte/-in,
Seit 3 Jahren wohnen wir im Mehrfamilienhaus, ca 10 Jahre
alt.
In den Wohnungen der Kelleretage ist bereits Schimmel „beseitigt“ worden.
Nun aber folgendes Problem. Ein Keller dient zur Aufbewahrung. So wurde die jeweilige Saison Garderobe in Kisten und Koffern und Federbetten in dicken Blauen Säcken gelagert. In einem Schrank, Ledertaschen und - Schuhe. Sobald man den Keller betritt, schlägt einem ein
beißend, „chemischer“ Geruch in die Nase. Nimmt man etwas aus dem Keller in die Wohnung, stinkt die gesamte
Wohnung tage und Wochenlang. Auch wenn die Garderobe
gewaschen ist, geht der Geruch nicht weg. Direkter
Schimmel befindet sich aber nur an den Ledersachen.
Der Vermieter hat reagiert, und kam mit 4 Mitarbeitern
die sich die Außenwände ansahen. ES GIBT KEINEN SCHIMMEL! So laut Augenmaß die Aussage. Nun da es sehr kalt ist, muß auch das Fenster geschlossen bleiben. Es
stinkt immer schlimmer. Was wird aus den verdorbenen
Sachen und was kann man tun, wohin kann ich mich wenden, wer untersucht den Keller richtig? Ich leide
seit diesen 3 Jahren an Stimmband- und Kehlkopfentzündungen, wurde bereits operiert. Jetzt befürchte ich, das es damit zu tun haben kann?
Vielen Dank für alle guten Ratschläge.
Sie sollten sich an die Bauaufsicht der Gemeinde wenden.
Hallo.
Sie sollten den Keller nicht mehr als Aufbewahrungsort nutzen, wenn die darin befindlichen Gegenstände den Geruch aufnehmen.
Woher dieser Geruch kommt bzw. ob sich Schimmel im Keller befindet, kann mit letzter Sicherheit nur ein Sachverständiger sagen. Hier stellt sich dann aber die Frage, ob die Kosten den Nutzen aufwiegen.
Ob Sie einen Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter haben, lässt sich ohne Kenntnis der Ursache nicht sagen. Möglicherweise wird Ihnen der Vermieter auch erfolgreich entgegenhalten, dass Sie von der Schimmel-/Geruchsproblematik Kenntnis hatten und die Aufbewahrung von Kleidung daher ein Mitverschulden darstellt.
Hallo, liebe/r smartys
Zu der Anfrage kann ich nicht beitragen, da mir hierzu die erforderlichen Fachkenntnisse fehlen. Auch solltet bedacht werden, dass ein Keller kein Wohnraum ist, in dem man so ohne Weiteres Kleidungsstücke lagern kann. Selbstverständlich sollte man in einem Keller geeignete Lebens-mittel lagern können.
Von der mietrechtlichen Seite ist darauf zu achten, dass bei Feststellung eines erheblichen Mangels in der Mietsache auftritt, dies unverzüglich dem Vermieter mitteilt und um Beseitigung des Mangels besteht. §§ 535 und 536 BGB. Des Weiteren sollte man darauf achten, dass auch dem Mieter eine Mitschuld angerechnet werden kann.
Ich füge zur Hilfe der von Dir geschilderten Situation einen ausführlichen Kommentar von einem sehr erfahrenen und kompetenten Kommentator bei. Daraus kannst Du alle für Dich wichtigen mietrechtlichen Fragen ausführlich dargestellt vorfinden.
Mit freundlichen Grüßen
Willi
ZMR 1999, Heft 2 Seite 83 ff.
Von Richter am AG Dr. Herbert Franke, Marl
Die fristlose Kündigung durch den Mieter
I. Allgemeines
Der Mieter kann ein Mietverhältnis über Wohnraum ohne nähere Begründung ordentlich auf-kündigen, wenn es nicht auf Zeit eingegangen ist. Die ordentliche Kündigung bedarf nur der Schriftform (§ 564 a BGB), sie braucht nicht begründet zu werden. Der Mieter muß ferner die Kündigungsfristen des § 565 BGB beachten, insbesondere des Abs. 2 (gestaffelte Fristen von 3 –12 Monaten).
In gesetzlich aufgeführten Fällen kann der Mieter auch fristlos kündigen, dies nennt man auch eine außerordentliche Kündigung. Das ist zum einen der Fall, wenn die Fortsetzung des Vertra-ges mit dem Vermieter unzumutbar ist: Das ist der Anwendungsfall des § 554 a BGB. Die Vor-schrift gibt indessen – beiden – Mietvertragsparteien das Recht zur fristlosen Kündigung. In der Praxis ist § 554 a BGB allerdings ein Hauptanwendungsfall der Vermieter-Kündigung, jedoch gelten vergleichbare Gründe auch für den Mieter, für den ein Festhalten am Vertrage unzumut-bar geworden ist.
Wie dargelegt, muß die Kündigung im einzelnen nicht begründet werden (st. Rspr. des BGH). Werden Kündigungsgründe aber angegeben, kann der Kündigende bei der fristlosen Kündigung Gründe „nachschieben“, die schon z. Z. der Kündigungserklärung vorlagen. Die für die – ordent-liche – Kündigung geltende Bestimmung des § 564 b Abs. 3 BGB greift hier nicht ein.1 Entstehen die Kündigungsgründe nach Ausspruch der Kündigung, muß erneut fristlos gekündigt werden.2 Die fristlose Kündigung darf auch schon vor Beginn des Mietverhältnisses erklärt werden.3
Im folgenden werden daher die 2 Fälle dargestellt, die bei Nichtgewährung des Gebrauchs (§ 542 BGB) und bei Gesundheitsgefährdung (§ 544 BGB) des Mieters ein außerordentliches Kündigungsrecht geben.
II. Nichtgewährung des Gebrauchs (§ 542 BGB)
1.
Für den Mieter ist die Vorschrift bei längerfristigen Zeitmietverträgen und bei Verträgen mit lan-gen Kündigungsfristen (vgl. § 565 Abs. 2 BGB) von großer Bedeutung. Erfüllt der Vermieter seine Verpflichtungen hinsichtlich des ordnungsgemäßen Gebrauchs der Mietsache nicht, kann der Mieter mindern, ggf. Schadensersatz verlangen oder auf Erfüllung des Mietvertrages (§ 536 BGB) klagen. Als „3. Möglichkeit der Reaktion“ hat der Mieter jedoch nach § 542 BGB ein Recht zur sofortigen fristlosen Kündigung. Hiervon wird – oft nach anwaltlicher Beratung – gerne Ge-brauch gemacht, wenn der Mieter vorzeitig aus dem Vertrag „aussteigen“ will. Daher ist die ge-naue Prüfung der Voraussetzungen für den Vermieter von großer Bedeutung.
Rangverhältnis zu § 554 a BGB: Der Mieter kann wahlweise seine Kündigung auf § 554 a BGB oder § 542 BGB stützen. Die formellen Voraussetzungen des § 542 BGB dürfen aber nicht unterlaufen werden, insbesondere nicht die Fristsetzung. Da diese unverzichtbar ist, kann der Mieter nicht einfach auf § 554 a BGB oder § 242 BGB ausweichen.4
2. Gebrauchsbeeinträchtigung.
Diese kann unterschiedlicher Art sein, die häufigsten sind Feuchtigkeit und schlechte Beheiz-barkeit. § 542 BGB gilt bei erheblichen Sachmängeln, wenn diese den vertragsmäßigen Ge-brauch beeinträchtigen.5 Das Kündigungsrecht besteht unabhängig davon, ob der Vermieter die Gebrauchsbeeinträchtigung verschuldet hat. Die h. M. stellt auch nicht darauf ab, ob der Mangel behebbar ist.6
Eine bloße Befürchtung des Mieters ist noch keine (drohende) Gebrauchsbeeinträchtigung, vielmehr muß eine naheliegende Gefährdung gegeben sein. Die Abgrenzung zwischen latenter Gefahr und bloßer Befürchtung ist im Einzelfall schwierig. Muß ein noch nicht eingezogener Mieter mit Kleinkind Kakerlaken befürchten, kann § 542 BGB angewendet werden.7 Dasselbe gilt für nahen Fluglärm bei angemieteter Ferienwohnung. Oft werden Ungewißheiten in den Be-stand eines Untermietverhältnisses getragen, wenn die Erlaubnis des Hauptvermieters fehlt (vgl. § 549 Abs. 1 u. 2 BGB); nur eine ausdrückliche Erklärung des Hauptvermieters könnte klare Verhältnisse schaffen.8 Problematisch ist dies eher im gewerblichen Mietrecht.9
3. Beispiele für eine Gebrauchsbeeinträchtigung
Beispiele für eine Gebrauchsbeeinträchtigung, die nach dem gesetzlichen Wortlaut eine Entzie-hung oder Beeinträchtigung sein kann, sind z. B. der Betrieb eines Nachtlokals trotz Sperrstun-de,10 baupolizeiliche Anordnungen,11 die Verweigerung der Untervermietung trotz vertraglicher Gestattung,12 das lärmende Garagentor von einem Nachbargrundstück,13 ein Keller mit feuch-ten Wänden, Wasserlachen und modrigem Geruch,14 grundlose Kündigung des Vermieters, der damit dem Mieter den Gebrauch streitig macht15 sowie Lärm durch Nachbarn.16
4. Erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung - Abs. 2 der Vorschrift.
Die Kündigung ist unstatthaft, wenn die Beeinträchtigung nur unerheblich ist: Abs. 2 der Vor-schrift. Bei der Mietminderung ist es im übrigen genauso (§ 537 Abs. 1 Satz 2 BGB). Nach den Motiven des Gesetzgebers sollte einem Kündigungsrecht dann vorgebeugt werden, wenn der Mieter aus „unlauteren Absichten“ kündigt, also ihm die Vertragsfortsetzung ungelegen ist. Was unerheblich ist, beurteilt sich nach der Verkehrsauffassung und dem Einzelfall. Erhebliche Män-gel sind: Heizungsausfall,17 Ungeziefer18 und unerträglicher Lärm.19
Eine unerhebliche Beeinträchtigung kann sachlich, zeitlich und auch von der Art der Benutzung her bestimmt sein. Unerheblich ist, wenn ein ganz geringer Teil einer Fläche nicht benutzt wer-den kann20 oder wenn Balkone im Herbst und Winter nicht benutzt werden können.21 Zeitlich ist eine Störung nicht erheblich, wenn die Störung nur kurzfristig ist; im Winter kann dies anders als für den Sommer beurteilt werden. Wiederholte Beeinträchtigungen, selbst wenn sie für sich gesehen nicht so schwerwiegend sind, können wegen ihrer Fortwirkung dann schwerwiegend sein, wie etwa Lärm durch Nachbarn.
Ist ein angemietetes Ladenlokal nach Beseitigung des Fußgänger-Belages zeitweise nur durch Bohlen erreichbar, kann dies auch unerheblich sein; ein Anlieger muß hinnehmen, daß Straßen umgestaltet werden. Dies gilt jedenfalls dann, wenn der Betriebsinhaber (Mieter oder Pächter) einen Entschädigungsanspruch nach § 20 Abs. 6 nrw.-StrWG hat.22
Der Grundsatz der erheblichen Beeinträchtigung wird durch Abs. 2 der Vorschrift unterbrochen: Ein besonderes Interesse des Mieters kann ergeben, daß auch objektiv nicht bedeutsame Be-einträchtigungen das Kündigungsrecht auslösen können. Dies muß der Mieter bei den Ver-tragsverhandlungen aber zum Ausdruck bringen, z. B. wenn er Wert auf besondere Ruhe des Objektes legt. So können besondere Empfindsamkeiten zum Gegenstand einer Zusicherung werden. Dies gilt z. B. bei älteren Mietern oder bei Kurgästen. Eine besondere Zusicherung ist nicht Voraussetzung des § 542 BGB, aber ein Indiz für das besondere Interesse.
Die Beweislast für die Unerheblichkeit des Mangels hat der Vermieter.23
5. Drohende (zukünftige) Gebrauchsbeeinträchtigung?
Im Gegensatz zu § 544 BGB ist für § 542 BGB eine drohende Gebrauchsbeeinträchtigung ohne Belang. Die Befürchtung des Mieters, er werde nicht rechtzeitig in den Besitz der Mietsache gesetzt, ergibt kein Kündigungsrecht.24 Im Einzelfall kann eine unmittelbare Gefahr schon eine Gebrauchsbeeinträchtigung darstellen, so wenn der Vermieter nicht willens oder in der Lage ist, die Gefahr abzuwenden. Das wird wird man bei drohendem Einsturz bejahen können, was aber zugleich ein Fall des § 544 BGB wäre. Dasselbe gilt, wenn die Beeinträchtigung sofort vorliegt, wie Fluglärm bei angemieteter Ferienwohnung.
Bei der gewerblichen Miete hängt die drohende Gefährdung der Nutzung oft von behördlichen Auflagen, Verboten u.s.w. ab. Dies gilt z. B., wenn eine Konzession in der Schwebe bleibt. Dies kann in dieser Kommentierung nicht näher dargelegt werden.25
6. Gebrauchsentziehung und Gebrauchsaufgabe durch Mieter
Ist der Mieter ausgezogen oder kann er aus persönlichen Gründen den Besitz nicht ausüben, steht ihm kein Kündigungsrecht zu. Das gilt auch dann, wenn der Vertreter die Räume neuver-mietet hat oder ein Nachfolger sie nutzt. Der BGH26 verwehrt dem Mieter das Recht zur Kündi-gung schon aus sprachlich-logischen Gründen, als der Mieter die Sache „doch nicht hätte ge-brauchen können“, eine „Entziehung“ liege nicht vor. Der Mieter ist im übrigen in diesem Fall ausreichend nach § 552 Satz 3 BGB geschützt, was den Mietzins angeht. Der Vertragszweck kann nicht weiter durch den Vermieter gefährdet werden. Auf den weiteren „Nutzungswillen“ des Mieters kommt es nicht an, wenn er aus anderen Erwägungen die Räume nicht mehr (bis zum Ende der Vertragszeit bzw. zum Ende der ordentlichen Kündigungsfrist) nutzen will.27
7. Die Fristsetzung - § 542 Abs. 1 Satz 2 BGB
7.1. Der Mieter muß grundsätzlich vor der Kündigung dem Vermieter eine angemessene Frist zur Abhilfe setzen. Dieser soll damit Gelegenheit haben, die Fehler oder Mängel zu beseitigen. Dies entspricht allgemeinen schuldrechtlichen Grundsätzen (vgl. nur § 326 BGB). Die Abhilfe-forderung ist formfrei und muß (allen) Vermietern zugehen. Bei gewerblichen Räumen kann die Schriftform verlangt werden, nicht aber bei der Wohnraummiete (§ 543 Satz 2 BGB).
7.2. Inhaltlich muß die Fristsetzung den Fehler genau bezeichnen. Der Mieter hat darzulegen, welchen Mangel er meint, er braucht aber keine Wege zur Beseitigung der Mängel aufzuzeigen. Die Bezugnahme auf eine behördliche Verfügung kann ausreichen.28 Hingegen soll die Ankün-digung des Mieters, er werde den Mangel nach Fristablauf selbst beseitigen, nicht ausreichen.29 Die Aufforderung an den Vermieter entspricht spiegelbildlich der Abmahnung des Vermieters wegen eines vertragswidrigen Gebrauchs an den Mieter i. S. der §§ 550, 553 BGB.
Die Fristsetzung geht über die bloße Anzeige nach § 545 BGB hinaus. Diese soll letztlich den Mieter nur davor schützen, daß ihm Minderungs-, Schadensersatzansprüche oder gerade das Kündigungsrecht nach § 542 BGB verloren gehen (§ 545 Abs. 2 BGB). Droht der Mieter (nur) mit einer Minderung, hat er den Vermieter quasi in Sicherheit gewogen, eine Kündigung ist dann nicht statthaft.30 Grundsätzlich sind hier strenge Anforderungen zu stellen. Für den Mieter ist aus Beweisgründen tunlich, eine schriftliche Aufforderung abzugeben.
7.3. Der Mieter hat eine Frist zu setzen, insoweit liegt wieder eine Parallele zu § 326 BGB vor. Die Frist ist nachvollziehbar zu setzen, etwa bis zum 13. des Monats oder bis „Ostern“. „Unver-züglich“ ist z. B. keine konkrete Frist. Es reicht aber auch, wenn der Vermieter selbst auf Befra-gen zusagt, binnen einer bestimmten Frist den Mangel zu beseitigen (sog. Selbstfristsetzung).
7.4. Die Länge der zu bestimmenden Frist richtet sich nach dem Ausmaß der Schäden und der vermutlichen Dauer der Reparatur. Die Spanne kann zwischen wenigen Tagen und einigen Wochen liegen. Die Vernichtung von Ungeziefer hängt von den Terminen des Schädlingsbe-kämpfers ab, eine ungenügende Heizung kann evtl. in kurzer Frist behebbar sein. Ist ein Gut-achten nötig, werden auch u. U. Monate ins Land gehen. Der Vermieter muß Anstrengungen unternehmen, geeignete Handwerker auszusuchen. Nach den Motiven des Gesetzgebers muß der Vermieter die Mangelbeseitigung unverzüglich in Angriff nehmen. Dies gilt insbesonders bei kurzfristig behebbaren Mängeln wie bei einem Rohrbruch. Das Hochfahren einer Heizung ist „ohne weitere Hinhaltung“ möglich.31 Der Wirksamkeit einer Kündigung steht aber nicht ent-gegen, wenn der Vermieter am – letzten – Tag der gesetzten Frist mit Instandsetzungsarbeiten erst beginnt, diese also nicht vollständig erledigt.32
7.5. Hat der Mieter keine angemessene Frist gesetzt, tritt automatisch an die Stelle der zu kurzen Frist ein jeweils längerer, angemessener Zeitraum. Der Vermieter muß dann in dieser Zeit mit der Erfüllung seiner Verpflichtungen beginnen. Sind dem Vermieter von dritter Seite die Mängel bekannt, beeinflußt das die Länge des notwendigen Zeitraums.33 Die Erklärung des Mieters kann schon vor Überlassung der Mieträume abgegeben werden, so bei beabsichtigter Wohnungsüberlassung an eine Prostituierte.34 Eine AGB-Klausel, nach der ein Mieter die Kün-digung nach Ablauf einer bestimmten Nachfrist zwingend erklären muß, dürfte nicht zulässig sein.35
8. Entbehrliche Fristsetzung - § 542 Abs. 1 Satz 3 BGB
8.1. Die Fristsetzung ist nicht erforderlich, wenn die Erfüllung des Vertrages für den Mieter we-gen des Kündigungsgrundes kein Interesse mehr hat. Anders ausgedrückt: Die Fristsetzung ist nicht (mehr) erforderlich, wenn infolge des Verzuges – objektiv! – für den Mieter aufgrund seiner persönlichen Verhältnisse kein Interesse mehr besteht. Hier sind aber strenge Anforderungen zu stellen, was schon im Gesetzgebungsverfahren betont wurde. Ein Interessewegfall kommt z. B. in Betracht, wenn nach mehrfachen Abhilfeversuchen auf Vermieterseite dem Mieter ein Abwarten nicht mehr zugemutet werden kann36 oder bei der Untermiete der Hauptmietvertrag endgültig aufgelöst ist.37 Interessenwegfall ist auch zu bejahen, wenn der Mieter auf dauerhafte Abhilfe nicht mehr vertrauen braucht oder wenn die Behebung der Mängel nach Dauer und Ausmaß nicht mehr toleriert werden müssen. Soweit nicht die Voraussetzungen der §§ 541 a und b BGB eingreifen, braucht der Mieter übermäßig lange Reparaturzeiten nicht hinzunehmen. Schweben zwischen den Parteien noch Verhandlungen über die Duldung einer Nutzungsände-rung, ist zumindestens die Kündigung ohne Fristsetzung unwirksam.38
8.2. Abhilfe unmöglich: Wie bei § 326 BGB auch wird weitgehend die Auffassung vertreten, ein Interessewegfall sei gegeben, wenn die Abhilfe durch den Vermieter unmöglich ist. Davon ist auszugehen, wenn der Vermieter durch Immissionen von außerhalb des Wohnbereiches keinen Einfluß hat; Beispiele sind der Lärm einer Großbaustelle oder Gerüche aus einer Kläranlage.39
Kann der Vermieter beispielsweise nicht für ordnungsgemäße Zustände in einem Lokal sorgen (Schlägereien, bordellartiger Betrieb), ist eine Fristsetzung nicht erforderlich.40 Einen Sonderfall hat das OLG Düsseldorf41 entschieden: Setzt der Mieter die Frist und droht gleichzeitig Ersatz-vornahme an, kann er nach Fristablauf nicht kündigen. Er hat nämlich den Vertrauenstatbestand geschaffen, die Mängel selbst beseitigen zu wollen.
8.3. Verweigert der Vermieter ernsthaft und endgültig die Erfüllung, wäre eine Fristsetzung Förmelei.42 Die Zwecklosigkeit einer Nachfristsetzung muß aber eindeutig sein, man kann auch vom „letzten Wort“ des Vermieters sprechen.43 Die Fristsetzung ist immer unentbehrlich, wenn der Mieter zuvor die Mängel nicht angezeigt hatte; vgl. § 545 Abs. 2 BGB.
9. Fristablauf - Verspätete Kündigung
9.1. Wird der Mangel bis zum Ablauf der gesetzten Frist beseitigt, ist die Kündigung ausge-schlossen; dasselbe gilt, wenn bis zum Ablauf der – angemessen verlängerten Frist (dazu oben 7.5) – die Mängelbehebung begonnen wurde. Ein Verschulden des Vermieters verlangt das Gesetz ohnehin nicht.
9.2. Werden die Mängel nach Ablauf der Frist, aber vor Ausspruch der Kündigung beseitigt, nimmt eine Meinung den Verlust des Kündigungsrechtes an.44 Eine andere Meinung will dem Mieter auch dann noch das Recht zur Kündigung geben.45 Die erste Meinung verdient den Vor-zug. Einige wollen aus dem Gesichtspunkt der „Unzumutbarkeit“ eine Kündigung ausschließen. Das ist aber ein dehnbarer Begriff. Entscheidend kann auch das – nicht erloschene – Interesse des Mieters an der Erfüllung sein. Sonst verlangt das Gesetz ja nur ausnahmsweise einen be-stimmten Zeitpunkt für den Ausspruch der Kündigung. Erfolgt die Abhilfe erst nach Zugang, hat sie keine Wirkung mehr, die Kündigung bleibt wirksam.
Zur Kündigung im einzelnen s. die folgende Ziffer.
9.3. Die Kündigung muß nicht sofort ausgesprochen werden. Der Mieter kann sie befristen, etwa zum Ende eines Monats. Wählt er aber die gesetzliche Frist von 3 Monaten nach § 565 BGB, wird u. U. gar keine fristlose gemeint sein.46
Kündigt der Mieter im vorgenannten Sinne auf einen bestimmten Zeitpunkt hin, muß er seine Erklärung besonders klar und deutlich formulieren. Sonst könnte der Vermieter sie als unver-bindlich ansehen.
Davon ist zu unterscheiden: Wartet der Mieter mit der Kündigung zu lange, kann ihm der Ein-wand der Verwirkung entgegengesetzt werden. In einem solchen Fall hat der BGH47 gemeint, dem Mieter sei in solchen Fällen die Vertragsfortsetzung auch zumutbar. Der Mieter muß zwar nicht sofort, jedoch in angemessener Zeit die Kündigung aussprechen.48 Angemessen ist eine Zeit von 2 –3 Monaten, 4 Monate sind jedenfalls zu lang.49 Eine Kündigung, die auf eine Ver-tragsverletzung gestützt wird, die demnächst nicht mehr den Mieter beeinträchtigen wird, ist vorgeschoben und unwirksam.50
10. Die Kündigungserklärung - Schriftform
10.1. Die Kündigung muß dem Vermieter zugehen, mit dem Zugang ist das Mietverhältnis be-endet. Will der Mieter dies erst zu einem späteren Zeitpunkt erreichen, muß er den genauen Zeitpunkt angeben; dazu oben unter 9.3. Der Mieter hat aber keine Verpflichtung, seine Kündi-gung als ordentliche oder außerordentliche zu bezeichnen. Allerdings spricht eine vorhergehende Fristsetzung für eine fristlose Kündigung. Nur bei der ordentlichen Kündigung durch den Vermieter verlangt das Gestz eine Begründung (s. § 564 b Abs. 3 BGB).
10.2. Für sog. geschützte Wohnraum-Mietverhältnisse verlangt § 564 a BGB für die Kündigung die Schriftform. Das bedeutet, daß der Mieter die Kündigungserklärung zu unterschreiben hat. Zwar – sollen – im Kündigungsschreiben auch Kündigungsgründe genannt werden: § 564 a Abs. 1 Satz 2 BGB. Die Vorschrift ist aber eine Sollvorschrift. Die Auffassung, der Mieter habe eine Begründungspflicht, hat sich nicht durchsetzen können. Werden vom Mieter Kündigungs-gründe geltend gemacht, kann er später andere Kündigungsgründe nachschieben.51
10.3. Bei der Geschäftsraummiete können die Parteien vereinbaren (§ 564 a BGB ist nicht an-zuwenden), daß die Kündigung schriftlich zu geschehen hat. Eine weitere Erschwerung, etwa Kündigung nur durch Einschreiben, ist in Formularmietverträgen unwirksam: § 11 Nr. 16 AGBG.
10.4. Eine Umdeutung der Kündigung nach § 542 BGB in eine ordentliche Kündigung setzt vo-raus, daß der Mieter unter allen Umständen vom Vertrage loskommen will und der Vermieter dies auch klar erkennt. Die Erklärung muß daher zweifelsfrei mindestens als (hilfsweise) ordent-liche Kündigung bewertet werden können.52 Zur ordentlichen Kündigung siehe auch oben unter 10.1.
11. Die Beweislast
Der Mieter muß die Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung nach § 542 BGB beweisen.53 Dies betrifft den Beweis der Mängel, die Gebrauchsbeeinträchtigung, die Fristsetzung bzw. ihre Entbehrlichkeit und schließlich die Kündigung selbst.
Ist ein Mangel durch den Mietgebrauch des Mieters entstanden, muß dieser sein fehlendes Verschulden beweisen. Dies ist zu § 548 BGB stets so entschieden worden.54 Nicht anders ist die Beweislast verteilt, wenn der Mieter nach § 542 BGB kündigt, aber streitig ist, ob er selbst die Störung des vertragsmäßigen Gebrauchs verschuldet hat. Im Falle des eigenen Verschuldens ist die Kündigung ausgeschlossen.55 Zum Wegfall des § 542 BGB bei Mitverschulden s. unten bei Ziffer 12 Nr. 2.5.
Kraft der Regelung in § 542 Abs. 3 BGB ist dem Vermieter die Beweislast dafür zugeschoben, daß er den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt hat. Er muß auch die Kenntnis des Mieters vom Mangel beweisen, die zu einem Ausschluß der Kündigung führen würde.
12. Ausschluß der Kündigung (§ 543 BGB)
12.1. § 543 Satz 1 BGB schließt das Kündigungsrecht in den Fällen aus, in denen auch Minde-rung und Schadensersatz ausgeschlossen sind. Dies ergibt sich dadurch, daß die §§ 539 –541 BGB für anwendbar erklärt werden.
12.2. Ein Kündigungsrecht ist daher in folgenden Fällen ausgeschlossen:
12.2.1. Der Mieter kannte den Mangel bei Vertragsabschluß: § 539 Satz 1 BGB.
Kenntnis ist positives Wissen. Bei einer noch nicht fertiggestellten Wohnung kommt es darauf an, ob der Mieter ohne Vorbehalte einzieht. Mängel, die mit der Fertigstellung im Zusammenhang stehen, muß der Mieter in Kauf nehmen.56 Der Vermieter kann sich aber bei offenkundigen Mängeln zur Beseitigung verpflichten; kommt er dem nicht nach, ist das Kündigungsrecht nach Fristablauf wieder eröffnet.57 Bei mehreren Mietern genügt die Kenntnis nur eines Mieters, wenn dieser bei Vertragsabschluß Umstände kennt, die den Gebrauch hindern.58
12.2.2. Der Mieter hat den Mangel grobfahrlässig nicht erkannt: § 539 Satz 2 BGB.
Dies liegt vor, wenn er den Mangel bei naheliegenden Überlegungen hätte erkennen müssen.59 Die Rspr. spricht auch von einem Mangel, der „jedem ins Auge springt“. Eine Untersuchungs-pflicht des Mieters besteht aber nicht. Sichert der Vermieter etwas zu oder verschweigt er argli-
stig einen Mangel, ist das Kündigungsrecht doch gegeben; dies ergibt sich aus der Verweisung auf die kaufrechtliche Regel des § 460 Satz 2 BGB. Maßgeblicher Zeitpunkt ist der Vertragsab-schluß, anders als in dem im nächsten Abschnitt behandelten Fall.
12.2.3. Nimmt der Mieter in Kenntnis des Mangels die Mietsache an, ohne einen Vorbehalt zu machen, ist ihm die Kündigung nach § 542 BGB verwehrt: § 539 Satz 2 BGB i. V. m. § 464 BGB. Gemeint ist die Konstellation, daß der Mieter – nach – Vertragsabschluß die Mängel positiv erfährt, dann aber kommentarlos einzieht. Dabei können es wiederum Mängel sein, die bei Vertragsabschluß noch nicht vorhanden waren oder solche, die er nicht zu erkennen brauchte. § 464 BGB lautet:
Nimmt der Käufer (über § 543 BGB ist hier der Mieter einzusetzen) eine mangelhafte Sache an, obschon er den Mangel kennt, so stehen ihm die in den §§ 462, 463 BGB (Rücktritt, Schadens-ersatz) bestimmten Ansprüche nur zu, wenn er sich seine Rechte wegen des Mangels bei der Abnahme vorbehält.
Der Mieter muß hier in geeigneter Art und Weise sich seine Rechte vorbehalten.
12.2.4. Zahlt der Mieter in Kenntnis des Mangels vorbehaltlos weiter, kann ein Minderungsrecht des Mieters in entsprechender Anwendung des § 539 BGB verwirkt sein, dies nehmen das RG und der BGH in ständiger Rspr. an. Im Rahmen der Kündigung kommt es aber bei der Weiter-zahlung des ungekürzten Mietzinses auf die Umstände des Einzelfalls an, ob hierin ein Verzicht auf ein Kündigungsrecht zu sehen ist.60 Maßgebend sind dabei die Ernsthaftigkeit der Bean-standung, die Dauer der ungekürzten Zahlungen oder die Erwartung des Mieters, der Vermieter werde entsprechend seinen Zusagen Verbesserungen vornehmen.61
12.2.5. Hat der Mieter eine Störung des vertragsgemäßen Gebrauchs selbst zu „vertreten“, sie insbesondere selbst verschuldet, ist das Kündigungsrecht ebenso ausgeschlossen.62 Auch wenn ein Fehler einer Pachtsache auch nur auf das Mitverschulden des Pächters zurückzuführen ist, entfällt das Kündigungsrecht.63 Erst recht gibt es kein Kündigungsrecht, wenn der Mieter den Untergang des Gebrauchs verschuldet hat: Dann gilt § 324 BGB, der Vermieter braucht den Gebrauch der Sache nicht mehr zu gewähren, behält den Anspruch auf den Mietzins und ist keiner Kündigung aus § 542 BGB ausgesetzt.64
12.2.6. Ist der Mieter selbst gehindert, die Mietsache zu gebrauchen, kann er nach § 542 BGB nicht kündigen; dazu oben unter Ziffer 6.
12.2.7. Unterläßt der Mieter die versprochene Mitwirkung zur Behebung der Mängel, steht ihm kein Kündigungsrecht zu.65
12.2.8. Die Parteien können das Kündigungsrecht einschränken oder u. U. ausschließen, wobei ein arglistiges Verschweigen des Mangels aber nicht vorliegen darf: § 540 BGB. Aus dieser Vorschrift ergibt sich auch, daß in diesem Falle dem Mieter selbst eine grobe Fahrlässigkeit nicht schadet. Die Konstellation ist eher bei der gewerblichen Miete von Bedeutung. Zu Ein-schränkungen des § 542 BGB siehe das folg. Kapitel.
13. Unabdingbarkeit bei der Wohnraummiete (§ 543 Satz 2 BGB)
Die zit. Vorschrift verbietet, allerdings nur für Wohnräume, Regelungen über Einschränkungen des Kündigungsrechtes aus § 542 BGB. Eine vergleichbare Bestimmung ist § 537 Abs. 3 BGB für die Minderung. Das Gesetz meint nur vertraglich vereinbarte Beschränkungen. Damit sind gemeint: Formen und Fristen für die Kündigung oder das Abhilfeersuchen. Auch das Wirksam-werden einer Kündigung darf nicht an Fristen gebunden werden. In materieller Hinsicht darf die Kündigung nicht auf bestimmte Fälle oder bestimmte Mängel nach § 537 BGB beschränkt wer-den. Nicht gemeint sind (selbstverständlich) die gesetzlichen Ausschlüsse in § 543 Satz 1 BGB.
Bei der gewerblichen Miete ist § 11 Nr. 8 a AGBG zu beachten betreffend eine Kündigung bei Unmöglichkeit oder Verzug.
III. Kündigung bei Gesundheitsgefährdung (§ 544 BGB)
- Bedeutung und Zweck.
§ 544 BGB hat einen sozialpolitischen Zweck – schon seit „Kaisers–Zeiten“. Die seit 1900 weit-gehend unveränderte Vorschrift soll die Wohnverhältnisse in hygienischer Hinsicht verbessern helfen und wegen ihrer bloßen Existenz auf den Vermieter einen gewissen Druck ausüben. Dies läßt sich aus den seinerzeitigen Materialien zum Gesetz eindeutig entnehmen. Wie § 542 BGB auch soll ferner die Instandhaltung von Räumen durchgesetzt werden. Neuerdings gewinnt die Regelung an Bedeutung, soweit schädliche chemische Stoffe im Wohnbereich (sog. Wohngifte) die Gerichte beschäftigt haben. Hierzu weiter auf den folgenden Seiten. Die Vorschrift gilt über Wohnräume hinaus auch für andere Räume, die zum Aufenthalt von Menschen bestimmt sind, so für Läden und Werkstätten. Sie findet auch im Pachtrecht Anwendung;66 auch dazu weiter unten. - Zwingendes Recht.
Die Vorschrift wird allgemein als unabdingbar angesehen. Dies gilt auch für gewerbliche Räume. Der Mieter kann weder durch einen ausgehandelten Vertrag noch formularvertraglich auf seine Rechte verzichten.67 Kennt der Mieter die Mängel, verzichtet er auf seine Rechte oder nimmt er die Klausel hin, die Räume seien ordnungsgemäß, ist gleichwohl sein Kündigungsrecht nicht verwirkt.68
Im Gegensatz zu § 542 BGB ist Kenntnis des Mieters von den Schäden unbeachtlich; die §§ 543 Abs. 1 BGB i. V. m. 539 BGB (siehe oben, Ziffer II, Nr. 2.1 + 2.2) gelten gerade nicht. - Die betroffenen Räume.
Das Gesetz führt neben Wohnräumen auch andere zum Aufenthalt von Menschen bestimmte Räume auf. Das sind Läden, Werkstätten, Lagerräume, Wartehallen oder Bierkeller. Auf eine tatsächliche oder nicht vorgesehene Nutzung kommt es nicht an, sondern auf die vertraglich vereinbarte. Ist nur ein Teil der Räume mit Formaldehyd befallen, liegt eine Unbenutzbarkeit des ganzen Hauses vor.69 Keine Räume i. S. der Vorschrift sind Kellerräume und Böden.70 Das gilt auch für ein Warenlager, das nur vorübergehend betreten wird. Anders entschied das OLG Koblenz71 und gestattete ein Kündigungsrecht für Pachträume zur Hühnerhaltung, wenn sich Menschen dort vorübergehend aufhalten.
Oft sind nur einzelne Räume gesundheitsgefährdet, etwa nur ein feuchtes Kinderzimmer. Es muß aber die ganze Wohnung in ihrer Benutzbarkeit gefährdet sein. Bei einem einzigen Raum ist keine Kündigung möglich.72 Allerdings kann der Mangel nur eines Raumes auf die Benutzbarkeit der ganzen Wohnung ausstrahlen. Als Beispiel mag ein feuchtes Kinderzimmer bei einer Familie mit Kleinkindern dienen. Ist ein Bad mit starkem Schimmel befallen, kann dies das Wohnklima anderer Räume verändern.73 - Die Gesundheitsgefährdung.
Das außerordentliche Kündigungsrecht steht dem Mieter zu, wenn die weitere Benutzung der Räume mit – erheblichen – gesundheitlichen Gefahren verbunden ist. Verschulden oder auch Verursachung durch den Vermieter sind nicht erforderlich. Dabei ist ein objektiver Maßstab zu grundezulegen, ob für den Mieter und seine Familie die Wohnung nicht tolerabel ist; das Gesetz stellt auf die Beschaffenheit der Räume und die abstrakte Gefährdung für – jeden – Mieter ab. Besondere Empfindlichkeiten wie eine Allergie zählen nicht.74 Hier wirkt sich die Zielsetzung des Gesetzes aus, die Volksgesundheit zu fördern. Ein asthmakranker Mieter, der in tiefgelegene Souterrain-Räume zieht, kann sich deswegen nicht auf § 544 BGB berufen. - Der Gefährdungstatbestand.
Nach dem Wortlaut des Gesetzes muß die Schädigung nicht schon eingetreten aber zu be-fürchten sein. Naheliegende Gefährdungen sind ein drohender Deckeneinsturz.75 Es kommt dabei auf die Erkenntnisse an, die zum Zeitpunkt der Kündigung bestehen.76 Bei Giften im Wohnbereich wie PCB oder Lindan (hierzu weiter unten) wird man eine solche Gefährdung an-nehmen müssen.77
Die drohende Schädigung muß beträchtlich, also erheblich sein. Vorübergehende oder schnell behebbare Gefahren geben keinen Anlaß zur Kündigung. Hier wird man zunächst die Anzeige-pflicht des Mieters nach § 545 BGB einfordern, die sonst bei § 544 BGB nicht verlangt wird. Dabei geht es um Ersetzen von Dachziegeln oder zerstörten Fensterscheiben im Winter. In diesen Fällen nimmt man meist an, es fehle bei kurzfristig behebbaren Mängeln die – erhebliche – Gesundheitsgefährdung. Eine Gefährdung ist zu verneinen, wenn Handwerker die Mängel in wenigen Tagen beseitigen können,78 anders ist es bei einer langwierigen Schädlingsbekämp-fung, die den Mitbewohnern nicht zuzumuten ist. Dies gilt auch für ein längeres Suchen nach den Fehlerquellen79 oder bei Einsturzgefahr.80
Der Grad der Gefährdung bestimmt objektiv, ob die Beeinträchtigung eine erhebliche ist. Inso-weit sind subjektive Befürchtungen des Mieters nicht das Entscheidende. Es kommt auf die Schwere und das Ausmaß der Schäden oder die Konzentration von Schadstoffen bzw. Giften an. So ist dem Mieter ein Kündigungsrecht zuerkannt worden, in dessen Bad und Küche Nester von Kellerasseln waren.81 Bei Verstößen gegen baupolizeiliche Vorschriften bzw. gegen die LandesbauO liegt ein starkes Indiz für eine erhebliche Gefährdung vor.82
Die Ursache der Beeinträchtigung ist unerheblich. Sie kann in baulichen Mängeln liegen, aber auch auf äußeren Einflüssen beruhen. Es kommt auch nicht darauf an, ob der Vermieter sie verschuldet hat (h. M.). Als Beispiele einer Gesundheitsgefährdung von außen mag der Lärm aus einer Gastwirtschaft oder Gerüche von außen dienen. Weitere Beispiele s. das nächste Kapitel. Solche mittelbaren Einwirkungen führen auch bei der Minderung nach § 537 BGB nach herrschender Meinung zu einem Minderungsrecht. - Rechtsprechungsbeispiele für eine Gesundheitsgefährdung sind:
Allergie, aber nur bei objektiv gesundheitsgefährdendem Zustand, s. Ziffer 4, Feuchtigkeit,83 Gerüche,84 Heizung,85 Hitze,86 Lärm,87 Rauchgase,88 rostiges Leitungswasser,89 Schwamm- und Schimmelbildung,90 Ungeziefer,91 Zecken von Tauben, da dies eine nicht kurzfristig behebbare Gefährdung darstellt.92 - Gesundheitsgefährdung durch Gifte, Chemikalien und umweltbelastende Stoffe.
7.1. Gifte im Wohnbereich beschäftigen zunehmend die Rechtsprechung. Früher war oft ange-nommen worden, eine Kündigung aus § 542 BGB scheide wohl aus, da sich die „erhebliche“ gesundheitliche Gefährdung wissenschaftlich-physikalisch nicht belegen lasse. Einer der ersten davon abweichenden Entscheidungen war ein Urteil des AG Köln,93 das § 542 BGB anwandte. Dabei lag eine Formaldehyd-Konzentration oberhalb der vom Bundesgesundheitsamt festgeleg-ten Grenzwerte. Nach diesen soll die Konzentration der Raumluft 0,1 ppm nicht überschreiten. Das war im Kölner Urteil aber der Fall bei Geruchsschwelle und Reizschwelle für die Augen oberhalb der Norm. Das Bundesgesundheitsamt spricht dann von chronischen und langjährigen Schäden. Ähnlich entschied das LG München I.94
7.2. Der empfohlene Richtwert entspricht der Gefahrstoff-VO v. 1. 10. 1986 (BGBl. I, 1470). Danach dürfen Holzwerkstoffe nicht in den Verkehr gebracht werden, wenn die durch den Werkstoff verursachte Konzentration 0,1 ppm überschreitet; hier ist ein Prüfkammerverfahren vorgesehen.95 Die VO hat zwar öffentlich-rechtlichen Charakter, kann aber maßgeblich für den Fehlerbegriff im Mietrecht sein.
7.3. Nur für ungünstigste Bedingungen gilt der Grenzwert des Bundesgesundheitsamtes. Das zitierte OLG Köln geht daher davon aus, daß jenseits des Grenzwertes ein Werk fehlerhaft ist – allerdings für das Kaufrecht. Durch genügendes Lüften kann der Mieter dem nicht beikommen, zumal nicht bei Krankheit oder im Winter.96
In der Rspr. ist bisher nicht geklärt, von welchem zeitlichen Standard bei Mängeln einer Schad-stoffbelastung auszugehen ist, ob es insbesondere auf den Standard bei Vertragsabschluß oder auf veränderte Standards im Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung ankommt. In der Kom-mentar-Literatur wird meist auf die bei Vertragsabschluß herrschenden Anschauungen abge-stellt. Andere meinen, die – jeweils aktuelle – gesundheitliche Unbedenklichkeit sei entscheidend. Das BVerfG97 hat zu dieser Frage ein Urteil eines LG aufgehoben, weil diese ablehnte, einen RE hierzu einzuholen. Das BVerfG ging zwar von der Anwendung der Minderungsvorschrift des § 537 BGB aus, für § 544 BGB wären aber ähnliche Erwägungen anzustellen.
7.4. Belastungen mit PCB in verarbeiteten Holzschutzmitteln nebst Lindan-Anteilen hat zunächst viele amtsgerichtliche Entscheidungen beschäftigt.98 Die Bearbeitung mit diesen Mitteln wurde z. T. als solches als Gefährdung betrachtet, das Fehlen von Grenzwerten schließe dies nicht aus. Teilweise wurde anders entschieden, wenn die Belastungen die von der Bundesregierung nur vorgeschlagenen Grenzwerte überschritten hatten (mehr als 0,5 % = 1/200 PCB). Richtigerweise wird man wohl sagen müssen, daß die Konzentration in der Wohnung eine – wesentliche – (vgl. den Wortlaut der Vorschrift) Erhöhung des Grenzwertes darstellen muß, um einen Mangel der Wohnung im Anwendungsbereich des § 544 BGB zu ergeben.99 Das LG Tü-bingen verneint, allerdings zu § 536 BGB, eine – konkrete – Gesundheitsgefährdung. Dement-gegen hat bei einer Konzentration von 6.8 mg/kg bei PCB bzw. bei 2.5 mg/kg das LG Lübeck100 zwar eine Mietzinsminderung ausgeschlossen, weil der Mieter keine konkrete Gefährdung nachgewiesen habe; es hat aber gleichzeitig eine Kündigung aus § 544 BGB anerkannt, weil eine Gefährdung als solche bestehe. Auf die Raumluft-Belastung komme es nicht an; hier liege eine „nicht unvernünftige Angstsituation“ des Mieters vor, zumal zwei Kleinkinder und ein Säugling vorhanden waren.
Dem ist zu entgegnen, daß solche Ängste nicht der Leistungsverpflichtung des Vermieters zu-zuordnen sind.101 Angst ist keine Eigenschaft der Wohnung, der Vermieter kann regelmäßig solche Ängste auch nicht verhindern. Dem „furchtlosen“ Mieter würde dann z. B. kein Gewähr-leistungsrecht zustehen.
Zu beachten ist für den Vermieter stets, daß die schädlichen Einflüsse auch aus den einge-brachten oder gekauften Möbeln oder vom Mieter in der Wohnung verwandten Wandbekleidun-gen aus Holz stammen können.
7.5. Fast die gesamte Rspr. verweist in diesen Zusammenhängen stets auf einen negativen RE des OLG Hamm;102 es ging dort um Bodenverunreinigungen durch wahrscheinlich gesundheits-gefährdende Chemikalien. Der Beschluß erging zum Recht der Mietminderung. Der Senat hielt eine Mietsache für mangelhaft, wenn sie nur in der Befürchtung der Verwirklichung einer Gefahr zu benutzen sei. Es wurde aber im einzelnen auf die Zusammensetzung, Konzentration und sogar auf die Mietdauer verwiesen. In der Kritik zu diesem Beschluß ist ausgeführt worden, er gebe für Gesundheitsrisiken nichts her, bei denen keine Grenzwerte existieren. - Die Kündigung - Verwirkung der Kündigung nach § 544 BGB
8.1. Rechte aus § 544 BGB stehen nur dem Mieter zu. Die Vorschrift setzt (wie bei § 542 BGB) keine Fristsetzung oder eine erfolglose Abmahnung voraus.103
Hinsichtlich der Formalien folgt die Kündigung den allgemeinen Kündigungsgrundsätzen: Sie muß bei Wohnräumen schriftlich erfolgen (§ 564 a Abs. 1 BGB), nach dessen Satz 2 – soll – sie auch begründet werden. Das ist aber keine Voraussetzung ihrer Wirksamkeit.104 Der Mieter kann aber eine Frist setzen, an die er sich dann auch halten muß. Bei Auftreten von Feuchtig-keit, Ungeziefer usw. muß er nicht sofort kündigen, um abwarten zu können, ob sich der Zu-stand verbessert.
8.2. Mißbrauch bei Berufung auf Schriftform? Die Berufung auf die Schriftform soll nach ver-schiedentlich vertretener Meinung in Ausnahmefällen mißbräuchlich sein, z. B. bei drohender Einsturzgefahr. Die Schriftform hat aber auch Dokumentationscharakter; es wird selten prakti-sche Fälle geben, wo dem Mieter eine kurze schriftliche Mitteilung nicht zumutbar wäre.105
8.3. Nichtausübung der Kündigung. Wird das Recht zur Kündigung längere Zeit nicht ausge-sprochen, könnte eine Verwirkung vorliegen. Dabei ist Vorsicht am Platze. Eher könnte sich dies auf den Einwand des Vermieters beziehen, der Mieter habe einen Schaden im Hause mit-verschuldet. Ohnehin hat der Mieter nach § 545 BGB eine Hinweispflicht. 5 Monate nach einem Wassereinbruch hat das LG Köln106 als Verwirkungstatbestand angesehen; das LG Saarbrü-cken107 bewertete schon den Zeitraum von 1 Monat nach Ausstellung eines ärztlichen Attestes als verwirkt. Das LG Paderborn108 will eine Verwirkung gar nicht zulassen, weil die fristlose Kündigung auch bei Kenntnis des Mangels nach dem Wortlaut des § 544 BGB möglich sei; der entsprechende Gedanke aus § 539 BGB einerseits und der Tatbestand der Verwirkung sind aber nicht identisch.
8.4. Eigenes schuldhaftes Verhalten des Mieters. Die h. M. versagt dem Mieter das Kündi-gungsrecht, wenn er durch schuldhafte Handlung oder Unterlassung den gesundheitsgefähr-denden Zustand der Wohnung herbeigeführt hat.109 Teilweise wird das Kündigungsrecht des Mieters nur bei grober Fahrlässigkeit des Mieters verneint, da der Rechtsverlust sich nur aus § 242 BGB herleiten lasse. Zu beachten ist indessen auch, daß der vorliegende Tatbestand i. d. R. dem Vermieter selbst einen Kündigungsgrund (nach § 553 BGB) liefert. Die Begünstigung eines nachlässigen Mieters würde den sozialpolitischen Zielen (s. III 1) entgegenwirken.110 Generell soll sich der Mieter nicht auf eigenes Verschulden berufen dürfen. Der Mieter hat auch keine Pflicht, Nachforschungen über gesundheitsgefährdende Emmissionen anzustellen.111 Dem Mieter schadet aber eine grob fahrlässige Unkenntnis, wenn er „jedermann Naheliegendes ignoriert“.112 Ähnliche Grundsätze wie vorliegend werden auch zu § 542 BGB aufgestellt (s. oben II Nr. 11).
8.5. Beweislast. Die Gefährdung hat der Mieter im Einzelfall zu beweisen113. Besondere Aus-schlußtatbestände hat der Vermieter zu beweisen. Schließlich kann hier auf die Ausführungen zu § 542 BGB verwiesen werden (oben II, Nr. 11).
Fußnoten:
1
OLG Karlsruhe, RE, NJW 1982, 2004 = ZMR 1983, 133.
2
OLG Zweibrücken, ZMR 1981, 112.
3
OLG Düsseldorf, ZMR 1995, 439.
4
BGH, NJW 1988, 204.
5
BGH, NJW 1974, 2233: Belästigung eines Ladens durch Stadtstreicher.
6
OLG Hamm, NJW 1989, 2629.
7
LG Freiburg, WuM 1986, 246.
8
BGH, NJW 1986, 308 f. = ZMR 1986, 46.
9
Näheres: der Verfasser, in: Fischer-Dieskau/Pergande-Schwender, Wohnungsbaurecht, Bd. 5, § 542 Anm. 3.2.
10
RGZ 88, 99.
11
BGH, NJW 1976, 796 = ZMR 1976, 46.
12
OLG Düsseldorf, WuM 1995, 585.
13
OLG Hamburg, MDR 1972, 953.
14
OLG Düsseldorf, ZMR 1995, 351 = DWW 1995, 217.
15
BGH, NJW 1984, 2689.
16
LG Duisburg, WuM 1988, 264.
17
BGH, Warneyers Rspr. 1969 Nr. 347; LG Landshut, NJW-RR 1986, 640; LG Saarbrücken, WuM 1995, 159.
18
LG Freiburg, WuM 1986, 246.
19
LG Augsburg, WuM 1986, 137; OLG Hamburg, MDR 1972, 953; LG Hamburg, DWW 1985, 137.
20
BGH, ZMR 1970, 307.
21
LG Köln, WuM 1975, 167.
22
OLG Düsseldorf, NJW-RR 1998, 1236.
23
BGH, NJW 1976, 796 = ZMR 1976, 46 a. E.
24
BGH, ZMR 1987, 145 = WuM 1987, 116.
25
Einzelheiten dazu siehe der Verfasser, in: Fischer-Dieskau/Pergande-Schwender, Woh-nungsbaurecht, § 542 BGB, Anm. 3.2.
26
NJW 1963, 343; a. A. LG Hamburg, ZMR 1998, 560.
27
BGH, ZMR 1970, 307 = WuM 1971, 65.
28
BGH, WPM 1983, 660.
29
OLG Düsseldorf, ZMR 1993, 522.
30
Sternel, MietR, 3. Aufl., IV 463.
31
RGZ 75, 357.
32
OLG Düsseldorf, ZMR 1995, 351 = DWW 1995, 217, str.
33
LG Frankfurt/Main, WuM 1987, 55.
34
LG Kassel, WuM 1987, 122.
35
BGH, NJW-RR 1989, 625, allerdings zum Kaufrecht ergangen.
36
BGH, Warneyers Rspr. 1969 Nr. 347; OLG Hamm, NJW-RR 1989, 2630 – EDV-Anlage; ähnlich LG Saarbrücken, WuM 1995, 159.
37
BGH, WPM 1975, 897.
38
OLG Hamburg, NJW-RR 1996, 1356.
39
LG Hamburg, WuM 1986, 313; LG Augsburg, WuM 1986, 137; BGH, WPM 1980, 315; OLG Karlsruhe, ZMR 1983, 273.
40
BGH, WPM 1967, 517; ähnlich OLG Düsseldorf, DWW 1993, 99.
41
NJW-RR 1991, 1035.
42
BGH, NJW 1977, 36 = ZMR 1978, 233.
43
So OLG Hamburg, NJW 1973, 2111.
44
Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., IV 467; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 6. Aufl., Rdn. 11.
45
OLG Düsseldorf, MDR 1988, 866; LG Saarbrücken, WuM 1995, 159.
46
Schmidt-Futterer, WohnraumschutzG, 6. Aufl., B 63.
47
WPM 1983, 660.
48
BGH, WPM 1967, 517; ähnlich RGZ 82, 373.
49
Zu letzterem LG Frankfurt/Main, NJW 1977, 1885.
50
BGH, WuM 1971, 65.
51
BGH, WPM 1959, 542 + in Warneyers Rspr 1969 Nr. 347; OLG Karlsruhe, RE, NJW 1982, 2004 = ZMR 1983, 133.
52
BGH, NJW 1981, 976.
53
Allg. Ansicht; BGH, NJW 1985, 2329.
54
Zur – vertragswidrigen Verschlechterung der Mietsache s.Verfasser, in: Fischer-Diskau/Pergande-Schwender, a. a. O., Band 5 (Mietsache) § 548, Anm. 5.
55
BGH, NJW 1998, 594 = ZMR 1998, 211: Brandschaden durch Filter, den der Mieter bei Betriebsumstellung selbst eingebaut hatte, dies hat er dann auch zu „vertreten“.
56
BGH, ZMR 1963, 109.
57
BGH, MDR 1976, 571.
58
BGH, NJW 1972, 249.
59
MünchKomm.-Voelskow, 3. Aufl., § 539 Rdn. 10; Verfasser, in: Fischer-Dieskau, Woh-nungsbaurecht, BGB, § 539, Anm. 6 + 6.1.
60
BGH, NJW 1974, 2233 = ZMR 1975, 185.
61
BGH, NJW 1997, 2674.
62
BGH, NJW 1998, 594 = ZMR 1998, 211: Brandschaden durch Filter, den der Mieter bei Betriebsumstellung selbst eingebracht hatte.
63
OLG Düsseldorf, ZMR 1994, 402 [407].
64
RGZ 98, 287; BGH, NJW 1976, 1315 + NJW 1994, 2019 = ZMR 1994, 465.
65
RG in Recht 1909, Nr. 2241.
66
OLG Celle, MDR 1964, 924.
67
BGH, NJW 1959, 1427.
68
BGH, a. a. O.; LG Mannheim, ZMR 1977, 154.
69
AG Köln, WuM 1987, 120.
70
OLG Düsseldorf, ZMR 1987, 263.
71
NJW-RR 1992, 1228.
72
OLG Celle, MDR 1964, 924.
73
Vgl. AG Köln, WuM 1986, 94, kranker Mieter.
74
MünchKomm.-Voelskow, 3. Aufl., Rdn. 7; LG Saarbrücken, WuM 1982, 187.
75
KG, JW 1930, 2975.
76
OLG Celle, NdsRpflg. 1964, 154.
77
LG Lübeck, NJW-RR 1998, 441 = ZMR 1998, 433 (mit Anm. Schläger).
78
OLG Celle, a. a. O.
79
RGZ 88, 168.
80
OLG Koblenz, NJW-RR 1992, 1228.
81
LG Saarbrücken, WuM 1991, 91.
82
AG Saarlouis, WuM 1990, 389; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., IV 478.
83
AG Bremerhaven, WuM 1975, 174: LG Saarbrücken, WuM 1982, 187, verneint bei Waren-lager: OLG Düsseldorf, ZMR 1987, 261.
84
RG, JW 1912, 288; LG Hamburg, WuM 1987, 218 (zu § 542 BGB).
85
LG Landshut, NJW-RR 1986, 640.
86
OLG Düsseldorf, NJW-RR 1998, 1307 = ZMR 1998, 622 (Mieter eines Ladens zum Vertrieb von Textilien kann fristlos kündigen, wenn in einem Standardsommer mehrere Monate In-nentemperaturen von 35 °C vorhanden sind.)
87
OLG Hamburg, MDR 1972, 954; AG Kerpen, WuM 1978, 68 (Musikbox unter Mieterwoh-nung); LG Duisburg, WuM 1988, 264.
88
LG Mannheim, WuM 1969, 41.
89
LG Köln, WuM 1987, 120 (zu § 542 BGB).
90
LG Düsseldorf, WuM 1989, 13; AG Köln, WuM 1986, 94.
91
LG Freiburg, WuM 1986, 246; LG Kiel, WuM 1992, 122.
92
LG Berlin, BlnGE 1997, 689.
93
NJW-RR 1987, 972 = WuM 1987, 120.
94
NJW-RR 1991, 975.
95
Näheres OLG Köln, NJW-RR 1991, 1077 [1079].
96
LG München I, a. a. O.
97
ZMR 1998, 687 = WuM 1998, 657.
98
Hierzu speziell s. den Verfasser in: Fischer-Dieskau/Pergande-Schwender, Wohnungsbau-recht, § 537 Anm. 15 und insbesondere Anm. 15.1 Nr. 4.
99
LG Tübingen, ZMR 1997, 189; Schläger, ZMR 1998, 435.
100 ZMR 1998, 433.
101 Schläger, ZMR 1998, 674 + 677.
102 NJW-RR 1987, 968 = ZMR 1987, 267.
103 BGH, NJW 1959, 1427.
104 BGH, NJW 1980, 777 [779].
105 So im Ergebnis auch Sternel, MietR, 3. Aufl., IV 483 + in ZMR 1988, 201.
106 WuM 1980, 235.
107 WuM 1982, 187.
108 WuM 1998, 21.
109 RGZ 51, 210; OLG Hamburg, JW 1916, 1293; LG Mannheim, DWW 1978, 72 betref. durch Stromabsperrung entstandene Kälte; MünchKomm., 3. Aufl., Rdn. 3 zu § 544; a. A. Harsch, WuM 1989, 163.
110 RG a. a. O.
111 BGH, NJW 1977, 1236 [1237] = ZMR 1978, 50.
112 BGH, a. a. O.
113 LG Berlin, ZMR 1986, 54.
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ZMR 1999/ Februar [S. 73-140]/ Aufsätze [S. 73-92]/083 - Die fristlose Kündigung durch den Mieter
(© Wolters Kluwer Deutschland GmbH)
Soweit ich weiß, kann man Schimmelsporen in der Raumluft messen. Wer so etwas macht, entzieht sich aber meiner Kenntnis. Ich würde Ihnen raten, dass Sie sich in einer nachweisbaren Form an Ihren Vermieter wenden und vorschlagen, dass man gemeinsam eine solche Messung durchführen lässt. Sollte sich Ihr Vermieter innerhalb einer Frist, die Sie ihm für seine Rückäußerung gewähren sollten, nicht rühren, würde ich Ihnen raten, sich an einen Anwalt zu wenden und ggf. die Miete zu mindern.
Mit freundlichen Grüßen
Philipp Spoth
danke für den tipp. sowas gibt es hier nicht, hab nichts gefunden.
bauaufsichtsbehörde?
Sie sollten sich an die Bauaufsicht der Gemeinde wenden.
Danke für die Antwort. Ein Keller dient der Aufbewahrung und ist bestandteil der Mietsache. Habe noch von keinen Vorschriften gehört, die die Aufbewahrung einiger Dinge ausschließtIch habe doch ein Recht auf die einwandfreie Nutzung einer Mietsache.
Der Vermieter ist es doch, der die Sache schlimmer macht indem er sie nicht ernst genug nimmt. Also nimmt er es hin, diese zu verschlimmern und seinen Mietern zu schaden, vielleicht auch gesundheitlich. Deutswche Gesetze- ein einziges Gummiband
hallo, was für ein Aufwand, herzlichen Dank
In Berlin würde ich es hier versuchen:
Schimmelpilzbewertung:
Grüne Luft, Dipl.-Ing. Beate Metzner-Klein Telefon 36 99 26 66, Fax: 36 99 22 92, E-Mail: [email protected];
Oecolab, Frank Leupold Telefon 88 55 44 02, Fax: 88 55 44 03
Kosten: Die Kosten sind individuell zu vereinbaren. Eine Wandprobenentnahme inklusive Gutachten kostet ab 300 Euro. Für eine Analyse der Raumluft muss man mit etwa 400 bis 650 Euro rechnen.
danke, leider sehr weit weg von Berlin.Kann man denn den Vermieter nicht zu weiteren Ma0nahmen zwingen? bSollte doch in seinem Interesse sein. Außerdem nimmt er doch in Kauf das Menschen daran erkranken. mietminderung? frage nachfolgend gestellt.
dann gibt es sowas im Landratsamt
danke für den tipp. sowas gibt es hier nicht, hab nichts
gefunden.
bauaufsichtsbehörde?Sie sollten sich an die Bauaufsicht der Gemeinde wenden.
danke, leider sehr weit weg von Berlin.Kann man denn den
Vermieter nicht zu weiteren Ma0nahmen zwingen? bSollte doch in
seinem Interesse sein. Außerdem nimmt er doch in Kauf das
Menschen daran erkranken. mietminderung? frage nachfolgend
gestellt.
Nun, wenn dein Vermieter ein Menschenfreund ist, könnte es sein, dass er weitere Untersuchungen anstellt, wenn du ihm alles noch einmal schön säuberlich aufschreibst.
Wenn nicht, kannst du ihn auch zwingen. Schimmel ist nämlich ein Mangel der Mietsache. Du kannst die Miete mindern und Mangelbeseitigung verlangen. Wenn es darauf ankommt solltest du dir dafür aber professionelle Hilfe holen (Anwalt oder Mieterverein).
Grüße aus Berlin
Stefan Pfeiffer
Hallo,
völlig korrekt sehen Sie den Keller als Nebengelass. Hier gilt allgemein, dass es hier auch feucht sein kann und darf. Jegliche Lagerung von Materialien, die feuchtigkeitsempfindlich sind, besonders Leder, liegt damit im Risikobereich des Nutzers. Ein Nutungskeller kann nicht mit einer Wohnung gleichgesetzt werden.
Aus meiner langjährigen Erfahrung in der Wohnungs-und Hausverwaltung haben Sie wenig, wenn keine Ansprüche an den Vermieter. Auch die Entsorgung liegt in Ihrer Verantwortung.
Tut mir leid.
Gruß suver
Hallo,
hier hilft leider nur ein Anwalt. Da zu befürchten ist,dass es hier zu einem Rechtsstreit kommt,empfehle ich, einen Anwalt zu beauftragen. Natürlich können Sie Schadensersatz gegenüber dem Vermieter geltend machen. Allerdings wird es sich zu einem Rechtsstreit ausweiten,da der Vermieter sicherlich nicht bereit ist zu zahlen.
Ob die Kehlkopf- und Stimmbandentzündung davon kommt, muss allerdings von Ihnen nachgewiesen werden. Das wird sicherlich sehr schwer. Man kann aber beim Hygieneamt nachfragen, obdie den Sachverhalt untersuchen würden.
LG Chris
Hallo Zusammen, hier http://www.feuchtigkeit-im-keller.info/feuchtigkeit-… gibt es sehr viele Tipps und Tricks rund um das Thema Schimmel und Feuchtigkeit. Hat mir bei den beschriebenen Problemen in meiner Wohnung sehr geholfen.