Wie weit darf der Bauträger von den Plänen abweichen?

Behörden & Recht Allgemeine Rechtsfragen
#1

Hallo liebe Community,

mein Mann und ich haben eine Neubau-Wohnung über einen Bauträger gekauft, diese befindet sich derzeit im Bau (Estrich ist schon drin, alles Wände sind verputzt).

Wir haben vor dem Kauf alle Grundrisse, die geplante Aussenansicht und natürlich auch die Baubeschreibung bekommen. Die genauen Baupläne selbst aber nicht, soweit ich weiß ist das auch nicht üblich.

Nun mussten wir aber bereits einige Änderungen bei der Außenansicht fest stellen:
Ein kleineres rundes Fenster wurde weg gelassen und die eingezeichneten französischen Balkone gibt es nicht. Sie sind auch nicht mehr notwendig, da die bodentiefen Fenster nicht wie eingezeichnet Türenfenster sind sondern aus vielen kleineren Teilen bestehen und sich somit nicht bodentief öffnen lassen. Ich will nicht zu kleinlich sein, aber unsere Vorstellung war beim Kauf einfach eine andere…

Nun kam aber noch folgendes dazu:
Alle Türen und Fenster sind eingebaut und haben die gleiche Höhe (wie bei der Aussenansicht eingezeichnet). Nun ist dem Bauträger aufgefallen, dass die Fenstertüre zum Balkon zu klein und nicht nach DIN ist (da hat sich wohl jemand vermessen), diese muss also vergrößert werden. Die Fenster bleiben allerdings wie sie sind (also zu klein). Damit wird nicht nur das einheitliche Bild von gleich hohen Fenstern im gesamten Raum kaputt gemacht sondern man weicht doch bestimmt bei allen Fenstern vom Bauplan ab.
Die eigentlich integrierten Jalousien werden bei der neuen Tür auch nicht mehr integriert sondern von außen auf die Wand gesetzt. Ob/wie die Lage der Jalousien im Bauplan festgesetzt ist, weiß ich natürlich nicht. Aber sind die genannten Änderungen (fehlende Fenster, andere Fenster, kleinere Fenster, fehlende französischen Balkone, aufgesetzte Jalousien) rechtens?

Vielen Dank für eure Antworten!

#2

Das kann dir hier niemend sagen.
Das hängt von der Formulierung in den Verträgen ab.
Lass das ggf. von einem Sachverständigen/ Gutachter prüfen.
Überhaupt solltest du die Bauleistungen und die einwandfreie Ausführung - je nach Baufortschritt wiederholt - von einem vereidigten Gutachter als Baubetreuer prüfen lassen.
Diese Ausgabe lohnt sich allemal.

#3

Hallo,

ich kann keine konkrte Hilfe bieten.

Allgemein:

Ein Bauträger wird bis zur Unterzeichnung des Vertrages alles tun, um dir den Bau super schön darzustellen und ihn dir preiswert anbieten.

Danach geht es nur noch darum, möglichst billig und schnell die Bude bezugsfertig zu bekommen.

Der Käufer ist meist absoluter Laie.

Man kann den Fehler machen, den Verkäufer des Bauträgers als „Berater und Freund“ anzusehen. Ist er nicht. Er ist Vertreter des Bauträgers. Er ist Vollprofi, den Bau möglichst günstig für seine Firma abzuwickeln.

Holt euch einen Fachmann dazu. Sonst herrscht absolut keine „Waffengleichheit“ gegenüber dem Bauträger und der kann euch sonstwas erzählen.

Spätestens bei der Abnahme ist es absolut nötig, einen von euch beauftragten Fachmann dazu zu holen. Die Abnahme ist eine sehr wichtige Formalie, wer da aus Unwissen „Alles OK“ unterschreibt, hat im Grunde schon verloren.

#4

Danke euch für die Antworten!

Im Vertrag steht, dass Änderungen in Ordnung sind, so lange diese nicht wert- oder gebrauchsmindernd sind. Darüber ob die genannten Änderungen wertmindernd sind, kann man sich jetzt natürlich streiten…

Über einen Gutachter habe ich auch schon nach gedacht, aber ist der Bauträger verpflichtet zu reagieren, nur weil ein von mir beauftragter Gutachter das sagt?

Bei Abnahme ist ein unabhängiger Gutachter laut Vertrag anwesend.

#5

Aha und der wird ausgesucht vom wem?

#6

Nein.
Weigert er sich müsstest Du klagen.
Wie immer im Leben, wenn man von jemandem was will und der das nicht einsieht.
Und das Gericht würde dann ggf. einen weiteren Gutachter bestellen und sich auf dessen Aussage stützen.
Und ein Gutachter wäre bei Fragen der Auslegung von Verträgen ( was geringfügige nicht wert- oder gebrauchsmindernde Dinge sind) vielleicht gar nicht der richtige. Ein Anwalt für Bau- und Vertragsrecht mag besser sein.

Denn um festzustellen, ein Rundfenster ist ersatzlos gestrichen, statt Einbaurollläden sind es nun Aufsatzrolläden usw. braucht man ja keinen Gutachter. Dazu genügt ein Blick in Baubeschreibung/Zeichnung und die tatsächliche Ausführung.
Wichtig ist also, ob man diese Änderung einfach so hinnehmen muss, ob man finanzielle Ausgleichsansprüche hat oder gar den Vertrag wandeln kann (denn nachbesser auf alte Bauausführung wird nicht mehr möglich sein).

MfG
duck313

#7

Also das Ingenieurbüro, das von meinem Bauträger für die Abnahmen und späteren Beseitigungen von Mängeln zuständig war, hat schon bei der Abnahme Mängel gefunden und dokumentiert, die mir selber gar nicht aufgefallen sind (z.B. Riß in der Fensterdichtung). Je weiter der Termin der Abnahme zurücklag und je teurer die Beseitigung eines Mangels zu werden drohte, desto weniger aufgeschlossen zeigte man sich in der Anerkennung eines Mangels, aber das liegt ja auch in der Natur der Sache. Wenn nach einem halben Jahr „auf einmal“ Macken in einer Panoramascheibe sind, täte ich mich als Verkäufer bzw. dessen Vertreter auch schwer, zu akzeptieren, daß die schon bei Übergabe vorhanden waren. Allerdings konnte ich im Laufe der Diskussion einen sachlichen und zeitlichen Zusammenhang mit vom Verkäufer beauftragten Metallarbeiten auf meiner Terrasse herstellen, so daß die Scheibe am Ende ausgetauscht wurde.

Will sagen: ein Ingenieurbüro bzw. ein Sachverständiger lebt nicht nur von seinen Auftraggebern, sondern auch von seinem guten Ruf und entgegen der landläufigen Meinung sind nicht alle Bauträger Betrüger (auch wenn die Worte ähnlich klingen). Daß am Ende jeder Geld verdienen möchte, ist auch klar. Gleichzeitig wissen aber auch alle Beteiligten auf Seiten des Verkäufers (inkl. Verkäufer), daß es sich mit einem schlechten Ruf ganz schlecht Immobilien verkaufen läßt.

Insofern beachte man bei der Auswahl des Bauträgers, daß es sich nicht um eine windige Einmannbude handelt, sondern um ein alteingesessenes und möglichst lokal ansässiges Unternehmen mit gutem Ruf. Das ist schon mal die halbe Miete, sozusagen.

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