Wohin bewegt sich der Immobilienmarkt?

Geld & Sparen Immobilien
#1

Hallo,
die FAZ hatte eine eher negative Prognose fuer deutsche Grossstaedte:

Vonovia hat seit dem Hoechststand Mitte 2016 rund ein Sechstel an Boersenwert verloren, auch ein Indiz.

Nachdem 2016 auch der Hoechststand der Einwohnerzahl der BRD erreicht wurde werden diese voraussichtlich aufgrund des demographischen Wandels und der restriktiveren Zuwanderungspolitik zurueckgehen. Der Arbeitsmarkt ist stabil, d.h. weniger Arbeitnehmer werden vom Umland in die Staedte ziehen muessen.

Andererseits sind die Zinsen immer noch niedrig und andere Anlageformen (wie Aktien, Staatsanleihen, Devisen, Bankguthaben) sind im Moment sehr riskant. Investoren ziehen ihr Geld aus China und anderen Laendern ab und suchen sichere Investitionsmoeglichkeiten - und das bietet der deutsche Immobilienmarkt.

Wer hat eine Prognose?

Gruss und Dank
Desperado

#2

Ja, daß der Anstieg nachläßt, ist schon höchstdramatisch.

#3

Das hat ein Einbrechen der Preise so an sich: Erst laesst die Preissteigerung nach und erst dann geht der Preis zurueck.

Selbst bin ich eher pessimistisch da eben irgendwann der Punkt erreicht sein muss an dem niemand mehr bereit sein wird hohe Mieten oder Kaufpreise zu bezahlen nur um in einer bestimmten Stadt zu leben - vor allem wenn es auch im Umland genug Arbeitsplaetze gibt.

#4

Was natürlich bei der Interpretation des Artikels keine Rolle gespielt hat.

Mal ganz davon abgesehen, daß es sowieso vollkommen sinnlos ist, für DEN deutschen Immobilienmarkt eine Prognose abzugeben und schon für einzelne Regionen oder Städte ist das ein eher zweifelhaftes Unterfangen.

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#5

Klar, die ostdeutsche Provinz wird preismäßig nicht in die Höhe schießen - aber ich denke auch bei den westdeutschen Metropolen muss die Preiswachstumsgrenze bald erreicht sein denn wer will schon ein vielfaches dafür bezahlen um in Berlin zu leben wenn man im Umland fast kostenlos ein großes Haus bekommt. In München sind die Preise so hoch dass ein Durchschnittsverdiener da gar nicht mehr nach Wohnraum suchen braucht. Wer zahlt schon gerne für eine teuere Immobilie in Erlangen wenn er ein paar Autominuten entfernt in Fürth viel billiger leben kann…

#6

Da Du ja offensichtlich Immobilienexperte bist und Dich in allen Regionen und Städten Deutschlands bestens auskennst, erschließt sich mir nicht, wieso Du uns überhaupt fragst, oh Meister.

Tja, wer weiß das schon. Das liegt vielleicht daran, daß Immobilien im Umland doch nicht ganz kostenlos zu bekommen sind und der Speckgürtel um Berlin mit seinen anziehenden Preisen immer größer wird und andererseits die Leute vielleicht keine Lust haben, täglich zu ihrem Arbeitsplatz länger hin- und herzupendeln als an ihm zu arbeiten.

Aber was weiß ich schon; Du bist ja schließlich der Experte.

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#7

Fakt ist, dass es durchaus nach wie vor in den besonders attraktiven Großstädten mehr als genug Menschen gibt, die sich diese Preise leisten können. D.h. die Klientel wird sich ändern, die Bebauung auch, aber nicht nur für Städte wie München oder Berlin, sondern auch für die 2. und 3. Reihe sehe ich auch längerfristig nicht, dass die Preise mehr als „langsamer steigen“ werden. Die hier in der Gegend aktuell in großer Zahl errichteten Neubauten in bislang als eher problematisch geltenden Vierteln gehen weg wie warme Semmeln. Natürlich nicht an Geringverdiener, sondern an diejenigen, die sich die neueren Wohnungen mit großzügigerem Zuschnitt und moderner Ausstattung leisten können. Auch im infrastrukturell gut erschlossenen Speckgürtel der Großstädte sehe ich mindestens mittelfristig kein Zusammenbrechen der Preise. Auf eine Handvoll im Nachbarort neu ausgeschriebene Bauplätze sind gerade weit über hundert Bewerber gekommen. Im gerade ausverkauften, riesigen Neubaugebiet bei uns im Dorfe regt sich gerade der Wiederstand der Neubürger gegen weitere Baufelder (so schnell kann das gehen, gerade selbst zugezogen, und schon will man sich den Status quo sichern :wink: aber da ist auch schon klar, dass es nur eine Frage der Zeit ist, bis es da weiter gehen wird.

Immer schwerer wird es überall da, wo Arbeitsplätze und/oder Infrastruktur fehlt. D.h. jenseits der letzten S-Bahn-Station und mit zunehmender Entfernung zu einer großen Straße weiß man auch heute oft schon Immobilien nicht mehr los zu werden, wenn man nicht gerade von Gegenden mit zumindest hohem Freizeitwert spricht, in denen sich der ein oder andere dann ein zusätzliches Feriendomizil schafft.

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#8

Hab nie behauptet dass ich ein Experte wäre oder mich genau mit der Marktpreisentwicklung auskenne. Ich erkläre nur meinen Gedankengang. Wie ich im Eingangsposting auch schon erwähnt habe gibt es auf der anderen Seite natürlich internationale Investoren die für hohe Preise sorgen könnten. Ein weiterer Punkt ist der demographische Wandel der einerseits für freiwerdenden Wohnraum sorgt und damit die Preise senken wird aber andererseits enstehen dadurch auch Erben die sich hochpreisige Immobilien leisten können, was die Nachfrage in guten Lagen erhöht. Der Trend zum Singlehaushalt spielt dazu noch mit hinein.
Bei diesen ganzen Faktoren ist es für mich nicht möglich eine Prognose abzugeben, deshalb frag ich hier.

#9

Je nachdem, in welchem Ballungsraum man sich bewegt, würde ich noch nicht einmal das unterschreiben. Als Beispiele seien Frankfurt-Harheim genannt, wo man sich zunächst mit dem Bus bis zur nächsten S-Bahn durchschlagen muß, um dann anschließend mit der S-Bahn bis in die Frankfurter Innenstadt zu gurken. Dort hat man der Stadt Baugrundstücke im Dutzend zu aberwitzigen Preisen aus den Händen gerissen.

Noch eklatanter ist die Entwicklung entlang der A46 von Düsseldorf aus gesehen in Richtung Mönchengladbach bzw. der niederländischen Grenze. Ob nun Grevenbroich, Jüchen, Mönchengladbach, Erkelenz, Heinsberg usw.: alle neu erschlossenen Baugebiete erfreuten sich größter Beliebtheit und ein Ende der Bautätigkeit ist nicht absehbar.

Auch wenn die Fahrtzeit nach Düsseldorf mit dem Auto an einem Sonntag Vormittag 15-30 Minuten beträgt, kommt man zu den Stoßzeiten locker auf das drei- bis vierfache, weil man zumindest morgens von September bis Mai die letzten 10-15 Kilometer im Dauerstau verbringt (Ferien und Freitage ausgenommen). Die Anbindung Grevenbroichs mit der Bahn ist zwar akzeptabel, aber „dahinter“ verließen sie ihn, weil man dort von der Hauptstrecke Gladbach-Köln auf die Hauptstrecke Aachen-Düsseldorf wechseln muß. Das führt dann dazu, daß man mit dem Auto immer noch schneller ist als mit der Bahn von Tür zu Tür. Die Grundstückspreise haben sich in den letzten fünf Jahren in der Gegend in etwa verdoppelt - vielleicht auch, weil manche Interessenten ihre Traumgrundstücke an einem Wochenende besichtigt haben.

Nur zwei Beispiele, die ich gerade zur Hand hatte.

#10

Und ein Gegenbeispiel dazu: Fehrbellin ist direkt an der A24, mit dem Auto braucht man eine halbe Stunde bis zur Berliner Stadtgrenze (45 Min. bis zum Berliner Hbf). Weil die Autobahn ausgebaut wird geht es bald noch schneller. Trotzdem gab es dort ein Baugrundstück im Zentrum (bebaut mit Häusern im schlechten Zustand) für vierstellige Beträge - obwohl sogar Schulen, Läden… in Laufnähe sind.

#11

Und dennoch hält Dich dieser Umstand nicht davon ab, eigene Bewertungen vorzunehmen.

Die Nachfrage kommt nicht von ausländischen Investoren, sondern von Selbstnutzern. Die Investoren (gleich, woher sie kommen) entwickeln größere Projekte, aber sie bewohnen sie nicht.

Viel entscheidender ist, daß ein Großteil des großstädtischen Wohnraumes aus den Nachkriegszeiten stammt und damit am Ende seiner Wirtschaftlichkeit angekommen ist. Mit einer zwei-Zimmer-Bude mit Wänden aus Sand und Kies, ohne gescheite Fenster und Aufzug, aber mit einem Bad von der Größe eines Hundeklos kann man heute keinen Blumentopf mehr gewinnen. Da grundlegende Sanierungen in aller Regel nichts am Grundriß und an der Bausubstanz ändern, wird heute viel abgerissen und nach modernen Gesichtspunkten neu gebaut.

Hinzu kommt, daß sich immer mehr die Erkenntnis durchsetzt, daß Industrie und so manches Gewerbe in Innenstadtlagen bzw. innenstadtnahen Lagen nichts verloren hat und vor die Tore der Stadt verlagert wird. Die entstehenden Freiflächen werden als „Wohnquartiere“ neu entwickelt, was zu einer Zunahme an Wohnraum führt.

Dafür ist Nachfrage vorhanden und diese kommt vor allem
a) von Leuten, die in den 70ern und 80ern in die Vorstädte gezogen sind und die nun wieder zurück in die heute sehr viel attraktiveren Städte ziehen, nachdem die Brut aus dem Haus ist, und die vor allem sich genug Geld erarbeitet haben, um sich eine schöne, helle, großzügige Wohnung als Altersruhesitz zuzulegen und
b) jungen Familien, die sich in der Stadt keine gleichermaßen großen wie attraktiven und bezahlbaren Wohnungen und Häuser leisten können.

Daß aufgrund der demographischen Entwicklung weniger Wohnraum benötigt wird (wenn auch in Teilen kompensiert durch die Zunahme von Single-Haushalten, was aber auch ein endlicher Effekt ist), ist gar keine Frage, nur ist es für das allgemeine Preisniveau am Immobilienmarkt eher ohne Belang, wenn am Ende zigtausende Wohnungen aus der Nachkriegszeit keinen Bewohner mehr finden (bzw. nur zu deutlichen Abschlägen), während sich die Leute gleichzeitig um neu entstehende Wohnungen geradezu kloppen.

Die einzigen Gegenden, an denen diese Entwicklung vorüberzieht sind die, die so weit außerhalb der Ballungsräume bzw. Innenstädte liegen, daß sich die Pendelei niemand antun will. Dazu fällt mir aber zumindest hier in NRW keine Gegend mehr ein.

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#12

Ich räume ein, daß ich noch nicht dort war, aber bei 9000 Einwohnern über knapp 20 Ortsteile verteilt würde ich mich doch zu der Vermutung versteigen wollen, daß das als Ersatz für eine gute Anbindung an die Innenstadt einer Groß- oder wenigstens Mittelstadt nur wenig taugt.

Das erklärt dann auch die Mietpreise von unter 5 Euro/qm bzw. die Grundstückspreise von 20-50 Euro je Quadratmeter.

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#13

Da hast Du zweifelsohne recht. Ich wollte mich da auch eher an den begrenzenden Faktoren orientieren, wenn es denn nicht ohnehin eine extreme Mehrnachfrage gibt. Wenn man sich anschaut, wie groß inzwischen die Einzugsräume von z.B. Frankfurt oder München geworden sind, ist das natürlich der helle Wahnsinn. Da darf man je nach Gehaltsklasse die Frage nach S-Bahn und Co. nicht stellen, sondern kann froh sein, überhaupt noch irgendwo unterzukommen.

#14

Ob es in diesem Beispielort toll ist oder nicht tut ja nichts zur Sache, ich will damit lediglich ausdrücken dass es Alternativen zu den teueren Immobilien in Berlin gibt für Leute die nicht unbedingt in einer Großstadt leben müssen sondern nur dort arbeiten. Jetzt um 17.30 hab ich nochmal die Pendelzeit bei Google-Maps nachgeschaut, diese wird von Fehrbellin-Zentrum zum Berliner Hbf mit 53 Minuten angegeben, also im Berufsverkehr (zumindest wenn die Software von Google das so genau mit einbezieht). So lange es um Berlin herum so billig ist können die Preise in Berlin nicht viel weiter steigen (einige beliebte Stadtteile mal ausgenommen).

#15

Macht schon Sinn, sich anzuschauen, wie lange man abends nach Berlin reinbraucht. Schließlich ist ja bekannt, daß die Pendler abends aus dem Umland nach Berlin fahren und morgens wieder aus der Stadt heraus. Aber gut: der Experte hat gesprochen. Die Preise in Berlin werden also nicht weiter anziehen. Ich bin dann mal wieder raus.

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#16

Laut Google Maps dauert es in die eine Richtung genau so lang wie in die andere:
https://www.google.nl/maps/dir/Berliner+Str.+60,+16833+Fehrbellin,+Germany/Berlin+Central+Station,+Hauptbahnhof,+Europaplatz,+Berlin,+Germany/@52.7272918,12.8280503,10z/data=!3m1!4b1!4m13!4m12!1m5!1m1!1s0x47a92241299e674f:0xa4c2025356bd609b!2m2!1d12.767206!2d52.8132269!1m5!1m1!1s0x47a851bdfbdfe77b:0x7a3c781495bcfcaa!2m2!1d13.369402!2d52.5250839

Ob das realistisch ist weiß ich auch nicht, gibt aber Sinn da es im Zentrum in jede Richtung voll ist und es auf der Autobahn eben nicht immer Stau gibt.

#17

Hallo Desperado,

Eindeutig klar ist nur, dass er sich in Richtung Zukunft bewegt.

Wenn sich Trump weiter wie ein Elefant im Porzellanladen benimmt, ist alles andere offen.

MfG Peter(TOO)