Angenommenes Szenario:
Ein betagter Vater hat 2 Söhne und will seine Erbangelegenheiten ordnen.
Er wird ein Einfamilienhaus und sonstiges Vermögen vererben.
Der eine Sohn (S1) soll das Haus erben, der andere Sohn (S2) wohnt weit weg und hat kein Interesse daran. Er wird stattdessen einen größeren Anteil am „sonstigen Vermögen“ bekommen.
Wenn S1 innerhalb eines halben Jahres nach dem Erbfall in das Haus einzieht, reduziert sich die Erbschaftssteuer beträchtlich - so wird gesagt.
S1 ist verheiratet. Das Haus wird nicht an beide Eheleute vererbt, sondern nur an S1.
Die Ehefrau sorgt sich nun darum, dass sie an dem Haus, in dem sie zukünftig wohnen wird, keinerlei Rechte besitzt - anders als in ihrer jetzigen Wohnsituation. Sie befürchtet, dass sie im Falle eines Ehestreits einfach vor die Tür gesetzt werden könnte.
Um den Steuervorteil zu behalten, kann sie nicht ihrem Ehemann das halbe Haus abkaufen, so dass das Haus offiziell beiden Eheleuten zu gleichen Teilen gehören würde - so wird gesagt.
Wie kann die Ehefrau ihre Situation absichern, ohne den Steuervorteil zu gefährden?
Unabhängig davon kann der Sohn S1 seiner Ehefrau natürlich lebenslanges Wohnrecht und Nießbrauch notariell einräumen. Oder das aktuell bestehende Eigentum wird auf die Ehefrau als Sicherheit umgeschrieben.
Danke für die sehr interessanten Links!
In dem zweiten wird ziemlich genau die Situation beschrieben.
Der Wert des Hauses soll um die 450.000 € betragen, dazu kommt ein erhebliches „sonstiges Vermögen“ - man spricht von mehreren Hunderttausend €, so dass man sich in der Tabelle aus den „Steuertipps“ in dem Bereich > 600.000 € bis 6.000.000 € befinden würde.
Da scheint es sinnvoll zu sein, wenn man für 450.000 € weniger die Erbschaftssteuer zahlen muss.
Da nach den Informationen aus dem 2. Link der Sohn1 mindestens 10 Jahre Eigentümer bleiben muss, da sonst eine Steuernachzahlung fällig würde, bleibt der Ehefrau zu ihrer Absicherung die Möglichkeit, sich notariell ein lebenslanges Wohnrecht einräumen zu lassen. Das beeinträchtigt dann nicht die Erbschaftssteuer.
bei solchen Summen sollte man sich gezielt von einem auf Erbrecht spezialisierten Anwalt beraten lassen. Das ist dann auf jeden Fall gut angelegtes Geld, auch, um keine Formfehler etc. zu machen. Und Geld/Erbschaftssteuer etc. sollte nicht der alleinige Grund für Umzug etc. sein. Nur um Erbschaftssteuer zu reduzieren sollte man nicht umziehen, wenn andere Gründe dagegen stehen.
nur noch nebenbei:
Wäre ich S1 würde ich mehr Sorgen machen, dass bei Äußerung solcher Gedanken (Sorgen) irgendwas im Busch ist. Klingt irgendwie nach „bezahl mich, dass ich weiß, was ich Dir wert bin“
Erst später …
Als Witwe darf die Ehefrau womöglich Erbschaftsteuer zahlen, wenn sie das Haus, das ihr bis dato nicht gehört hat. plus das sonstige Vermögen erbt
(Freibetrag ist 500.00.)
Wenn wir schon beim „kreativen gestalten“ sind: Welcher Betrag würde anfallen?
Einige Anmerkungen:
Wie hoch wäre ein Schenkungsfreibetrag für die Schwiegertochter?
Ist beim Wohnrecht für die Schwiegertochter auch der theoretische Fall einer Trennung betrachtet worden? „Lebenslang“ könnte so eine Sache sein.
Wurde schon an ein Wohnrecht für den Vater gedacht?
Es geht zunächst um den „echten“ Erbfall, d.h. der Vater ist dann verstorben. Für den Fall, dass der Vater nicht mehr in seinem Haus wohnen kann und das ganze irgendwie vorgezogen werden sollte, muss man dann gesondert nachdenken.
Die Fragen nach Geldbeträgen kann ich nicht beantworten.
Nach dem Tod des Vaters in dessen Haus zu ziehen, scheint für alle Beteiligten sinnvoll zu sein, denn es wäre für Sohn1 und Ehefrau eine deutliche Verbesserung von deren aktueller Wohnsitiation.
Sohn1 und Ehefrau wohnen derzeit in einer Eigentumswohnung, sie würden die Möglichkeit begrüßen, sich verbessern zu können, und die gemeinsame Wohnung dann verkaufen.
Ich stelle meine Ausgangsfrage nch einmal anders:
Würdet ihr als Ehefrau die gemeinsame (!) Wohnung verkaufen und mit dem Ehemann in dessen (!) Haus einziehen, ohne sich irgendwie abzusichern? Falls nein: Wäre ihr das vorzuwerfen?
Falls ja: Was sollte sie tun?
In der Situation der Ehefrau würde ich ohne Absicherung nicht einziehen.
Ich stelle die Rückfrage anders:
Warum soll die gemeinsame Wohnung verkauft werden? Ich würde das nicht ohne Not tun, denn von „Betongold“ hat man derzeit mehr als vom Geld auf dem Konto.
Was ist mit dem möglichen Verkaufserlös geplant?
Mit der gemeinsamen Wohnung hätte sie eine Rückzugsmöglichkeit beim Scheitern der Ehe.
Vorzuwerfen ist ihr gar nichts. Es ist ihre Entscheidung, da hat niemand reinzureden.
In Form eines eingetragenen Wohnrechts? Aber nicht auf „Lebenszeit“?
Man könnte sie auch vermieten, hat aber keinerlei Erfahrung als Vermieter. Sicher schwingen da auch Bedenken wegen möglicher Scherereien mit Mietern und wegen der zusätzlichen Verantwortung mit.
Aber das wäre natürlich eine Möglichkeit.
Die erste Frage, die sich mir hier stellt ist, inwieweit die Eigentumswohnung bereits abgezahlt ist? Denn wenn der Ehefrau diese zur Hälfte gehört, und die Wohnung abgezahlt ist, dann ist sie hierüber doch durchaus abgesichert. Sei es in Form der möglichen Anlage eines hälftigen Verkaufserlöses, sei es in der Form, dass sie hälftige Eigentümerin bleibt.
Die Sache mit der Vermietung ist einerseits angesichts grundsätzlich interessanter Immobilienpreise einerseits, andererseits in Bezug auf laufende Kosten des Unterhalts und dem Ärger einer Vermietung individuell zu entscheiden. Als „gezwungener“ Vermieter mit einer Wohnung zu viel im eigenen Haus, kann ich nur sagen, dass ich eine einzeln irgendwo sonst liegende Wohnung sofort verkaufen würde. Vermietung macht in meinen Augen dann Sinn, wenn man sie im großen Stil über eine professionelle Hausverwaltung betreibt und Ausfälle in einer Wohnung problemlos durch Einnahmen der anderen Wohnungen kompensieren kann. Ansonsten besteht ein nicht ganz unrealistisches Risiko, dass die Einnahmen recht regelmäßig wieder zu einem Gutteil für die Sanierung und den Erhalt der Wohnung aufgefressen werden. D.h. eigentlich darf man sich da kaum mal bedienen, sondern sollte die Knete besser gleich liegen lassen, um dann nicht bei Bedarf kurzfristig und in beträchtlicher Höhe zuschießen zu müssen. Die ganz ehrlich betrachtete Netto-Rendite bei solchen Modellen ist oft erbarmungswürdig.
Eine weitere Absicherung der Ehefrau besteht zudem darin, dass man sie nicht gar so einfach aus dem Haus werfen kann. Da gegen gibt es durchaus sowohl für den Fall einer Trennung als auch für den Fall einer Scheidung rechtliche Mittel. Sind noch Kinder im schulpflichtigen Alter dabei, stehen die Chancen nicht gar so schlecht, auch das fremde Haus weiter mit diesen bewohnen zu dürfen.
Und da wären wir dann auch bei der Sache mit den Wohnrechten. Mit denen sollte man in der Form „lebenslang“ in solchen Konstellationen sehr vorsichtig sein, weil die sonst eine potentielle Trennung/Scheidung überleben, was regelmäßig nicht gewünscht sein dürfte. Dann besser per Ehevertrag eine Ablöse für den Fall einer Scheidung vereinbaren, und dafür sorgen, dass dieser dann auch tatsächlich z.B. aus dem Erlös der Eigentumswohnung zur Verfügung steht.
Die Eheleute S1 leben im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Beim Ableben des Ehemannes würde die Ehefrau, auch bei einem Berliner Testament, den größten Wertanteil des von S1 geerbten Hauses erhalten und wäre, zusammen mit der Hälfte aus dem Verkauf der gemeinsamen Eigentumswohnung (ca 225.000 €) recht komfortabel abgesichert.
Die ETW würde heute wohl, je nach Lage, einen guten Preis erzielen. Aber was macht man mit dem Geld? An die Bank Zinsen bezahlen? Und durch Inflation immer mehr davon an Kaufkraft verlieren?
Wiz hat offenbar schlechte Erfahrungen mit Mietern gemacht. Aber viele Mieter wohnen jahrzehntelang in ihren Mietwohnungen, zahlen brav die Miete und die -bescheidenen-
Mieterhöhungen. Und der Wert der Immobilie steigt und steigt. In den vergangenen 10 Jahren auf das Doppelte.
Das Geld auf der Bank wird dagegen immer weniger.
Sagen wir es mal so: Wir hatten noch keine echte Katastrophe, aber schon die Dinge, die wir erlebt haben, reichen mir. Das hat auch nicht unbedingt immer direkt mit dem einzelnen Mieter zu tun, sondern eher generell damit, dass man sich um eine zusätzliche Wohnung kümmern muss, Handwerker inzwischen kaum noch zu bekommen sind, und wenn dann oft genug Abschreckungsangebote unterbreiten, weil sie dann doch lieber nach Schema F Neubauten abarbeiten, als sich mit dem Gefummel in einem zu sanierenden Altbau abzugeben (kann ich sogar verstehen). Und ein Mieter muss auch nicht sonderlich nervig oder anspruchsvoll sein. Aber gerade im eigenen Haus ist es nun mal so, dass man bei nahezu jeder Begegnung auf Dinge angesprochen wird, mit denen man sich einfach gerade nicht beschäftigen möchte, weil man schlicht und ergreifend auch mal Anspruch auf ein Privatleben hat.
Und es ist schon schlimm genug, wenn man selbst am Wochenende mal einen Notfall im/am Haus hat, aber so ein Mieter schafft nun mal (vollkommen unabhängig, ob er dafür verantwortlich ist) einfach zusätzliche Notfälle. Kam letzte Woche Freitag glücklich etwas früher als gedacht aus dem Büro, freute mich auf etwas freien Nachmittag, als unsere Mieterin auf eine verstopfte Toilette aufmerksam machte. Konnte sie vermutlich nichts für, hatten wir auch früher schon mal nach etwas längerem Leerstand der Wohnung, aber da war die Frage, was man mit der gewonnenen Zeit so anfangen könnte, natürlich beantwortet. Gummistiefel, Hochdruckreiniger, Spülschlauch, … Bis alles wieder sauber war, war es früher Abend.
Die richtigen Katastrophen habe ich aber oft genug im Umfeld und bei Mandaten erlebt. Nicht wenige Wohnungen/Häuser sind dann doch - oft unter Preis in schlimmem Zustand - in den Verkauf gegangen, weil die Eigentümer nicht mehr konnten, nachdem sie zum wiederholten Male oder parallel mehrere richtig üble Mieter hatten. Da kannst Du zehn Jahre einen unproblematischen Mieter gehabt haben, und so jemand ruiniert Dir die Wohnung, die Nerven und die Finanzen innerhalb eines Jahres. Und dann viel Spaß mit der zähen deutschen Justiz, die Monate bis Jahre braucht, bis Du so jemand wenigstens erst mal wieder aus der Wohnung raus hast, und anfangen kannst, sie zu sanieren. Von Ersatz der Schäden und Wiedervermietung noch gar nicht zu reden.
BTW: Man muss Geld nicht für Negativzinsen aufs Konto packen! Was ich so an Aktien und Fonds habe, bringt deutlich mehr über die Zeit, und macht keinerlei Aufwand.
Da stimme ich zu. Man muß aber einen langen Atem haben und nur Geld investieren, das man wirklich selbst besitzt und langfristig nicht braucht.
„Buy it and forget it!“ (Kostolany).
Das Auf und Ab an der Börse kann aber mehr nerven, als ein Mieter.
