Wohnrecht, Wohnungseigentum

Behörden & Recht Allgemeine Rechtsfragen
#1

Immobilienkauf: Verkäufer will befristet weiter in der
Wohnung ohne gegen ‚Mietzahlung‘ wohnen.

Hallo,
wir möchten eine Wohnung von einem Ehepaar erwerben und hierbei beim Kaufvertrag eine Vereinbarung treffen, so dass der Verkäufer in der Wohnung noch 6 Monaten in der Wohnung ohne Mietzahlung quasi „Wohnrecht" weiter wohnen, bis deren neues Eigentumshaus fertig gebaut ist (Mitte des Jahres 06.2021/Anfang 07.2021) und sie dort einziehen können. Das Geld benötigen die Verkäufer Anfang Juli.
Dazu wollen sie den Rest von Instandshaltungskredit (Darlehen) an uns übertragen.
Bis Jetzt ist noch keine Vereinbarung mit dem Verkäufer getroffen.
Sollte während der Übergangszeit Schäden oder Mehr Heizungskosten entstehen (die Heizung 141 kWh/(m²∙a)), werden wir diese sofort sanieren bzw. nachzahlen lassen, während die Verkäufer noch dort wohnen. Die Sanierung haben wir beim Einzug in das Haus ohnehin geplant.

Fragen:

  1. Worauf müssen wir wegen der besagten Übergangsregelung und (Darlehen) auch hinsichtlich des notariellen Kaufvertrags achten? Kann die Regelung komplett im notariellen Kaufvertrag aufgenommen werden?

  2. Gibt es steuerliche Aspekte wegen des Instandshaltungskredits (Darlehen).Handelt es sich rechtlich um einen Wohnrecht mit üblichen Rechten?

  3. Was geschieht bei Schäden am Haus, die während der Übergangszeit entstehen? Ich vermute wir werden als neue Eigentümer dafür Sorge tragen müssen, dass Mängel beseitigt werden? Kann man hierbei ausschließen, dass sich der Verkäufer in der Wohnphase auf ein Recht zur Kostenerstattung der Sanierung beruft, beispielsweise wegen angeblicher oder tatsächlicher Mängel?

  4. Was ist, wenn das Ehepaar aus irgendeinem Grund doch nicht zum vereinbarten Termin ausziehen kann weil deren neue Eigentumswohnung nicht fertiggestellt ist, oder wegen gesundheitlicher Probleme Schwierigkeiten entstehen?
    => Wie können wir sicherstellen, dass der vereinbarte späteste Auszugstermin 01.07.2021?
    auch tatsächlich eingehalten wird?

  5. Wie sieht im Fall des Falles die rechtliche Handhabe aus, den Verkäufer zum Auszug zu zwingen? Wie lange kann sich so etwas bis zu einer Zwangsräumung hinziehen? Diese Frage ist wichtig für uns, da wir so lange unsere alte Mietwohnung weiterbezahlen müssen und evtl. auch keine 500€ Raten mehr an uns gezahlt werden können? Die monatliche Rate bei der Bank + zusätzlich unsere Miete zu zahlen würde natürlich ganz schön teuer…

  6. Haben Sie Empfehlungen oder Hinweise zur geschilderten Situation?

Vielen Dank

#2

Sucht euch drei Fachleute.
Zuerst einen Baugutachter, der das Haus auf verdeckte Mängel untersucht. Ihr wärt nicht die Ersten, die - in bester Wohnlage und vermeintlich top gepflegt - eine Schrottimmobilie kauften.

Und danach erst geht es zu Rechtsanwalt und Steuerberater.

Ihr habt ja schon einige Probleme erkannt. Der Kaufpreis wurde entsprechend angepasst?

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#3

Hallo,
6 Monate haben ein Datum, bis irgendwas fertig kann zeitlich oder sogar in der Interpretation gedehnt werden. Wir haben das neue Haus vermietet, weil unser Geld nicht fuer die professionelle Aussenanlage reicht, waere etwas weit hergeholt aber ein Grund fuer kostenloses Wohnen bei Euch.
Rat: Datum festlegen, evtl grosszuegig

Wohnrecht und Mietvertrag vermeiden, denn dann bestimmt der Mieter wann er auszieht.
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Kredit uebertragen, was soll das? Ich zahle nichts, gebe Dir noch meine Schulden dazu? Zu dem Reparaturrisiko noch dazu? Augen auf beim Haeuserkauf !
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Was passiert in der Uebergangsphase bei schwerer Krankheit, Tod, der Verkaeufers oder Kaeufers? Habt ihr zwei Schuldner als Gesamtschuldner. Wenn einer ausfaellt, zahlt der andere? Bausparkassen verlangen bei Kredit staendig Risiko-Lebensversicherungen als Schutz der Bausparkasse.

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#4

Das ganze mag von außen wie Wohnen ohne Miete aussehen, die Juristen werden das aber unter Umständen ganz anders auslegen. Denn wenn das im Kaufvertrag als Preisminderung berücksichtigt wird, ist es nichts anderes als eine Vermietung mit Mietvorauszahlung. Und dann viel Spaß bei der Kündigung oder auch bei anderen Problemen während der Mietdauer. Die gesetzlichen Bestimmungen sind nämlich ziemlich günstig für den Mieter - besser als jeder normale Mietvertrag es vorsieht.

Lies mal:


und geh AUF JEDEN FALL vorher zum Anwalt!
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#5

Hallo,

ich hatte die Frage heute morgen zuerst nur am Handy gelesen und beantwortet.

Jetzt, am PC, erschließt sich mir erst die ganze Pracht.

Die Herrschaften haben einen Kredit aufnehmen müssen, um die Instandhaltung des Hauses zahlen zu können. Diese Schulden sollt ihr übernehmen. Für die Sanierung der Heizung hat es nicht gereicht. Man möchte JETZT verkaufen und dennoch monatelang mietfrei da wohnen bleiben.

Von mir aus: Kauft es. Zahlt den vollen Kaufpreis. Bürdet euch den alten Kredit auf. Übernehmt das Risiko eines Eigentümers, behebt alle Mängel, die vom Tag des Kaufs an auftreten (und von denen die vorherigen Eigentümer natürlich bis dahin so recht gar nichts wussten). Die Eigentumswohnung wird natürlich wegen Handwerkermangels und Baumängeln erst Monate später bezugsfertig - viel Spaß beim Klagen.

Ihr bekommt ein Haus im unbekannten Zustand, dass ihr irgendwann einmal benutzen könnt. Bis dahin zahlt ihr alle Kosten und habt keine Einnahmen.

Wenn ich so einen Vertrag unterschreiben würde, dann nur, wenn ich das Haus weit unter vermeintlichem Wert bekommen würde.

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