Hallo liebe Leute, ich bin 38 Jahre alt, verdiene 3800 € netto, habe 1100 € Fixkosten im Monat, habe zum Glück alle meine Kredite bis auf die von der Wohnung wo wir jetzt wohnen ab bezahlt und ich bin glücklich drüber . Meine Frage ist, kann ich mir soll ich mir ,darf ich mir zwei Wohnungen A 60-70.000 € kaufen um die zu vermieten und die Mieteinnahmen in den Kredit einfließen lassen ,klar ich werde wohl davon nicht viel haben aber vielleicht meine Kinder. Das ist eine Frage an die Leute die sowas gemacht haben die einige Wohnungen vielleicht besitzen vielleicht könnt ihr mir Tipps geben. Haben zwei Kinder und meine Frau verdient im Monat auch 700 €, was ich aber gar nicht mit ein berechnen möchte.Wenn ich zum Beispiel 70.000 € Kredit aufnehmen für eine Wohnung, zuzüglich Kauf Nebenkosten, möchte ich ja die Mieteinnahmen in den Kredit fließen lassen. (kann ich das überhaupt so rechnen dass ich die ganzen Mieteinnahmen in den Kredit einfließen lasse oder muss ich einen bestimmten Prozentsatz für andere Sachen zurücklegen)
Moin…
also
dürfen: frag Deine Frau
sollen: frag Dich selbst
können: frag die Bank
Immobilien: Problem, wenn Mieter Probleme bereitet. Ziemlich sorgenfrei aber (noch) weniger über: komplett über Hausverwaltung laufen lassen.
Eigenkapital: rund 30% von der Immobilie solltest haben, 25% davon mehr oder minder bar
Sinnhaftigkeit: bei den Zinsen derzeit … Betongeld halte ich für lukrativ
Risiko: hab mal einen Mietnomaden an Bord… das zieht dann gewaltig
Zwei Kinder? Zwei „gleiche“ Wohnungen und jeden schon mal mit ins Grundbuch (aber hier Steuerberater fragen)
LG
Ce
Wäre es ein Vorteil wenn die Wohnung schon vermietet ist und ist es ein Nachteil wenn der Vermieter schon seit 20 Jahren zum Beispiel da drin wohnt, kann darf ich die Miete natürlich im gesetzlichen Rahmen erhöhen.
Dann bekommt der Fragesteller aber nicht die vollen, sondern nur die anteiligen steuerlichen Erträge bzw. anfänglichen Verluste.
Hallo,
auf jeden Fall.
Wenn es sich um eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus handelt, zahlst Du meist ohnehin per Wohngeld Rücklagen für Reparaturen, aber auch da können Extrakosten entstehen, die zusätzlich anfallen (besonders schön ist Schwammsanierung). Je nach Hausalter und -zustand kann das mal mehr, mal weniger sein.
Ohne Hausverwaltung musst Du selbst Rücklagen bilden, da immer wieder laufende oder spezielle Reparaturen anfallen können.
Zusätzlich musst Du mit Mietausfällen bei Neuvermietung rechnen und nat. mit nicht zahlenden Mietern und den Folgekosten.
Ich würde grob 2 Monatsmieten / Jahr dafür ansetzen, bei manchen Wohnungen liegen die Kosten auch deutlich höher (kenne Rücklagenbedarf bis nahezu 1/3 der Nettokaltmiete).
Mach dich dazu vor dem Kauf schlau, erkundige dich bei der Hausverwaltung und ev. den Nachbarn.
Gruß,
Paran
Natürlich hast Du auch Ausgaben „für andere Sachen“. Einen Teil davon kannst Du an den Mieter weiterbelasten (im Rahmen der mietvertraglich vereinbarten Betriebskosten) und einen anderen Teil nicht, z. B. Instandhaltungskosten, Fremdkapitalzinsen, Verwaltungskosten. Einen dritten, allmählich ansteigenden Teil kannst Du steuerlich nicht berücksichtigen, z. B. die Tilgungsanteile der monatlichen Kreditannuität. Ferner gibt es aber durch die jährliche Abschreibung eine einkommensteuerliche Entlastung.
Diese anderen Sachen kannst Du nicht mit einem Prozentsatz festmachen, sondern musst diesen jährlich neu aktualisieren.
Gar nicht kalkulierbar sind die kommenden, oft unvorhersehbaren Belastungen durch Deinen Anteil am Gemeinschaftseigentum.
Vielleicht kommst Du mit diesem Rechner weiter:
https://www.test.de/Immobilien-Lohnt-der-Kauf-einer-vermieteten-Wohnung-1179772-0/
Problematisch ist Dein fehlender Einsatz von Eigenkapital beim Kaufpreis (zuzügl. Kaufnebenkosten). Das verteuert den Kredit erheblich. Siehe: https://www.test.de/Baufinanzierung-Eigenkapital-einsetzen-je-mehr-desto-besser-5483381-0/
wird das heute so ausgelegt?
Hatte das so gehandhabt… Wir Wohnung ich Steuer - selbst Grundsteuer, wo beide Namen aufgeführt waren, gab es (glaube ich) keine Probleme…
um Geld zu bezahlen für die Lösung einer Rechenaufgabe, die mit zwei Grundrechenarten (Addition und Subtraktion) mühelos zu lösen ist?
Wofür denn das?
Schöne Grüße
MM
hast recht…
hier die Frage stellen, in wie weit da die Kids schon als Vermieter auftreten können…
Jaein, er möchte diese Wohnungen nicht selbst bewohnen sondern mit diesen einen Ertrag bewirtschaften. In den Fall ist es nicht Problematisch, solange die Gesamtrendite über den Zinskosten liegt. Die Zinsen werden Steuerlich berücksichtigt. Je mehr Fremdkapital um so mehr Rendite fürs Eigenkapital, wenn das ganze Läuft.
Problem bei der ganzen Sache ist, dass du sehr viel Geld in einer einzigen Anlage steckst. Vermutlich hast du auch nicht viel Ahnung vom Mietrecht.
Daher die Frage, würdest du Kredit aufnehmen und das Ganze Geld dann in Simensaktien stecken?
Alternative zu einen Immobilien sind z.b. Genossenschaftsanteile, REITS, oder andere Immobileinfonds zu kaufen. So streut man das Risiko immerhin auf mehrere Wohnungen ggf auch auf Häuser und Regionen.
Das Argument ist mir zu unscharf und zu billig, denn es fehlt ein Zeitbezug für x Jahre und/oder es reichen schon ein paar Reparatur- oder Instandhaltungskosten, um aus Deinem Postulat ein Desaster zu machen.
nun, kalr ist das einfach gehalten, bei einer Wirtschafltichkeitsberechnung werden die Instandhaltungskosten und die Reparaturen mit in der Renditeberechnung mit berücksichtigt um dieses „Desaster“ nicht zu haben. Die Laufzeit dieser Berechnung des Leverage-Effekt sollte schon Frinsten kurrent sein.
wer wertet denn eine Frage ab?
je nach Objekt und Markt vor Ort und dem Vorhaben kann es sowohl ein Nachteil als ein Vorteil sein. Das hängt ganz vom Plan ab den man hat.
Wenn man nicht aufgrund besonderer Umstände in die Vermietung einzelner Wohnungen „gezwungen wird“, sollte man die Finger davon lassen. Denn die Risiken sind einfach zu hoch, wenn Mieter nicht zahlen, ggf. die Wohnung verwüsten, und erst nach über einem Jahr aus so einer Wohnung zu bekommen sind. Dann laufen die Raten weiter, zahlt man fürs Verfahren, und muss zunächst noch mal wieder richtig investieren, damit man überhaupt wieder vermieten kann. Dazu der Aufwand, sich laufend um die Wohnungen und Mieter kümmern zu müssen, wenn man dies nicht einer Hausverwaltung überträgt, die sich dafür dann aber gut aus den Mieterlösen bezahlen lässt.
Bedenke auch steigende Anforderungen an Energiesparmaßnahmen, die ggf. weit über reguläre Rücklagen hinausgehende Maßnahmen in den nächsten Jahren verlangen könnten, und an den demographischen Wandel. D.h. wie lange sich überhaupt für ein bestimmtes Objekt noch Mieter finden lassen, das aktuell günstig erscheint, aber in 20 Jahren aufgrund Lage, fehlendem Komfort, fehlender Eignung für mobilitätseingeschränkte Menschen, … nicht mehr problemlos vermietbar ist.
Es ist nie anders ausgelegt worden - es gibt überhaupt keinen Spielraum zum Auslegen.
Es sei denn, der eine Miteigentümer überlässt die Nutzung der Wohnung dem anderen. Dann liegen die Einnahmen ganz bei diesem, aber bloß die Hälfte der AfA. Ob das gewünscht ist, sei mal dahingestellt.
Schöne Grüße
MM
Genau soweit, wie sie über das Objekt verfügen können. Entweder als Eigentümer, oder in dem Umfang, wie ihnen die Nutzung des Objekts überlassen wird. AfA gibt es aber nur auf den entgeltlich erworbenen Teil.
Schöne Grüße
MM